Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczącej sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.

Spółka (…) sp. z o.o. (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”) jest osobą prawną, spółką prawa handlowego z siedzibą w Polsce, zarejestrowaną w Polsce dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Spółka zamierza nabyć nieruchomość (działkę niezabudowaną) od osoby fizycznej (dalej: „Sprzedający”).

Wnioskiem Spółka zamierza potwierdzić, że w przypadku gdy transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia.

Informacyjne jedynie Spółka wskazuje, że Sprzedający wystąpił do tutejszego Organu z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, którą zamierza potwierdzić, czy dokonana przez niego sprzedaż nieruchomości na rzecz Sprzedającego będzie odbywać się w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Natomiast dla celów niniejszego wniosku Spółka przyjęła (i wnosi o przyjęcie tego założenia jako elementu opisu zdarzenia przyszłego), że Sprzedający będzie dokonywał sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o podatku od towarów i usług, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie korzystającej z jakiegokolwiek zwolnienia z podatku od towarów i usług.

2. Opis nieruchomości.

Spółka zamierza nabyć nieruchomość:

- położoną w miejscowości (…);

- dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…);

- składającą się z działki ewidencyjnej nr (…);

- o powierzchni (…) ha (…)

    - dalej jako: „Nieruchomość”.

3. Zmiany geodezyjne.

Działka (…) powstała z podziału działki (…). Podział został zatwierdzony decyzją z (…) 2025 r. nr (…). Działka (…) natomiast powstała w wyniku podziału działki (…) (decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości z (…) 2025 r. nr (…)).

4. Umowa przedwstępna.

Spółka i Sprzedający zawarli umowę przedwstępną (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Umowa została zawarta pod warunkiem wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (warunek ziścił się (…) 2025 r. - uwagi w tym zakresie w pkt 3 powyżej) oraz spełnienia przed umową sprzedaży warunku z decyzji podziałowej z (…) 2025 r., tj. doprowadzenia do stanu umożliwiającego wykreślenie służebności przechodu z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości.

5. Przeznaczenie działki w MPZP.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2017 r. (dalej: MPZP) działka ewidencyjna nr (…) znajduje się na terenie o następującym przeznaczeniu: 8UP - teren usług, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Spółka wskazuje, że na dzień planowanej transakcji nabycia Nieruchomości, postanowienia MPZP w zakresie przeznaczenia Nieruchomości (jak powyżej) nie ulegną zmianie.

6. Inne kwestie.

Na Nieruchomości nie zamieszkują osoby trzecie ani nie znajdują się żadne rzeczy (w tym budynki, budowle) stanowiące własność osób trzecich. Na Nieruchomości nie są prowadzone roboty budowlane ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

Nieruchomość od około 8 lat wykorzystywana jest nieodpłatnie przez miejscowego rolnika na podstawie ustnej umowy użyczenia. W ramach tej umowy rolnik prowadził na wskazanej nieruchomości uprawę kukurydzy. Wcześniej, przed rozpoczęciem uprawy przez ww. rolnika, Nieruchomość nie była użytkowana - nie prowadzono na niej żadnej działalności rolniczej ani gospodarczej.

7. Działalność Spółki.

Spółka jest spółką nieruchomościową i właścicielem kilku nieruchomości, które wynajmuje dla spółek z grupy, jak również osób trzecich (podmiotów niepowiązanych). Działalność gospodarcza prowadzona przez Kupującego obejmuje następujące kody PKD (klasyfikacja 2007):

- 80 - działalność detektywistyczna i ochroniarska,

- 70 - działalność firm centralnych (head offices); doradztwo związane z zarządzaniem,

- 69.20.Z - działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe,

- 81 - działalność usługowa związana z utrzymaniem porządku w budynkach i zagospodarowaniem terenów zieleni,

- 56 - działalność usługowa związana z wyżywieniem,

- 82 - działalność związana z administracyjną obsługą biura i pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej,

- 96.09.Z - pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana,

- 64.92.Z - pozostałe formy udzielania kredytów,

- 77 - wynajem i dzierżawa,

- 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Spółka realizuje obecnie inwestycję polegającą na budowie budynku biurowo-produkcyjno-magazynowego w miejscowości (…) (w tej samej miejscowości, w której położona jest Nieruchomość). Spółka zdecydowała się na zakup Nieruchomości, będącej działką bezpośrednio sąsiadującą z nieruchomością, na której realizowana jest inwestycja. Nieruchomość docelowo powiększy teren inwestycji.

Po zakupie Nieruchomość zostanie wynajęta spółce powiązanej (z przeznaczeniem jako parking i plac do składowania), w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Docelowo zaś na Nieruchomości w ciągu 2-3 lat ma rozpocząć się budowa kolejnych budynków biurowo-produkcyjno-magazynowych, które będą wynajmowane spółkom powiązanym oraz osobom trzecim - również w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Niewykluczone, że częściowo sama Spółka będzie wykorzystywała Nieruchomość dla własnej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Spółka nie rozpoczęła jeszcze procesu ubiegania się o wymagane decyzje organów administracji publicznej, jak również nie posiada projektów lub innej dokumentacji dotyczącej planowanej w przyszłości inwestycji.

W związku z powyższym, Spółka wskazuje, że Nieruchomość po jej nabyciu nie będzie użytkowana do celów innych niż działalność gospodarcza, bądź do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zakup Nieruchomości przez Spółkę wpisuje się w szerszą strategię grupy, w której Spółka pełni funkcję podmiotu, do którego należą istotne aktywa wykorzystywane przez pozostałe podmioty (spółki operacyjne). Przyjęta strategia ma na celu zapewnienie ochrony istotnych aktywów grupy przed ryzykami.

8. Status Stron.

Strony będą na moment zawarcia umowy przyrzeczonej zarejestrowane jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Kwestia tego czy Sprzedający będzie dokonywał sprzedaży Nieruchomości w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest przedmiotem odrębnego, złożonego przez niego do tutejszego Organu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Dla potrzeb wniosku, Spółka przyjmuje jako element zdarzenia przyszłego, że Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług podczas sprzedaży Nieruchomości.

9. Opodatkowania transakcji.

Odpłatna dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług - 23%. Nieruchomość jest niezabudowana (nie są na niej posadowione jakiekolwiek budynki lub budowle), a jednocześnie spełnia definicję „terenu budowlanego” z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (tj. zostanie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki podatku od towarów i usług), nabycie przez Kupującego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie, w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (tj. zostanie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg właściwej stawki podatku od towarów i usług), nabycie przez Kupującego Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazują Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazali Państwo powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (oraz nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Spółka zamierza nabyć niezabudowaną Nieruchomość od Sprzedającego. Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych jako odpłatna dostawa towarów - 23% (oraz nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy podkreślić, że zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest ustalenie czy powyższa transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Objęcie tej czynności faktycznym opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z przytoczonymi przepisami oraz w oparciu o treść wniosku - z którego wynika, że sprzedaż Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z powyższym uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

     - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.