Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 maja 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przed wejściem w życie przepisów programu „Pierwsze Mieszkanie” nabył Pan nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Po zakupie okazało się, że budynek nie nadaje się do remontu - posiadał liczne wady techniczne, takie jak brak fundamentów, zawalony strop, uszkodzony komin, brak kanalizacji i uszkodzona instalacja elektryczna, która nie spełniała żadnych norm.

Z uwagi na stan techniczny budynku oraz opinie kierownika budowy, wystąpił Pan o pozwolenie na rozbiórkę. Budynek został rozebrany w grudniu 2024 r. zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Po zakończeniu rozbiórki geodeta wykonał inwentaryzację powykonawczą, a budynek został oficjalnie wykreślony z ewidencji gruntów i budynków. Obecnie działka ma oznaczenie klasy gruntu jako 3b i nie ma możliwości jej zabudowy.

Nie posiada Pan żadnej innej nieruchomości mieszkalnej ani nie przysługuje Panu spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

Po ojcu nie została przeprowadzona sprawa spadkowa, a do ewentualnego podziału nieruchomości po jego śmierci uprawnionych jest 7 osób (w tym jedna niepełnoletnia). Zgodnie z wolą ojca, nieruchomość miał przejąć Pana brat, jednak sprawa spadkowa nie została sformalizowana, w związku z czym nie jest Pan właścicielem żadnej nieruchomości.

Dodatkowo informuje Pan, że Pana żona jest współwłaścicielką 1/8 udziału w nieruchomości mieszkalnej odziedziczonej po swoim zmarłym ojcu. Lokal ten figuruje jako adres zameldowania, jednak w rzeczywistości nie zamieszkują tam Państwo, nie korzystacie z niego i nie zaspokajacie tam waszych potrzeb mieszkaniowych. Miejsce to służy jedynie jako adres korespondencyjny/zameldowania.

Posiada Pan dokumentację fotograficzną rozebranego budynku, mapę powykonawczą od geodety, decyzję o rozbiórce, zaświadczenie z ewidencji gruntów i budynków oraz potwierdzenie opłaty podatku od nieruchomości za 2025 r.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśnił Pan, że przedmiotem Pana wniosku jest art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy w przypadku zakupu wspólnie z żoną nowej nieruchomości mieszkalnej po dniu wejścia w życie ulgi „Pierwsze Mieszkanie”, przysługuje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), mimo że:

1.nabył Pan przed wejściem w życie ustawy nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, który z uwagi na zły stan techniczny musiał zostać rozebrany;

2.nie wydano wobec tego budynku nakazu rozbiórki ani zakazu użytkowania;

3.obecnie nie jest Pan właścicielem żadnej nieruchomości mieszkalnej, a posiadana działka została zaklasyfikowana jako RIIIb i nie może być zabudowana;

4.Pana żona posiada jedynie 1/8 udziału w nieruchomości odziedziczonej po ojcu, która nie służy zaspokajaniu waszych potrzeb mieszkaniowych;

5.planujecie zakup nieruchomości mieszkalnej z myślą o zapewnieniu odpowiednich warunków mieszkaniowych waszej czteroosobowej rodzinie (Państwo i dwójka dzieci)?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, spełnia Pan warunki do zwolnienia z PCC, mimo że wcześniej posiadał Pan dom. Budynek został legalnie rozebrany z powodu złego stanu technicznego, a działka została zakwalifikowania na rolną (RIIIb), co uniemożliwia jej wykorzystanie mieszkaniowe.

Obecnie nie posiad Pan żadnej nieruchomości mieszkalnej, a planowany zakup domu ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Pana czteroosobowej rodziny. Pana żona posiada jedynie 1/8 udziału w mieszkaniu po zmarłym ojcu, w którym mieszka jej matka, co również nie spełnia tych potrzeb.

W Pana ocenie spełnia Pan przesłanki do zastosowania zwolnienia z PCC na podstawie art. 9 pkt 16 lit. a (winno być: art. 9 pkt 17 ) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b)  innych praw majątkowych - 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w przeszłości nabył Pan nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Po zakupie okazało się, że budynek nie nadaje się do remontu. Z uwagi na stan techniczny budynku oraz opinie kierownika budowy, wystąpił Pan o pozwolenie na rozbiórkę budynku. W grudniu 2024 r. budynek został rozebrany. Obecnie planuje Pan wraz z żoną kupić nieruchomość mieszkalną.

Pana zdaniem, spełnia Pan warunki do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy.

Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.

Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Panu przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.in. budynek mieszkalny.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.

W związku z powyższym, należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:

W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

         - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Zgodnie z art. 67 ww. ustawy:

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie natomiast z art. 30b ust. 1-3 ww. ustawy:

1. Rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.

2. Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wydaje na wniosek organ administracji architektoniczno-budowlanej.

3. Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się:

 1) zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię;

 2) szkic usytuowania obiektu budowlanego;

 3) opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;

 4) opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;

 5) pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów - nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;

 6) projekt rozbiórki lub jego kopię - w zależności od potrzeb.

Jak wskazał Pan we wniosku w stosunku do budynku mieszkalnego nie wydano nakazu rozbiórki ani zakazu użytkowania. Dopiero po zakupie budynku mieszkalnego, gdy okazało się, że budynek nie nadaje się do remontu, wstąpił Pan o pozwolenie na jego rozbiórkę.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej ówcześnie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, której jest Pan właścicielem -- nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu - to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowiła (przed rozbiórką) budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Na moment nabycia tej nieruchomości nie było też pozwolenia na rozbiórkę budynku znajdującego się na nieruchomości. Pozwolenie na rozbiórkę budynku uzyskał Pan dopiero w jakiś czas po nabyciu nieruchomości, czyli do tego czasu istniał budynek mieszkalny na nieruchomości. Skoro nabył Pan nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, to był Pan właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

To, że budynek był w złym stanie technicznym, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.

Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do posiadanej przez Pana nieruchomości, uniemożliwia Panu obecnie skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem - zgodnie z opisanym zdarzeniem - był Pan właścicielem budynku mieszkalnego, a zatem nie spełnia Pan warunków do skorzystania ze zwolnienia określonych w tym przepisie. W konsekwencji planowany przez Pana i Pana żonę zakup nieruchomości mieszkalnej będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.