Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży oraz umowy zamiany z dopłatą. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan - Kupujący - planuje nabyć lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, do którego prawo własności posiadają S. D.-Ch. oraz M. Ch (dalej: „Sprzedający” lub „Oni”), na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Sprzedający nabyli prawo własności do lokalu mieszkalnego (dalej: „Lokal Mieszkalny Sprzedających”) w czasie, gdy pozostawali Oni w związku małżeńskim, w którym panował ustawowy ustrój majątkowy - wspólność ustawowa, do Ich majątku. Następnie Ich związek małżeński został rozwiązany przez rozwód mocą prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego i nie dokonali Oni podziału majątku wspólnego w zakresie przedmiotowej nieruchomości. Posiadają Oni równe udziały, wynoszące po 1/2 części w prawie własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Wartość rynkowa Lokalu Mieszkalnego Sprzedających określona jest na (...) złotych.

Jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego (dalej: „Lokal Mieszkalny Kupującego”), stanowiącego odrębną nieruchomość, do którego posiada Pan prawo własności. Nabył Pan prawo do Lokalu Mieszkalnego Kupującego w czasie, gdy był Pan kawalerem, którym nadal pozostaje. Wartość rynkowa Lokalu Mieszkalnego Kupującego określona jest na (...) złotych.

Pan i Sprzedający planują zawrzeć umowę sprzedaży i zamiany z dopłatą, mocą której:

   - S. D.-Ch. (dalej: „Ona”) sprzeda Kupującemu cały przysługujący Jej udział wynoszący 1/2 część własności Lokalu Mieszkalnego Sprzedających,

   - M. Ch. (dalej „On”) dokona z Kupującym zamiany z dopłatą Jego udziału wynoszącego 1/2 cześć własności Lokalu Mieszkalnego Sprzedających, w zamian za prawo własności do Lokalu Mieszkalnego Kupującego wraz z dopłatą od Kupującego w wysokości (...) ) złotych.

Pytanie

Czy podstawę opodatkowania opisanej transakcji od czynności cywilnoprawnych stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali (art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy)?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali (art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy).

Argumentuje Pan swoje zdanie tym, że Pan (Kupujący) nabędzie całość udziałów prawa własności do Lokalu Mieszkalnego Sprzedających, a jednocześnie jeden ze Sprzedających nabędzie całość udziałów prawa własności do Lokalu Mieszkalnego Kupującego. Tym samym, można traktować całość umowy jako umowę zamiany z dopłatą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem. Nie zawierają zatem definicji pojęcia sprzedaży i zamiany. Dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Jak stanowi art. 535 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 603 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

 W myśl art. 4 pkt 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży:

1) przy umowie sprzedaży - na kupującym;

2) przy umowie zamiany - na stronach czynności.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 i 2 ww. ustawy stanowi, że:

Podstawę opodatkowania stanowi:

1) przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego;

2) przy umowie zamiany:

 a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,

 b) w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą:

1) od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych - 1%;

2) od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:

 a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych - 1%.

W myśl art. 10 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, umowy sprzedaży i zamiany - co do zasady - podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeśli są dokonywana w formie aktu notarialnego – płatnikiem podatku jest notariusz.

Jak wynika z opisu zdarzenia, planuje Pan zawrzeć umowę sprzedaży oraz umowę zamiany z dopłatą, w wyniku których otrzyma Pan całość lokalu mieszkalnego zbywających, w zamian za zapłatę ceny oraz przekazanie swojego lokalu mieszkalnego jednemu z nich.

Uważa Pan, że można traktować całość umowy jako umowę zamiany z dopłatą.

Z takim stanowiskiem nie mogę się zgodzić.

Wskazuje Pan, że z jednym z byłych małżonków dokona Pan zamiany swojego lokalu mieszkalnego na udział, jaki przysługuje temu małżonkowi we współwłasności mieszkania, które Pan nabędzie. W tym zakresie planuje Pan dokonać dopłaty, aby wyrównać wartość zamienianych praw do lokali (lokalu i udziału w lokalu).

Natomiast drugi z byłych małżonków otrzyma od Pana za zbycie swojego udziału środki pieniężne. W tym zakresie - co również Pan wskazuje w opisie zdarzenia - zawrze Pan umowę sprzedaży. Nie dochodzi więc między Panem a Panią S. D.-Ch. do zamiany praw, a do nabycia jej udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego przez zapłatę przez Pana ceny nabycia (przekaże Pan zbywającej środki pieniężne).

Zatem w zakresie, w którym nabędzie Pan udział w lokalu od Pani S. D.-Ch. za środki pieniężne, jako że zawrze Pan w tej części umowę sprzedaży, podstawę opodatkowania będzie stanowić to, co jest właściwe przy umowie sprzedaży. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawą opodatkowania nabycia przez Pana 1/2 udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego w drodze umowy sprzedaży jest wartość rynkowa tego udziału w prawie własności lokalu.

Natomiast umowa zamiany jest zobowiązującą, konsensualną umową wzajemną zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica pomiędzy obiema umowami polega na tym, że przy umowie zamiany w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony do przeniesienia własności rzeczy lub praw. Ze względu na wzajemny charakter umowy zamiany, wartość świadczonych rzeczy lub praw powinna być ekwiwalentna. Nie jest jednak wykluczone zawarcie umowy zamiany przewidującej dopłatę pieniężną do świadczenia przez jedną ze stron, wynikającą z różnicy wartości rzeczy lub praw będących przedmiotem zamiany. Dopłata taka nie zmienia jednak charakteru umowy – umowa nadal pozostanie umową zamiany.

W zakresie, w którym nabędzie Pan 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym od Pana M. Ch. w drodze umowy zamiany z dopłatą, podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z zasadą określoną w art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jako że dopłata nie zmienia charakteru umowy zamiany i nie czyni z niej umowy sprzedaży, zawarta umowa zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% różnicy wartości rynkowych Pana zbywanego lokalu mieszkalnego i nabywanego przez Pana udziału należnego Panu M. Ch. w prawie własności lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.