Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 19 marca 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Spółka Akcyjna (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A. B. (Sprzedający)

NIP: (…)

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani C. D. (współwłaściciel)

Opis zdarzenia przyszłego przeformułowany w uzupełnieniu wniosku

Pan A. B. oraz Pani C. D. są, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, współwłaścicielami – w udziale wynoszącym 2/12 części nieruchomości gruntowej o powierzchni (…) m² stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E., położonej w F. (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym E. stanowi użytki: grunty orne (Rlllb, RIVa i RIVb) i położona jest na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Nr (…) Rady (…) z (…) 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) – w rejonie ul. (…) (dalej jako: „MPZP”), zgodnie z którym dla Nieruchomości plan przewiduje:

a)(…) i (…) zabudowa wielorodzinna z usługami,

b)(…) droga dojazdowa,

c)(…) droga główna,

d)N. zieleń parkowa.

Teren N. zgodnie z MPZP przeznaczony jest:

1)przeznaczenie podstawowe: ogólnodostępna zieleń parkowa urządzona, o funkcji rekreacyjnej, ozdobnej lub izolacyjnej,

2)dopuszczalne: urządzenia i budowle ogrodowe.

W miejscowym planie zagospodarowania terenu wyznaczono linie rozgraniczające na działce numer E., oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu. Linie te rozgraniczają przeznaczenie terenu działki na następujące cele:

a)zabudowa wielorodzinna z usługami ((…) i (…)),

b)droga dojazdowa (…),

c)droga główna (…), oraz

d)zieleń parkowa (N.) – przeznaczenie podstawowe: ogólnodostępna zieleń parkowa urządzona, o funkcji rekreacyjnej, ozdobnej lub izolacyjnej, przeznaczanie dopuszczalne: urządzenia i budowle ogrodowe.

Teren zieleni parkowej (N.) wyznaczony liniami rozgraniczającymi stanowi 5,8% powierzchni działki numer E. i nie jest terenem przeznaczonym pod zabudowę.

Natomiast teren zabudowy wielorodzinnej z usługami ((…) i (…)), drogi dojazdowej (…) i drogi głównej (…), wyznaczony liniami rozgraniczającymi stanowi 94,2 % powierzchni działki numer E. i jest terenem przeznaczonym pod zabudowę.

Pan A. B. (dalej jako: „Sprzedający”) zawarł 24 stycznia 2025 r., przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości na rzecz Y. spółka komandytowa z siedzibą w F. (dalej jako: „Y.”), przy czym zgodę na sprzedaż Nieruchomości wyrazi w tym akcie notarialnym Pani C. D.

Y. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedający oraz Pani C. D. nabyli Nieruchomość do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 1 czerwca 2021 r., Rep. A nr (…), przy czym nabycie nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą tego podatku.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego (dzień zawarcia przez Sprzedającego, przy zgodzie Pani C. D. umowy sprzedaży Nieruchomości) Sprzedający oraz Pani C. D. będą dalej małżeństwem a Nieruchomość będzie nadal stanowić współwłasność, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W umowie sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będzie sprzedającym Nieruchomość, na co w umowie tej zgodę wyrazi Pani C. D.

Sprzedający:

a)prowadzi działalność gospodarczą i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

b)jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

c)nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

d)nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

e)dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

f)jest właścicielem lokali usługowych, które wynajmuje w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

g)nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie zawarł umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na działce nr E. lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego działki nr E. i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

h)nie występował, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla działki nr E. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla działki nr E. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

i)nie podejmował jakiekolwiek działań, od momentu nabycia Nieruchomości, zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, w szczególności:

-nie występował samodzielnie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

-nie zlecał samodzielnie przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

-nie występował samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej działkę nr E. z produkcji użytków rolnych,

-nie występował samodzielnie z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu

i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, stan ten nie ulegnie zmianie

j)nie ponosił żadnych nakładów finansowych na działkę nr E., w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Nieruchomość:

a)nie była wykorzystywana przez Sprzedającego, od momentu nabycia, w prowadzonej działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

b)od momentu nabycia nie była przez Sprzedającego oraz Panią C. D. wykorzystywana na żadne potrzeby Sprzedającego oraz Pani C. D. i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

c)od momentu nabycia, nie była wykorzystywana przez Sprzedającego oraz Panią C. D. w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Działka nr E. była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres posiadania przez Sprzedającego i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

1 grudnia 2021 r. Sprzedający oraz Pani C. D. jako współwłaściciele Nieruchomości, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, zawarli, jako wydzierżawiający, odpłatną umowę dzierżawy działki nr E. z G. H. jako prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą: I. G. H., na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, zgodnie z którą wydzierżawiający (Sprzedający, Pani C. D. oraz pozostali współwłaściciele działki nr E.) oddali na rzecz G. H. działkę nr E. do korzystania i pobierania pożytków z przeznaczeniem pod (…) (dalej jako: „Umowa Dzierżawy”).

Na podstawie tej umowy, Sprzedający, Pani C. D. oraz pozostali współwłaściciele działki nr E., otrzymywali od G. H. (dzierżawca) czynsz. Umowa Dzierżawy została zmieniona aneksem z 1 grudnia 2022 r. Umowa ta została rozwiązana w 2024 r., zatem na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego (dzień zawarcia przez Pana A. B. umowy sprzedaży Nieruchomości) Nieruchomość nie będzie przedmiotem Umowy Dzierżawy.

Działka nr E. była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres posiadania przez Pana A. B. oraz Panią C. D. Nieruchomości i na dzień sprzedaży Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

W przedwstępnej umowie sprzedaży, Y. oświadczył, że prowadzi badanie działki nr E. pod względem faktycznym, prawnym, technicznym, ekonomicznym, środowiskowym oraz urbanistycznym („Badanie Due Diligence”), w celu weryfikacji możliwości realizacji Planowanej Inwestycji na działce nr E. i sąsiednich nieruchomościach, które zobowiązał się do przeprowadzenia w imieniu i na własny koszt Y., w terminie do 27 stycznia 2025 r. przy czym ocena wyniku przeprowadzonego Badania Due Diligence przysługuje wyłącznie Y. i nie będzie podważana przez Sprzedającego. Sprzedający zobowiązał się współpracować w celu wykonania Badania Due Diligence.

W przedwstępnej umowie sprzedaży, Sprzedający zobowiązał się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której Sprzedający, za zgodą Pani C. D. sprzeda Nieruchomość pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków:

a)Y. nabędzie udziały Pani J. K. oraz Pana L. Ł. w działce nr E., lub zawrze umowy przedwstępne sprzedaży w zakresie wymienionych udziałów,

b)działka nr E. wolna będzie od długów, zasadnych roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej dla działki nr E. wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży,

c)nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości,

d)wszystkie oświadczenia Sprzedającego zawarte w przedwstępnej umowie sprzedaży będą prawdziwe.

W przedwstępnej umowie sprzedaży, Sprzedający nie ustanowił jakichkolwiek pełnomocnictw na rzecz osób wskazanych przez Y. lub na rzecz innych osób.

W przedwstępnej umowie sprzedaży, Sprzedający nie wyraził zgody dla Y. ani innych podmiotów lub osób na dysponowanie działką nr E. na jakiekolwiek cele.

Na mocy umowy zawartej przez Y. z X. S.A. 28 stycznia 2025 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) prawa i obowiązki Y. wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej przez Sprzedającego z Y. 24 stycznia 2025 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…), zostały przeniesione z Y. na X. S.A.

Sprzedający w terminie do końca stycznia 2025 r. zawrze umowę sprzedaży Nieruchomości na rzecz X. S.A. (dalej jako: „Nabywca”, „Kupujący”).

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz na działkach gruntów oznaczonych numerami ewidencyjnymi M. i N. z obrębu (…) oraz O. i P.  z obrębu (…) inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi i niezbędną infrastrukturą.

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy wniosek jest sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego, za zgodą Pani C. D., na rzecz Nabywcy. Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego Sprzedający oraz Pani C. D. będą dalej małżeństwem a Nieruchomość będzie nadal stanowić współwłasność, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo jak niżej.

W opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedającym udział wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E., położoną w F. (…) będzie Pan A. B.

Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji podatkowej, udział wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E. znajduje się we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Pana A. B. oraz jego żony, Pani C. D.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami regulują przepisy ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Tym samym zarówno Pan A. B. jak i Pani C. D. jest współwłaścicielem udziału wynoszącego 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E., z tym, że jest to współwłasność łączna (bezudziałowa).

Zgodnie z art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Co istotne, na mocy art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji podatkowej, Pan A. B. oraz Pani C. D. nabyli udział wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E. do działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana A. B. na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 1 czerwca 2021 r., Rep. A nr (…), co nie ma wpływu na to, że tak nabyty udział, wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E., objęty jest współwłasnością łączną (bezudziałową) obojga małżonków, Pana A. B. oraz Pani C. D.

W związku z powyższym Pan A. B. sprzeda udział wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E. i będzie wskazany w akcie notarialnym dotyczącym tej sprzedaży jako sprzedający, natomiast Pani C. D. będzie również stroną tego aktu jako żona wyrażająca, w związku ze wspomnianym art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodę na zbycie przez Pana A. B. udziału wynoszącego 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E.

Zagadnienie poruszone we wniosku dotyczy sytuacji prawnopodatkowej Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania – Pani C. D. i jej obowiązków lub uprawnień uregulowanych przepisami prawa podatkowego w związku z tym, że przedmiotem sprzedaży jest udział wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E. znajdujący się we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Pana A. B. oraz jego żony, Pani C. D., a tym samym Pani C. D. (tak samo jak Pan A. B.) jest współwłaścicielem udziału wynoszącego 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E., z tym że jest to współwłasność łączna (bezudziałowa).

Wyjaśnili Państwo, że jak wskazali we wniosku o wydanie interpretacji podatkowej, Pan A. B. oraz Pani C. D. nabyli udział wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E. do działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana A. B. na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 1 czerwca 2021 r., Rep. A nr (…), co nie ma wpływu na to, że tak nabyty udział wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E. objęty jest współwłasnością łączną (bezudziałową) obojga małżonków, Pana A. B. oraz Pani C. D.

W związku z powyższym, wobec faktu, że sprzedającym udział wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E. znajdujący się we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Pana A. B. oraz jego żony, Pani C. D. będzie Pan A. B., celem złożenia wniosku jest potwierdzenie, że obowiązki podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług wynikające z planowanej transakcji sprzedaży tego udziału nie będą dotyczyć Pani C. D.

Wskazali Państwo, że w uzupełnieniu wniosku przeformułowali Państwo opis zdarzenia przyszłego, pytania i własne stanowiska w sprawie w celu wskazania, że po stronie Pani C. D., jako udzielającej zgody na sprzedaż przez Pana A. B. udziału wynoszącego 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E. nie wystąpią w związku z zaistnieniem zdarzenia przyszłego obowiązki podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług.

Powyżej przywołano tylko tę część uzupełnienia wniosku, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych. Pozostała treść uzupełnienia została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu wniosku

Czy planowana sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, w części wyznaczonej liniami rozgraniczającymi przewidującymi w planie miejscowym wykorzystanie tej części jako N. (co stanowi 5,8 % Nieruchomości) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości będzie podatnikiem tego podatku w zakresie tej części? (pytanie oznaczone nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu wniosku

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, w części wyznaczonej liniami rozgraniczającymi przewidującymi w planie miejscowym wykorzystanie tej części jako N. (co stanowi 5,8 % Nieruchomości) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości będzie podatnikiem tego podatku w zakresie tej części.

Wskazali Państwo, że istotne znaczenie w przedmiotowej sprawie ma objęcie sprzedaży Nieruchomości opodatkowaniem oraz zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W tym zakresie, wskazali Państwo, że dla niezabudowanej działki gruntu nr E. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu, w którym wyznaczono linie rozgraniczające na działce numer E., oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu i linie te rozgraniczają przeznaczenie terenu działki nr E. na następujące cele:

a)zabudowa wielorodzinna z usługami ((…) i (…)),

b)droga dojazdowa (…),

c)droga główna (…), oraz

d)zieleń parkowa (N.) – przeznaczenie podstawowe: ogólnodostępna zieleń parkowa urządzona, o funkcji rekreacyjnej, ozdobnej lub izolacyjnej, przeznaczanie dopuszczalne: urządzenia i budowle ogrodowe,

przy czym teren zieleni parkowej (N.) wyznaczony liniami rozgraniczającymi stanowi 5,8% powierzchni działki numer E. i nie jest terenem przeznaczonym pod zabudowę. W związku z tym, Państwa zdaniem, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości w części wyznaczonej liniami rozgraniczającymi oznaczonej w planie miejscowym jako N. (co stanowi 5,8 % Nieruchomości) będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa terenów innych niż budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a tej ustawy. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku o czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Na podstawie powyższych przepisów, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości w części wyznaczonej liniami rozgraniczającymi oznaczonej w planie miejscowym jako N. (co stanowi 5,8 % Nieruchomości) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. art. 2 pkt 4 lit. b) ) ustawy o podatku o czynności cywilnoprawnych w związku z art. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy, zgodnie z którym podatkowi podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku o czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%, natomiast zgodnie z art. 4 pkt 1 obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży, przy umowie sprzedaży, na kupującym.

Wskazali Państwo na interpretację indywidualną, która – Państwa zdaniem – w analogicznej sprawie zawiera tożsame stanowisko.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z treści wniosku wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) za zgodą jego żony – Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, tj.  współwłaścicielki na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej udziału w działce – udział wynoszący 2/12 części nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu. Na działce znajdują się tereny o różnym przeznaczeniu, przy czym teren zieleni parkowej (N.) wyznaczony liniami rozgraniczającymi stanowi 5,8 % powierzchni działki i nie jest terenem przeznaczonym pod zabudowę.

Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.59.2025.3.MW wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż Nieruchomości (udziału w Nieruchomości, tj. w niezabudowanej działce) – w części wyznaczonej liniami rozgraniczającymi przewidującymi w planie miejscowym wykorzystanie tej części jako N. (zieleń parkowa) – będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji do transakcji sprzedaży Nieruchomości (udziału w Nieruchomości) w części oznaczonej jako N. nie znajdzie zastosowanie wyłączenie określone w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ze względu na zapis zawarty w lit. b) tiret pierwszy tego przepisu. Sprzedaż Nieruchomości (udziału w Nieruchomości) w części oznaczonej jako N. będzie bowiem zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

To oznacza, że umowa sprzedaży Nieruchomości (udziału w Nieruchomości) w tym zakresie i w tej części będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.59.2025.3.MW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.