Skutki podatkowe w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będąca stroną postępowania:

X Sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Y Sp. z o.o. (Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Opis stron Planowanej Transakcji oraz opis Nieruchomości będącej przedmiotem Planowanej Transakcji.

X  Sp. z o.o. (dalej: Kupujący) jest polską spółką kapitałową, która na dzień Planowanej Transakcji (zgodnie z definicją poniżej) będzie zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Y Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) jest polską spółką kapitałową, która na dzień planowanej Transakcji będzie zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym 8 listopada 2002 r. jako spółka celowa powołana do realizacji zamierzeń biznesowych (deweloperskich), m.in. w postaci budowy budynku hotelowego.

Jedynym udziałowcem Sprzedającego jest osoba fizyczna (dalej: Udziałowiec). Sprzedający jest z kolei jedynym udziałowcem spółki A.H. Sp. z o.o. oraz udziałowcem (w 99,9 %) spółki A.E. Sp. z o.o.

Sprzedający oraz obie spółki będące własnością Sprzedającego w dalszej części wniosku będą określani łącznie jako Grupa A. Przedmiotem działalności Grupy A. są inwestycje w hotele, domy wypoczynkowe i apartamenty, domy jednorodzinne oraz sport i rekreację. Spółki Grupy specjalizują się w budowie i zarządzaniu nowoczesnymi, konkurencyjnymi cenowo, prestiżowymi obiektami, wykorzystując przy tym najnowocześniejsze technologie oraz nowoczesne materiały budowlane.

Sprzedający jest właścicielem działek gruntu, położonych w (…) (pow. (…), woj. (…) o nr ewidencyjnych:

a)nr (…) o pow. (…)

b)nr (…) o pow. (…)

c)nr (…) o pow. (…)

– tj. o łącznej powierzchni (…) ha, które nabył (...) 2004 r. od Udziałowca w drodze wniesienia wkładu niepieniężnego na poczet obejmowanych udziałów (działki te powstały z podziału działki gruntu o numerze (…), która to działka była przedmiotem aportu do spółki). W dalszej części wniosku ww. działki gruntu będą określone łącznie jako Grunty.

Opis inwestycji zrealizowanej przez Sprzedającego (Wnioskodawcę - Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania).

Sprzedający, na działce gruntu nr (…) (tj. przed jej podziałem na trzy mniejsze działki), zrealizował na podstawie decyzji Starosty Powiatu (…) z (...) 2005 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę oraz innych zmieniających ją decyzji (dalej: Pozwolenie na Budowę), inwestycję w postaci budowy („pod klucz”) kompleksu hotelowego, konferencyjnego i rekreacyjnego w standardzie (…) o pow. całkowitej ok. (…) m2 wraz z towarzyszącą infrastrukturą wewnętrzną i zewnętrzną (dalej: Hotel). Sprzedający, w celu włączenia Hotelu do międzynarodowej sieci hoteli (…), wybudował Hotel zgodnie z wymaganiami określonymi przez (…) dla sieci (…).

Od początku realizacji inwestycji, zamierzeniem Sprzedającego było odseparowanie działalności inwestycyjnej od działalności operatorskiej (stricte hotelowej), stąd też Sprzedający powołał spółkę córkę, tj. A.H. Sp. z o.o. (dalej: AH), dedykowaną do przyszłego prowadzenia działalności hotelowej w Hotelu. Przy czym spółka ta (pierwotnie nosząca nazwę (…) Sp. z o.o.) początkowo zajmowała się wyłącznie zarządzaniem Hotelem, zaś wobec planowanego objęcia usługami spółki innych hoteli, zmieniła nazwę na obecną (jednakże wciąż świadczy usługi wyłączenie dla jednego hotelu).

Sprzedający oraz AH podpisały (...) 2004 r. (a więc nawet przed uzyskaniem pozwolenia na budowę) list intencyjny dotyczący zawarcia umowy dzierżawy hotelu oraz części terenów wokół hotelu wraz z urządzeniami sportowymi oraz ogrodzeniem całej nieruchomości, zaś sama umowa dzierżawy (dalej: umowa) została zawarta (...) 2006 r., przy czym warunkiem zawieszającym zawarcia tej umowy było wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie hotelu.

Budowa hotelu zakończyła się (...) 2007 r. i (...) 2007 r., Sprzedający protokolarnie przekazał AH obiekt hotelu, zaś (...) 2007 r. Sprzedający wprowadził do ewidencji środków trwałych kilka obiektów budowlanych zrealizowanych na tamten moment w ramach inwestycji.

Sprzedający po zrealizowaniu inwestycji w toku działalności gospodarczej w dalszym ciągu inwestował w kompleks hotelowy, budując na jego terenie kilka dodatkowych obiektów takich jak m.in. park linowy, pole minigolfowe oraz budynek pomocniczy.

Hotel otrzymał w (...) 2007 r. certyfikat TUV, potwierdzający, iż w czasie jego wznoszenia podlegał on kontroli jakości wg standardu (…) i spełnia on określone tym standardem wymagania jakościowe.

Po realizacji inwestycji, z inicjatywy Sprzedającego działka nr (…) została podzielona na trzy mniejsze działki gruntu, tj. działkę (…),(…) oraz (…), decyzją z (...) 2008 r., zgodnie z którą przy zbywaniu na odrębną własność działek o nr (…) oraz (…) będą miały one zapewniony dostęp do drogi publicznej polegający na ustanowieniu służebności drogowej przez działkę nr (…).

Hotel składa się zasadniczo z:

1)  wybudowanych na działce (…):

a)  budynków: budynku głównego hotelu, budynku pomocniczego (pełniącego funkcję magazynu), dwóch budynków restauracyjnych: tzw. (…) oraz tzw. (…) (dalej zwanymi łącznie: Budynkami);

b)  szeregu budowli w postaci m.in.: dróg wewnętrznych i chodników oraz parkingów, oświetlenia zewnętrznego terenu, studni głębinowych, parku linowego, pompowni ścieków sanitarnych, kortów tenisowych oraz hal namiotowych.

2)   wybudowanych na Działce nr (…) budowli w postaci pola golfowego wraz infrastrukturą towarzyszącą m.in. w postaci wiaty typu Driving Range, hali namiotowej oraz dróg wewnętrznych i chodników.

3)   niezabudowanej działki gruntu o nr (…), na części której znajduje się teren parku linowego (tj. rozpięte na drzewach instalacje parku linowego wraz z drewnianym domkiem niezwiązanym trwale z gruntem, pełniącym funkcję zaplecza/recepcji parku linowego) oraz przyłącza wodno-kanalizacyjne; przedmiotowe obiekty nie stanowią jednak budynku lub budowli w rozumieniu Prawa budowlanego.

Działka o nr (…) oraz nr (…) zabudowane są również innymi naniesieniami budowlanymi stanowiącymi budowle lub ich części, urządzenia budowlane oraz obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w tym również instalacjami zapewniającymi dostawę mediów do budynków oraz łączących budynki z sieciami.

Budowle znajdujące się na działkach (…) oraz (…) w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Budowle.

Na działce gruntu o nr (…) Sprzedający planował realizację innej inwestycji deweloperskiej, w postaci szesnastu całorocznych, wolnostojących, czterolokalowych domków rekreacyjnych z miejscami postojowymi (wiatami i zadaszeniami dla każdego z budynków), w odniesieniu do której Sprzedający otrzymał pozwolenie na budowę z (...) 2007 r. (pozwolenie wygasło ze względu na brak rozpoczęcia inwestycji).

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym. Instalacje zapewniające dostawę mediów do budynków oraz łączących budynki z sieciami nie stanowią elementu przedsiębiorstwa przesyłowego.

Grunty wraz z budynkami oraz budowlami, w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Nieruchomość.

W okresie od dnia oddania wyżej opisanych budynków oraz budowli do użytkowania, do dnia sporządzenia wniosku, budynki oraz budowle nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość stanowiłaby co najmniej 30 % wartości początkowej budynków oraz budowli. Ponadto Sprzedający przewiduje również, iż do dnia planowanej Transakcji, budynki oraz budowle nie będą przedmiotem takich ulepszeń w rozumieniu Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych .

Wskazują Państwo, iż wszystkie budynki i budowle będące własnością Sprzedającego były używane do celów działalności gospodarczej, niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług, przez okres przekraczający 2 lata.

Grunty objęte są postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), uchwalonego (...) 2003 r. przez Radę Miasta (…), zgodnie z którym:

a)  zabudowane działki gruntu o nr ew. (…) i (…) położone są na terenie objętym symbolami: „KD” teren drogi dojazdowej, „RLz 26” teren lasu z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz „UT1” teren usług ponadlokalnych.

b)  działka gruntu o nr (…) położona jest na terenie jednostki oznaczonej na planie symbolem UT-1.

Zgodnie z postanowieniami MPZP, dla jednostki terenowej UT-1 ustala się, że przeznaczeniem podstawowym jednostki terenowej są usługi turystyki i wypoczynku realizowane między innymi w formie obiektów kubaturowych, przy maksymalnej wysokości zabudowy wynoszącej 15 metrów oraz obowiązuje sytuowanie obiektów kubaturowych oraz urządzeń terenowych o nawierzchni utwardzonej (np. parkingów) na fragmentach niezadrzewionych lub słabo zadrzewionych.

Postanowienia Umowy:

Sprzedający wydzierżawił hotel na rzecz AH wyłącznie w celu prowadzenia w nim przez AH we własnym imieniu i na własny rachunek hotelu w sieci (…) wraz z działalnością towarzyszącą działalności hotelowej, tj. świadczenia usług hotelarskich, turystycznych, konferencyjnych i rekreacyjnych.

AH zobowiązał się do zawarcia umów z międzynarodowym operatorem hoteli (…) (dalej: ICHG), celem włączenia Hotelu do międzynarodowej sieci hoteli (…) (dalej: Sieć), co obejmowało w szczególności:

a)prawo do korzystania z (...) systemu sprzedaży (...),

b)prawo korzystania ze znaku towarowego (…),

c)udział w światowym marketingu, sprzedaży i reklamie prowadzonym przez Sieć,

d)dział w korzyściach, programach, ułatwieniach i usługach, które są udostępniane hotelom działającym w Sieci, tj. udział w forum marketingowym, usługi kształtowania zasobów ludzkich i usługi szkoleniowe, jak również usługi rekrutacyjne, szkolenia i inne formy doskonalenia pracowników.

Na podstawie zawartej Umowy:

a)  AH zobowiązał się do utrzymywania przez cały okres dzierżawy, licencji ICHG na używanie znaku towarowego (…) i innych znaków towarowych należących do ICHG;

b)  AH jest wyłącznie uprawniony i zobowiązany do podejmowania wszelkich działań w celu prowadzenia Hotelu, co obejmuje między innymi: ustalanie cen, cenników i rabatów, ustalanie zasad obsługi klientów i gości, negocjowanie warunków umów i współpracy z najemcami, poddzierżawcami i licencjodawcami, negocjowanie warunków i zawieranie umów niezbędnych dla funkcjonowania Hotelu, prowadzenie spraw kadrowych dotyczących personelu zatrudnionego przez AH w Hotelu, wybór dostawców i zakup produktów, towarów, usług i urządzeń niestanowiących przedmiotu dzierżawy; prowadzenie marketingu, reklamy i promocji Hotelu na rynkach lokalnych i w koordynacji z programami sprzedaży i marketingu prowadzonymi przez Sieć.

Ponadto, AH we własnym zakresie organizuje:

a)system rezerwacji hotelowych, korzystając w tym zakresie z systemu rezerwacyjnego IHG;

b)sprzedaż i marketing.

Począwszy od dnia wydania przedmiotu dzierżawy, tj. Hotelu do użytkowania, wszelkie ciężary i koszty związane z utrzymaniem przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym i przydatnym do umówionego użytku, w tym koszty napraw i konserwacji, ubezpieczenia majątkowego oraz podatków i danin publicznych (za wyjątkiem podatku od nieruchomości) obciążają AH.

AH nie jest jednak uprawniony do:

a)wykonywania w przedmiocie dzierżawy jakichkolwiek robót budowlanych (poza tymi związanymi z utrzymaniem Hotelu w stanie niepogorszonym), modernizacji ani ulepszeń bez uprzedniej zgody Sprzedającego;

b)oddania – bez uprzedniej zgody Sprzedającego – części lub całości hotelu do bezpłatnego używania, wynajmu lub dzierżawy (za wyjątkiem osób korzystających z hotelu), przy czym Sprzedający wyraził zgodę na poddzierżawę przez AH części nieruchomości na prowadzenie na niej klubu golfowego oraz innej części nieruchomości na prowadzenie kortów tenisowych oraz wynajem części pomieszczeń w budynku Hotelu na działalność SPA.

AH zobowiązana jest ponadto do zawarcia i utrzymania na swój koszt przez cały okres obowiązywania Umowy, umowy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej obejmującego działania i zaniechania AH oraz umowy ubezpieczenia majątkowego od wszelkich ryzyk, wskazując Sprzedającego jako ubezpieczonego.

Strony Umowy postanowiły, że zawarcie umów z dostawcami mediów dla przedmiotu dzierżawy obciąża AH i na tej podstawie AH reguluje koszty związane z mediami (w przypadku rozwiązania umowy, prawa i obowiązki związane z taką umową przechodzą na rzecz Sprzedającego).

Sprzedający jest uprawniony do rozwiązania umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia w ściśle określonych przypadkach, tj. m.in. gdy:

a)wystąpią zaległości w zapłacie czynszu za ściśle określony okres trwania umowy dzierżawy,

b)dojdzie do używania przez AH przedmiotu dzierżawy w sposób odmienny niż umówiony,

c)hotel nie będzie funkcjonował w ramach Sieci lub pod szyldem Holiday Inn.

Po ustaniu umowy, AH powinna zwrócić Sprzedającemu przedmiot dzierżawy, w stanie opisanym w protokole wydania, a także powinna pokryć ewentualne koszty napraw przedmiotu dzierżawy.

Sprzedający na podstawie umowy uzyskuje pożytki z tytułu czynszu opodatkowane podatkiem od towarów i usług wg stawki przewidzianej obowiązującymi przepisami prawa.

Sprzedający na dzień złożenia wniosku zatrudnia na podstawie umowy o pracę dwie osoby, tj. Prezesa zarządu (w wymiarze pełnego etatu) oraz asystentkę Prezesa zarządu (i jednocześnie udziałowca Sprzedającego, w wymiarze 1/5 etatu), którzy zajmują się na bieżąco działalnością w zakresie dzierżawy hotelu na rzecz AH.

Wobec faktu, iż to AH na bieżąco prowadzi działalność hotelową w dzierżawionym od Sprzedającego hotelu, Sprzedający zasadniczo nie zawierał umów o współpracę lub innych umów cywilnoprawnych związanych z prowadzoną działalnością w zakresie najmu. W konsekwencji, wszystkie czynności związane z prowadzeniem działalności statutowej Sprzedającego, w szczególności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością oraz koordynacją umowy dzierżawy wykonywane są przez Prezesa zarządu i jego asystentkę.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Obecnie Sprzedający planuje zbycie Nieruchomości zabudowanej kompleksem hotelowym na rzecz Kupującego (dalej: planowana Transakcja).

Strony planowanej Transakcji zakładają, iż jej przedmiotem będzie zasadniczo Nieruchomość (zdefiniowana powyżej), przy czym planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

1)  wszelkich ruchomości związanych bezpośrednio z Nieruchomością, niezbędnych do prawidłowego jej funkcjonowania, będących własnością Sprzedającego, w tym urządzeń technicznych wraz z oprogramowaniem, instalacji oraz systemów, jak również ruchomości związanych z przedmiotem dzierżawy, w tym wyposażenia i mebli hotelowych, których lista będzie znajdzie się w załącznikach do umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości (dalej: Ruchomości);

2)  dokumentacji architektonicznej, konstrukcyjnej i technicznej (w tym wielobranżowej koncepcji projektowej) budynków, projektu budowlanego i projektu wykonawczego, autorskich praw majątkowych do wszelkich innych projektów, sporządzonych przez odpowiednie podmioty w odniesieniu do budynków i budowli oraz dotyczące projektu developerskiego na Nieruchomości na podstawie stosownych umów projektowych, w tym wszelkich takich dokumentów związanych z pracami wykończeniowymi wykonywanymi w budynkach (dalej: Prawa Autorskie);

3)  wszelkich istniejących praw z gwarancji i rękojmi budowlanych udzielonych przez wykonawców na podstawie umów o roboty budowlane (dalej: Gwarancje Budowlane);

4)  wszelkiej dokumentacji prawnej, finansowej, technicznej i projektowej związanej z Nieruchomością i innymi przenoszonymi aktywami, w tym: oryginałów dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i pozostałych aktywów (przedmiotem wydania nie będą oczywiście oryginały dokumentacji finansowo - podatkowej), w tym umowy dzierżawy (wraz ze wszystkimi ich zmianami), protokołów przekazania wydzierżawionych obiektów, istotnej korespondencji i dokumentów z nią związanych, oryginałów dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości i pozostałych aktywów, w szczególności wszelkich oryginałów decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego budynków (w tym pozwolenia na budowę), oryginałów wszelkich dokumentów dotyczących projektu budowlanego, instrukcji obsługi wszelkich urządzeń i maszyn zainstalowanych w budynkach, instrukcji BHP dla budynków i systemu przeciwpożarowego budynków, dziennika budowy budynków, wszelkich kluczy, pilotów i kart dostępu do budynków oraz kodów do oprogramowania, dokumentacji w zakresie konserwacji i innej dokumentacji wymaganej zgodnie z obowiązującymi przepisami dla Nieruchomości, w tym wszelkiej dokumentacji powykonawczej budynków obejmującej rysunki powykonawcze i inwentaryzację geodezyjną powykonawczą, wraz z pisemnymi specyfikacjami technicznymi załączonymi jako odrębne pliki z podziałem na branże oraz zatwierdzeniami technicznymi i opisami lokalizacji wszystkich zainstalowanych urządzeń (dalej: Dokumentacja).

Ruchomości, Prawa Autorskie, Gwarancje Budowlane oraz Dokumentacja zwane będą w dalszej części wniosku: Innymi Aktywami.

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: data zamknięcia), z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunek wynikający z umowy dzierżawy hotelu na miejsce Sprzedającego.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z:

1)  praw do domeny internetowej, w tym przekazanie wszystkich haseł (kodów) i innych zabezpieczeń (jeśli mają zastosowanie) niezbędnych do działania domeny oraz prawa do zarejestrowania Kupującego (lub dowolnego podmiotu wybranego przez Kupującego) jako użytkownika domeny, przy czym istnieje możliwość i prawdopodobieństwo, że strony planowanej Transakcji podpiszą krótkoterminową umowę o korzystanie przez Kupującego z takiej domeny należącej do Sprzedającego, do momentu kiedy Kupujący będzie mógł korzystać we właściwy sposób z własnej domeny;

2)  praw do znaków towarowych Sprzedającego;

3)  środków trwałych Sprzedającego, które nie są w jakikolwiek funkcjonalny sposób związane z hotelem (w tym wyposażenia biurowego wykorzystywanego w toku działalności w zakresie dzierżawy, tj. komputera, drukarki, monitora i innego sprzętu komputerowego),

4)  dokumentacji projektowej oraz dokumentów związanych z innymi projektami deweloperskimi (tj. budowy osiedla domów jednorodzinnych przy ul. (…) w (…) oraz budowy osiedla mieszkaniowego przy ul. (…) w (…);

5)  umowy leasingowej oraz umowy długoterminowego najmu na samochody osobowe, zawarte przez Sprzedającego,

6)  umowy z operatorem telefonii komórkowej,

7)  umowy kredytu bankowego, który posłużył do zrefinansowania pożyczki udzielonej Sprzedającemu przez udziałowców w 2016 r., jak również innych zobowiązań związanych lub niezwiązanych ze zbywaną Nieruchomością,

8)  skrzyni z wystawą fotograficzną, której sponsorem i właścicielem jest Sprzedający.

9)  udziałów w spółce A.E. Sp. z o.o., których właścicielem jest Sprzedający.

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał takich nieruchomości w dacie zamknięcia. Sprzedający wskazuje jednocześnie, iż zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również w dacie zamknięcia:

1)  Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w dacie zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp. (Sprzedający nie wyodrębnił jakiejkolwiek części Nieruchomości i nie sporządził osobnego zestawienia kont, bilansu, rachunku zysków i strat ani budżetu dla działalności prowadzonej w odniesieniu do jakiejkolwiek części Nieruchomość ani żadna jej część nie jest traktowana jako oddział, zakład lub wyodrębniona jednostka organizacyjna – w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów spółki lub wewnętrznych regulacji);

2)  zakładowy plan kont Sprzedającego co do zasady nie pozwala i nie będzie pozwalał na dokładną identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości – Sprzedający nigdy nie prowadził odrębnej analityki księgowej związanej wyłącznie z Nieruchomością, zaś część kosztów ogólnego zarządu nie jest związana z Nieruchomością;

3)  Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania, związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

1)nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 23¹ Kodeksu pracy (ustawa z 26 czerwca 1974 r.);

2)Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a)jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

b)praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z dzierżawcą),

c)zobowiązań kredytowych Sprzedającego;

d)jakichkolwiek tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how;

e)innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych) niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości;

f)nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;

g)wierzytelności.

W konsekwencji, z perspektywy biznesowej celem Sprzedającego nie będzie przeniesienie na rzecz Kupującego wiedzy, doświadczenia, know-how etc. związanego z prowadzoną działalnością w zakresie dzierżawy hotelu lub działalności deweloperskiej, lecz wyłącznie aktywów, które służyły prowadzeniu działalności w zakresie dzierżawy Nieruchomości.

Strony Planowanej Transakcji przewidują, iż załącznik do umowy przenoszącej własność zbywanych aktywów wyszczególni cenę sprzedaży poszczególnych wybranych składników majątkowych przenoszonych w ramach planowanej Transakcji, w ten sposób, iż wyszczególniona w tym załączniku zostanie cena nabycia: gruntu, budynków, budowli oraz poszczególnych elementów innych aktywów.

Strony Planowanej Transakcji uzgodnią dokładną treść przedmiotowego załącznika przed Dniem Zamknięcia.

Dodatkowo, w ramach Planowanej Transakcji:

1)Sprzedający udzieli Kupującemu (i Kupujący udzieli Sprzedającemu) szeregu zapewnień w związku z Transakcją;

2)Strony szczegółowo określą mechanizm rozliczenia między Sprzedającym a Kupującym czynszu dzierżawnego dotyczącego miesiąca, w którym wystąpi data zamknięcia.

Planowane jest również nabycie wszystkich udziałów AH, tj. dzierżawcy Nieruchomości przez podmiot trzeci, który w dniu planowanej Transakcji będzie udziałowcem Kupującego.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza podjąć we własnym zakresie, z koniecznością przeprowadzenia dodatkowych działań niezbędnych do jej prowadzenia, prowadzenie działalności w zakresie dzierżawy Nieruchomości na rzecz AH. Kupujący wskazuje, iż możliwym jest, iż w krótszej lub dalszej perspektywie będą możliwe określone zmiany w zakresie prowadzonej działalności operacyjnej Kupującego (w tym aneksowania umowy dzierżawy z AH). W tym zakresie, Kupujący własnym staraniem i kosztem przeprowadzi gruntowną analizę funkcjonowania Hotelu oraz zawartej umowy dzierżawy.

Usługi dzierżawy będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci dzierżawy Nieruchomości (lub jej części).

Strony planowanej Transakcji wskazują, iż ich intencją nie jest przeniesienie własności przedsiębiorstwa czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, zamiarem Sprzedającego oraz intencją Kupującego nie jest stworzenie warunków do kontynuacji działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący będzie świadczył usługi dzierżawy w oparciu o własną koncepcję biznesową oraz know-how, zatrudniając do tego własnych pracowników bądź korzystając z usług wyspecjalizowanych podmiotów.

Sprzedający, bezpośrednio po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, nie zamierza likwidować prowadzonej działalności, lecz skupi się na realizacji innych planów biznesowych w tym projektów deweloperskich.

Zainteresowani, zamierzają zamieścić w umowie przyrzeczonej, wspólne oświadczenie, że w odniesieniu do dostawy budynków, budowli oraz innych obiektów znajdujących się na Nieruchomości wybierają, w odpowiednim zakresie, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, rezygnując tym samym ze zwolnienia z tego podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nabycie przez Kupującego Nieruchomości oraz Innych Aktywów w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nabycie przez Kupującego Nieruchomości oraz Innych Aktywów w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu o podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej Państwa zdaniem:

1)  do planowanej Transakcji dotyczącej dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, z którego strony planowanej Transakcji zrezygnują na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2)  zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa działek o nr ewidencyjnych (…) oraz (…), na którym znajdują się budynki i budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zaś dostawa działki o nr ewidencyjnym (…) będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

3)  dostawa Innych Aktywów jako niekorzystająca z któregokolwiek zwolnień podatkowych na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, również będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z tych względów – w Państwa ocenie – Transakcja dostawy Nieruchomości oraz Innych Aktywów nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W myśl art. 49 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny,

urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r.  poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedający) prawo własności niezabudowanej działki oraz prawo własności dwóch działek wraz z posadowionymi budynkami, budowlami oraz innymi obiektami zwane we wniosku łącznie jako „Nieruchomość”.  W planowanej Transakcji nastąpi również przeniesienie na Kupującego praw własności ruchomości, praw autorskich, gwarancji budowlanych oraz dokumentacji zwane we wniosku łącznie jako „Inne Aktywa”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.383.2023.2.AM w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-    sprzedaż Nieruchomości oraz Innych Aktywów nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług (bo tam, gdzie ma miejsce prawo do zwolnienia, Strony transakcji planują z niego zrezygnować); będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawkipodatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości oraz Innych Aktywów będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg właściwej stawki (bo Strony umowy sprzedaży, w części w jakiej transakcja korzysta ze zwolnienia, zrezygnują z tego zwolnienia), to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości oraz Innych Aktywów nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.383.2023.2.AM.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.