W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Działek.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Działek.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

  X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

  (…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

  Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

          (…);

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem nieruchomości gruntowej (dalej: „Transakcja”) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno- biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości (…), obejmującej działki ewidencyjne o numerach:

-(…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…), dalej jako „Działka 1”;

-(…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…); dalej jako „Działka 2”;

-(…) dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (…); dalej odpowiednio jako „Działka 3”, „Działka 4”, „Działka 5”;

- zwane dalej łącznie jako „Działki”.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo- produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Obecnie dla Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały (…) Rady Gminy (…) z dnia (...) 2010 r. (Dz. U. Woj. (…) z dnia (...) 2010 r.) oraz Uchwały (…)Rady Gminy (…) z dnia (...) 2010 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) (Dz. U. Woj. (…) z dnia (...) 2010 r.) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z zapisami MPZP, tereny obejmujące Działki zostały zaklasyfikowane jako tereny o następującym przeznaczeniu:

-    Działka 1 oraz Działka 4 - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej o symbolu MW/U;

-    Działka 2 - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej o symbolu MW/U, teren usług o symbolu U, teren komunikacji - droga publiczna główna o symbolu KDG, teren komunikacja - droga lokalna o symbolu KDL;

-    Działka 3 oraz Działka 5 - teren komunikacji - droga lokalna o symbolu KDL.

Powyższe zapisy MPZP wskazują na przeznaczenie terenu Działek pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Jednakże, w związku z planową Transakcją, złożony został wniosek o zmianę MPZP ze wskazaniem na przeznaczenie pod tereny obiektów usługowo- magazynowych. Tym samym, na potrzeby wniosku należy założyć, że na moment Transakcji, dla Działek wydany będzie MPZP, który będzie przewidywał możliwość zabudowy Działek w sposób przedstawiony wyżej. Zainteresowani pragną zaznaczyć, że zmiana MPZP jest jednym z warunków sprzedaży.

Dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) nie jest obecnie właścicielem Nieruchomości, jednak zamierza ją nabyć przed dokonaniem Transakcji. Tym samym, przed samym dokonaniem Transakcji Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo własności do Działek.

Sprzedający planuje, że ww. nabycie przez niego Nieruchomości będzie opodatkowane VAT oraz Sprzedający odliczy VAT z tytułu nabycia. Tym samym, na potrzeby Wniosku należy przyjąć, że nabycie Działek przez Sprzedającego było opodatkowane VAT i Sprzedający odliczył VAT z tego tytułu.

Działki zostaną nabyte przez Sprzedającego w celu ich dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, od momentu nabycia Sprzedający będzie wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT (nabycie w celu dalszej sprzedaży).

Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2023 r.

Pytanie

Czy planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 20 września 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.447.2023.1.ASZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje nabyć od Sprzedającego (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) nieruchomość gruntową („Transakcja”) obejmującą działki ewidencyjne o numerach:

-(…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…); „Działka 1”;

-(…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…); „Działka 2”;

-(…) dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (…); „Działka 3”, „Działka 4”, „Działka 5”;

-zwane łącznie jako „Działki”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 20 września 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.447.2023.1.ASZ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

„(…) w stosunku do planowanej sprzedaży przedmiotowych działek, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż działek o następujących numerach: (…) (Działka 1), (…) (Działka 2) oraz (…) (Działka 3), (…) (Działka 4), (…) (Działka 5) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro omawiana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).