Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 15 lipca 2025 r. (wpływ 18 lipca 2025 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 sierpnia 2025 r. (wpływ 20 sierpnia 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Sp. z o.o.

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan B

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność (...).

Spółka zamierza nabyć nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze (...) ha, położoną (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Zgodnie ze stanem wynikającym z ewidencji gruntów i budynków działka ewidencyjna nr (…) położona jest (…), zawiera obszar (...) ha i według opisu użytków stanowi grunty orne oznaczone symbolem „RIIIa”.

Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (…).

W dniu (...) 2025 r. Spółka zawarła z Panem B (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako: „Sprzedający”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (…); dalej: „Umowa”). Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy w momencie sprzedaży stanowić będzie nieruchomość niezabudowaną.

Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz w odniesieniu do Nieruchomości (…) w dniu (…) 2009 r. podjęła uchwałę nr (…) w sprawie przystąpienia do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), zmienioną uchwałą nr (…) z dnia (…) 2014 r. (dalej: „Projekt Planu Miejscowego”).

Według Projektu Planu Miejscowego Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem „10.1U/MNW” – przeznaczenie podstawowe: tereny usług, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i małe domy wielorodzinne.

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r., poz. 2569, ze zm.).

Wskazać należy, że Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu, użyczenia i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na Nieruchomości oraz na nieruchomościach sąsiednich, tj.: nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne numer (…) oraz na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną numer (…) (dalej: „Nieruchomości Sąsiednie”) zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ul. (…) (dalej: „Inwestycja”).

Inwestycja może być etapowana, co oznacza w szczególności, że dla jej realizacji może być uzyskanych kilka pozwoleń na budowę i/lub kilka decyzji o warunkach zabudowy. W tym kontekście należy wskazać, że zgodnie z Umową, Spółka uprawniona jest do wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji, podejmowania starań o jej uzyskanie, chyba, że wejdzie w życie Plan Miejscowy, pozwalający na realizację Inwestycji, przygotowania dokumentacji projektowej i wystąpienia o wydanie decyzji o pozwoleniach/pozwoleniu na budowę dla Inwestycji, a także o wystąpienie o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.

W dniu (…) 2025 r. Zarząd Dzielnicy (…) wydał na rzecz Spółki Decyzję o ustaleniu warunków zabudowy Nr (…) (znak sprawy: (…)), dotyczącą budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce ewidencyjnej nr (…) oraz części Nieruchomości. Decyzja nie jest ostateczna.

Ponadto, (…) 2025 r. Zarząd Dzielnicy (…) wydał na rzecz Spółki Decyzję o ustaleniu warunków zabudowy Nr (…) (znak sprawy: (…)), dotyczącą budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi w parterze na działkach ewidencyjnych nr (…) oraz części Nieruchomości. Decyzja nie jest ostateczna.

Powyższe decyzje obejmują łącznie powierzchnię całej Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązał się w Umowie, że na dzień zawarcia końcowej umowy sprzedaży Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszy się, a oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego złożone w Umowie nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne i będą mogły zostać przez niego powtórzone w końcowej umowie sprzedaży (z uwzględnieniem czynności dokonanych w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości oraz innych czynności przewidzianych Umową).

Jeśli Nieruchomość do dnia zawarcia końcowej umowy sprzedaży nie zostanie pozbawiona charakteru rolnego w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, to końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że (…) nie wykona prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W takim wypadku w terminie 14 dni od bezskutecznego upływu ustawowego terminu na wykonanie prawa pierwokupu, bądź od zawiadomienia o niewykonaniu prawa pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Strony zawrą umowę przenoszącą na Spółkę prawo własności Nieruchomości (dalej: „Umowa Przenosząca”), przy czym pozostała do zapłaty część ceny Nieruchomości, zdeponowana w depozycie notarialnym zostanie wypłacona na rzecz Sprzedającego po zawarciu Umowy Przenoszącej. Podobnie, wydanie Nieruchomości dopiero nastąpi po zawarciu Umowy Przenoszącej.

Ponadto, Sprzedający w Umowie m.in.:

i. zobowiązał się do przekazania Spółce wszelkich posiadanych informacji i dokumentów, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracy ze Spółką w ramach procesu inwestycyjnego na Nieruchomości;

ii.       zezwolił Spółce na wejście na teren Nieruchomości, w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań z obowiązkiem przywrócenia stanu poprzedniego jeśli nie dojdzie do zawarcia końcowej umowy sprzedaży;

iii.zezwolił Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm oraz sondowania).

Sprzedający zobowiązał się również dostarczyć do końcowej umowy sprzedaży zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzającego, że Sprzedający nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych, nie starsze niż 2 miesiące przed dniem zawarcia końcowej umowy sprzedaży.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r, poz. 682, ze zm.) na zasadzie użyczenia. Udzielenie tego prawa zawarte jest w cenie Nieruchomości.

Strony ustaliły, że Spółka poniesie wszelkie koszty projektowania i przygotowania Inwestycji oraz wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolnej oraz wszelkie koszty notarialne wynikające z niniejszej transakcji i nie będzie żądała ich zwrotu od Sprzedającego.

Należy również wskazać, że Sprzedający wraz z Wnioskodawcą zawarli w przeszłości (w 2023 r.) umowę przedwstępną sprzedaży dotyczącą Nieruchomości, która wygasła (...) 2024 r. Sprzedający w ramach umowy przedwstępnej z 2023 r. udzielił pełnomocnictwa Spółce do reprezentowania go w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji. Sprzedający udzielił też zgody na dysponowanie Nieruchomością w celu realizacji Inwestycji z możliwością cesji tego prawa przez Spółkę na osoby trzecie. Ponadto, Sprzedający udzielili pełnomocnictwa radcy prawnemu do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości.

Sprzedający wyraził również zgodę, aby Wnioskodawca:

·wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie: warunków technicznych, opinii, uzgodnień oraz decyzji niezbędnych dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji, opinii komunikacyjnych oraz warunków usunięcia kolizji, wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu ww. decyzji lub warunków;

·wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i w tym celu, na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. udostępnił Spółce do posiadania, ponadto potwierdził, że wyraził zgodę, aby Spółka usunęła z terenu Nieruchomości drzewa i krzewy na swój koszt;

·wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizację zjazdów na teren Nieruchomości i na zasadzie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych potwierdzili, że w ramach posiadanego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane Spółka jest użytkownikiem Nieruchomości;

·w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości;

·podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji na Nieruchomości;

·występował przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150mm oraz sondowanie);

·podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej.

Spółka wykorzystała otrzymane pełnomocnictwa do wykonania i aktualizacji audytu prawnego Nieruchomości.

Sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, który ma status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanego w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia na podstawie testamentu z (…) otwartego i ogłoszonego w Państwowym Biurze Notarialnym (…).

Dziedziczenie potwierdza kopia wypisu prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia (…), Sygn. akt (…). Sprzedający w dniu otwarcia spadku był kawalerem. Od (...) pozostaje w związku małżeńskim, w którym od dnia jego zawarcia nieprzerwanie obowiązuje ustrój majątkowy wspólności ustawowej niezmieniony żadną umową majątkową małżeńską (w szczególności umową rozszerzającą wspólność ustawową) ani orzeczeniem sądu, a zatem Nieruchomość jako nabyta na podstawie dziedziczenia i przed zawarciem związku małżeńskiego stanowi jego majątek osobisty. Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w sposób zgodny z prawem i działał w sposób zgodny z prawem w odniesieniu do Nieruchomości od dnia jej nabycia.

Od momentu nabycia, Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do około 2000 r. w celach rolniczych. Później, aż do chwili obecnej, nie była już użytkowana rolniczo, wyłącznie sporadycznie w razie potrzeby koszono trawę, samosiew.

W czasie gdy Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolnicze, Sprzedający nie był rolnikiem ryczałtowym. Przy czym, Sprzedający dokonywał sprzedaży plonów rolnych z Nieruchomości jedynie w latach 80 i 90.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą od początku lat 90 w zakresie (...), ponadto od początku 2000 r. prowadzi gospodarstwo (...) położone w powiecie (...). Sprzedający od początku wykonywania działalności gospodarczej i (...) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Jednak sprzedaż Nieruchomości nie wchodzi w zakres prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W szczególności, Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej ani nie była w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby tej działalności.

Ponadto Sprzedający nie ponosił nakładów, nie dokonywał ulepszeń oraz nie poczynił jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedający nie prowadził także działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym nie zawierał umowy z biurem nieruchomości.

Sprzedający na przestrzeni blisko 30 lat dotychczas trzykrotnie dokonywał sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Wszystkie sprzedane nieruchomości były nabyte przez Sprzedającego w drodze spadku i nigdy nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Nieruchomości położone w (…) były nabyte przez Sprzedającego w drodze spadku pod koniec lat 70. Z nieruchomości przy ul. (…) dwukrotnie były wydzielane działki i na przestrzeni 30 lat te dwie działki zostały sprzedane w odstępie blisko kilkunastu lat.

Udział 1/3 w drugiej nieruchomości położonej w (…) został nabyty przez Sprzedającego w drodze spadku po rodzicach – w części w latach 80 po ojcu i w części w 2016 r. po matce. Udział Sprzedającego w tej nieruchomości – łącznie z udziałem pozostałych współwłaścicieli – został sprzedany w 2021 r. Nieruchomość położona w (…) nie była w żaden sposób wykorzystywana ani do produkcji rolnej ani do działalności gospodarczej, jedynie w razie potrzeby koszona.

Sprzedane w przeszłości nieruchomości były wykorzystywane przez Sprzedającego w różnorodny sposób do prowadzenia produkcji rolnej i (...), do prowadzenia działalności gospodarczej, były także dzierżawione i wynajmowane.

Przyczyną sprzedaży tych nieruchomości był cel finansowy. Środki uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości były inwestowane przez Sprzedającego w inne nieruchomości, ale wyłącznie w celu wykorzystywania ich w produkcji rolniczej, (...) i gospodarczej. Przedmiotem działalności Sprzedającego nigdy nie był obrót nieruchomościami. Nieruchomości nabyte ze środków finansowych pochodzących ze sprzedaży nieruchomości wskazanych wyżej, nie były dotychczas przedmiotem dalszej sprzedaży przez Sprzedającego. Sprzedający nigdy nie był zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT od sprzedaży nieruchomości.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytania

1)   Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT), sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2)Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie jest objęta zwolnieniem z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki), sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1)

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) (winno być: art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a)) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

·umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

·umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedający działał w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Ad. 2)

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki), sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

·umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo

prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

·umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże, w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

-w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a, b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: -umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, -   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych. Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr (…). Nieruchomość jest niezabudowana. W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W interpretacji indywidualnej (...), wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dostawa Nieruchomości (niezabudowanej działki nr (…) stanowiącej towar), dokonywana przez Sprzedającego działającego jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, będzie czynnością wykonaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W rezultacie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. (…) w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdą zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.” Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanej we wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że w związku z tym, iż Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W związku z powyższym w tej części, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe. Z ww. interpretacji, wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona. Tym samym do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Po stronie kupującego – Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego, w tej części Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z (...). Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. ·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. ·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.