Skoro transakcja będzie podlegała VAT, to znajdzie zastosowanie wyłączenie z PCC.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w pismach: z 4 lipca 2023 r. (wpływ 4 lipca 2023 r.) i 7 lipca 2023 r. (wpływ 7 lipca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będąca stroną postępowania (dalej: Nabywca, Kupujący):

M. Sp. z o.o.

NIP: (…)

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania (Sprzedający):

a)A. Spółka jawna (Sprzedający 1):

NIP: (…)

b)Pani A. A. (Sprzedająca 2):

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne.

M. Sp. z o. o. – Zainteresowany będący stroną postępowania – jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej (dalej: Nabywca, Kupujący). Przedmiotem działalności Nabywcy jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własnych rachunek.

A. spółka jawna (dalej: Sprzedający 1) jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Sprzedającego 1 jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

A. A. (dalej: Sprzedająca 2) jest polską rezydentką podatkową, prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą A. A., zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce. Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającej 2 jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Sprzedający 1 oraz Sprzedająca 2 będą łącznie zwani dalej „Sprzedającymi” z kolei Nabywca i Sprzedający 1 oraz Sprzedająca 2 będą łącznie zwani dalej „Zainteresowanymi”.

Na moment dokonania Transakcji, zdefiniowanej poniżej, Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Zainteresowani nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Informacje dotyczące nieruchomości.

Na moment złożenia wniosku Sprzedający 1 jest właścicielem udziału w wysokości 2/3 a Sprzedająca 2 udziału w wysokości 1/3 w prawie własności nieruchomości położonej w W. przy ul. (…), obejmującej działkę ewidencyjną nr (…) z obrębu ewidencyjnego (…) o powierzchni 8.622,00 m², dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: Działka 1).

Działka 1 zabudowana jest:

a)Budynkiem niemieszkalnym, identyfikator (…) o pow. 2250 m² (dalej: Budynek biurowy),

b)Budynkiem niemieszkalnym, identyfikator (…) o pow. 328 m² (dalej: Magazyn),

c)Budynkiem niemieszkalnym, identyfikator (…) o pow. 596 m² (dalej: Wiata),

d)Budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w postaci nawierzchni z kostki brukowej oraz ogrodzenia z przęsłami stalowymi posadowionymi na fundamencie betonowym (dalej: Budowle).

Budynek biurowy, Magazyn, Wiata znajdujące się na Działce 1 dalej będą nazywane „Budynkami".

Opisana wyżej Działka 1 oraz Budynki i Budowle w dalszej części tego wniosku są łącznie określane jako „Nieruchomość".

Dla obszaru, na którym zlokalizowana jest Nieruchomość brak aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odniesieniu do Działki 1 została wydana ostateczna decyzja nr (…) o warunkach zabudowy, zgodnie z którą zostały ustalone warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-produkcyjnego obejmującego budowę hali magazynowo-produkcyjnej z czterema budynkami socjalno-biurowymi, układem komunikacyjnym, parkingami, infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącymi obiektami budowlanymi (m.in. zbiornikiem pożarowym z pompownią, kontenerowym agregatem prądotwórczym, stacją transformatorową, zbiornikiem retencyjnym) wraz z zagospodarowaniem terenu na Działce 1.

Nieruchomość stanowi główny majątek Sprzedającego 1.

Sprzedający 1 na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z 23 marca 2004 r. zawartego przed notariuszem E. S. z syndykiem masy upadłości (…) sp. z o.o. nabył przedsiębiorstwo upadłego w skład, którego wchodziło, m.in. prawo użytkowania wieczystego gruntu, w skład którego wchodziła Działka 1 oraz Budynki i Budowle znajdujące się na tej nieruchomości.

Przedmiotowa umowa nabycia przedsiębiorstwa, w skład którego wchodziła Działka 1, Budynki i Budowle nie były opodatkowane podatkiem podatku od towarów i usług i w konsekwencji podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z decyzją Zarządu (…) nr (…) z 11 marca 2014 r. prawo użytkowania wieczystego Działki 1 zostało przekształcone w prawo własności oraz została ustalona opłata za przekształcenie.

Sprzedająca 2 podstawie umowy darowizny z 13 stycznia 2015 r., zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem J. K. z ojcem Sprzedającej 2, tj. M. A., w ramach darowizny nabyła 1/3 udział w prawie własności Nieruchomości.

Przedmiotowa umowa darowizny udziału w Nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ze względu na brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji nabycia udziału w Nieruchomości, Sprzedającej 2 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług od nabycia udziału w tej Nieruchomości.

Przez Nieruchomość przechodzi infrastruktura techniczna związana z mediami (w tym sieć ciepłownicza, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna) należąca do podmiotów trzecich i nie będąca własnością Sprzedających.

Na dzień złożenia wniosku od dnia oddania całej powierzchni Budynków i Budowli do używania minęły co najmniej dwa lata.

Budynki zostały przyjęte do używania i wprowadzone do rejestru środków trwałych Sprzedającego 1 od 1 kwietnia 2004 r. Sprzedający 1 ujmował Budynki i Budowle jako środki trwałe, które podlegały amortyzacji i są nieprzerwanie w całości eksploatowane przez Sprzedającego 1, od momentu ich przyjęcia jako środków trwałych, zarówno do celów własnej działalności gospodarczej, jak również powierzchnie oddawane są w najem na rzecz podmiotów trzecich w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i nie zwolnionych od tego podatku.

Działalność gospodarcza, w ramach której wykorzystywana jest przez Sprzedających Nieruchomość, to wyłącznie działalność opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie zwolniona od tego podatku. Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie ponosił żadnych innych istotnych wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, aranżacje, modernizację lub remont Budynków i Budowli), ani nie dokonał istotnych ulepszeń (przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji, aranżacji, modernizacji lub remontu) Budynków i Budowli, które skutkowały zwiększeniem wartości początkowej poszczególnych obiektów (tj. poszczególnych Budynków i Budowli) o ponad 30%. Ponadto Sprzedający nie ponosili wydatków na prace adaptacyjne i aranżacyjne poszczególnych powierzchni wykorzystywanych do działalności gospodarczej, które miały na celu dostosowanie tej powierzchni do celów specyfiki i wymogów działalności gospodarczej danego najemcy.

Sprzedający 1 jest stroną następujących umów, zapewniających obsługę Nieruchomości i jej funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem:

a)umowy o świadczenie usług dystrybucji energii elektrycznej,

b)umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków,

c)umowy na wywóz odpadów stałych,

d)umowy o świadczenie usług telekomunikacyjnych,

e)umowy kompleksowej dostarczania paliwa gazowego.

Sprzedający nie są stroną umowy o zarządzanie lub innej umowy o podobnym charakterze zapewniającej kompleksową usługę zarządzania Nieruchomością zgodnie z jej przeznaczeniem.

Sprzedający na moment przygotowania wniosku są stronami dwudziestu dwóch umów najmu, powierzchni biurowych, magazynowych znajdujących się w Budynkach oraz miejsc parkingowych i powierzchni pod nadajniki oraz reklamy.

Informacje dotyczące planowanej transakcji sprzedaży.

W związku z podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości na zasadach i w zakresie opisanym we wniosku (dalej: Transakcja), Sprzedający zawarli z Kupującym 22 maja 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa przedwstępna) określającą istotne aspekty planowanej Transakcji. Zgodnie z Umową przedwstępną Zainteresowani planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa sprzedaży lub Umowa przenosząca), na podstawie której:

a)Sprzedający sprzeda prawo własności Działki 1,

b)Sprzedający sprzeda prawo własności Budynku biurowego,

c)Sprzedający sprzeda prawo własności Magazynu,

d)Sprzedający sprzeda prawo własności Wiaty,

e)Sprzedający sprzeda prawo własności Budowli,

−dalej ww. składniki będą określane jako „przedmiot Transakcji”.

Na Kupującego przejdą z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu. Jednocześnie kwota kaucji wpłaconych przez najemców na poczet zawartych umów najmu przejdzie na własność Kupującego w ten sposób, że zostanie potrącona przez Kupującego z ceną ustaloną za Nieruchomość.

Umowa przedwstępna jednocześnie zawierana jest jeszcze z A. spółka jawna w odniesieniu do jeszcze jednej nieruchomości – sąsiadującej z Nieruchomością, na której również planowana jest inwestycja tj. działki (…). Ze względu na fakt, że właścicielem sąsiadującej działki (…), której również dotyczy Umowa przedwstępna jest inny podmiot to wspólny wniosek o interpretację podatkową w odniesieniu do tej nieruchomości zostanie złożony odrębnie.

Zgodnie z Państwa ustaleniami, Sprzedający nie przeniosą na Nabywcę w ramach transakcji żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów poza wskazanymi powyżej i wyraźnie uzgodnionymi między stronami transakcji; w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

a)firma (oznaczenia Sprzedających w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

b)prawa i obowiązki wynikające z umów wskazanych powyżej, tj. w szczególności Umowy o zarządzanie,

c)należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe,

d)rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych,

e)finansowanie związane z Nieruchomością (aktualnie Sprzedający nie są stroną takich umów),

f)księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedających,

g)know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedających.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę, która zostanie powiększona o podatek od towarów i usług, o ile Organ uzna Państwa stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji za prawidłowe. W Umowie przenoszącej (lub w załączniku do niej), która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny.

Umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się określonych w niej warunków zawieszających, tj.:

a)Sprzedający przedstawią Nabywcy kopię promesy wierzyciela hipotecznego, w której wierzyciel hipoteczny zobowiążę się do zwolnienia Nieruchomości spod hipotek,

b)zostanie wydana i doręczona Stronom interpretacja podatkowa wspólna oraz interpretacja indywidualna.

Wydzielenie organizacyjne i finansowe.

Nieruchomość nie stanowi oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) przedsiębiorstwa Sprzedających.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzą odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat.

W oparciu o prowadzoną przez Sprzedających ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami. Powyższe wynika jednak ze specyfiki działalności Sprzedającego 1, który jest spółką osobową dedykowaną wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie i obsłudze Nieruchomości podobnie jak prowadzenie działalności gospodarczej przez Sprzedającą 2 i nie posiadają innego rodzaju przychodów i kosztów niż te, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną na Nieruchomości.

Sprzedający zatrudniają pracowników, jednakże zgodnie z ustaleniami biznesowymi w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Nabywcę.

Pozostałe informacje.

Zamierzają Państwo złożyć w stosunku do Nieruchomości:

a)do organu podatkowego właściwego dla Kupującego przed dniem dokonania dostawy (przed dniem Umowy przenoszącej), lub

b)w Umowie przenoszącej zawartej w formie aktu notarialnego, w przypadku zawarcia Umowy przenoszącej,

zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości i rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług).

Państwa intencją wyrażoną w Umowie przedwstępnej jest zrealizowanie się warunków zawieszających jak najszybciej i zawarcie Umowy przenoszącej w 2023 r.

Kupujący posiada środki własne oraz planuje pozyskać finansowanie zewnętrzne w formie kredytu pozyskanego od podmiotu trzeciego do sfinansowania Transakcji.

Plany Nabywcy odnośnie Nieruchomości po jej nabyciu.

Intencją Nabywcy jest realizacja na Działce 1 oraz na sąsiadującej z nią nieruchomości (objętej również Umową przedwstępną i w odniesieniu do której zostanie złożony odrębny wniosek o wydanie interpretacji podatkowej) inwestycji polegającej budowie centrum magazynowo-produkcyjnego obejmującego budowę hali magazynowo-produkcyjnej z czterema budynkami socjalno-biurowymi, układem komunikacyjnym, parkingami, infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącymi obiektami budowlanymi (m.in. zbiornikiem pożarowym z pompownią, kontenerowym agregatem prądotwórczym, stacją transformatorową, zbiornikiem retencyjnym) i zagospodarowaniu terenu lub innej inwestycji, które będą realizowane w ramach działalności gospodarczej Kupującego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz spełnieniu wszystkich formalności związanych z rozpoczęciem planowanej inwestycji Budynki i Budowle zostaną wyburzone i na Działce 1 oraz sąsiadującej z nią nieruchomości zostanie zrealizowana ww. inwestycja.

W okresie po Transakcji, a przed rozpoczęciem inwestycji, o której mowa powyżej, na

Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Sprzedający zakłada po Transakcji brak prowadzenia aktywnej działalności gospodarczej.

W piśmie uzupełniającym z 4 lipca 2023 r. wskazali Państwo, że w związku z podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości na zasadach i w zakresie opisanym we wniosku (dalej „Transakcja”), Sprzedający zawarli z Kupującym 22 maja 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna”) określającą istotne aspekty planowanej Transakcji. Zgodnie z Umową przedwstępną Zainteresowani planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa sprzedaży” lub „Umowa przenosząca”), na podstawie której:

a)Sprzedający sprzeda prawo własności Działki 1,

b)Sprzedający sprzeda prawo własności Budynku biurowego,

c)Sprzedający sprzeda prawo własności Magazynu,

d)Sprzedający sprzeda prawo własności Wiaty,

e)Sprzedający sprzeda prawo własności Budowli,

dalej ww. składniki będą określane jako „przedmiot Transakcji”.

Doprecyzowali Państwo, że w powyższym fragmencie słowo „sprzeda” powinno być zastąpione przez słowo: „sprzedadzą”.

Z kolei we fragmencie:

„Intencją Nabywcy jest realizacja na Działce 1 oraz na sąsiadującej z nią nieruchomości (objętej również Umową przedwstępną i w odniesieniu do której zostanie złożony odrębny wniosek o wydanie interpretacji podatkowej) inwestycji polegającej budowie centrum magazynowo-produkcyjnego obejmującego budowę hali magazynowo-produkcyjnej z czteroma budynkami socjalno-biurowymi, układem komunikacyjnym, parkingami, infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącymi obiektami budowlanymi (m.in. zbiornikiem pożarowym z pompownią, kontenerowym agregatem prądotwórczym, stacją transformatorową, zbiornikiem retencyjnym i zagospodarowaniem terenu lub innej inwestycji, które będą realizowane w ramach działalności gospodarczej Kupującego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz spełnieniu wszystkich formalności związanej z rozpoczęciem planowanej inwestycji Budynki i Budowle zostaną wyburzone i na Działce 1 oraz sąsiadującej z nią nieruchomości zostanie zrealizowana ww. inwestycja.”

Doprecyzowali Państwo, że realizacja inwestycji lub innej inwestycji, będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej Kupującego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Z kolei w piśmie uzupełniającym z 7 lipca 2023 r. wskazali Państwo, że podmiotami trzecimi – których własnością jest infrastruktura techniczna związana z mediami, znajdująca się na Nieruchomości (w tym sieć ciepłownicza, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna) i nie będąca własnością Sprzedającego – są przedsiębiorstwa przesyłowe (np. X).

Wskazali Państwo, że – poza ww. doprecyzowaniem – wszystkie pozostałe kwestie zawarte we wniosku wspólnym pozostają bez zmian.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

−w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

−jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy Nieruchomości, wraz z przeniesieniem umów najmu z mocy prawa oraz prawa i roszczenia z zabezpieczeń – kaucji dotyczącej umów najmu będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż nie będzie ona wyłączona od opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz okoliczność, że sprzedaż przedmiotu Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatku od towarów i usług i nie będzie od tego podatku zwolniona (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii przedstawili Państwo w części wniosku dotyczącym podatku od towarów i usług) w Państwa ocenie, Transakcja w całości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, Państwa zdaniem sprzedaż przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowisk

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

−umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

−umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) działkę gruntu zabudowaną Budynkami i Budowlami (określaną we wniosku łącznie jako „Nieruchomość”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.421.2023.2.KO w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

−przedmiot Transakcji (Działka 1, Budynki i Budowle) nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części i w związku z tym będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

−planowana Transakcja dostawy Budynków i Budowli posadowionych na Działce 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; również sprzedaż gruntu (Działki 1), z którym związane są ww. Budynki i Budowle, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług,

−jeśli Strony opisanej Transakcji (Kupujący i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro Transakcja (sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną znak: 0111-KDIB3-1.4012.421.2023.2.KO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

M. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.