Sprzedaż działki rolnej niestanowiącej gospodarstwa rolnego będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 12 października 2022 r. (wpływ 17 października 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. S.A.  (Kupujący)

NIP: (…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A.U. (dalej: Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

X. Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje kupić działkę (nieruchomość gruntową) położoną w miejscowości L., (...) od Pani A.U. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania).

Każdy z podmiotów uczestniczących w planowej transakcji jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i w takim też charakterze podmioty będą występować w planowanej transakcji.

Planowana dostawa dotyczy działki (…) o powierzchni 0,5323 ha. Dla wskazanej nieruchomości w Sądzie Rejonowym (...) prowadzona jest księga wieczysta (...). Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej dostawy, jest niezabudowana.

Z zaświadczenia z 16 czerwca 2021 r. wydanego przez Burmistrza Miasta (...) wynika, że działka nie jest objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie jest również objęta żadną aktualną decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Sprzedawca dysponuje wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostę 10 sierpnia 2021 r., zgodnie z którym działka zakwalifikowana została jako pastwiska trwałe (PslV).

Zgodnie z oświadczeniem Stron do planowanej transakcji dojdzie pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego mu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazali Państwo, że nabyta działka nie będzie stanowiła gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym, a w wyniku nabycia przedmiotowej działki nie zostanie utworzone bądź powiększone gospodarstwo.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Końcowo wskazali Państwo, że planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r. lub na początku 2023 r.

Pytania

1.Czy planowana transakcja sprzedaży działki rolnej o nr (…) realizowana między czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług powinna w całości korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

2.Czy planowana transakcja sprzedaży działki rolnej o nr (…), jeżeli będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, powinna zostać opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w sytuacji, gdy na pierwsze pytanie organ udzieli odpowiedzi pozytywnej i uzna, iż sprzedaż działki rolnej o nr (…), realizowana między czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, powinna w całości skorzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, przedmiotowa sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlega m.in. umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zatem przesłanki pozytywne, których spełnienie jest konieczne dla opodatkowania danej czynności cywilnoprawnej podatkiem od czynności cywilnoprawnych, będą w analizowanym stanie faktycznym spełnione: transakcja polegać będzie na sprzedaży gruntu, który jest zlokalizowany na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej.

W dalszych przepisach analizowanej ustawy ustawodawca przewiduje wyłączenia lub zwolnienia z opodatkowania.

I tak – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

−w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

−jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

−umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach (art. 2 pkt 4 lit. a) oraz b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Biorąc pod uwagę brzmienie analizowanego przepisu stwierdzić należy, iż mimo tego, że analizowana transakcja korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to jednak, z uwagi na okoliczność, że przedmiotem tej transakcji będzie nieruchomość, przewidziane przepisem wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie tutaj zastosowania.

Do analizowanego stanu faktycznego nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziane w art. 9 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z jego brzmieniem zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym.

Planowana przez strony transakcja nie spełnia wymogów stawianych tym przepisem, co za tym idzie nie może skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, planowana transakcja sprzedaży działki rolnej o nr (…) będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy w odniesieniu do tej transakcji powstanie z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy). Obowiązek podatkowy ciążyć będzie na kupującym – zgodnie z brzmieniem przepisu art. 4 pkt 1 ustawy, a stawka podatku wyniesie 2 % (art. 7 ust. 1 pkt 1 a) ustawy).

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Podstawę opodatkowania określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

−umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

−umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającej (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) nieruchomość niezabudowaną.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W postanowieniu znak: 0111-KDIB3-2.4012.592.2022.3.MGO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że do zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży działki niezabudowanej zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek w części dotyczącej opodatkowania tym podatkiem jest bezprzedmiotowy.

Z interpretacji ogólnej wynika, że od dnia 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o podatku od towarów i usług definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów, celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów, które były, zgodnie z wykładnią zaprezentowaną w wyroku z 17 stycznia 2011 r., istotne w stanie prawnym obowiązującym do 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana sprzedaż niezabudowanej działki będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przechodząc do analizy zwolnienia z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazać należy, że aby nabycie własności gruntów mogło skorzystać ze zwolnienia od podatku, na podstawie ww. przepisu konieczne jest zatem spełnienie łącznie 4 warunków:

−przedmiotem nabycia była własność (współwłasność) gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym,

−w wyniku nabycia powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia była nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha,

−gospodarstwo to było prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a ponadto

−kwota zobowiązania (podatku) mieściła się w limicie indywidualnym i krajowym pomocy de minimis w rolnictwie. Kwota tego limitu, to stosownie do treści art. 3 ust. 2 rozporządzenia Komisji Unii Europejskiej nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9), 20 000 EUR w okresie trzech lat podatkowych. W myśl art. 3 ust. 3 ww. rozporządzenia, łączna kwota pomocy de minimis przyznanej w okresie trzech lat podatkowych przez państwo członkowskie przedsiębiorstwom prowadzącym działalność w zakresie podstawowej produkcji produktów rolnych nie może przekroczyć górnego limitu krajowego określonego w załączniku, tj. 295 932 125 EUR.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że nabyta działka nie będzie stanowiła gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym, a w wyniku nabycia przedmiotowej działki nie zostanie utworzone bądź powiększone gospodarstwo.

Tym samym, nie zostaną spełnione warunki zwolnienia art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na zasadach określonych w wyżej cytowanych przepisach. Podatnikiem tego podatku będzie Kupujący, a stawka tego podatku wyniesie 2%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.592.2022.3.MGO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.