Temat interpretacji
Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
11 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – w piśmie z 15 września 2022 r. (wpływ 16 września 2022 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
S. Sp. z o.o. sp.k. (Kupujący)
NIP: (…)
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan S. J. (Sprzedający)
Opis zdarzenia przyszłego
S. Sp. z o.o. sp.k. – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Kupujący”), z siedzibą w S. jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Pan S. J. - Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedający”), jest osobą fizyczna niezarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości S., (…), składającej się z niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem (…) (tej działki dotyczy wniosek o interpretację), dla której Sąd Rejonowy w (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość").
Zgodnie z wypisem i wyrysem z rejestru gruntów z 16 maja 2022 r., działki gruntu oznaczona numerem (…) oraz (…) powstały z podziału rolnego działki (…).
W dziale III księgi wieczystej nr (…) widnieje stare roszczenie Kupującego o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w terminie nie później niż do 31 grudnia 2016 r.
W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący będą zwani łącznie „Stronami”.
Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku osobistego na podstawie czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – na podstawie dziedziczenia, w księdze wieczystej KW nr (…) wskazano podstawy wpisu w szczególności:
-Akt Poświadczenia Dziedziczenia, Rep A nr (…), (…),
-Umowa Działu Spadku, Umowa Zniesienia Współwłasności i Umowa Ustanowienia Służebności Osobistej, Rep A nr (…), (…).
Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzją z 8 kwietnia 2010 r. o warunkach zabudowy nr (…) ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego budynku magazynowo-biurowego z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr ew. (…), a zatem dla działki, z której następnie powstała działka (…), która z kolei została podzielona na (…) oraz (…). Wnioskodawcą w zakresie wydania decyzji o warunkach zabudowy jw. był Sprzedający.
Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne. Nieruchomość jest niezabudowana.
Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, wyznaczenia dróg wewnętrznych czy uzbrojenia terenu.
Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej (innej niż działalność rolnicza) – zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.
Nieruchomość od dnia nabycia przez Sprzedającego nie była, w całości ani w części, przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
Sprzedający nie prowadził żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał w mediach, internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie zawierał również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Sprzedający udzielił 22 czerwca 2022 r., odnośnie działki nr (…), pełnomocnictwa na rzecz osoby fizycznej do reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi urzędami, organami administracji państwowej i samorządowej we wszystkich sprawach formalnoprawnych, w tym składania, odbierania i podpisywania oświadczeń, wniosków, zgłoszeń i występowania jako uczestnik procesu budowlanego i dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.
Nadmienić należy, że Sprzedający był już raz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym na potrzeby sprzedaży innej nieruchomości gruntowej, dla której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną (…).
Sprzedający zamierza sprzedać na rzecz Kupującego Nieruchomość.
Zakup Nieruchomości przyczyni się do rozwoju przedsiębiorstwa Kupującego poprzez wybudowanie nowoczesnego obiektu pod wynajem, a zatem do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług przez Kupującego, przy czym budowa obiektu jw. może nastąpić bezpośrednio na Nieruchomości lub na innej nieruchomości, którą Kupujący nabędzie w wyniku umowy zamiany Nieruchomości na inną. Kupujący dopuszcza także możliwość, w której Nieruchomość wraz z drugą nieruchomością Kupującego zamieni na inną nieruchomość podmiotu trzeciego, w tym także z możliwością dopłaty po stronie Kupującego. W każdym jednak wypadku celem nadrzędnym będzie budowa przedmiotowego obiektu pod wynajem, a zatem wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.
Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnień, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Zdaniem Państwa, w razie uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 (czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) za prawidłowe, lub w ramach pytania nr 2 (w razie uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy transakcja powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług w stawce 23%), że transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W konsekwencji, jeżeli transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, to podlegać będzie ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych.
Mając na uwadze stanowisko w zakresie pytania 1, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania powyższym podatkiem na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Transakcja będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w razie uznania, że będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale jej dostawa będzie stanowiła transakcję zwolnioną z podatku od towarów i usług.
Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b)innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
–umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
–umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) przedmiot Transakcji w postaci prawa własności Gruntu (Działki).
Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.508.2022.3.WN w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
–planowana przez Sprzedającego transakcja sprzedaży działki nr (…), z tytułu której Zainteresowany niebędący stroną postępowania będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług;
–w konsekwencji sprzedaż przez Pana S. J.opisanej we wniosku nieruchomości (działki nr (…)) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy; zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy (sprzedaży).
Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji sprzedaż Nieruchomości (działki nr (…)) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Tym samym stanowisko Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych uznaliśmy za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcie, interpretacja znak: 0111-KDIB3-1.4012.508.2022.3.WN oraz postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.706.2022.1.WN.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Sp. z o.o. sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.