Sprzedaż udziału w nieruchomości niezabudowanej, w związku z opodatkowaniem VAT, będzie wyłączona z PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący)

NIP: (…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A. S. (dalej: Sprzedająca)

Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan W.S. (dalej: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo-logistyczno-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”). Przedmiotowa Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie wsi ..., znajdującej się w województwie (...) w powiecie (…) oraz obejmuje działki z obrębu ewidencyjnego ... .

Transakcja będzie obejmować działki (dalej: „Działki”) o następujących nr ewidencyjnych:

−Nieruchomość 1 składającą się z niezabudowanych działek gruntu nr ewidencyjny (...) i (…);

−Nieruchomość 2 składającą się z niezabudowanych działek gruntu nr ewidencyjny (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…);

−Nieruchomość 3 składającą się z niezabudowanych działek gruntu nr ewidencyjny (…) i (…);

−Nieruchomość 4 składającą się z działek nr ewidencyjnym (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…);

−Nieruchomość 5 składającą się z niezabudowanych działek gruntu nr ewidencyjny (…),(…),(…)oraz (…);

−Nieruchomość nr 6 składającą się z niezabudowanych działek gruntu oznaczonych nr ewidencyjnym (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…) (dalej też łącznie jako: „Nieruchomości”, bądź w odniesieniu do ww. działek łącznie jako: „Działki”).

Sąd Rejonowy prowadzi następujące księgi wieczyste dla Nieruchomości:

− dla Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 KW nr (…);

− dla Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 KW nr (…);

− dla Nieruchomości 5 oraz Nieruchomości 6 KW nr (…).

Działki (…) oraz (…)będą dalej również łącznie nazywane jako „Działki 1”, a pozostałe Działki jako „Działki 2”.

Na wstępie zaznaczyli Państwo, że wystąpili Państwo w przeszłości z wnioskiem w zakresie transakcji nabycia nieruchomości, w tym przedmiotowych Działek oraz uzyskali interpretację z (...) roku o znaku: (...), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził między innymi, że Sprzedający będą działać w ramach planowanej transakcji jako podatnicy podatku od towarów i usług. Przy czym wskazali Państwo, że w złożonym poprzednio wniosku przeznaczenie Działek 2 zostało wskazane na podstawie zaświadczenia z ... 2020 r. wskazującego przeznaczenie działek zgodnie z obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Rady Gminy z ... 2019 roku (dalej: MPZP). Ponieważ, aktualnie zostało wydane nowe zaświadczenie, które wskazuje odmienne oznaczenia przedmiotowych Działek 2, dla zapewnienia spójności opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku z aktualnym zaświadczeniem, wystąpili Państwo ponownie z wnioskiem w zakresie Działek 2 przedstawiając aktualny stan faktyczny. Dodatkowo, w zakresie Działek 1 wskazali Państwo, że w złożonym poprzednio wniosku omyłkowo zostało wskazane, że dla Działek 1 nie został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący możliwość zabudowy. Ponieważ w rzeczywistości tereny obejmujące Działki 1 zostały ujęte w MPZP, występują Państwo z wnioskiem również w zakresie Działek 1.

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-logistyczno-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Kupujący planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Dla Działek obowiązuje MPZP, zgodnie z którym:

−Działka (...) wchodzi częściowo w obszary funkcjonalne oznaczone symbolami 3 P/U przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej i KD-L1 przeznaczony na cel drogi publicznej lokalnej,

−Działka (...) wchodzi częściowo w obszary funkcjonalne oznaczone symbolami 1ZP przeznaczone na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej,

−Działka (…) i (...) wchodzi częściowo w obszary funkcjonalne oznaczone symbolem 1ZP przeznaczone na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej,

−Działka (...) wchodzi częściowo w obszary funkcjonalne oznaczone symbolem 2P/U, 3P/U przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KD-W1 przeznaczone na cel drogi wewnętrznej,

−Działka (...) i (...) wchodzi częściowo w obszary funkcjonalne oznaczone symbolem 1ZP przeznaczone na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej,

−Działki nr ewidencyjny: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

−Działki na ewidencyjny: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej

−Działka nr (...) wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KD-W1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, KD-L1 przeznaczony na cel drogi publicznej lokalnej, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej;

−Działki nr ewidencyjny (...) i (...) wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej

−Działki nr ewidencyjny (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

−Działka nr ewidencyjny (…) wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów

i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KD-W1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, 6ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej, 5ZL przeznaczony na cel lasu, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej.

Jednocześnie, zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5 MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi. Przy czym podkreślili Państwo, że aktualnie oraz na moment Transakcji Działki stanowić będą tereny niezabudowane, tj. nie znajdują się na nich żadne zabudowania (w szczególności infrastruktura techniczna).

Co więcej, zgodnie z § 6 ust. 2 pkt 2 MPZP obowiązuje zakaz lokalizacji funkcji i obiektów niezwiązanych z podstawowym przeznaczeniem terenu i jego obsługą, z wyłączeniem inwestycji celu publicznego z zakresu łączności publicznej, zgodnych z przepisami odrębnymi.

Na Działkach znajdują się linie rozgraniczające, które przebiegają przez tereny:

−3 P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej), KD-S1 (przeznaczone na cel drogi publicznej ekspresowej) i KD-L1 (przeznaczone na cel drogi publicznej lokalnej) w zakresie Działki (...),

−1ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej) oraz 2P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowe) w zakresie Działki (...),

−1ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej) oraz 2P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej) w zakresie Działek (…) i (...),

−2P/U i 3P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej) oraz KD-W1 (przeznaczone na cel drogi wewnętrznej) w zakresie Działki (...),

−1ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej) oraz 2P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej) w zakresie Działki (...) i (...),

−2P/U i 3P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej), KD-W1 (przeznaczone na cel drogi wewnętrznej), KD-L1 (przeznaczone na cel drogi publicznej lokalnej), KD-S1 (przeznaczone na cel drogi publicznej ekspresowej) w zakresie Działki nr (…),

−1ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej) oraz 2P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej) w zakresie Działki nr ewidencyjny (...) i (...),

−2P/U i 3P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej), KD-W1 (przeznaczone na cel drogi wewnętrznej), 6ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej), 5ZL (przeznaczone na cel lasu), KD-S1 przeznaczone na cel drogi publicznej ekspresowej) w zakresie Działki nr ewidencyjny (…).

Sprzedający (Pan S. i Pani S.) nabyli Nieruchomość 1-4 w 1997 r. na podstawie umowy sprzedaży, a Nieruchomość 5 i 6 na podstawie umowy sprzedaży w 1999 r., rep. A. Nieruchomości 1, 3 i 5 zostały w 2010 r. przejęte na drogi publiczne przez Gminę ..., po czym na mocy ugody zawartej pomiędzy Sprzedającymi a Gminą ... ... 2021 r. Nieruchomości 1, 3 i 5 „powróciły” do Sprzedających i stanowią obecnie ich własność.

Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu nabycia Działek.

Sprzedający są właścicielami Działek na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Sprzedający prowadził w przeszłości jednoosobową działalność gospodarczą oraz był z tego tytułu czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak działalność ta została zamknięta w 2016 r. a Sprzedający został wyrejestrowany z podatku od towarów i usług. Natomiast Sprzedająca (Pani S.) nie prowadziła w przeszłości ani nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający (Pan S.) nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (ponieważ nie prowadzą działalności w takim zakresie, a Nieruchomość znajduje się w ich majątku prywatnym).

Żadna z Działek od chwili wejścia w ich posiadanie aż do chwili planowanej sprzedaży nie była przez Sprzedających wykorzystywana w działalności zwolnionej lub opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Każda z działek była uprawiana rolnie lub stanowiła użytki zielone na potrzeby własne.

Obydwoje Sprzedający posiadają statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Status rolnika posiadają od co najmniej 2004 r.

Z ww. gruntu Sprzedający nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

Sprzedający przez szereg lat (co najmniej na przestrzeni 25 lat) inwestowali jednak prywatne środki w zakup nieruchomości o różnym statusie, tj. zabudowanych, niezabudowanych, rolnych.

Głównym celem takich działań ze strony Sprzedających było lokowanie posiadanych prywatnych środków z myślą o zabezpieczeniu przyszłości (posiadanie aktywów „na starość” gdy możliwości zarobkowania będą już ograniczone), jak również chęć wsparcia dzieci w przyszłości. Sprzedający nie wykluczają jednak wcześniejszej sprzedaży nieruchomości i udziałów w nieruchomościach nabytych bezpośrednio do swojego majątku, jeżeli nadarzy się ku temu stosowna okazja biznesowa (tj. przykładowo w przypadku atrakcyjnej finansowo wyceny nieruchomości na rynku lub w przypadku pojawienia się atrakcyjnej oferty na ich zakup).

W ostatnich latach Sprzedający, borykają się z problemami finansowymi związanymi z bieżącą obsługą zaciągniętych zobowiązań finansowych w związku z czym podjęli decyzję o konieczności częściowego wyprzedania posiadanego majątku prywatnego, w tym sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Od 1989 r. Sprzedający prowadzą gospodarstwo rolne o powierzchni ok. ... ha na terenie Gminy ... (... ha) oraz Gminy ... (... ha). W latach 1997 – 1999 Sprzedający nabyli szereg nieruchomości rolnych położonych w miejscowości ... Gmina ... na poszerzenie tego gospodarstwa rolnego (łącznie .. ha w miejscowości ... Gmina ...) – w tym udziały w prawie własności Działek. Na przestrzeni lat dla terenu położonego w ... Gmina ..., na którym położone jest gospodarstwo rolne uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę mieszkaniową i usługową (rok 2008). W następstwie ustalenia miejscowego planu Sprzedający dokonali podziału terenu w ... (obejmującego również udziały w prawie własności Działek) na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej.

Następnie na wniosek i w efekcie starań Sprzedających zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na wskazany powyżej MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową, gdyż pojawili się zainteresowani nabyciem terenu w ..., pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo-magazynowej (przed Kupującym inwestycją o zbliżonym charakterze zainteresowany był także inny podmiot).

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający posiadają inne nieruchomości niż Nieruchomości objęte wnioskiem oraz dokonywali również sprzedaży nieruchomości w przeszłości, w szczególności:

−w 2018 r. Sprzedający zbyli posiadaną w majątku prywatnym nieruchomość rolną;

−w roku 2019 Sprzedający sprzedali Gminie Miasta ... inną znajdującą się w majątku prywatnym zabudowaną nieruchomość (sprzedaż nastąpiła w wyniku wniosku złożonego przez Sprzedających do Gminy Miasta ... o wykup na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym właściciel nieruchomości może żądać od gminy jej wykupienia, jeżeli w związku z uchwaleniem MPZP korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe);

−        w 2021 r. Sprzedający dokonali zbycia udziałów w nieruchomości położonej w ... na rzecz podmiotu, który zamierzał wybudować w tym miejscu hotel; w związku z przedmiotową transakcją Sprzedający wystąpili z wnioskiem o interpretację indywidualną prawa podatkowego (wniosek wspólny, złożony wspólnie z podmiotem kupującym), mającą na celu ustalenie zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług/podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedawanej nieruchomości; zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną z ... r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż Sprzedający zbędą przedmiotową nieruchomość prywatnie – tj. nie działając jako podatnicy podatku od towarów i usług a transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Pierwotnie, ... 2019 r. Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, która zakładała, iż Sprzedający spełnią szereg warunków w tym m.in. nabędą od Gminy ... własność działek przejętych wcześniej przez Gminę ... na drogi publiczne, tj. Działki nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...).

Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody z ... 2021 r. zawartej z Gminą ... przejęli własność przedmiotowych Działek. Ze względu na fakt, iż umowa przedwstępna była kilkakrotnie aneksowana, Sprzedający i Kupujący zdecydowali się ... 2021 r. na jej rozwiązanie i zawarcie (tego samego dnia) nowej przedwstępnej umowy sprzedaży, której warunki wskazano we wniosku. Umowa ta również została jednak rozwiązana, a w jej miejsce zawarli Państwo nową przedwstępną umowę sprzedaży z ... 2022 r., której warunki wskazano w przedmiotowym wniosku.

W szczególności, zgodnie z obowiązującą umową przedwstępną sprzedaży oraz zawartą poprzednią umową przedwstępną sprzedaży, Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego Działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz składania wniosków oraz pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB) a także wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji.

Dodatkowo, wskazali Państwo, że zawarli nieodpłatną umowę użyczenia Działek. Umowa została zawarta ... 2021 r. z okresem obowiązywania do ... 2022 r. (przedłużona aneksem do ... 2022 r.). Sprzedający nie udostępniali natomiast Działek osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa).

Dodatkowo Sprzedający udzielili osobom wskazanym przez Kupującego przedstawicielom kancelarii podatkowej świadczącej usługi na rzecz Kupującego uprawniających w szczególności do:

1)zapoznania się z aktami księgi wieczystej Nieruchomości;

2)przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej

3)księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

4)występowania o uzyskiwanie i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:

a)wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b)wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

c)wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

d)zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

e)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

f)zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

g)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

h)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

i)informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

j)zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste;

k)innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników;

l)podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa,

m)sporządzenia i uzyskania interpretacji podatkowej dla Nieruchomości oraz pozostałych nieruchomości będących przedmiotem Transakcji.

Powyższe pełnomocnictwo zostało wykorzystane w pełni.

Tak jak wskazano powyżej, warunkiem zawarcia umowy końcowej było nabycie od Gminy ... własności działek przejętych wcześniej przez Gminę ... na drogi publiczne, tj. Działek nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...).

Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody z ... 2021 r. zawartej z Gminą ... przejęli własność ww. działek.

Ponadto, warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także zawarcie transakcji nabycia innych działek, w tym działek, których współwłaścicielami są także Sprzedający (Działki nr (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...)).

Warunkiem zawarcia umowy końcowej w wykonaniu obecnej przedwstępnej umowy sprzedaży jest także doprowadzenie przez Kupującego do uzyskania decyzji środowiskowej.

Kupujący jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, wskazali Państwo, że część z posiadanych przez Sprzedających nieruchomości (innych niż będące przedmiotem wniosku) zostanie również nabyta przez Kupującego, jednak z uwagi na fakt, że nieruchomości te znajdują się we współwłasności, Kupujący oraz Sprzedający wystąpili w tym zakresie z odrębnymi wnioskami o interpretację wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości.

Wskazali Państwo, iż współwłaściciele pozostałych nieruchomości, które zostaną nabyte przez Kupującego aktywnie dążyli do sprzedaży udziału w nieruchomości, w tym zaangażowali podmiot zewnętrzny trudniący się wsparciem w tego typu transakcjach. Sprzedający nie byli stroną tego typu umów, niemniej jednak pasywnie skorzystali z możliwości zbycia nieruchomości na rzecz Kupującego Wnioskodawcy, którą to transakcję wspiera podmiot zewnętrzny.

Końcowo wskazali Państwo, że planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r. lub na początku 2023 r.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, w przypadku uznania, że sprzedaż przedmiotowych Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.

Natomiast na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W Państwa ocenie, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy Działek nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Podstawę opodatkowania określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

−umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

−umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Sprzedających niezabudowaną Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej, znak: ... wynika, że:

−dostawa Działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

−dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Działek będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak ....

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.