Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 30 czerwca 2022 r. (wpływ 5 lipca 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: M. (Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: N. Sp. z o.o. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp oraz charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na datę planowanej transakcji zbycia nieruchomości, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest sprzedaż hurtowa elektrycznych artykułów użytku domowego (kod 46.43.Z).

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”) jest spółką zarejestrowaną zgodnie z prawem Wielkiego Księstwa Luksemburga. Spółka powstała w dniu 2 lipca 2020 r.  i została zarejestrowana w Rejestrze Handlowym i Spółek („Registre de Commerce et des Societes”) Wielkiego Księstwa Luksemburga w dniu 15 lipca 2020 r. Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. nabywanie i sprzedaż nieruchomości w Wielkim Księstwie Luksemburga lub za granicą, w tym posiadanie bezpośrednich lub pośrednich udziałów  w spółkach luksemburskich lub zagranicznych, których głównym celem jest nabywanie, rozwój, promocja, sprzedaż, zarządzanie i/lub wynajem nieruchomości. Kupujący na dzień złożenia wniosku jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Kupujący jest już właścicielem położonej w Polsce nieruchomości komercyjnej i prowadzi działalność gospodarczą w Polsce (opodatkowaną podatkiem od towarów i usług) polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni w tej nieruchomości.

Aktualnie Kupujący rozważa nabycie od Sprzedającego zabudowanej nieruchomości położonej w (…) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 z późn. zm.).

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy,  o których mowa w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.).

2.Nieruchomość.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Na przedmiotową nieruchomość gruntową objętą ww. księgą wieczystą składają się:

1. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr A w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

2. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr B w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

3. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr C w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

4. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr D w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

Wszystkie wymienione powyżej działki (od 1 do 4) w dalszej części wniosku łącznie określane będą jako „Grunt”.

Wnioskodawca wskazał, że Grunt, tj. wszystkie działki objęte księgę wieczystą  nr (…) są zabudowane i będą zabudowane na datę planowanej Transakcji.

Grunt zabudowany jest:

   1. Budynkiem xxx o powierzchni ok xxx m² (I Etap) oddanym do użytku w 2001 r. sklasyfikowanym według Kategorii Środków Trwałych jako: Zbiorniki silosy i budynki magazynowe.

  2. Budynkiem xxx o powierzchni ok. xxx m² (II Etap) oddanym do użytku w 2008 r. sklasyfikowanym według Kategorii Środków Trwałych jako: Zbiorniki silosy i budynki magazynowe.

(dalej łącznie jako: „Budynki”).

  3. Budynkiem xxx o powierzchni ok. xxx m² oddanym do użytku w 2002 r. sklasyfikowanym według Kategorii Środków Trwałych jako: Pozostałe budynki niemieszkalne (dalej: „Budynek xxx”).

  4. Określonymi budowlami, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.), dalej łącznie „Budowle”. Tabela poniżej przedstawia Budowle znajdujące się na Gruncie oraz ich rozmieszczenie na poszczególnych działkach:

Grunt, Budynki, Budynek xxx oraz Budowle w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla terenu położonego w rejonie (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej nr (…) z 30 grudnia 2002 r. przedmiotowa Nieruchomość w zasadniczej części położona jest na terenie opisanym jako 5PS/U – teren zabudowy produkcyjno-składowej, usługowej przeznaczonej do utrzymania istniejących i realizacji obiektów produkcyjnych, składowych, usługowych o uciążliwości nie wykraczającej poza granice własności.

Ponieważ pytania zadane w ramach wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, a także podatku do czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, zakres Transakcji oraz inne zagadnienia związane z Transakcją.

3. Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie zawartej w dniu 20 kwietnia 2018 r. umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. (…)) zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz (…), która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług naliczony wynikający z faktury VAT dokumentującej zakup Nieruchomości od (…) (poprzez obniżenie kwoty podatku należnego za następne okresy o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z ww. faktury).

W momencie zakupu Grunt był zabudowany Budynkami, Budynkiem xxx i Budowlami.

Pozwolenie na użytkowanie Budynków oraz Budynku xxx wydane zostało w następujących terminach:

  1) w stosunku do budynku magazynowego z częścią biurową stanowiącego I Etap inwestycji pozwolenie na użytkowanie zostało wydane 25 czerwca 2001 r. przez Burmistrza Miasta i Gminy (Decyzja nr (…));

  2) w stosunku do budynku magazynowego stanowiącego II Etap inwestycji pozwolenie na użytkowanie zostało wydane 29 maja 2008 r. przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (Decyzja nr (…));

  3) w stosunku do Budynku xxx pozwolenie na użytkowanie zostało wydane 17 stycznia 2002 r. przez Starostę (Decyzja nr (…)).

Jednocześnie, po zakupie Nieruchomości od poprzedniego właściciela w dniu 20 kwietnia 2018 r. Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków ani Budynku xxx, które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

Obecnie Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni podmiotom gospodarczym. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Cała powierzchnia Budynków oraz Budynku xxx była wykorzystywana do świadczenia czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (poprzez odpłatny wynajem oraz przez wykorzystanie Budynków w działalności handlowej prowadzonej przez Sprzedającego). Obecny najemca wynajmuje powierzchnię w Nieruchomości na podstawie umowy najmu z 30 sierpnia 2013 r., która została zawarta jeszcze z poprzednim właścicielem Nieruchomości („Umowa Najmu”). Ponadto, od momentu zakupu Nieruchomości w kwietniu 2018 r. do czerwca 2021 r. Sprzedający wykorzystywał niewynajętą część Nieruchomości do prowadzenia własnej działalności gospodarczej. Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego jest sprzedaż hurtowa sprzętu domowego elektronicznego, małego AGD oraz pojazdów elektrycznych, jak również sprzedaż pojazdów kempingowych i akcesorii do nich. Sprzedający prowadzi zatem działalność handlową i Nieruchomość w niewynajętej części używał jako magazyn dla swoich towarów handlowych.

Sprzedający zrealizował inwestycję polegającą na wybudowaniu magazynu w celu wykorzystywania go do prowadzenia działalności handlowej (przedmiotowy magazyn nie jest przedmiotem Transakcji), w związku z czym od czerwca 2021 r. Sprzedający przestał wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia własnej działalności handlowej. W związku z powyższym Sprzedający zawarł z dotychczasowym najemcą dodatkowe krótkoterminowe umowy najmu: z 27 października 2021 r., która wygasła w dniu 31 grudnia 2021 r. oraz z 1 marca 2022 r., która wygasa 31 maja 2022 r., na podstawie których dotychczasowy najemca wynajął dodatkową powierzchnię w Nieruchomości zwolnioną przez Sprzedającego, która dotychczas była niewynajęta.

Na dzień złożenia wniosku w Budynkach oraz Budynku xxx jest jeden najemca. Przedmiotem najmu pozostaje ok. 89% powierzchni Budynków, ponadto w całości wynajęty jest Budynek xxx.

Budowle nie były odrębnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te naniesienia). Jednocześnie, najemca powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach oraz Budynku xxx bezpośrednio lub pośrednio korzysta z tych naniesień budowlanych.

Jednocześnie Budowle, jako naniesienia budowlane pełniące rolę pomocniczą względem Budynków, zaczęły być wykorzystywane do celów działalności gospodarczej Sprzedającego w momencie pierwszego oddania części powierzchni przeznaczonej na wynajem Budynków do użytkowania na podstawie umów najmu i/lub w momencie wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności handlowej.

W Budynkach oraz Budynku xxx nie ma powierzchni, która po oddaniu Budynków oraz Budynku xxx do użytkowania nigdy nie byłaby wykorzystywana przez najemców w ramach wykonywania czynności opodatkowanych lub wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej.

Podsumowując, nie ma w Budynkach ani Budynku xxx powierzchni, która nigdy nie byłaby wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i w stosunku do której nie upłynie dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Może się zdarzyć tak, że na dzień Transakcji: część powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach oraz Budynku xxx będzie niewynajęta, jak również nie będzie oddana do użytkowania na podstawie innej czynności bądź (ii) cała powierzchnia przeznaczona na wynajem w Budynkach oraz Budynku xxx będzie wynajęta.

4. Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

  1) prawa własności Nieruchomości;

  2) prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynków (związanych z nimi w sposób trwały) oraz ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynków i Budynku xxx i/lub Nieruchomości (o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemcy);

  3) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczącej powierzchni Budynków oraz Budynku xxx (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego);

  4) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z Umowy Najmu ustanowionych przez najemcę (w szczególności kaucji gotówkowej wpłaconej przez najemcę Budynku – w zakresie w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

  5) wynikające z Umowy Najmu zobowiązanie Sprzedającego wobec najemcy, który wpłacił kaucję, do jej zwrotu lub rozliczenia zgodnie z Umową Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

  6) wszelkich autorskich praw majątkowych, do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) Budynków oraz Budynku xxx (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemcy, o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań określonej dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich – w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu na podstawie umów z autorami tych projektów (wraz z odpowiednimi aneksami);

  7) znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynków oraz Budynku xxx;

  8) znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną obejmującą w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń. Część dokumentacji może zostać przekazana w oryginałach, a część zostanie udostępniona w formie elektronicznej, w tym na etapie badania prawnego prowadzonego przez Kupującego przed Transakcją.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

  1) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);

  2) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej: „Umowy na Dostawę Mediów”);

  3) prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;

  4) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej: „Umowy Serwisowe”);

  5) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo- podatkowych, itp.);

  6) umowy kredytowe związane z zakupem Nieruchomości;

  7) należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;

  8) prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy budynków oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

 9) dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

10) jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w opisie przedmiotu Transakcji;

11) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

12) Towary handlowe;

13) Grunty i inne nieruchomości;

14) Aktywa związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności handlowej.

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie umowy wymienione w pkt 1 – 4 albo wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów, z preferowanymi przez siebie dostawcami usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takiej umowy).

Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

  1) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;

  2) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

  3) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);

  4) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

  5) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);

  6) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;

  7) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (niedotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej;

  8) towary handlowe oraz wszelkie składniki majątku związane z podstawową działalnością Sprzedającego, tj. działalnością handlową polegającą na sprzedaży hurtowej sprzętu domowego elektronicznego, małego AGD oraz pojazdów elektrycznych, jak również sprzedaż pojazdów kempingowych i akcesorii do nich.

  9) inne nieruchomości w tym grunty oraz nowowybudowany budynek magazynowy wykorzystywany przez Sprzedającego jako magazyn towarów handlowych.

Zamiarem Zainteresowanych jest by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania Sprzedającego związane z Nieruchomością, w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości, należne za okres przed zawarciem Transakcji.

Jak zostało już wskazane powyżej podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego jest sprzedaż hurtowa sprzętu domowego elektronicznego, małego AGD oraz pojazdów elektrycznych, jak również sprzedaż pojazdów kempingowych i akcesorii do nich. Zamiarem Stron jest, żeby żadne należności/zobowiązania, prawa i obowiązki, ani żadne aktywa związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności handlowej nie były przedmiotem Transakcji. Sprzedający po Transakcji dalej będzie prowadził działalność handlową w niezmienionym zakresie.

Na marginesie należy dodać, że przychody z odpłatnego wynajmu Nieruchomości stanowią dla Sprzedającego ok. 2,7% całkowitych przychodów (w roku 2021). Zatem odpłatny wynajem nieruchomości stanowi jedynie niewielką część działalności gospodarczej Sprzedającego.

Aktywa związane z prowadzeniem działalności handlowej przez Sprzedającego nie będą przedmiotem Transakcji. Intencją Stron jest wyłącznie zakup Nieruchomości (wraz ze standardowymi elementami towarzyszącymi transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnej, które zostały szczegółowo wymienione powyżej). Jak już zostało wskazane Sprzedający zrealizował inwestycję polegającą na wybudowaniu nowego budynku magazynowego (który nie będzie przedmiotem Transakcji), który będzie przez Sprzedającego wykorzystywany do prowadzenia dalszej działalności handlowej, wobec czego Nieruchomość nie jest już wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności handlowej i wobec niewielkiego udziału przychodów z wynajmu Nieruchomości w całkowitych przychodach, Sprzedający podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego na warunkach opisanych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

5. Inne zagadnienia związane z Transakcją.

Na moment złożenia wniosku Sprzedający zatrudnia pracowników i będzie zatrudniać pracowników na dzień Transakcji. Pracownicy świadczą pracę związaną z podstawową działalnością gospodarczą Sprzedającego, tj. działalnością handlową. Żaden z pracowników nie jest zaangażowany w zarządzanie Nieruchomością bądź jej bieżącą obsługą lub utrzymaniem. Zarządzanie Nieruchomością zostało powierzone na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością profesjonalnemu podmiotowi trzeciemu i jak już zostało wskazane umowa ta zostanie rozwiązana a Kupujący zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością, lub będzie zarządzać nieruchomością przy wykorzystaniu środków własnych. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Ponadto, Sprzedający pragnie wskazać, iż działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Kupujący wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości. Należy podkreślić, że w wyniku nabycia Nieruchomości Kupujący z mocy prawa stanie się stroną umowy najmu dotyczącej Nieruchomości zawartej przez Sprzedającego, w związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Kupujący będzie świadczył na rzecz najemcy odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Stosownie do art. 28e ustawy o podatku od towarów i usług miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym m.in. usług wynajmu powierzchni jest miejsce położenia nieruchomości. Zatem usługi najmu świadczone przez Kupującego na rzecz najemcy po Transakcji opodatkowane będą podatkiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywać Nieruchomości do celów zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający oraz Kupujący najpóźniej przed dniem Transakcji złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy i wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług lub zawrą takie oświadczenie w treści aktu notarialnego przenoszącego własność Nieruchomości .

Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni na datę wspomnianej rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

Po złożeniu oświadczenia, o którym mowa powyżej, Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Sfinalizowanie Transakcji planowane jest na drugi lub trzeci kwartał 2022 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że w ocenie Zainteresowanych wszystkie naniesienia w postaci budowli mające być przedmiotem sprzedaży są trwale związane z Gruntem i stanowią część składkową Nieruchomości.

Sprzedaż wszystkich składników majątkowych w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r. oraz z 27 stycznia 2015 r.) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynnosci cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

  b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo szereg interpretacji indywidualnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

  a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

  b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość, tj. Grunt, Budynki, Budynek xxx oraz Budowle. Zakresem Transakcji objęte będą również inne składniki majątkowe wskazane w opisie zdarzenia przyszłego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.192.2022.4.MW w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

   - przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów  i usług i w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy  o podatku od towarów i usług nie wyłączoną z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

   - planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na działkach A, B, C, D będzie podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; do dostawy gruntu – ww. działek − stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

   - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez Sprzedającego i Kupującego, sprzedaż Nieruchomości – działek wraz ze znajdującym się na nich budynkami  i budowlami będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo mimo prawa do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Strony transakcji z tego zwolnienia zrezygnują), a sprzedaż pozostałych składników, o których mowa we wniosku istotnie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia