Opis zdarzenia przyszłego

D. & Co. KG z siedzibą w F. zamierza kupić od spółki P. Sp. z o.o. (łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”):

   - nieruchomość położoną w P. obejmującą:

   - prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1 (dalej: „działka 1”)  i 2 (dalej: „działka 2”) (dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, dalej łącznie zwane jako: („Grunt”);

   - prawo własności posadowionych na Gruncie budynków magazynowych z pomieszczeniami pomocniczymi oraz budowli (zdefiniowane poniżej) – określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;

   - inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (v.) opisu zdarzenia przyszłego.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

   - prawo własności Gruntu; wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu zabudowane są budynkami – oraz dodatkowo – budowlami;

   - prawo własności znajdujących się na Gruncie budynków magazynowych z pomieszczeniami pomocniczymi („Budynki”);

   - prawo własności budowli lub ich części oraz obiektów małej architektury/urządzeń budowlanych lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi Nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”), w skład których wchodzą następujące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego:

Na moment złożenia wniosku budowa Budynków została ukończona jednak Budynki nie zostały jeszcze dopuszczone do użytkowania (nie uzyskano jeszcze pozwolenia na użytkowanie).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzą instalacje będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji, i jako takie nie zostały ujęte w powyższej tabeli.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy; „Transakcja”) planowane jest w drugim bądź trzecim kwartale 2022 r. i z całą pewnością nie wydarzy się później niż  31 grudnia 2022 r. Zainteresowani nie są w stanie określić, czy na moment zawarcia Transakcji Budynki będą dopuszczone do użytkowania i w związku z tym możliwe są dwa scenariusze: (i) albo Budynki będą formalnie dopuszczone do użytkowania i powierzchnia w Budynkach może być wydana najemcom w ramach zawartych umów najmu (co nastąpi najwcześniej po dniu złożenia wniosku) albo (ii) Budynki nie będą formalnie dopuszczone do użytkowania i powierzchnia w Budynkach nie zostanie jeszcze wydana najemcom w ramach zawartych umów najmu.

Na dzień Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Poniżej Strony przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

- w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;

- w punkcie (iii.): Zarys działalności Zbywcy;

- w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;

- w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

- w punkcie (vi.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;

- w punkcie (vii.): Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

(ii) Zarys działalności Nabywcy

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca – niemiecka spółka prawa handlowego – zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdujących się na Gruncie Budynkach, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Nabywca jest i na moment Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

(iii) Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest czynnym podatnikiem od towarów i usług działającym w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:

- wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

- realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;

- roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;

- rozbiórka i przygotowanie terenu pod budowę;

- wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych;

- wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych;

- działalność usługowa związana z obsługą administracyjną biura;

- pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana;

- pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana.

Zbywca jest spółką projektową powołaną do realizacji inwestycji w P. polegającej na budowie Budynków i Budowli i komercjalizacji inwestycji poprzez zawarcie umów najmu. Obecnie – po zakończeniu budowy Budynków i ich komercjalizacji (obiekt jest już wynajęty) – Zbywca podjął niezbędne kroki mające na celu formalne dopuszczenie Budynków do użytkowania. Jeśli dopuszczenie Budynków do użytkowania nastąpi przed Transakcją, Zbywca zamierza wydać powierzchnię w Budynkach Najemcom oraz – do momentu zawarcia Transakcji – prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą wynajem Budynków dla celów komercyjnych. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Przedsiębiorstwo Zbywcy obejmuje więc działalność gospodarczą koncentrującą się przede wszystkim na realizacji i komercjalizacji inwestycji nieruchomościowej, a nie na działalności w zakresie komercyjnego najmu długoterminowego. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca nie będzie więc kontynuował działalności Zbywcy w oparciu o przejęte aktywo,  tj. Nieruchomość.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Zbywcy.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

(iv) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo własności niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę działek wchodzących w skład Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy kupna nieruchomości (…) z W. Sp. z o.o. (w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług).

Po nabyciu Gruntu Zbywca rozpoczął realizację inwestycji mającej na celu budowę Budynków, ich komercjalizację i późniejsze zbycie. Z uwagi na fakt, iż Budynki były przeznaczone do wynajmu i sprzedaży, a więc czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług przy nabyciu Gruntu oraz wydatków poniesionych na wzniesienie Budynków, Budowli wraz z otaczającą je infrastrukturą.

Zainteresowani wskazują przy tym, że:

   - Budynek: Budowa Budynków jest ukończona. Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynków będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynków, a Zbywca dokona odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług w związku z ww. wydatkami). Część prac może dotyczyć dostosowania powierzchni do potrzeb przyszłych najemców. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynki będą objęte zakresem oznaczenia 12 („Budynki niemieszkalne”). W dniu Transakcji w odniesieniu do Budynków mogą obowiązywać regulaminy porządkowe określające zasady funkcjonowania, korzystania i/lub eksploatacji poszczególnych obiektów.

   - Budowle: Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu  (wyjątkowo Budowle mogą być przedmiotem odrębnych umów najmu, np. tak jak w przypadku stacji LNG). Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Uzyskana zgodna na użytkowanie Budynków obejmie również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

   - Najemcy będą również korzystali z powierzchni wspólnych Budynków, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynków czy hole wejściowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu – o ile będzie to miało miejsce). Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynków (np. pomieszczenia techniczne) – ze względu na swoją naturę – mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków  i – stanowiąc ich integralną część – będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Jak wskazano powyżej, zakończona została zarówno budowa jak również komercjalizacja Budynków (co – zgodnie z intencją Zbywcy – powinno zwiększyć wartość rynkową Nieruchomości z perspektywy potencjalnych kupujących) i aktualnie zamiarem Zbywcy jest sprzedaż Nieruchomości. Jeśli przed zawarciem Transakcji, Budynki zostaną dopuszczone do użytkowania, to do momentu sfinalizowania sprzedaży będą one wynajmowane przez Zbywcę.

Budynki, pomimo że jeszcze nie doszło do ich odbioru i przekazania do użytkowania, są już w całości objęty umowami najmu. Na moment składania wniosku Zbywca zawarł już pierwsze umowy dotyczące obsługi Nieruchomości, np.:

   - umowę o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”) – umowa jest już zawarta, choć sam koszt obsługi pojawi się dopiero w momencie rozpoczęcia umów najmu;

   - umowy na dostawę usług do Nieruchomości, np. umowa na obsługę techniczną, umowa na ochronę („Umowy Serwisowe”) – umowy te są już zawarte, a pierwsze płatności pojawią się dopiero z chwilą przejęcia inwestycji od Generalnego Wykonawcy.

Zbywca planuje zawrzeć pozostałe umowy konieczne do obsługi nieruchomości w najbliższym czasie, np. umowę o utrzymanie terenów zewnętrznych czy też umowy na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”), tak aby na moment kiedy Budynki zostaną przekazane do użytkowania i wydane przyszłym najemcom była zapewniona obsługa Nieruchomości.

W okresie do momentu realizacji Transakcji, Zbywca zapewni więc bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, Zbywca będzie stroną następujących umów w tym zakresie:

- umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

- umów Serwisowych;

- umów na Dostawę Mediów.

(v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

 1) Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli); prawo własności urządzeń/ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);

 2) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi ze wzniesieniem Nieruchomości, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości oraz nabyciem/instalacją wyposażenia Nieruchomości, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują);

 3) majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej i technicznej dotyczącej Budynków i budowli oraz prawa wynikające z uzyskanych przez Zbywcę licencji – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

 4) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji).

 5) prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

 6) dokumentacja prawna, techniczna i projektowa dotycząca Nieruchomości  (np. dokumenty decyzji administracyjnych, umowy budowlane i architektoniczne, dokumentacja wykonawcza i powykonawcza);

 7) pozostałe istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Zbywcy.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie  (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

 1) praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać,  iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

 2) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

 3) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z umów generalne wykonawstwo robót budowlanych, czy też dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy  (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

 4) dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

 5) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

 6) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

 7) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

 8)  środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

 9)  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością (o ile taka umowa będzie zawarta – co jest zamiarem Zbywcy – przed Transakcją).

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

   - miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy.

   - umowa o Zarządzanie Nieruchomością: planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie z tym samym lub z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarta może być umowa przez Sprzedającego.

   - przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę przez Nabywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Nabywcę (dotyczy to umów, które przewidują kary, dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania).

   - brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

(vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

 1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

 2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające ich wcześniejszego rozwiązania);

 3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

 4) Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej. Nabywca nie będzie kontynuował działalności Zbywcy w zakresie realizacji inwestycji i jej komercjalizacji.

(vii) Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Po dokonaniu Transakcji Zbywca będzie kontynuował swój byt prawny oraz, w zakresie w jakim będzie to wynikało z zawartych umów, będzie realizował pozostałe prace wykończeniowe i budowlane. Nie można wykluczyć, że Zbywca zleci podmiotowi powiązanemu wykonanie prac wykończeniowych w Budynkach oraz innych prac budowlanych związanych np. z usuwaniem wad i usterek w Budynkach lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Zbywcy zakłada, że po zrealizowaniu projektu deweloperskiego spółki projektowe (takie jak Zbywca):

- mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna);

- mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

- mogą funkcjonować w ramach grupy kapitałowej jako spółki zapewniające finansowanie dla innych podmiotów z grupy.

Przed transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Jeśli powierzchnie zostaną wydane najemcom przed dniem Transakcji Zbywca uprawniony będzie do przychodów z Nieruchomości, jak również ponoszenia wydatków związanych z jej funkcjonowaniem, do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, a Kupujący od dnia następującego po tym dniu (mechanizm rozliczenia czynszów należnych za miesiąc sprzedaży nieruchomości może zostać uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że przedstawione we wniosku Budowle są budowlami lub urządzeniami budowlanymi związanymi z Budynkiem i zapewniają one możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Poniższa tabela prezentuje klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych:

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Przywołując treść art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazali Państwo, że opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie tego przepisu w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu   dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) dwie działki w zamian za zapłatę ceny przez Kupującego (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.179.2022.3.JSU wynika, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.  W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona  z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną znak: 0111-KDIB3-3.4012.179.2022.3.JSU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

D. & Co. KG (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.