Interpretacja indywidualna z dnia 9 grudnia 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.476.2022.2,JS
Temat interpretacji
Skoro sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT (Strony zrezygnują ze zwolnienia), to będzie wyłączona z PCC.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
17 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek, dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości.
Treść wniosku jest następująca.
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
B. Sp. z o.o. (dalej: Zbywca, Sprzedający)
NIP: (…)
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
T. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący)
NIP: (…)
Opis zdarzenia przyszłego
1. Przedmiot składanego wniosku.
Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Nabywca, Kupujący) zamierza kupić od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej: Zbywca, Sprzedający) [łącznie: Strony lub Zainteresowani]:
−nieruchomość obejmującą prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położonej w W., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) („Grunt”) wraz z prawem własności posadowionego na tej działce budynku biurowo-usługowego „B” z garażem podziemnym, znanego jako (…) oraz budowli (zdefiniowanych poniżej) – określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;
−inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5. opisu zdarzenia przyszłego.
W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:
−prawo własności Gruntu; w celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego, w punkcie 4. wniosku szczegółowo przedstawiają Państwo historię nabycia oraz szeregu podziałów (i scaleń) poszczególnych działek, z których wyodrębniony został Grunt;
−prawo własności znajdującego się na Gruncie budynku biurowo-usługowego „B” z garażem podziemnym, znanego jako „(…)” („Budynek”) o całkowitej powierzchni najmu około 17.120 m2 wraz z około 319 miejscami parkingowymi w ramach Budynku; na moment złożenia wniosku (i) budowa Budynku została ukończona, (ii) Budynek został dopuszczony do użytkowania, co zostało potwierdzone stosownym zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla W. [w odniesieniu do Budynku dokumentem formalnie potwierdzającym tę kwestię jest zaświadczenie wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla W. 14 grudnia 2020 r. o braku sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania Budynku (w odpowiedzi na złożony przez Zbywcę wniosek o zakończeniu budowy Budynku); Strony zwracają uwagę, że zgodnie z art. 31zy1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych w okresie stanu zagrożenia epidemicznego (trwającego obecnie) lub stanu epidemii (stan epidemii został odwołany 16 maja 2022 r. na podstawie rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 12 maja 2022 r.) ogłoszonego z powodu COVID-19 co do zasady nie stosuje się przepisów dotyczących uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a wnioski złożone przed dniem wejścia w życie ww. ustawy, jeżeli nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 Prawa budowlanego; Innymi słowy, o ile w standardowych okolicznościach (tj. w okresie przed występującym stanem zagrożenia epidemicznego lub stanem epidemii ogłoszonym z powodu COVID-19) przed przystąpieniem do użytkowania budynku zostałaby uzyskana decyzja o pozwoleniu na jego użytkowanie, to w obecnej sytuacji możliwe jest – zgodnie z przywołanymi regulacjami – dopuszczenie budynku do użytkowania wyłącznie na podstawie art. 54 Prawa budowlanego, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy], a (iii) pierwsze powierzchnie w Budynku zostały wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu (pierwsze takie zdarzenie miało miejsce w styczniu 2021 r.); pomiędzy Nieruchomością oraz sąsiednią działką, na której znajduje się budynek znany jako „(…)” mogą zostać ustanowione różnego rodzaju służebności; służebności te mogą, w szczególności, dotyczyć korzystania z części miejsc parkingowych znajdujących się na działce, na której umiejscowiony jest budynek „(…)”;
− prawo własności budowli lub ich części oraz obiektów małej architektury/urządzeń budowlanych lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo, część przyłączy położonych częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi Nieruchomości (przy czym powyższe kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”), w skład których wchodzą:
−nawierzchnie utwardzone,
−drogi, chodniki, mury,
−sieci i przyłącza,
−totemy reklamowe.
Dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że:
−wszystkie Budowle zostały wybudowane w roku 2020;
−dopuszczenie do użytkowania Budynku (które zostało potwierdzone 14 grudnia 2020 r. zaświadczeniem wydanym przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego), obejmuje również Budowle wchodzące w skład przedmiotu Transakcji wybudowane na podstawie tego samego pozwolenia na budowę, na podstawie którego został wybudowany Budynek; z perspektywy prawa administracyjnego, dopuszczenie do użytkowania stanowi podstawę pozwalającą na rozpoczęcie użytkowania ww. Budowli zgodnie z ich przeznaczeniem; Budowle są (i będą) elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu; Budowle pełnią jednak (i będą pełniły) rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą (i będą służyć) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ) – i jest to jedyny zakładany przez Zbywcę sposób wykorzystywania Budowli od momentu ich wybudowania; jednocześnie Zbywca wskazuje, że ponieważ Budowle pełnią i będą pełniły rolę pomocniczą wobec Budynku zostały one faktycznie i w całości oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia pierwszej umowy najmu powierzchni w Budynku (co, jak wskazano, miało miejsce w styczniu 2021 r.).
Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.
Na potrzeby tego wniosku zakładają Państwo, że zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Nabywcy; „Transakcja”) nastąpi po 31 grudnia 2022 roku i tym samym może nastąpić po upływie 2 (dwóch) lat od wydania najemcom pierwszych powierzchni w Budynku (jak wspomniano wcześniej, pierwsze powierzchnie zostały przekazane najemcom w styczniu 2021 r.).
Porządkowo, wskazali Państwo, że dążą do zamknięcia Transakcji przed końcem 2022 roku. Opierając się na tym założeniu, wystąpili już Państwo z odrębnym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej (złożony 9 września 2022 r.). Niemniej z uwagi na specyfikę i złożoność transakcji nieruchomościowych nie mogą Państwo wykluczyć, że faktyczny termin zamknięcia Transakcji zostanie przesunięty i zamknięcie nastąpi po 31 grudnia 2022 r. Ponieważ przesunięcie terminu może mieć wpływ na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług Transakcji oraz odpowiednie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które znajdą zastosowanie w sprawie, zwracają się Państwo z tym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w przypadku zamknięcia Transakcji po 31 grudnia 2022 roku.
Na dzień Transakcji będą Państwo zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.
Poniżej przedstawili Państwo informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:
−w punkcie 2.: Zarys działalności Nabywcy;
−w punkcie 3.: Zarys działalności Zbywcy;
−w punkcie 4.: Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;
−w punkcie 5.: Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;
−w punkcie 6.: Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;
−w punkcie 7.: Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.
2. Zarys działalności Nabywcy.
Nabywca jest spółką celową, prowadzącą działalność na rynku nieruchomości, należącą do czeskiego funduszu inwestycyjnego T. z siedzibą w P. (...). Po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem o podatku od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, z wykorzystaniem również Budowli związanych z Nieruchomością. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).
3. Zarys działalności Zbywcy.
Zbywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest celową spółką deweloperską należącą do grupy kapitałowej E., której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:
−działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne;
−działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości wykonywaną na zlecenie;
−kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
−pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania;
−pozostałe formy udzielania kredytów;
−pozostałe pośrednictwo pieniężne;
−roboty budowlane specjalistyczne;
−roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków;
−roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej;
−wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
Na położonych w W. działkach (w tym na Gruncie), w obrębie ulic (…), (…), (…) i (…) Zbywca realizował projekt deweloperski o mieszanym przeznaczeniu znanym jako „(…)”. Projekt „(…)” obejmował m.in. budowę przez Zbywcę następujących obiektów:
−dwóch obiektów biurowych, tj. (i) Budynku – „(…)” (znajdującego się na Gruncie) – którego sprzedaż stanowi przedmiot tego zapytania oraz (ii) budynku znanego jako „(…)” (znajdującego się na nieruchomości sąsiadującej z Gruntem), który na dzień złożenia tego wniosku został wybudowany, przekazany do użytkowania i w drugiej połowie 2021 r. sprzedany przez Zbywcę w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z interpretacją podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 14 września 2021 r., sygnatura 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS);
−pięciu budynków mieszkalnych, w których znajdują się apartamenty przeznaczone na sprzedaż (na moment złożenia wniosku wszystkie apartamenty oraz lokale handlowe znajdujące się w tych budynkach zostały już sprzedane).
W ramach realizowanego projektu Zbywca pozyskał już najemców na powierzchnię biurową, usługową oraz miejsca parkingowe, znajdującą się w Budynku, i zawarł (lub zawrze w przyszłości) z tymi najemcami umowy najmu (przy czym, z punktu widzenia Zbywcy, celem zawarcia umów najmu będzie zasadniczo zwiększenie wartości Budynku w kontekście jego docelowej sprzedaży). Obecnie Budynek jest wynajęty w ok. 71% powierzchni i są w nim obecnie prowadzone prace aranżacyjne i wykończeniowe dla najemców.
Aktualnie, zamiarem Zbywcy (jako spółki realizującej projekty deweloperskie) jest sprzedaż Budynku po jego wynajęciu lub częściowym wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynku i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynku Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego wynajmu powierzchni w budynkach. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.
Dodatkowo wskazali Państwo, że:
−Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział;
−Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych inwestycji (nieruchomości) wchodzących w skład Projektu „(…)”, w tym dla Nieruchomości, ani nie sporządzał ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu (jak wskazano powyżej, na moment złożenia wniosku budynek „(…)” oraz wszystkie budynki mieszkalne zostały już przez Zbywcę sprzedane i Zbywca realizuje już wyłącznie projekt dotyczący Budynku (inwestycja „(…)”); na cele rachunkowości zarządczej Zbywca alokuje – dla potrzeb wewnętrznych – pewne kategorie przychodów i kosztów do realizowanej inwestycji (nieruchomości – „(…)”) za pośrednictwem dedykowanych kodów projektu; Zbywca księguje koszty inwestycji na jednym koncie rachunkowym, i są one identyfikowane po kodach projektu; niemniej jednak, pozostałe konta rachunkowe Zbywcy (np. (i.) rachunki bankowe, (ii.) rozrachunki z kontrahentami, (iii.) rozrachunki z urzędem, (iv.) koszty zarządu – w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Zbywcy) nie są przypisane do projektu (nieruchomości – „(…)”); prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego tej inwestycji/projektu (nieruchomości „(…)”).
W celu uniknięcia wątpliwości wskazali Państwo, że (i.) przedmiotem zapytania w ramach wniosku jest wyłącznie transakcja obejmująca (wskazane w dalszej części wniosku) składniki majątkowe związane z Nieruchomością, zaś (ii.) pozostałe inwestycje wskazane powyżej/wspomniane w innych częściach wniosku – tj. budynek biurowy „(…)” oraz budynki mieszkalne („Pozostałe Nieruchomości”) – nie są przedmiotem zapytania w ramach wniosku i zostały wspomniane przez Państwa jedynie dla zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego (jak wskazano powyżej, Zbywca nie jest już właścicielem Pozostałych Nieruchomości, ponieważ zostały one przez niego sprzedane przed złożeniem wniosku).
Dodatkowo wskazali Państwo, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.
4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.
Prawo własności niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), z których docelowo wydzielony został Grunt będący przedmiotem Transakcji, zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z 1 października 2010 r., w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A (…), dalej: „Nabycie 2010”). Poza terenami stanowiącymi działki, z których został wydzielony Grunt będący przedmiotem Transakcji, w ramach opisanej transakcji Zbywca nabył również prawo własności innych działek gruntu.
Po zrealizowaniu ww. transakcji Zbywca przeprowadził szereg podziałów i scaleń obejmujących nabyte działki, które miały na celu umożliwienie realizacji projektu „(…)” zgodnie z komercyjnymi założeniami Zbywcy, i w ramach których został wydzielony Grunt.
Po nabyciu ww. działek Zbywca rozpoczął realizację projektu deweloperskiego określanego jako „(…)”, mającego na celu budowę opisanych już wyżej budynków biurowych oraz budynków mieszkalnych, w tym Budynku.
Ponieważ zarówno Nabycie 2010, jak i budowa Budynku i Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z Nabyciem 2010 oraz w związku z budową Budynku i Budowli.
Wskazują Państwo przy tym, że:
−Budynek: budowa Budynku jest ukończona i Budynek został już dopuszczony do użytkowania; nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynku będą mogły być prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym przewidywane jest, że wartość takich prac będzie nieznaczna w stosunku do wartości Budynku, w szczególności ich wartość nie będzie równa, ani nie przekroczy 30% wartości tego obiektu z tej daty); na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynku będzie już wydana na rzecz najemców na podstawie zawartych przez Zbywcę umów najmu (tym samym w okresie przed Transakcją Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na najemców); zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynek będzie objęty zakresem oznaczenia (…) („Budynki biurowe”);
−Budowle: Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu; Budowle pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);
−Najemcy będą również korzystali z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”); Powierzchnie Wspólne obejmą np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe, klatki schodowe, pomieszczenie ochrony budynku czy też windy; zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania; wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (o ile przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu); nie można również wykluczyć, że pewne części Budynku – ze względu na swoją naturę – mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane; takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).
Budynek oraz opisane powyżej naniesienia (w tym budowle) zostały zaliczone przez Zbywcę do środków trwałych przed dokonaniem Transakcji, z uwagi na fakt, iż ich okres użytkowania przez Zbywcę przekroczył 12 miesięcy. Niemniej jednak, należy podkreślić, że zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Nieruchomości w możliwie krótkim okresie po zakończeniu budowy i wynajęciu odpowiednich powierzchni Budynku, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu.
W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:
−umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);
−umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind), konserwację, ochronę itp.) („Umowy Serwisowe”);
−umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).
Zainteresowani wskazują również, że:
−na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”); Zbywca jest stroną tzw. umowy ramowej zawartej w związku z oddaniem Budynku do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących, obsługi prawnej wynajmu powierzchni w obiekcie; „Umowa Ramowa”), oraz umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”); niektóre z ww. usług były świadczone już na etapie realizacji inwestycji (tj. przed oddaniem Budynku do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym;
−w przypadku określonych rodzajów usług zasadą jest, że w odniesieniu do poszczególnych części Budynku mogą być one dostarczane na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Zbywcy); dotyczy to głównie umów, których przedmiotem jest dostawa Internetu czy usług telekomunikacyjnych.
5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.
W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:
1)Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli);
2)prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (przy czym mogą być również związane do dnia Transakcji z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);
3)prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku i miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);
4)prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;
5)autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej m.in. projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;
6)prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są lub będą określone przedmioty praw własności przemysłowej; alternatywnie, w zakresie, w jakim określone prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych nie zostaną przeniesione na Nabywcę na mocy umowy sprzedaży Nieruchomości (o ile w ogóle będzie to miało miejsce), Zbywca może udzielić Nabywcy licencji na korzystanie z takich znaków towarowych (wyłącznej lub niewyłącznej), na zasadach określonych między Stronami;
7)prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);
8)dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym projekty i dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku itp.;
9)znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna dotycząca przedmiotu Transakcji:
a)wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych,
b)dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji,
c)kopie materiałów z due diligence (analizy prawnej i technicznej) przeprowadzonego w związku z Transakcją.
10)wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji).
W celu uniknięcia wątpliwości wskazali Państwo również, że:
−przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.
−zgodnie z Państwa ustaleniami, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji; w konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.
Po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty ceny za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności.
W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:
1)praw i obowiązków z umów o prace budowlane i innych umów zawartych przez Zbywcę z wykonawcami oraz projektantami inwestycji, przy czym na Nabywcę mogą zostać przeniesione wybrane prawa i obowiązki z takich umów oraz z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań gwarancyjnych/w zakresie rękojmi przez wykonawców (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i obowiązki będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji na rzecz Nabywcy); ponadto w ramach Transakcji przez Zbywcę lub inny podmiot z grupy Zbywcy zostaną udzielone na rzecz Nabywcy osobne gwarancje jakości na określone prace budowlane i elementy Budynku;
2)praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów; planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane; należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z takich umów, których stroną jest Zbywca);
3)praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;
4)praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);
5)dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;
6)praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;
7)praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
8)praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; praw i obowiązków wynikających z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);
9)środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców i kaucje wykonawców wymienione w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;
10)praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
11)praw i obowiązków z Umowy Ramowej.
Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.
Dodatkowo wskazali Państwo, co następuje:
−miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: jak wynika z opisu przedstawionego w punkcie (iii.) powyżej, obecnie – po sprzedaży Pozostałych Nieruchomości – Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Zbywcy; Zbywca uzyskał przychód ze sprzedaży Pozostałych Nieruchomości i planuje uzyskać przychód ze sprzedaży Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajmu powierzchni w Nieruchomości);
−Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: planowane jest, że Umowa o Zarządzanie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą co Zbywca, lub (ii) z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca;
−przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: jak wskazano, Państwa intencją jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niektórych Umów o Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych na Nabywcę); nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami); powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji; niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia; w wyjątkowych sytuacjach, w szczególności gdyby rozwiązanie danej Umowy Serwisowej łączyło się z wygaśnięciem rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę serwisowanego sprzętu, konieczne będzie kontynuowanie danej Umowy Serwisowej przez Nabywcę, w szczególności do upływu okresu rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę;
− Prace wykończeniowe: Strony zamierzają zawrzeć Transakcję przy założeniu, że na datę Transakcji określona procentowo część powierzchni w Budynku przeznaczonych do wynajęcia będzie wynajęta i wykończona w standardzie określonym w umowach najmu; uzgodnili Państwo (i mogą zawrzeć osobną umowę w tym zakresie), że jeśli określone prace wykończeniowe lub ulepszenia w pomieszczeniach nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Zbywca wykona wszystkie odpowiednie prace lub podejmie wszelkie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania i zakończenia tych prac w terminie uzgodnionym w umowie (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami); nie jest wykluczone, że na mocy ustaleń umownych Nabywca będzie partycypował w części kosztów prac wykończeniowych wykonywanych przez Zbywcę po zamknięciu Transakcji;
− brak przejścia zakładu pracy: Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy) i nie jest wykluczone, że będzie zatrudniał pracowników na moment zawarcia Transakcji; do zakresu obowiązków wskazanych pracowników należą zadania związane z obsługą posprzedażową po zakończeniu procesu sprzedaży mieszkań budynków mieszkalnych wybudowanych przez Zbywcę na Pozostałych Nieruchomościach (jak np. koordynacja napraw usterek w mieszkaniach lub zmian lokatorskich); Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 231 ust. 1 Kodeksu Pracy;
− Umowa(y) Gwarancji Czynszowej: w stosunku do określonych umownie powierzchni Budynku, Zbywca zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy (lub umów) gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Nabywcy odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Nabywcy braku przychodów z wynajmu Budynku w części, w jakiej Budynek będzie pozostawał niewynajęty lub niewydany najemcom;
− w umowie sprzedaży Nieruchomości Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień; zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów z analizy prawnej i technicznej nieruchomości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji);
− jeśli określone w umowach najmu prace wykończeniowe/ulepszenia dotyczące wynajętych lecz niewydanych lub niewynajętych w Budynku powierzchni nie zostaną zakończone przez Zbywcę do daty Transakcji, Zbywca w ramach Transakcji zobowiąże się wykonać odpowiednie prace i podejmie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania tych prac w terminach uzgodnionych w umowach najmu i umowie z Nabywcą (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami).
6. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.
Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).
Mając na uwadze, że:
1)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością,
2)zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (przy czym w wyjątkowych przypadkach możliwe jest przeniesienie praw i obowiązków, w szczególności z Umów o Dostawę Mediów, na Nabywcę),
3)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy,
4)Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla pracowników zatrudnionych przez Zbywcę,
w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.
Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej oraz miejsc parkingowych.
7. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji.
Jak wskazano w punkcie 3. powyżej:
−działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje w szczególności prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą nieruchomości wchodzących w skład inwestycji projektu „(…)”;
−intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu nieruchomości wzniesionych w ramach projektu „(…)” w dłuższym horyzoncie czasowym, gdyż – zgodnie z założeniami biznesowymi Zbywcy – planował on ich zbycie w możliwie szybkim okresie po dopuszczeniu do użytkowania i komercjalizacji (sprzedaż nastąpiła już w odniesieniu do Pozostałych Nieruchomości i – w ramach Transakcji – nastąpi w odniesieniu do Budynku).
Przed Transakcją Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej Budynku i poszczególnych Budowli.
Po dokonaniu Transakcji nie można wykluczyć, że Zbywca może wykonywać prace wykończeniowe w Budynku oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość. Dodatkowo, Zbywca będzie realizował obowiązki nałożone na niego w związku z zawartymi umowami (np. opisaną wyżej umową gwarancji czynszowej).
Zbywca wskazał ponadto, że w zakresie zbycia opisanej we wniosku Nieruchomości uzyskał już pozytywną interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Administracji (powinno być: Informacji) Skarbowej 21 stycznia 2022 r., sygnatura 0111-KDIB3-2.4012.891.2021.2.SR, potwierdzającą, że sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Niemniej od momentu uzyskania wskazanej interpretacji podatkowej doszło do zmiany podmiotu nabywającego Nieruchomość. W związku z powyższym, w celu zapewnienia ochrony prawnej wynikającej z instytucji interpretacji podatkowej zarówno dla Zbywcy jak i Nabywcy (nowego inwestora), Strony ponownie występują z podobnym wnioskiem dotyczącym sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy na zasadach określonych we wniosku.
Ponadto, 31 października 2022 r. uzyskali Państwo również interpretacje w zakresie analogicznego stanu faktycznego, ale przy założeniu zamknięcia Transakcji przed końcem 2022 r. (sygnatura 0111-KDIB3-2.4012.661.2022.2.SR w zakresie podatku od towarów i usług oraz 0111-KDIB2-3.4014.412.2022.2.JS w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych). Niemniej z uwagi na procesy biznesowe, dopuszczają Państwo możliwość przesunięcia terminu zamknięcia transakcji na początek 2023 r., co może mieć wpływ na konkluzje w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji, stąd występują z tym wnioskiem.
Końcowo, wskazują Państwo, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, złożą Państwo zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ww. ustawy w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie.
Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynnością opodatkowaną tym podatkiem jest umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym.
Niemniej jednak, jak stanowi art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
1)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
a)umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
b)umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 i nr 2 (dotyczących podatku od towarów i usług). Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.
W związku z powyższym wnoszą Państwo o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Podstawę opodatkowania określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b)innych praw majątkowych – 1%.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
−umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
−umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.
Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) zabudowaną nieruchomość.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z interpretacji indywidualnej, znak: 0111-KDIB3-2.4012.791.2022.2.SR wynika, że:
sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
−dostawa Nieruchomości w części jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według określonej stawki, a w części korzysta ze zwolnienia w podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji z niego i wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług
−dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, jeśli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w stosunku do powierzchni w Budynku oraz do Budowli, których dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku od towarów i usług.
A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.791.2022.2.SR.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
B. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.