Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że planowana sprzedaż nieruchomości (działki nr 1), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Uzupełnił go Pan pismem z 30 lipca 2025 r. (wpływ 1 sierpnia 2025 r.) i pismem z 5 września 2025 r. (wpływ 8 września 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca, będący osobą fizyczną oraz rezydentem podatkowym Rzeczypospolitej Polskiej, posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski. W dniu 20 lipca 2020 r. nabył niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w jednostce ewidencyjnej (...) - obszar wiejski, powiat (…), województwo (…). Nieruchomość nie jest uzbrojona w infrastrukturę techniczną i znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość została zakupiona od osoby fizycznej za kwotę (…) zł. Przedmiotem nabycia była jedna działka o numerze ewidencyjnym (…) (obręb (…) (...) - Obszar Wiejski), objęta księgą wieczystą nr KO (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Działka została nabyta przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Transakcja zakupu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ w momencie nabycia korzystał on ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT). Jako podatnik zwolniony podmiotowo, Wnioskodawca nie miał statusu czynnego podatnika VAT, a tym samym nie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego (zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).

Zakup miał charakter inwestycji prywatnej - stanowił lokatę kapitału w grunt niezabudowany. Choć brano pod uwagę możliwość przyszłych korzyści majątkowych (np. dzierżawy lub inwestycji budowlanej), to w momencie zakupu nie istniał konkretny plan dotyczący wykorzystania Nieruchomości. Zakup nie był związany z działalnością gospodarczą.

Po pewnym czasie Wnioskodawca zdecydował się udostępnić Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej prowadzonej jako osoba fizyczna. Nieruchomość nie została jednak wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Początkowo została oddana w dzierżawę spółce X sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”). Następnie, po decyzji o zawieszeniu działalności gospodarczej, umowę przekształcono aneksem - od 17 stycznia 2021 r. Nieruchomość była wynajmowana przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną, poza działalnością gospodarczą.

Stronami umowy najmu byli:

• A.A. (Wnioskodawca) - wynajmujący,
• X sp. z o.o. - najemca.

W pierwszym okresie po nabyciu nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do celów prywatnych - miała charakter rekreacyjny. Działka znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, w pobliżu morza, i stanowiła miejsce mojego wypoczynku podczas wakacji, które spędzał tam z rodziną. Z uwagi na brak własnego budynku, nocował Pan w pobliskich kwaterach. Wnioskodawca posiada dzieci w wieku szkolnym, co dodatkowo uzasadniało ten prywatny, okazjonalny charakter użytkowania nieruchomości.

Po pewnym czasie działka została oddana do odpłatnego korzystania na rzecz spółki spółce X sp. z o.o. (Kupującemu) na podstawie umowy cywilnoprawnej. Od momentu zawarcia tej umowy nieruchomość nie była już wykorzystywana przez Wnioskodawcę osobiście ani rekreacyjnie. Początkowo - od 24 sierpnia 2020 r. - udostępnienie nieruchomości miało charakter działalności gospodarczej i było ujęte w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności zarejestrowanej. Następnie, na mocy aneksu do pierwotnej umowy dzierżawy, z dniem 17 stycznia 2021 r. zmieniono formę korzystania z nieruchomości - od tego momentu dzierżawa (a faktycznie najem) miała charakter prywatny i nie była już związana z działalnością gospodarczą.

Udostępnienie nieruchomości - zarówno w formie dzierżawy gospodarczej, jak i późniejszego najmu prywatnego - miało charakter odpłatny, a wszystkie rozliczenia pomiędzy stronami zostały udokumentowane fakturami.

Przez cały okres wynajmu nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Wnioskodawca nie dokonywał rozliczenia podatku należnego VAT z tytułu dzierżawy ani najmu, gdyż jako podatnik korzystał ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W żadnym z okresów nie została przekroczona wartość sprzedaży netto w wysokości 200.000 zł, uprawniająca do zastosowania tego zwolnienia.

Podkreślić należy, że przedmiotowa nieruchomość - działka nr 1, objęta KW nr (…) - była przez cały okres jej posiadania wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania VAT, zarówno w ramach dzierżawy prowadzonej w działalności gospodarczej, jak i późniejszego najmu prywatnego. Nie była również nigdy zaliczona do środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej.

Podstawą do korzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT był art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. od 5 lipca Dz.U. 2025 r. poz. 775), który przewiduje możliwość zwolnienia podmiotowego dla podatników, których wartość sprzedaży nie przekroczyła wskazanego w ustawie limitu. Wnioskodawca korzystał z tego zwolnienia nieprzerwanie w całym okresie udostępniania nieruchomości.

Zgodnie z aktualnym stanem wiedzy Wnioskodawcy, Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie był i nie zamierza być inicjatorem uchwalenia takiego planu. Ewentualne działania w tym zakresie podjęła spółka X sp. z o.o. (Kupujący)

Po upływie ponad dwóch lat od daty nabycia, Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż Nieruchomości spółce X sp. z o.o. Sprzedaż dotyczy wyłącznie gruntu - bez naniesień w postaci budynków, które stanowią własność Kupującego. Zabudowa obejmuje mniej niż połowę powierzchni działki. Ustalona cena sprzedaży to (…) zł - zgodna z wartością rynkową.

Na przedmiotowej Nieruchomości wydzierżawiający (X sp. z o.o. Kupujący) postawił ośrodek wczasowy (numer działki, na której znajduje się ośrodek wczasowy wybudowany przez wydzierżawiającego to: 1). Ośrodek wczasowy wybudowany przez wydzierżawiającego na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży został zrealizowany na podstawie pozwolenia na budowę - Decyzji Nr (…), wydanej przez Starostę (…) 28 stycznia 2021 r. Inwestycja została zatem zrealizowana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego i na podstawie wymaganych decyzji administracyjnych.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie wyłącznie grunt, bez znajdujących się na nim naniesień, w szczególności bez ośrodka wczasowego, który został wybudowany przez wydzierżawiającego (Kupującego). Przedmiotem sprzedaży jest jedna działka zabudowana przez Kupującego X Sp. z o.o. choć zabudowa zajmuje mniej niż połowę działki.

Obecnie (wg wiedzy Wnioskodawcy) nie ma planu zabudowy przedmiotowej Nieruchomości budynkami/budowlami a dotychczasowa zabudowa ma charakter mieszkaniowy i turystyczny. W kwestii inicjatywy dotyczącej uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie Nieruchomości Wnioskodawca nie może zając stanowiska i z pewnością nie była w tym zakresie podejmowana inicjatywa Wnioskodawcy.

W przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na moment dostawy dla przedmiotowej działki niezabudowanej mogą być wydane decyzje o warunkach zabudowy. O plan zagospodarowania wystąpiła Spółka X Sp. z o.o. dzierżawca.

Wnioskodawca, jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą (polegającą m.in. na pozyskiwaniu lekarzy do pracy w szpitalach i przychodniach), nie przekracza rocznego limitu sprzedaży uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Całość przychodów (zarówno z działalności gospodarczej, jak i z dzierżawy Nieruchomości) nie przekracza w skali roku kwoty 200 000 zł netto.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, które nie są przeznaczone na sprzedaż:

1)Dom - nabyty w 2007 r. w celach mieszkaniowych, sprzedany w 2012 r.

2)Mieszkanie - otrzymane w darowiźnie od brata matki, sprzedane w 2020 r.

Celem nabycia był cel mieszkaniowy.

Wnioskodawca dokonywał sprzedaży dwóch nieruchomości zabudowanych w okresie ostatnich 15 lat. Sprzedaże te miały wyłącznie charakter prywatny i wynikały z potrzeby poprawy warunków mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy. Obie nieruchomości były wykorzystywane przez cały okres posiadania wyłącznie na własne cele mieszkaniowe i nie były związane z żadną prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym transakcje te nie skutkowały obowiązkiem rejestracji jako czynny podatnik VAT ani obowiązkiem rozliczenia podatku należnego VAT. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W szczególności nie prowadził działalności deweloperskiej, nie uzbrajał nieruchomości, nie podejmował działań marketingowych, nie dokonywał podziałów ani zmian przeznaczenia gruntów.

Żadna z dokonanych sprzedaży nie powodowała powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, a w związku z ich realizacją Wnioskodawca nie rejestrował się jako podatnik VAT czynny, nie składał deklaracji VAT i nie wykazywał podatku należnego od tych transakcji.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1)   Kiedy i ile budynków składających się na ośrodek wczasowy Kupujący (X Sp. z o.o.) wybudował na dzierżawionej od Pana działce nr 1, jakie to budynki (proszę wymienić)?

Odpowiedź: Na działce nr 1, której jest Pan właścicielem, budynki zostały wzniesione przez dzierżawcę - spółkę X sp. z o.o., na podstawie pozwolenia na budowę nr (…) z dnia 28 stycznia 2021 r., wydanego przez Starostę (…). Jako właściciel gruntu nie był Pan inwestorem tej inwestycji, nie ponosił Pan nakładów i nie jest właścicielem budynków. Z Pana wiedzy wynika, że spółka wzniosła na działce ośrodek wczasowy, w skład którego wchodzą budynki rekreacyjne przeznaczone do wypoczynku (domki letniskowe). Nie posiada Pan szczegółowej wiedzy co do liczby i rodzaju budynków - inwestycja należy w całości do dzierżawcy. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie wyłącznie grunt, bez budynków.

2)   Czy przed dostawą nieruchomości dojdzie pomiędzy Panem a Kupującym do rozliczenia nakładów poniesionych przez Kupującego na wybudowanie budynków składających się na ośrodek wczasowy?  Jeżeli tak, to w jaki sposób nastąpi rozliczenie nakładów, a jeśli nie, to dlaczego?

Odpowiedź: Przed dokonaniem dostawy nieruchomości nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych przez Kupującego.

Wynika to z tego, że budynki ośrodka wczasowego zostały wybudowane przez dzierżawcę - spółkę X sp. z o.o. - na jego koszt i ryzyko, a zgodnie z ustaleniami stron nie stanowią one Pana własności.

Sprzedaż będzie dotyczyła wyłącznie gruntu (działki nr 1). Kupujący, jako podmiot, który sfinansował i zrealizował inwestycję, pozostaje właścicielem budynków i nie ma potrzeby ani podstaw do jakichkolwiek rozliczeń z tytułu nakładów.

3)   Czy w momencie sprzedaży będzie Pan posiadać władztwo ekonomiczne (prawo do rozporządzania jak właściciel) nad budynkami stanowiącymi ośrodek wczasowy zlokalizowanymi na działce nr 1?

Odpowiedź: W momencie sprzedaży nie będzie posiadał Pan władztwa ekonomicznego nad budynkami stanowiącymi ośrodek wczasowy zlokalizowanymi na działce nr 1.

Budynki te zostały wybudowane przez dzierżawcę - spółkę X sp. z o.o. - na jego koszt i ryzyko, i zgodnie z wolą stron nie stanowią one Pana własności ani nie może Pan nimi rozporządzać jak właściciel.

Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie grunt (działka nr 1). Kupujący już obecnie dysponuje budynkami i będzie kontynuował korzystanie z nich po nabyciu działki.

4)   Czy w stosunku do wszystkich budynków stanowiących ośrodek wczasowy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)? Jeżeli tak, to należy wskazać datę pierwszego zasiedlenia każdego z budynków i określić, czy od ich pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres 2 lat. 

Odpowiedź: W odniesieniu do budynków stanowiących ośrodek wczasowy zlokalizowany na działce nr 1 nie jest Pan w stanie wskazać daty ich pierwszego zasiedlenia, ani określić czy od pierwszego zasiedlenia upłynął okres 2 lat.

Wynika to z faktu, że budynki zostały wybudowane i oddane do użytkowania przez dzierżawcę - spółkę X sp. z o.o. - na jego koszt i ryzyko, i nie stanowią one Pana własności.

Jako sprzedający nie dysponuje Pan dokumentacją ani informacjami dotyczącymi momentu oddania poszczególnych budynków do użytkowania.

Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie grunt (działka nr 1), bez budynków stanowiących własność Kupującego.

5)   Czy w stosunku do budynków znajdujących się na działce 1 Pan lub Kupujący tj. dzierżawca ponosił nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało Panu lub Kupującemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli tak, to proszę wskazać: kto ponosił te wydatki, kiedy były one ponoszone, czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z budynków, czy od momentu dokonania ulepszeń każdego z budynków do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź: W stosunku do budynków znajdujących się na działce nr 1 nie ponosił Pan żadnych nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Budynki te zostały wybudowane i użytkowane przez dzierżawcę - spółkę X sp. z o.o. - na jego koszt i ryzyko.

Jako właściciel gruntu nigdy nie posiadał Pan prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ korzysta Pan ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie posiada Pan wiedzy na temat ewentualnych nakładów ponoszonych przez dzierżawcę na ulepszenie budynków, ani czy spełniają one kryterium 30% wartości początkowej. Tego rodzaju wydatki mogły być dokonywane wyłącznie przez spółkę jako właściciela nakładów i pozostają poza moim zakresem rozliczeń podatkowych.

W konsekwencji - w Pana przypadku nie wystąpiły nakłady na ulepszenie budynków, które dawałyby prawo do odliczenia VAT.

6)   Do jakich celów Pan lub wydzierżawiający wykorzystywał budynki stanowiące ośrodek wczasowy przez cały okres ich użytkowania, czy na własne potrzeby (jakie), czy do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, wyłącznie zwolnionej od podatku?

Odpowiedzi należy udzielić dla każdego znajdującego się na działce nr 1 budynku odrębnie.

Odpowiedź: Jako właściciel gruntu nigdy nie wykorzystywał Pan budynków stanowiących ośrodek wczasowy, ponieważ zostały one wybudowane i użytkowane wyłącznie przez dzierżawcę - spółkę X sp. z o.o.

Z Pana wiedzy wynika, że spółka przeznaczała budynki do działalności gospodarczej w zakresie turystyki i rekreacji (prowadzenie ośrodka wczasowego).

Ze względu na to, że nie jest Pan właścicielem budynków ani ich użytkownikiem, nie może się Pan szczegółowo wypowiadać co do sposobu ich rozliczania w podatku VAT przez dzierżawcę. Ze swojej strony może Pan jedynie wskazać, że Pana działalność w związku z nieruchomością ograniczała się do dzierżawy gruntu i była zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie jest Pan w stanie udzielić odpowiedzi w rozbiciu na każdy budynek znajdujący się na działce nr 1.

Wynika to z faktu, że budynki zostały wybudowane, użytkowane i ewentualnie ulepszane przez dzierżawcę-spółkę X sp. z o.o.-na jego koszt i ryzyko, i nie stanowią one mojej własności.

Jako właściciel gruntu nie posiada Pan wiedzy ani dokumentacji pozwalającej na wskazanie dat pierwszego zasiedlenia, wartości początkowych, ewentualnych ulepszeń ani sposobu wykorzystywania budynków odrębnie dla każdego z nich.

Może Pan jedynie ogólnie wskazać, że z Pana wiedzy wszystkie budynki wchodzące w skład ośrodka wczasowego były od początku wykorzystywane przez spółkę X sp. z o.o. w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej o charakterze turystycznym.

Podsumowanie:

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie wyłącznie grunt - działka nr 1 - bez budynków, które zostały wybudowane i są użytkowane przez dzierżawcę (Kupującego).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2 i 3)

1)   Czy planowana sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działka nr 1, objęta księgą wieczystą nr (…), będącej własnością Wnioskodawcy i wykorzystywanej w ramach działalności objętej zwolnieniem podmiotowym z VAT, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.)?

2)   Czy planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej (działka nr 1, objęta KW nr (…), wykorzystywanej dotychczas wyłącznie w ramach działalności zwolnionej z VAT i położonej na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, może zostać uznana za dostawę terenu innego niż budowlany, a tym samym korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działka nr 1, objęta księgą wieczystą nr (…)), będącej jego własnością i wykorzystywanej dotąd w ramach działalności objętej zwolnieniem podmiotowym z VAT, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług    (Dz.U. z 2024 r. poz. 361, ze zm., dalej: „ustawa o VAT”).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Jednocześnie, stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 tej ustawy, podatnikami są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które wykonują samodzielnie działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza, w rozumieniu przepisów VAT, obejmuje w szczególności czynności producentów, handlowców lub usługodawców, a także wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednakże, jak wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, nie każda sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną skutkuje automatycznie uznaniem jej za podatnika VAT w odniesieniu do tej konkretnej transakcji. Kluczowe znaczenie ma to, czy dana osoba działa jak profesjonalny uczestnik rynku nieruchomości, podejmując szereg działań charakterystycznych dla obrotu gospodarczego w tym zakresie. W szczególności w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby i Kuć) TSUE stwierdził, że sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT tylko wtedy, gdy sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu tymi nieruchomościami, takie jak ich uzbrajanie, scalanie, dzielenie, występowanie o decyzje o warunkach zabudowy, prowadzenie działań promocyjnych czy inwestycyjnych.

W analizowanym przypadku żadna z wyżej wskazanych przesłanek nie została spełniona. Sprzedający nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmował działań deweloperskich, nie uzbrajał gruntu, nie dzielił działki, nie zabiegał o uzyskanie warunków zabudowy ani nie podejmował kampanii marketingowej zmierzającej do sprzedaży działki. Przeciwnie - sprzedaż nieruchomości została zainicjowana przez Kupującego, który sam zgłosił się z propozycją nabycia i samodzielnie przeprowadził wszelkie działania formalno-inwestycyjne związane z przygotowaniem nieruchomości do ewentualnej zabudowy. Wnioskodawca nie uczestniczył aktywnie w tych działaniach, wyraził jedynie zgodę na ich prowadzenie i nie odniósł z tego tytułu żadnych dodatkowych korzyści gospodarczych.

Co istotne, zgodnie z treścią Aneksu nr 1 do Umowy dzierżawy z 24 sierpnia 2020 r., zawartego 17 stycznia 2022 r., przedmiotowa nieruchomość została formalnie wycofana z majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej. Od tej chwili nieruchomość nie była już ujęta w ewidencji środków trwałych ani nie była wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej objętej wpisem do CEIDG. Dzierżawa prowadzona od tego momentu miała charakter wyłącznie prywatny, a nie gospodarczy, co potwierdza, że nieruchomość stanowiła część majątku osobistego Wnioskodawcy.

Zgodnie z ugruntowaną linią interpretacyjną oraz orzeczniczą, sprzedaż majątku prywatnego, dokonywana w ramach zwykłego zarządu, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 825/16), Sąd wyraźnie podkreślił, że sama okoliczność posiadania przez osobę fizyczną statusu przedsiębiorcy nie przesądza o kwalifikacji podatkowej konkretnej sprzedaży - liczy się rzeczywisty charakter i sposób wykonania tej czynności. Również w wyroku z 13 grudnia 2017 r. (sygn. akt II FSK 3426/15), NSA wskazał, że dopiero łączne wystąpienie przesłanek takich jak: wielokrotność transakcji, podejmowanie działań inwestycyjnych, uzbrojenie terenu czy pozyskiwanie decyzji administracyjnych może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie wykonywał żadnych takich działań. Sprzedaż działki ma charakter jednorazowy i nie wpisuje się w schemat zawodowego obrotu nieruchomościami. Dodatkowo, Wnioskodawca nie prowadził wcześniej działalności inwestycyjnej w zakresie sprzedaży gruntów, a przedmiotowa transakcja ma charakter jednostkowy i okazjonalny.

Co więcej, nawet gdyby uznać, że Wnioskodawca występuje w charakterze podatnika VAT, planowana sprzedaż i tak korzystałaby ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Wnioskodawca spełnia ten warunek, gdyż wartość jego sprzedaży w żadnym z ostatnich lat nie przekroczyła powyższego limitu. Działalność, którą prowadzi, objęta jest zwolnieniem podmiotowym, a sprzedaż działki stanowi zdarzenie incydentalne i nieprzekraczające granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Reasumując, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu VAT. Nawet w przypadku odmiennej oceny przez organ podatkowy, transakcja ta korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawca nie przekroczył limitu obrotów uprawniającego do korzystania z tego zwolnienia.

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr 1, objętej księgą wieczystą nr (…), wykorzystywanej dotychczas wyłącznie w ramach działalności zwolnionej z podatku VAT, powinna korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.). Transakcja dotyczy bowiem dostawy gruntu, który nie jest terenem budowlanym w rozumieniu przepisów o VAT.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przepis ten wprowadza istotne rozróżnienie pomiędzy terenami budowlanymi (które podlegają opodatkowaniu) a gruntami niezabudowanymi o charakterze rolnym, leśnym czy naturalnym, których dostawa korzysta ze zwolnienia.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez teren budowlany rozumie się teren przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy lub innymi dokumentami wydanymi na podstawie odrębnych przepisów. Tym samym, o zakwalifikowaniu danego gruntu jako terenu budowlanego decyduje jego planistyczna i administracyjna kwalifikacja, a nie subiektywne zamierzenia stron transakcji czy potencjalna przydatność do zabudowy.

W niniejszej sprawie przedmiotem planowanej sprzedaży jest grunt niezabudowany, położony na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla działki tej nie została również wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy ani żaden inny dokument planistyczny, który formalnie przeznaczałby nieruchomość pod zabudowę. W konsekwencji, działka ta nie może zostać uznana za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem jej sprzedaż powinna korzystać ze zwolnienia z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zgodnie z treścią Aneksu nr 1 do Umowy dzierżawy z 24 sierpnia 2020 r. zwartego 17 stycznia 2022 r. nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży przestała być aktywem należącym do prowadzonej przez A.A. działalności gospodarczej.

W tym świetle wynegocjowana umowa nie stanowi podstawy do naliczenia podatku VAT i jest poza jego zakresem. Tym samym jak wynika z orzecznictwa, w którym dominuje słuszna teza, iż sprzedaż majątku prywatnego, dokonywanego w ramach zwykłego zarządu prawem własności, sama w sobie nie stanowi działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Sprzedaż nieruchomości „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma zatem miejsce jedynie wówczas, gdy ta konkretna transakcja stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Natomiast nie stanowi sprzedaży „w wykonaniu działalności gospodarczej” sprzedaż majątku prywatnego.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof), „działalnością gospodarczą” w rozumieniu przepisów przytoczonej ustawy jest działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 upof, cechą działalności gospodarczej jest prowadzenie jej w sposób zorganizowany i ciągły. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości następuje „w wykonaniu działalności gospodarczej” wówczas, gdy jest dokonywana w ramach określonych powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności, wiążących się określonymi nakładami (materialnymi lub nakładu pracy), wykraczającymi poza zwykły zarząd nieruchomością.

Stanowisko to ma oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych - przykładowo można wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 825/16: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1509) wskazuje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności - łącznie - polegających na wielokrotnym zbywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykłe użytkowanie mienia, poza sprzedażą).”

Analogicznie NSA orzekł w wyroku z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt II FSK 3426/15: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości”.

Sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w powyżej opisanych okolicznościach, charakterystycznych dla działalności gospodarczej.

Należy bowiem mieć na względzie, że przepisy o VAT zawierają własną, autonomiczną definicję „działalności gospodarczej”, która decyduje o przyznaniu statusu podatnika tego podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów oraz wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Z porównania powyższej definicji z definicją „działalności gospodarczej” zawartej w art. 5a pkt 6 updof wynika jednoznacznie, że zakres pojęcia „działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów o VAT jest znacznie szerszy niż w rozumieniu przepisów updof.

W szczególności za „działalność gospodarczą” w rozumieniu ustawy o VAT uznawany jest najem prywatny - z którego przychody są na gruncie przepisów o podatku dochodowym kwalifikowane do odmiennego źródła przychodów niż pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z tego względu ewentualna kwalifikacja sprzedaży Nieruchomości jako objętej zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług sama w sobie nie daje podstaw do kwalifikowania jej jako dokonanej „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Przede wszystkim jednak warunkiem uznania danej czynności za wykonaną w warunkach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie jest - inaczej niż na gruncie przepisów o podatku dochodowym - wykonywanie jej w sposób „zorganizowany i ciągły”.

W związku z powyższym możliwe jest zakwalifikowanie jako podlegającą opodatkowaniu VAT czynności sprzedaży nieruchomości, która nie spełnia powyższego wymogu, tzn. również wówczas, gdy nie jest dokonywana w ramach określonych powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności, wiążących się określonymi nakładami (materialnymi lub nakładu pracy). Jednocześnie niespełnienie powyższego warunku uniemożliwia uznanie, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów updof.

W przypadku sprzedaży Nieruchomości powyższy warunek nie będzie spełniony. Jak wskazano powyżej, sprzedaż ta nie nastąpiła w ramach systematycznej działalności handlowej, obejmującej dokonywanie w sposób powtarzalny czynności nabywania nieruchomości w celu dokonania ich odprzedaży. Końcowo należy wskazać na to, że również interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzają, że uznanie sprzedaży nieruchomości za opodatkowaną VAT nie oznacza automatycznie, że stanowi ona sprzedaż dokonaną w wykonaniu działalności gospodarczej, podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przykładowo można wskazać na interpretacje indywidualne z 30 września 2022 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.704.2022.2.MG, z 3 października 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.536.2022.2.AWO i z 4 października 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS. Powyższe interpretacje zostały wydane na tle stanu faktycznego, w którym sprzedający dokonując sprzedaży ww. nieruchomości działali w charakterze podatników VAT (co potwierdziły uzyskane przez nich interpretacje indywidualne).

Okoliczność ta nie stanowiła jednak dla organu wydającego interpretację podstawy do wysnucia wniosku, że sprzedaż została dokonana „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów updof.

Podobnie, w wydanych dla tego samego stanu faktycznego interpretacjach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że opisana w nich sprzedaż nieruchomości jest objęta zakresem zastosowania przepisów o VAT (interpretacja z 25 listopada 2022 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.533.2022.3.MŻ) i zarazem nie skutkuje powstaniem przychodu podatkowego z uwagi na upływ terminu przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof (interpretacja z 17 stycznia 2023 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.905.2022.3. MS2). Zatem ewentualne zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości jako podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie stanowi przesłanki zakwalifikowania przychodu uzyskanego z jej sprzedaży jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia więc za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż sprzedażą Nieruchomości nie będzie skutkować powstaniem przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W opisywanej sytuacji Sprzedaży Nieruchomości nie działa w charakterze podatnika VAT.

Przede wszystkim od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający nie podejmował żadnych działań wiążących się z przygotowaniem jej do sprzedaży, w sposób angażujący własne zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców. Po pierwsze, Sprzedający nie podejmował systematycznych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Co więcej, nie ogłaszał nawet zamiaru sprzedaży Nieruchomości, natomiast przyszły Kupujący sam zgłosił się z ofertą zakupu Nieruchomości.

Z drugiej strony, nie były także ponoszone żadne nakłady na ulepszenie Nieruchomości przez Sprzedającego - a w szczególności nakłady na uzbrojenie terenu - ani do zmiany jej stanu prawnego.

Dopuszczalne jest, aby prywatny składnik majątku osoby fizycznej stał się składnikiem firmowym. Po wprowadzeniu nieruchomości na stan firmy właścicielem nadal jest ta sama osoba fizyczna. Wycofanie nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego, rozumianego jako przekazanie towaru na cele osobiste podatnika, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, pod warunkiem że podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lub wytworzenia nieruchomości. Jeśli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku, to nieodpłatne przekazanie tego towaru pozostaje neutralne podatkowo.

Przeniesienie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego z opisu sprawy w opinii Sprzedającego było neutralne podatkowo. Podlegało by opodatkowaniu VAT, o ile przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 ustawy o VAT zwalnia się z podatku VAT:

[1] dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

[2] dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zarząd prywatnym majątkiem

Jeżeli osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą lub jej nieprowadząca nabywa grunt do swojego majątku osobistego w ramach sprawowania zarządu nad prywatnym majątkiem niepowiązanym z działalnością istotnym warunkiem jest zdefiniowanie majątku prywatnego.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z orzecznictwa wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Trybunału Sprawiedliwości UE (sprawa C-291/92 - Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht. Podobna argumentacja została zaprezentowana np. wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., (sprawa C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), gdzie Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jeżeli podatnik ponad wszelką wątpliwość jest w stanie stwierdzić, że zakup gruntu, dalsze działania związane z nim związane, w tym sprzedaż, wchodzą w zakres tylko tradycyjnego gospodarowania własnym osobistym majątkiem, wówczas nie ma znaczenia, jakie przeznaczenie gruntu wynika z planu zagospodarowania przestrzennego (decyzji o warunkach zabudowy), bowiem podatnik nie działa w charakterze podatnika VAT, a więc nie można go sklasyfikować jako prowadzącego działalność obejmującą wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Za podatnika VAT należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wycofanie gruntu z działalności gospodarczej: Skoro grunt został wycofany z działalności gospodarczej na cele prywatne, to oznacza, że przestał być wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Jednak Sprzedający dalej wynajmował go jako osoba prywatna. Takie wynajmowanie przez osobę fizyczną nie jest traktowane jako działalność gospodarcza, co oznacza, że nie wykonuje się czynności opodatkowanych VAT, ponieważ wynajem przez osobę prywatną nie jest objęty VAT. Dodatkowo VAT mógłby się pojawiać gdyby kwota obrotu z działalności gospodarczej i wynajmu przekroczyłyby kwotę 200 000 zł co nie miało miejsca.

Ponieważ grunt został kupiony prywatnie (a nie z odliczono VAT), to nie jest związany z VAT w żadnej formie, niezależnie od tego, że był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej przez pewien czas.

Sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną, która nie odliczała VAT przy jego zakupie i nie wykorzystywała go w działalności gospodarczej po wycofaniu (tj. wynajmowała go wyłącznie prywatnie), nie będzie podlegała VAT. Aktywność ta nie jest związana z profesjonalnym obrotem nieruchomościami, a jedynie zarządzaniem własnym majątkiem. W sytuacji, gdy podatnik nie ma zamiaru nadawać temu działaniu stałego charakteru, nie można uznać, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną, która wycofała grunt z działalności gospodarczej i wynajmowała go prywatnie (po wycofaniu), nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Fakt, że Sprzedający wciąż ma zarejestrowaną działalność gospodarczą, nie wpływa na tę transakcję, ponieważ nieruchomość jest traktowany jako prywatny majątek. Ponadto, brak odliczenia VAT przy zakupie gruntu sprawia, że transakcja sprzedaży nie podlega VAT.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej wycofanej z działalności gospodarczej podlega VAT, jeśli sprzedający jest podatnikiem VAT i nieruchomość była wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT.

Na przedmiotowej Nieruchomości zostały podjęte działania zwiększające jej wartość za zgodą Sprzedającego o charakterze inwestycyjnym. W stosunku do tej nieruchomości właściciel czyli Sprzedający Nieruchomość nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia ale za jego zgodą takie działania zostały wykonane przez Kupującego. Ostatecznie wartość początkowa Nieruchomości ulega zwiększeniu o poniesione nakłady na ulepszenie jedynie w sytuacji, gdy są one poniesione bezpośrednio przez podatnika (a nie przez podmiot korzystający - np. przez najemcę) - Pismo 12 listopada 2014 r. Izba Skarbowa w Warszawie IPPP1/443-1038/14-3/MP

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zatem transakcja sprzedaży będzie mogła skorzystać ze zwolnią z VAT na mocy artykułu art. 43 ust. 10a pkt b ustawy o VAT w myśl którego zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez Sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający bezpośrednio nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, mediach społecznościowych, a poczynione działania inwestycyjne na przedmiotowej Nieruchomości nie były jego aktywnymi, bezpośrednimi działaniami.

Sprzedający sam nie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności inwestycyjne zostały jednak podjęte przez Kupującego.

Reasumując, w stosunku do Nieruchomości nie były podejmowane przez Sprzedającego żadne aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki, zwiększenia jej atrakcyjności itp. Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof. Dodatkowo nabycie Nieruchomości nie miało charakteru inwestycyjnego tylko służyło prywatnym potrzebom Sprzedającego i jego rodzinie. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Co prawda Sprzedający udzielił Kupującemu zgody w sprawie postawienia domków letniskowych, jednakże czynności te zostały podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą był zainteresowany Kupujący a nie Sprzedający, zatem Sprzedający nie uzyskiwał z poczynionych inwestycji żadnych korzyści.

Podstawy prawne:

• art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 10 ust. 1 pkt 3, 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług
• art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług
• art. 2 pkt 33 ustawy o VAT
• art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług
• art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług
• art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 ustawy o podatku od towarów i usług
• art. 43 ust. 10a pkt b ustawy o podatku od towarów i usług
• Wyrok NSA z 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 825/16
• Wyrok NSA z 13 grudnia 2017 r., sygn. akt II FSK 3426/15
• Interpretacja indywidualna z 30 września 2022 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.704.2022.2.MG,
• Interpretacja indywidualna z 3 października 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.536.2022.2.AWO
• Interpretacja indywidualna z 4 października 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS.
• Interpretacja indywidualna z 25 listopada 2022 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.533.2022.3.MŻ
• Interpretacja indywidualna z 17 stycznia 2023 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.905.2022.3.MS2
• Interpretacja indywidualna z 12 listopada 2014 r. Izba Skarbowa w Warszawie IPPP1/443-1038/14- 3/MP
• Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej C-291/92, Sprzedaż składników majątku osobistego w kontekście zakresu przedmiotowego podatku VAT., FINANZAMT UELZEN v. DIETER ARMBRECHT Wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., (sprawa C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE).
• Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10)

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do Nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 będącej przedmiotem sprzedaży.

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071):

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Jak wynika z powyższego przepisu, najem/dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W świetle przepisów ustawy, działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący/wydzierżawiający działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą m.in. na pozyskiwaniu lekarzy do pracy w szpitalach i przychodniach. 20 lipca 2020 r. nabył Pan od osoby fizycznej, niezabudowaną nieruchomość (działkę nr 1). Zakup działki miał charakter inwestycji prywatnej, stanowił lokatę kapitału. W pierwszym okresie nieruchomość była wykorzystywana przez Pana do celów prywatnych – miała charakter rekreacyjny, ponieważ działka znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, w pobliżu morza i stanowiła miejsce Pana wypoczynku podczas wakacji, które spędzał Pan z rodziną. Wskazał Pan, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ transakcja zakupu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W momencie nabycia korzystał Pan ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy. Ww. działka jest nieuzbrojona w infrastrukturę techniczną i znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Z upływem czasu w ramach działalności gospodarczej prowadzonej jako osoba fizyczna zdecydował się Pan udostępnić Nieruchomość (działkę 1) spółce z o.o. w ramach umowy dzierżawy. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Z upływem czasu podjął Pan decyzję o zwieszeniu działalności gospodarczej, a umowa dzierżawy została przekształcona aneksem, na podstawie którego wynajmującym był Pan jako osoba fizyczna poza działalnością gospodarczą, a najemcą nadal spółka z o.o. Dzierżawa działki zarówno w formie działalności gospodarczej jak i późniejszego najmu prywatnego była odpłatna, a wszystkie rozliczenia między stronami zostały udokumentowane fakturami.

Dzierżawca na działce nr 1 należącej do Pana  wybudował ośrodek wczasowy. Według Pana wiedzy w skład ośrodka wczasowego wchodzą budynki rekreacyjne (domki letniskowe).

Po upływie dwóch lat od daty nabycia, zdecydował się Pan na sprzedaż gruntu, bez znajdującego się na nim ośrodka wczasowego na rzecz spółki wydzierżawiającej.

W kontekście przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że zarówno dzierżawa jak i najem nieruchomości (działki 1) wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowa nieruchomość ujęta była w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, czy też w związku z decyzją o zawieszeniu przez Pana działalności gospodarczej działka nadal była wynajmowana przez Pana jako osobę fizyczną. W konsekwencji najem/dzierżawa działki nr 1 stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługi najmu/dzierżawy działa Pan jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, obrót uzyskany z tytułu świadczenia usług najmu/dzierżawy ww. działki nr 1 stanowi obrót uzyskiwany w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą w zakresie najmu/dzierżawy.

Podsumowując, posiadana działka nr 1 nie stanowi Pana „majątku prywatnego”, bowiem mając na uwadze sposób jej wykorzystywania do świadczenia usług najmu i dzierżawy, za które to usługi otrzymuje Pan stałe wynagrodzenie w postaci umówionego czynszu, nie może przesądzać, że służy wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb osobistych (prywatnych) – a tym samym stanowi Pana majątek prywatny.

Pana wątpliwości dotyczą uznania, że planowana sprzedaż nieruchomości (działki nr 1), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Na mocy art. 47 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 47 § 2 ustawy - Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 ustawy Kodeks cywilny, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit. Zgodnie z tym przepisem:

Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit. Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Zgodnie z art. 231 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 694 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 676 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 705 ustawy Kodeks cywilny:

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że:

jednak jednocześnie zastrzegł, że

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz dzierżawcy, właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W analizowanej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Pana na rzecz dzierżawcy działki nr 1 wraz z naniesieniami w postaci budynków stanowiących ośrodek wczasowy niebędący Pana własnością, lecz dzierżawcy. Jednoznacznie wskazał Pan, że przed dokonaniem dostawy nieruchomości nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę (Kupującego). To podmiot Kupujący sfinansował i zrealizował inwestycję. Nie był Pan inwestorem tej inwestycji, nie ponosił Pan nakładów i nie jest Pan właścicielem budynków i nie może Pan nimi rozporządzać. W momencie sprzedaży nie będzie posiadał Pan władztwa ekonomicznego nad budynkami stanowiącymi ośrodek wczasowy. Budynki te nie stanowią Pana własności.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, w ramach planowanej dostawy, nie dojdzie więc do przeniesienia przez Pana prawa do rozporządzania ww. ośrodkiem wczasowym (nakładami) jak właściciel. W rozpatrywanej sprawie nastąpi bowiem sprzedaż wyłącznie prawa własności gruntu, a nie nakładów, które stanowią odrębną ekonomiczną własność innego podmiotu, tj. dzierżawcy. Innymi słowy, z Pana strony na gruncie prawa podatkowego nastąpi sprzedaż wyłącznie gruntu, a nie budynków stanowiących ośrodek wczasowy znajdujących się na tym gruncie.

Zauważyć należy, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług jednoznacznie wskazują, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia z podatku od towarów i usług przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z treści wniosku, na nieruchomości (działce nr 1) znajdują się budynki tworzące ośrodek wczasowy. Należy stwierdzić, że dostawa ww. nieruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a taka sytuacja nie będzie mieć miejsca w opisanej sprawie, ponieważ grunt ten zabudowany jest budynkami stanowiącymi ośrodek wczasowy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do działki nr 1 nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. działki nr 1 wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku od towarów i usług i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, transakcja zakupu działki nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, w takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki nr 1, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Ponadto działka w całym okresie posiadania nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej ponieważ, po nabyciu nieruchomość była wykorzystywana przez Pana wyłącznie do celów prywatnych – miała charakter rekreacyjny. Z uwagi na atrakcyjne położenie, blisko morza, stanowiła miejsce Pana wypoczynku podczas wakacji, które spędzał Pan z rodziną. Tym samym nie zostanie spełniony drugi warunek tj. wykorzystywania jej tylko i wyłącznie do Pana działalności zwolnionej.

Skoro więc dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, jak również w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, to będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki podatku.

W konsekwencji transakcja sprzedaży działki na rzecz dotychczasowego dzierżawcy będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy z tytułu, której Pan będzie występował jako podatnik podatku VAT  o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy:

W myśl natomiast art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że ustalona cena sprzedaży działki to (…) zł. W rezultacie w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, gdyż zostanie przekroczona wartość sprzedaży o której mowa w ust. 1 ww. przepisu.

Mając zatem na uwadze, dokonując sprzedaży nieruchomości (działki nr 1) będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT i dostawa tej nieruchomości nie będzie podlegała żadnym zwolnieniom przewidzianym Ustawie o VAT, należy stwierdzić, że w myśl Ustawy o VAT dostawa nieruchomości (działki nr 1) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem, oceniając Pana stanowisko całościowo uznaję je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.