Skutki podatkowe sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 lipca 2022 r. (wpływ 19 lipca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

P. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani H.M. (dalej: „Sprzedająca”)

3)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan J.M. (dalej: „Sprzedający 1”)

4)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan M.M. (dalej: „Sprzedający 2”)

Opis zdarzenia przyszłego

Pani H.M. (dalej jako: „Sprzedająca”), Pan J. M. (dalej jako: „Sprzedający 1”) i M.M. (dalej jako: „Sprzedający 2”; dalej Sprzedająca, Sprzedający 1 i Sprzedający 2 łącznie jako: „Sprzedający”) zamieszkali w P., planują sprzedaż do P. Sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”; dalej Sprzedający i Kupujący łącznie jako: „Zainteresowani”) wydzielonej części nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości P. (dalej jako: „Transakcja”).

Nieruchomość gruntowa, będąca przedmiotem Transakcji stanowi współwłasność Sprzedających, tj. Sprzedającej w 1/2 części, Sprzedającego 1 w 1/4 części, Sprzedającego 2 w 1/4 części.

PE. Sp. z o.o., która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu  art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zawarła ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. PE. Sp. z o.o. dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Sprzedający oraz Kupujący są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług oraz klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym, w dalszych punktach Zainteresowani opisują:

(i)nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii)charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedających,

(iii)historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz

(iv)zakres Transakcji.

(i)Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w P.:

-działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o obszarze (...) m², która powstała ze scalenia działek gruntu o numerach 2 oraz 3 (dalej jako: „Grunty”) i która objęta jest księgą wieczystą (dalej jako: „Księga Wieczysta”) – przy czym wyżej wymienione scalenie, na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej nie zostało ujawnione w Księdze Wieczystej. Sprzedający są współwłaścicielami Gruntu.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z przyjętą praktyką sprzedaż udziału we współwłasności gruntu stanowi dostawę towaru ze wszystkimi tego konsekwencjami  (Wyrok NSA z 13 czerwca 2012 r., I FSK 817/11 i NSA w uchwale z 24 października 2011 r. II FPS 2/11).

W efekcie, w dalszej części wniosku Zainteresowani odnoszą się do sprzedaży Nieruchomości.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawnione są trzy działki gruntu oznaczone numerami: 2, 3 (które scalono w działkę gruntu nr 1) oraz 4, położone w miejscowości P., o łącznej powierzchni (...) m². Jako sposób korzystania z działek gruntu nr 2 i 3 wpisano: „BR – grunty rolne zabudowane”, a jako sposób korzystania z działki gruntu  nr 4 wpisano: „R – grunty orne”.

Niemniej jednak, scalona geodezyjnie z Gruntów działka gruntu o numerze ewidencyjnym (...) jako jedyna stanowi przedmiot Transakcji i dalej zwana jest „Nieruchomością”.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy z (...) listopada 2018 r., zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej. Zatem Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz  art. 46¹ ustawy Kodeks cywilny. W efekcie, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje wpis „Roszczenia o zawarcie na rzecz Spółki z o.o. (dalej jako: „Poprzedni Kupujący”) przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiących działki, które powstaną z podziału działek nr 2 oraz 3 w terminie do (...) listopada 2020 r. – na warunkach wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży z (...) kwietnia 2017 r. oraz postanowień umowy zmiany umowy przedwstępnej umowy sprzedaży z (...) czerwca 2020 r. (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna”)”. Jak wynika z powyższego, Sprzedający zobowiązali się sprzedać Nieruchomość na rzecz Poprzedniego Kupującego najpóźniej do (...) listopada 2020 r., jednakże umowa sprzedaży w wykonaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej nie została zawarta w wyznaczonym terminie, wobec czego Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła.

Działka gruntu stanowiąca Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Poza opisanym powyżej roszczeniem na rzecz Poprzedniego Kupującego, przedmiot umowy nie jest obciążony innymi prawami rzeczowymi ograniczonymi, długami, prawami i roszczeniami osób trzecich ani ograniczeniami w rozporządzeniu, w tym innym ustawowym lub umownym prawem pierwokupu, w szczególności wolny jest od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną są Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedających

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: „Inwestycja”) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom – wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający dokonają rejestracji jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług, aby na moment podpisania właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości być czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość do prowadzenia działalności rolniczej na własne potrzeby, ponadto Sprzedający podejmowali w przeszłości działania mające na celu odpłatne zbycie Nieruchomości.

Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego z 12 maja 1981 r. wydanego przez Urząd Gminy oraz postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 30 grudnia 1996 r. wydanego przez Sąd Rejonowy. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, podlegało natomiast opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ze względu na atrakcyjne położenie Nieruchomości (w niedalekiej odległości od zjazdu z autostrady ...), Sprzedający postanowili przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/handlowe, tj. sprzedaż dla Kupującego.

Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

-zostanie przedłożony przez Sprzedających odpis zwykły Księgi Wieczystej, który nie będzie zawierał w szczególności roszczenia wpisanego obecnie na rzecz Poprzedniego Kupującego albo zostaną przedłożone dokumenty sporządzonej w wymaganej prawnie formie, które będą potwierdzały zrzeczenie się roszczeń Poprzedniego Kupującego w stosunku do Nieruchomości i które to dokumenty będą stanowiły podstawę wykreślenia praw i roszczeń z działu III Księgi Wieczystej;

-zostanie dokonany zakup przez PE. Sp. z o.o. działek gruntu położonych na terenie objętym Zakresem Planowanej Inwestycji i koniecznych do realizacji Inwestycji;

-zostaną uzyskane przez PE. Sp. z o.o. i, za zgodą Sprzedających, zaświadczenia potwierdzające o niezaleganiu przez Sprzedających z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie społeczne ani innych należności publicznoprawnych;

-zostanie przeprowadzony przez PE. Sp. z o.o. proces analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i PE. Sp. z o.o., według jego oceny, uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące;

-zostanie uzyskana przez PE. Sp. z o.o. ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zamierzonej przez PE. Sp. z o.o. Inwestycji;

-oświadczenia i zapewnienia Sprzedających z Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

-odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków PE. Sp. z o.o. wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości;

-odpłatne przeniesienie przez Sprzedających na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomości, o których mowa we wniosku, będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający przed dniem podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości dokonają rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Nie ulega więc wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, natomiast stawka podatku w przypadku m.in. nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). W efekcie, z całą pewnością, Sprzedający nie będą zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu Transakcji.

Natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany m.in. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ze względu na to, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać pod żadne z wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług zwolnień (w szczególności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług), Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.