Interpretacja indywidualna z dnia 4 lipca 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.102.2022.2.DR
Temat interpretacji
W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
4 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
X Spółka Akcyjna
(…);
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
(...);
Opis zdarzenia przyszłego
X Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) zawarła z Y Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) Umowę Przedwstępną Sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym (…) (...) 2021 r. (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący figurują w rejestrze VAT jako podatnicy VAT czynni.
Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest będąca w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego nieruchomość położona w (…), na którą składają się działki gruntu o numerach (...) i dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą Nr (…) (zwana dalej: „Nieruchomością”).
W Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do zawarcia „Umowy Przyrzeczonej”, na podstawie której Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości.
Nieruchomość w całości objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…), zatwierdzonym Uchwałą Nr (…) z (...) 2012 roku (dalej: „MPZP”).
Przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, na podstawie Umowy Przyrzeczonej, będzie Nieruchomość obejmująca działki o następującym charakterze:
(i)(…) – działka niezabudowana, działka ta zgodnie z MPZP ma przeznaczenie częściowo U/UC/P, a częściowo ZU,
(ii)(…) – działka niezabudowana, która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie U/UC/P,
(iii)(…) – działki niezabudowane, które zgodnie z MPZP mają przeznaczenie ZU.
Zgodnie z treścią MPZP, dla terenu oznaczonego U/UC/P ustala się przeznaczenie terenu: usługi, w tym obiekty handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², produkcja.
Natomiast w odniesieniu do terenu zieleni urządzonej, oznaczonego symbolem ZU w MPZP ustala się:
1)obowiązek ochrony istniejącej zieleni,
2)obowiązek utrzymania i zapewnienie ciągłości i swobody przepływu istniejących potoków,
3)dopuszcza się przełożenie i przebudowę potoku oraz prowadzenie prac regulacyjnych zgodnie z przepisami odrębnymi,
4)zakaz realizacji obiektów budowlanych za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji oraz elementów małej architektury.
Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Kupujący zamierza zrealizować na części Nieruchomości (w praktyce na jej części o przeznaczeniu U/UC/P) inwestycję polegającą na budowie centrum handlowego (typu Retail Park) wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzeniem i przyłączeniem mediów), parkingami, drogami wewnętrznymi oraz wjazdami i zjazdami z drogi publicznej (dalej: „Inwestycja”). Części Nieruchomości o przeznaczeniu ZU są prawnie i funkcjonalnie związane z częściami Nieruchomości o przeznaczeniu U/UC/P, na których Inwestycja będzie posadowiona. Części te – o przeznaczeniu ZU - stanowić będą otoczenie Inwestycji zgodnie z MPZP.
W celu umożliwienia Kupującemu uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a także wszelkich innych decyzji, pozwoleń, postanowień, zgłoszeń, zezwoleń, uzgodnień, opinii itd. o treści pozwalającej na realizację Inwestycji, w tym decyzji umożliwiających odprowadzenie mediów, Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane.
Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W szczególności po realizacji Inwestycji będzie osiągał obrót opodatkowany VAT z najmu powierzchni Inwestycji albo też osiągnie obrót opodatkowany z jej sprzedaży. Kupujący alternatywnie może dokonać sprzedaży całości lub części Nieruchomości niedługo po jej nabyciu, co w jego ocenie także będzie stanowiło czynność opodatkowaną.
Pytanie
Czy zawarcie Umowy Przyrzeczonej będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Zainteresowanych, zawarcie Umowy Przyrzeczonej nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Jak wskazano w stanowisku dotyczącym Pytania 1, dostawa całej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Skoro więc dostawa Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną VAT, to jej sprzedaż podlegać będzie wyłączeniu spod zastosowania Ustawy PCC.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 4 lipca 2022 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.219.2022.3.DS.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
– umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zawarł z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Sprzedający) Umowę Przedwstępną Sprzedaży. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest będąca w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego Nieruchomość na którą składają się działki gruntu o numerach (…). W Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do zawarcia „Umowy Przyrzeczonej”, na podstawie której Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości.
Przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, na podstawie Umowy Przyrzeczonej, będzie Nieruchomość obejmująca działki o następującym charakterze:
(i)(…) – działka niezabudowana, działka ta zgodnie z MPZP ma przeznaczenie częściowo U/UC/P, a częściowo ZU,
(ii)(…) – działka niezabudowana, która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie U/UC/P,
(iii)(…) – działki niezabudowane, które zgodnie z MPZP mają przeznaczenie ZU.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 lipca 2022 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.219.2022.3.DS wydanej dla Zainteresowanych w podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) dostawa opisanej Nieruchomości, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.”
A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
X Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).