Skoro omawiana we wniosku Transakcja w całości będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 24 sierpnia 2022 r. (wpływ 24 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący):

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Sprzedająca 1):

3)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający 2):

4)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Sprzedająca 3):

5)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Sprzedająca 4):

6)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Sprzedająca 5):

Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedająca 1, Sprzedająca 3 oraz Sprzedająca 5 zamieszkałe w miejscowości P., Sprzedający 2 zamieszkały w miejscowości R. oraz Sprzedająca 4 zamieszkała w miejscowości G. (Wyspy Owcze) (dalej jako: „Sprzedający”), planują sprzedaż do Zainteresowanego będącego stroną postepowania z siedzibą w W. (dalej jako: „Kupujący”; dalej Sprzedający i Kupujący łącznie jako: „Zainteresowani”) wydzielonej części nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości P. (dalej jako: „Transakcja”). Nieruchomość gruntowa, będąca przedmiotem Transakcji, stanowi w … części własność Sprzedającej 1. Z kolei pozostała część tej nieruchomości gruntowej stanowi własność Sprzedającego 2, Sprzedającej 3, Sprzedającej 4 oraz Sprzedającej 5, którzy posiadają odpowiednio po … części własności. … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … (dalej jako: „P.”), która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zawarła ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży z …2021 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. P. dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Strony są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w P., w której skład wchodzą:

   - działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym …o obszarze około …m² wydzielona geodezyjnie z działki gruntu o numerze ewidencyjnym… (dalej jako:„Grunt I”) dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej jako: „Księga Wieczysta”) - przy czym wyżej wymieniony podział, na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej nie został ujawniony w Księdze Wieczystej. Sprzedający są jedynymi właścicielami Gruntu I,

   - działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym …o obszarze około …m² wydzielonej geodezyjnie z działki gruntu o numerze ewidencyjnym … (dalej jako: „Grunt II”) dla której prowadzona jest Księga Wieczysta. Sprzedający są jedynymi właścicielami Gruntu II.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z przyjętą praktyką sprzedaż udziału we współwłasności gruntu stanowi dostawę towaru ze wszystkimi tego konsekwencjami (zob. Wyrok NSA z 13 czerwca 2012 r. I FSK 817/11 i NSA w Uchwale z 24 października 2011 r. I FPS 2/11).

W efekcie, w dalszej części wniosku Zainteresowani odnoszą się do sprzedaży Nieruchomości.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawnione są cztery działki gruntu oznaczone numerami: …, … (z której wydzielono działkę gruntu …), …i …, położone w miejscowości P., o łącznej powierzchni …m², a jako sposób korzystania z działek gruntu nr …, …i …wpisano: „R - grunty orne”, a jako sposób korzystania z działki gruntu nr … wpisano: „R - grunty rolne zabudowane”.

Wydzielone geodezyjnie z Gruntu I oraz Gruntu II działki gruntu o numerze ewidencyjnym …i …jako jedyne stanowią przedmiot Transakcji i dalej zwane są „Nieruchomością”.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu obrębu P. w gminie B., zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy  z …2018 r, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej. Zatem Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 46¹ ustawy Kodeks cywilny.

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje wpis o Roszczeniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr … na warunkach wskazanych w aktach notarialnych, na rzecz poprzedniego inwestora, który planował kupić Nieruchomość (dalej jako: „Poprzedni Kupujący”), na podstawie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, sporządzonej …2017 r. oraz aktu notarialnego umowy zmiany umowy sprzedaży przedwstępnej z …2020 r. (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna”), a jako przedmiot umowy wskazano działkę o numerze ewidencyjnym …. Przy czym Poprzednia Umowa Przedwstępna została zawarta pomiędzy Poprzednim Kupującym a Sprzedającą 1 i jej mężem, obecnie nieżyjącym, Z. Ł., bowiem działka nr … była ówcześnie własnością tychże małżonków. Sprzedająca 1 wraz z mężem zobowiązali się sprzedać nieruchomość na rzecz Poprzedniego Kupującego najpóźniej do  …2020 r., jednakże umowna sprzedaży w wykonaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej nie została zawarta w wyznaczonym terminie, wobec czego Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła. Inicjatywa zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej oraz podejmowane działania i związane z nimi koszty, znajdowały się w całości po stronie Poprzedniego Kupującego.

Sprzedająca 1 wraz z mężem udzielili Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa do:

   - reprezentowania ich wobec organów administracji państwowej i samorządowej, w związku z postępowaniem związanym z dokonaniem podziału Nieruchomości oraz uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany Nieruchomości;

   - występowania do urzędów administracji publicznej, w celu uzyskania wszelkich zaświadczeń dotyczących postępowań administracyjnych dotyczących Nieruchomości;

   - podejmowania wszelkich decyzji, składania wniosków, pism i odwołań w związku z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;

   - przeglądania i uzyskiwania kopii z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, jak również do złożenia wniosku o przygotowanie kopii i otrzymania kopii z akt tej księgi;

   - podejmowania wszelkich czynności formalno-prawnych przed urzędami, organami administracji publicznej i samorządowej w sprawcach związanych z pracami projektowymi na Nieruchomości;

   - składania wniosków (w tym wniosku o pozwolenie na budowę) i uzyskiwania wszelkich zatwierdzeń, zezwoleń, opinii i decyzji (uwzględniając decyzje o wyłączeniu z produkcji rolnej i leśnej) oraz technicznych warunków (uwzględniając warunki dotyczące przyłączy), jak również prawo do przeprowadzenia wstępnych badań Nieruchomości (w tym badań gruntu);

   - występowania o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci od odpowiednich gestorów sieci, w cel dostawy mediów, pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia przez Poprzedniego Kupującego;

   - składania wniosków o wydanie następujących dokumentów (w tym do kwitowania odbioru tych dokumentów oraz składania wszelkich pism, zażaleń i odwołań, z tymi dokumentami związanych):

 a) odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

 b) wydanych przez uprawniony organ dokumentów, z których będzie wynikało, że w wyniku przeprowadzonej procedury administracyjnej został dokonany podział Nieruchomości;

 c) wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek powstałych z podziału Nieruchomości, z adnotacją, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej;

 d) zaświadczenia właściwego starosty zawierającego informacje czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu lub czy była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

 e) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został uchwalony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie jest aktualne przeznaczenie Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

  f) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość lub działki powstałe z jej podziału są położone na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji;

   - reprezentowania wobec organów podatkowych oraz innych organów administracji publicznej, w tym Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz we wszelkich innych urzędach i instytucjach w celu uzyskania zaświadczeń wydanych w trybie art. 306e Ordynacji podatkowej;

   - wszystkich spraw jakie z wykonaniem tego pełnomocnictwa okażą się konieczne i z nim związane;

   - udzielenia dalszych pełnomocnictw.

Ponadto Sprzedająca 1 wraz z mężem udzielili zgody Poprzedniemu Kupującemu na wstęp na Nieruchomość w celu prowadzenia wszelkiego rodzaju badań gruntu oraz prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje również wpis o Roszczeniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr …na warunkach wskazanych w aktach notarialnych, na rzecz Poprzedniego Kupującego, który planował kupić Nieruchomość, na podstawie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, sporządzonej …2019 r. oraz aktu notarialnego umowy zmiany umowy sprzedaży przedwstępnej z …2020 r. (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna II”; dalej Poprzednia Umowa Przedwstępna oraz Poprzednia Umowa Przedwstępna II łącznie jako: „Poprzednie Umowy Przedwstępne”), a jako przedmiot umowy wskazano działkę o numerze ewidencyjnym …. Przy czym Poprzednia Umowa Przedwstępna II została zawarta pomiędzy Poprzednim Kupującym a Sprzedająca 1 wraz z mężem, bowiem działka nr … była ówcześnie własnością tychże małżonków. Sprzedająca 1 wraz z mężem zobowiązali się sprzedać Nieruchomość na rzecz Poprzedniego Kupującego najpóźniej do …2020 r., jednakże umowa sprzedaży w wykonaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej II nie została zawarta w wyznaczonym terminie, wobec czego Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła. Inicjatywa zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej II oraz podejmowane działania i związane z nimi koszty, również znajdowały się w całości po stronie Poprzedniego Kupującego.

Sprzedająca 1 wraz z mężem udzielili Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa do:

   - reprezentowania ich wobec organów administracji państwowej i samorządowej, w związku z postępowaniem związanym z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany dla Nieruchomości;

   - podejmowania wszelkich decyzji, składania wniosków, pism i odwołań w związku z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;

   - występowania do właściwych organów o wydanie niezbędnych decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości oraz warunków przyłączeniowych do sieci od odpowiednich gestorów sieci;

   - przeglądania i uzyskiwania kopii z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, jak również do złożenia wniosku o przygotowanie kopii i otrzymania kopii z akt tej księgi;

   - podejmowania wszelkich czynności formalno-prawnych przed urzędami, organami administracji publicznej i samorządowej w sprawach związanych z pracami projektowymi na Nieruchomości;

   - składania wniosków o pozwolenie na budowę oraz dokonywania wszelkich czynności związanych z pozwoleniem na budowę;

   - składania wniosków o wydanie następujących dokumentów (w tym do kwitowania odbioru tych dokumentów oraz składania wszelkich pism, zażaleń i odwołań, z tymi dokumentami związanych):

 a) odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

 b) wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek powstałych z podziału Nieruchomości, z adnotacją, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej;

 c) zaświadczenia właściwego starosty zawierającego informacje czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu lub czy była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

 d) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało czy dla Nieruchomości łub działek powstałych z jej podziału został uchwalony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie jest aktualne przeznaczenie Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

 e) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość lub działki powstałe z jej podziału są położone na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji;

   - reprezentowania wobec organów podatkowych oraz innych organów administracji publicznej, w tym Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz we wszelkich innych urzędach i instytucjach w celu uzyskania zaświadczeń wydanych w trybie art. 306e Ordynacji podatkowej;

   - wszystkich spraw jakie z wykonaniem tego pełnomocnictwa okażą się konieczne i z nim związane;

   - udzielenia dalszych pełnomocnictw.

Ponadto Sprzedająca 1 wraz z mężem udzielili zgody Poprzedniemu Kupującemu na wstęp na Nieruchomość w celu prowadzenia wszelkiego rodzaju badań gruntu oraz prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Działki gruntu stanowiące Nieruchomość są terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowie) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy gruntu na cele rolnicze zawartej …2021 r. na okres 10 lat począwszy od …2021 r. pomiędzy Sprzedającą 5 a pozostałymi Sprzedającymi (dalej zwana: „Umową Dzierżawy”). Zgodnie z umową Przedwstępną Sprzedający zostali uprawnieni do zawarcia umowy dzierżawy Nieruchomości ze Sprzedającą 5, przy czym Sprzedający są zobowiązani do rozwiązania tej umowy, najpóźniej do dnia Transakcji. Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej i Umowy Dzierżawy), których stroną są Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedających.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: „Inwestycja”) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom – wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawowy stawką podatku od towarów i usług. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedająca 1, Sprzedająca 3, Sprzedająca 4 oraz Sprzedająca 5 (dalej jako: „Sprzedający Niezarejestrowani”) nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający 2 prowadzący działalność gospodarczą związaną z transportem drogowym towarów (dalej jako: „Sprzedający Zarejestrowany”) jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej i Sprzedający wykorzystywali ją jedynie na własne potrzeby.

W związku ze złożoną przez Poprzedniego Kupującego ofertą, Sprzedająca 1 wraz z obecnie nieżyjącym mężem, podjęli w przeszłości działania mające na celu odpłatne zbycie Nieruchomości, tj. zawarli Poprzednie Umowy Przedwstępne z Poprzednim Kupującym, które z racji niedotrzymania umownego terminu, nie zostały zawarte. Pozostali Sprzedający nie podejmowali żadnych działań.

Sprzedający są ze sobą powiązani, natomiast Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi z Kupującym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabyli należące do nich udziały w Nieruchomości w ten sposób, że Sprzedająca 1 z mężem nabyli działki gruntu nr … i … (z których zostały wydzielone odpowiednio działki gruntu nr …oraz …) do wspólności majątkowej małżeńskiej, w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców męża Sprzedającej 1. W dniu …2020 r. zmarł mąż Sprzedającej 1, a spadek po nim na podstawie ustawy nabyli:

1) Żona (Sprzedająca 1) w …części;

2) Syn (Sprzedający 2) w …częściach;

3) Córka (Sprzedająca 3) w …częściach;

4) Córka (Sprzedająca 4) w …częściach;

5) Córka (Sprzedająca 5) w …częściach.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający przeznaczyli Nieruchomość na sprzedaż. Ze względu na atrakcyjne położenie Nieruchomości, Kupujący postanowił nabyć Nieruchomość od Sprzedających, aby przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/handlowe.

Zakres Transakcji.

Sprzedający udzielili pełnomocnictwa podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:

   - uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

   - uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. Gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

   - uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

   - zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

   - uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

   - uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

   - uzyskania map do celów projektowych;

   - składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

   - przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawy zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

   - uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego

Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

   - uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

   - uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;

   - uzyskania we właściwych dla właściciela lub ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Właściciel nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi, zaświadczeń potwierdzających, że Właściciel nie figuruje w rejestrze, bądź zaświadczeń o wysokości zaległości Właściciela jako zbywającego;

   - Składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budować centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Koszty powyżej wskazanych czynności ponoszą podmioty działające na rzecz i w imieniu Kupującego i są one dokonywane w całości za ich staraniem.

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków:

   - zostanie przedłożone przez Sprzedających zaświadczenie właściwego Urzędu Skarbowego potwierdzające, że podatki od spadku po mężu Sprzedającej 1 nie należały się;

   - zostanie przedłożony przez Sprzedających odpis zwykły Księgi Wieczystej, który nie będzie zawierał w szczególności roszczenia wpisanego obecnie na rzecz Poprzedniego Kupującego albo zostaną przedłożone dokumenty sporządzone w wymaganej prawem formie, które będą potwierdzały zrzeczenie się roszczeń Poprzedniego Kupującego w stosunku do Nieruchomości i które to dokumenty będą stanowiły podstawę wykreślenia praw i roszczeń z działu III Księgi Wieczystej;

   - zostanie dokonany zakup przez Kupującego działek gruntu położonych na terenie objętym Zakresem Planowanej Inwestycji i koniecznych do realizacji Inwestycji;

   - zostaną uzyskane przez Kupującego i kosztem Kupującego, za zgodą Sprzedających, zaświadczenia potwierdzające o niezaleganiu przez Sprzedających z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie społeczne ani innych należności publicznoprawnych;

   - zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i Kupujący, według jego oceny, uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące;

   - zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zamierzonej przez P. Inwestycji – Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę;

   - oświadczenia i zapewnienia Sprzedających z Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie Transakcji.

Na mocy zawartego pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym porozumienia z …2021 r., Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej jako: „Inwestycja”), a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawe posadowienia tablic reklamowych.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

- odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków P. wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawe do zakupu Nieruchomości;

- odpłatne przeniesienie przez Sprzedających na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomości, o których mowa we wniosku, będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazali Państwo, że na działkach nr … i …, w momencie transakcji, nie będą znajdowały się obiekty/naniesienia (np. elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych, tablice reklamowe), które stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W przypadku przeczącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i tym samym obowiązek podatkowy będzie ciążył na Kupującym w myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?  (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku przeczącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i tym samym obowiązek podatkowy będzie ciążył na Kupującym w myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Nie ulega więc wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, natomiast stawka podatku w przypadku m.in. nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy). W efekcie, z całą pewnością, Sprzedający nie będą zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu Transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany m.in. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ze względu, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała pod żadne z wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług zwolnień (w szczególności, o których mowa  w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług), zastosowania nie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zatem zdaniem Zainteresowanych, w przypadku przeczącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i tym samym obowiązek podatkowy będzie ciążył na Kupującym w myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.  

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)  innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego

   - w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie  fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości (udziałów w niej). Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stronami postępowania) Nieruchomość (udziały w niej).

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.297.2022.3.MW w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że z racji tego, że w odniesieniu do dostawy przedmiotowej nieruchomości brak jest możliwości zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, jak też Sprzedający nie będą uprawnieni do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług, to  w przedstawionej przez Państwa sprawie zastosowanie znajdzie art. 96 ust. 1 ww. ustawy. Oznacza to, że w związku z dostawą Działek Niezarejestrowani Sprzedający będą zobowiązani zarejestrować się jako podatnicy podatku od towarów i usług; planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie  z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – w myśl którego omawiana transakcja sprzedaży będzie dostawą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, odnoszącym się do pytania nr 4, że planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i tym samym obowiązek podatkowy będzie ciążył na Kupującym.

Skoro omawiana we wniosku Transakcja w całości będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, więc Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna znak: 0111-KDIB3-3.4012.297. 2022.3.MW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystaćci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

…  (Zainteresowany będący stroną postępowania –  art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.  z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu),na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowejna platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.