Sprzedaż nieruchomości, jeżeli faktycznie na datę Transakcji Linia WN 2 będzie posadowiona na NR i będzie ona własnością Sprzedającego, to sprzedaż Linii WN 2 będzie podlegała opodatkowaniu PCC według stawki 2%.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 11 stycznia 2023 r. (wpływ 11 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: H. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący, Nabywca) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: N. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka H. Sp. z o. o. (dalej: Kupujący lub Nabywca) z siedzibą w W., zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest spółka N. Sp. z o. o. (dalej: Sprzedający lub Zbywca) z siedzibą w P., zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji.

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący zawarli umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna) zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Transakcja lub Umowa Sprzedaży), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości K., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (działka o numerze ewidencyjnym (...) została wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym (…), jednakże w dziale I-O księgi wieczystej na datę złożenia wniosku jest wpisana działka o numerze ewidencyjnym (…)) (dalej: „Nieruchomość”).

Strony wyjaśniają przy tym, że na Nieruchomości znajduje się obecnie napowietrzna linia wysokiego napięcia (dalej: „Linia WN 1”), która stanowi własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: Gestor). Linia WN 1 będzie znajdowała się na datę Transakcji na Nieruchomości, o ile nie zostanie na tę datę zdemontowana i usunięta z Nieruchomości w wyniku planowanej przebudowy (dalej: Przebudowa linii WN). Jeżeli Linia WN 1 będzie znajdowała się na Nieruchomości na datę Transakcji, również na tę datę stanowić będzie ona własność Gestora.

Przebudowa linii WN polegać będzie na:

1)wybudowaniu na Nieruchomości nowej napowietrznej linii wysokiego napięcia (dalej: Linia WN 2),

2)zdemontowaniu i usunięciu z Nieruchomości Linii WN 1.

Planowane jest, że Linia WN 2 zostanie wybudowana przez Kupującego, z jego środków oraz bez udziału Sprzedającego, zaś nakłady na jej budowę nie zostaną rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Kupującym na datę Transakcji.

Jednocześnie, nie jest również wykluczone, że na datę Transakcji, własność Linii WN 2 zostanie przeniesiona na Gestora. Podsumowując, na datę Transakcji na Nieruchomości będzie znajdowała się alternatywnie:

1)Linia WN 1 stanowiąca własność Gestora, albo

2)Linia WN 2 stanowiąca własność alternatywnie:

a)Sprzedającego, albo

b)Gestora.

Dla uniknięcia wątpliwości, Strony wyjaśniają, że nie dojdzie do sytuacji, w której na datę Transakcji na Nieruchomości będą znajdowały się jednocześnie Linia WN 1 i Linia WN 2.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) ogrodzona.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego przy (…) w K. uchwalonego przez Radę Miejską w Z. 14 stycznia 2022 roku uchwałą (dalej: MPZP), z którego wynika, że działka wchodząca w skład Nieruchomości znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem P/U – tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Wyjaśniają Państwo, że na datę złożenia wniosku działka gruntu wchodząca w skład Nieruchomości nie została jeszcze nabyta przez Sprzedającego.

Sprzedający zawarł z osobami fizycznymi (dalej: Osoby fizyczne) umowę przedwstępną sprzedaży, mocą której Osoby fizyczne i Sprzedający zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Osoby fizyczne sprzedadzą Sprzedającemu Nieruchomość.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie będzie przez Sprzedającego wydzierżawiona ani wynajęta i nie będzie również przedmiotem umowy dożywocia, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Sprzedający nabędzie działkę gruntu wchodzącą w skład Nieruchomości z zamiarem jej dalszej odsprzedaży na rzecz Kupującego.

Zakres Transakcji.

W ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także wierzytelności, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego.

Jednocześnie, jak przyjęto w Umowie Przedwstępnej, cena za Nieruchomość obejmie również wynagrodzenie dla Sprzedającego za przeniesienie na Kupującego (na żądanie Kupującego; niezależnie od tego, czy takie przeniesienie nastąpi przed czy po zawarciu Umowy Sprzedaży):

1)decyzji wydanej przez Burmistrza Gminy Z. z 27 maja 2022 r. stwierdzającej brak potrzeby przeprowadzenia oceny odziaływania przedsięwzięcia na środowisko dla przedsięwzięcia pod nazwą „Przebudowa jednotorowej linii napowietrznej wysokiego napięcia 110 kV (…) relacji (…) – (…) pomiędzy słupami nr (…), dz. nr (…), (…) obręb K. (dalej: Decyzja Środowiskowa),

2)pozwolenia na budowę przedsięwzięcia objętego Decyzją Środowiskową,

3)innych uzgodnień, decyzji i pozwoleń uzyskanych przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości.

Strony nie mogą również wykluczyć, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający może przenieść na Kupującego:

1)pozwolenie na budowę na Nieruchomości inwestycji (dalej: Pozwolenie na budowę),

2)prawa i obowiązki z określonych umów (np. umów o przyłączenie do poszczególnych mediów).

Dla uniknięcia wątpliwości Strony wyjaśniają, że na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

−prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego (o ile Sprzedający będzie korzystał z takiego finansowania i będzie stroną takich umów),

−umowy o zarządzanie Nieruchomością czy umowy zarządzania aktywami (jeżeli Sprzedający będzie stroną takich umów),

−należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Kupujący nie zakupi ani nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Brak wyodrębnienia Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Sprzedający nie będzie posiadał (w szczególności na datę Transakcji) żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Sprzedający nie będzie posiadał (w szczególności na datę Transakcji) odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływałyby należności i z którego byłyby spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie będzie prowadził oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie będzie sporządzał odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie będą (w szczególności na datę Transakcji) ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie m.in. zespołu hal magazynowych wraz z niezbędną infrastrukturą, w tym drogami dojazdowymi, sieciami oraz przyłączami (dalej: Inwestycja). Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W celu realizacji Inwestycji Kupujący podejmie szereg działań, w szczególności we własnym zakresie zapewni finansowanie inwestycji, zleci opracowanie planów i wykonawczych projektów budowlanych, zapewni obsługę administracyjną i prawną Nieruchomości, zleci wykonanie robót budowlanych, zawrze umowy dotyczące Nieruchomości (np. na dostawę mediów).

Inne okoliczności Transakcji.

Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Dla uniknięcia wątpliwości Strony wskazują, że przedmiotem wniosku nie jest sposób opodatkowania podatkiem od towarów i usług i podatkiem od czynności cywilnoprawnych dostawy działki wchodzącej w skład Nieruchomości przez Osoby fizyczne na rzecz Sprzedającego. W tym zakresie Sprzedający wystąpił wraz z Osobami fizycznymi do właściwego organu z osobnym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej.

Przedmiotowy wniosek dotyczy natomiast wyłącznie planowanej Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym.

Ponadto Strony wskazują, że Kupujący nabył od Sprzedającego prawo własności nieruchomości, położonej w miejscowości K., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (działka o numerze ewidencyjnym (…) została wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym (…), jednakże w dziale I-O księgi wieczystej na datę złożenia wniosku jest wpisana działka o numerze ewidencyjnym (…)) (dalej: Działka nr (…)). Dla uniknięcia wątpliwości Strony wskazują, że zakresem wniosku nie jest objęta sprzedaż przez Sprzedającego Kupującemu Działki nr (…), o której mowa powyżej.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, jak poniżej.

Planowane jest, że Transakcja nastąpi w pierwszym kwartale 2023 r.;

Na Nieruchomości znajduje się obecnie Linia WN 1, która stanowi własność Gestora; Linia WN 1 będzie znajdowała się na datę Transakcji na Nieruchomości, o ile nie zostanie na tę datę zdemontowana i usunięta z Nieruchomości w wyniku planowanej Przebudowy linii WN; jeżeli Linia WN 1 będzie znajdowała się na Nieruchomości na datę Transakcji, również na tę datę stanowić będzie ona własność Gestora. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku, Przebudowa linii WN polegać będzie na:

1)wybudowaniu na Nieruchomości Linii WN 2;

2)zdemontowaniu i usunięciu z Nieruchomości Linii WN 1.

Planowane jest, że Linia WN 2 zostanie wybudowana przez Kupującego, z jego środków oraz bez udziału Sprzedającego, zaś nakłady na jej budowę nie zostaną rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Kupującym na datę Transakcji. Jednocześnie, nie jest również wykluczone, że na datę Transakcji, własność Linii WN 2 zostanie przeniesiona na Gestora. Podsumowując, na datę Transakcji na Nieruchomości będzie znajdowała się alternatywnie:

1)Linia WN 1 stanowiąca własność Gestora, albo

2)Linia WN 2 stanowiąca własność alternatywnie:

a)Sprzedającego, albo

b)Gestora.

W przypadku, w którym na datę Transakcji na Nieruchomości będzie znajdowała się wyłącznie Linia WN 1 stanowiąca własność Gestora, przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie Linia WN 1, gdyż jako urządzenie przesyłowe będzie ona wchodziła w skład przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

W przypadku, w którym na datę Transakcji na Nieruchomości będzie znajdowała się wyłącznie Linia WN 2 stanowiąca własność Gestora, przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie Linia WN 2, gdyż jako urządzenie przesyłowe będzie ona wchodziła w skład przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

W przypadku, w którym na datę Transakcji na Nieruchomości będzie znajdowała się wyłącznie Linia WN 2 stanowiąca własność Sprzedającego, Linia WN 2 będzie przedmiotem planowanej sprzedaży.

Na datę Transakcji na Nieruchomości będzie znajdowała się alternatywnie Linia WN 1 albo Linia WN 2:

a)Linia WN 1 (jeżeli będzie znajdowała się na Nieruchomości na datę Transakcji) będzie stanowiła budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,

b)Linia WN 2 (jeżeli będzie znajdowała się na Nieruchomości na datę Transakcji) będzie stanowiła budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Planowane jest, że:

1)Linia WN 2 zostanie wybudowana przez Kupującego, z jego środków oraz bez udziału Sprzedającego,

2)nakłady na budowę Linii WN2 nie zostaną rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Kupującym na datę Transakcji.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1.Czy sprzedaż Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Linii WN 2, w przypadku w którym na datę Transakcji będzie ona posadowiona na Nieruchomości stanowiąc jednocześnie własność Sprzedającego) w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

2.Jeżeli na datę Transakcji Linia WN 2 będzie posadowiona na Nieruchomości stanowiąc jednocześnie własność Sprzedającego, to czy sprzedaż Linii WN 2 stanowiącej jednocześnie własność Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Sprzedaż Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Linii WN 2, w przypadku w którym na datę Transakcji będzie ona posadowiona na Nieruchomości stanowiąc jednocześnie własność Sprzedającego) w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ad. 2

Jeżeli na datę Transakcji Linia WN 2 będzie posadowiona na Nieruchomości stanowiąc jednocześnie własność Sprzedającego, to sprzedaż Linii WN 2 stanowiącej jednocześnie własność Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie ww. pytań.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano powyżej, w Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Linii WN 2, w przypadku w którym na datę Transakcji będzie ona posadowiona na Nieruchomości stanowiąc jednocześnie własność Sprzedającego) w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Natomiast w przypadku, w którym Linia WN 2 na datę Transakcji będzie posadowiona na Nieruchomości stanowiąc jednocześnie własność Sprzedającego, sprzedaż wspomnianej Linii WN 2 nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rezultacie sprzedaż Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Linii WN 2, w przypadku, w którym na datę Transakcji będzie ona posadowiona na Nieruchomości stanowiąc jednocześnie własność Sprzedającego) w ramach Transakcji zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Kupujący nie zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z związku ze sprzedażą Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Linii WN 2, w przypadku w którym na datę Transakcji będzie ona posadowiona na Nieruchomości stanowiąc jednocześnie własność Sprzedającego) w ramach Transakcji.

Jednocześnie, jeżeli Linia WN 2 na datę Transakcji będzie posadowiona na Nieruchomości stanowiąc jednocześnie własność Sprzedającego, to jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Linia WN 2 stanowiąca jednocześnie własność Sprzedającego będzie bowiem przedmiotem sprzedaży na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, mimo że nie będzie przedmiotem dostawy na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W rezultacie, Kupujący będzie zobowiązany do rozliczenia w tym zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności

cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

  − umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

  − umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności działki gruntu. Wskazali Państwo jednocześnie, że na Nieruchomości znajduje się obecnie Linia WN 1, która stanowi własność Gestora (przedsiębiorstwa przesyłowego). Linia WN 1 będzie znajdowała się na datę Transakcji na Nieruchomości, o ile nie zostanie na tę datę zdemontowana i usunięta z Nieruchomości w wyniku planowanej Przebudowy linii WN. Przebudowa linii WN polegać będzie na wybudowaniu na Nieruchomości Linii WN 2 i zdemontowaniu i usunięciu z Nieruchomości Linii WN 1.

Wskazali Państwo, że planowane jest, że Linia WN 2 zostanie wybudowana przez Kupującego, z jego środków oraz bez udziału Sprzedającego, zaś nakłady na jej budowę nie zostaną rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Kupującym na datę Transakcji. Jednocześnie, nie jest również wykluczone, że na datę Transakcji, własność Linii WN 2 zostanie przeniesiona na Gestora. Tym samym na datę Transakcji na Nieruchomości będzie znajdowała się alternatywnie:

1) Linia WN 1 stanowiąca własność Gestora, albo

2) Linia WN 2 stanowiąca własność alternatywnie:

a) Sprzedającego, albo

b) Gestora.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.752.2022.3.ASZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

  − opisany zespół składników majątkowych nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa; w konsekwencji dostawa nie będzie korzystać z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

  − Sprzedający dokona wyłącznie dostawy gruntu, bez znajdującej się na nim budowli w postaci Linii WN 2; tym samym Linia WN 2 nie będzie przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy w ramach opisanej transakcji,

  − dostawa opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,

  − sprzedaż gruntu jako terenu zabudowanego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (z wyłączeniem tej części sprzedaży, która obejmuje Linii WN 2 – przy założeniu, że na działce będzie istotnie znajdowała się Linia WN 2 i będzie ona własnością Sprzedającego) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Linii WN 2) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości (w części bez Linii WN 2) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W odniesieniu do pytania drugiego (oznaczonego we wniosku nr 6) - jeżeli faktycznie na datę Transakcji Linia WN 2 będzie posadowiona na Nieruchomości i będzie ona własnością Sprzedającego, to sprzedaż Linii WN 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Jak bowiem wynika z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż Linii WN 2 w świetle przepisów o podatku od towarów i usług nie jest traktowana jako dostawa towaru i tym samym czynność ta jest na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obojętna podatkowo. Dlatego, ze względu na uregulowania zwarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży w tej części będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: interpretację indywidualną znak: 0111-KDIB3-2.4012.752.2022.3.ASZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

H. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.