Czynność, na podstawie której zostanie przeniesiona własność lokali pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Spółką, to umowa nienazwana, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych. Umowa ta, jak zostało wyżej wspomniane, będzie zawierała elementy umowy sprzedaży, umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło oraz umowy realizatorskiej. Umowa ta nie jest wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności podlegających obowiązkowi podatkowemu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umów nienazwanych, których elementem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Wnioskodawca, Państwo) podpisała ze Wspólnotą Mieszkaniową w formie aktu notarialnego jako Inwestor umowę zobowiązującą do nadbudowy i przebudowy budynku oraz wybudowania lokali, ustanowienia odrębnych własności lokali i przeniesienia własności. Nieruchomość położona jest w W.

Wyżej wymieniona umowa ma jedynie niektóre cechy umowy sprzedaży, jednak jest ona umową mieszaną, która to jest zawierana w przypadkach inwestycji dotyczących rozbudowy strychów wraz z nakładami na część nieruchomości wspólnoty.

Istotne w tym stanie faktycznym jest to, że świadczenia niepieniężne przewyższają wartość świadczenia pieniężnego związanego z inwestycją. Umowa ta zawiera elementy umowy sprzedaży, umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło oraz umowy realizatorskiej określonej (opisanej) w orzecznictwie sądowym, czyli umowy nienazwanej, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych.

Nieruchomość zabudowana jest pięciokondygnacyjnym (cztery kondygnacje nadziemne i jedna podziemna) budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej lokali (…) m², obejmującym (…) samodzielnych i wyodrębnionych lokali, dla których założone zostały księgi wieczyste.

Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na nadbudowę i przebudowę budynku, w wyniku których na czwartej kondygnacji nadziemnej zostaną wybudowane lokale mieszkalne, a w samym budynku wykonane zostaną roboty remontowo-budowlane. W świetle zawartej umowy występują świadczenia zarówno po stronie Wspólnoty jak i po stronie Inwestora.

Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązana jest do przeniesienia na Inwestora decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę wraz z własnością i prawami do dokumentacji, ustanowienia odrębnej własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy/przebudowy nieruchomości wspólnej i przeniesienia własności lokali, wydania tych lokali oraz oddania (całości/części) nieruchomości wspólnej do korzystania w celu prowadzenia robót budowlanych. Natomiast Inwestor zobligowany jest w związku z tym do spełnienia świadczeń niepieniężnych: realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym nadbudowy i przebudowy budynku i wybudowania lokali, wykonania pozostałych robót budowlanych i remontowych wynikających z projektu budowlanego, ustanowienia – po zrealizowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego i wybudowaniu lokali – odrębnej własności lokali, następnie objęcia lokali w posiadanie oraz ostatecznie zapłaty świadczenia pieniężnego.

Jak już to było wyżej wspomniane, wartość świadczeń niepieniężnych jest wyższa. Zaznaczyć należy, że Spółka posiada podpisaną ze Wspólnotą umowę, która jasno wskazuje, że to Inwestor będzie ponosił wszelkie koszty związane z inwestycją, w tym również administracyjne, na co składają się również wymagane podatki. Powyższe ustalenia wynikają z zawartego aktu notarialnego, w którym szczegółowo ustalono prawa i obowiązki stron, również co do środków pieniężnych za jakie mają być przeniesione na rzecz Inwestora lokale.

Umowa przenosząca własność zostanie jednak zawarta po realizacji robót remontowo-budowlanych na nieruchomości wspólnej, wybudowaniu lokali i ich wyodrębnieniu (w ramach tej umowy). Umowa ta będzie jedynie rzeczowym wykonaniem zobowiązań wynikających z zawartej umowy zobowiązującej.

Czynność, na podstawie której zostanie przeniesiona własność lokali pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Spółką, to umowa nienazwana, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych. Umowa ta, jak zostało wyżej wspomniane, będzie zawierała elementy umowy sprzedaży, umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło oraz umowy realizatorskiej. Umowa ta nie jest wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności podlegających obowiązkowi podatkowemu.

Wskazana Wspólnota Mieszkaniowa nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie wykonuje, ani nawet nie może wykonywać czynności wyodrębnienia lokali w sposób powtarzający się (poza z góry znanymi i ograniczonymi częściami wspólnymi lub nadającymi się do nadbudowy).

Pytanie

Czy Spółka będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zawarciem umowy nienazwanej, której elementem będzie przeniesienie własności lokali – umowa pomiędzy Spółką a Wspólnotą Mieszkaniową?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy nienazwanej pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową jako jednym podmiotem prawa (tzw. ułomną osobą prawną), a nabywcą nieruchomości lokalowej czyli Spółką, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających obowiązkowi podatkowemu. Jest to enumeratywne wyliczenie, w którym nie znalazła się żadna forma umowy nienazwanej. Zgodnie z przytoczonym przepisem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, nie podlegają natomiast temu podatkowi umowy nienazwane, czy umowy o charakterze mieszanym.

Umowa finalna zawarta ze Wspólnotą jest w istocie umową o charakterze mieszanym, więc jedynie przypomina w swoich essentialia negotii umowę sprzedaży, ale taką umową nie jest. W szczególności nie budzi wątpliwości, że elementy kluczowe umowy zawierają cechy innych umów nazwanych, jak umowy o dzieło, umowy o roboty budowlane oraz inne. Fakt podobieństwa nie może jednak wpływać na opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy, która nie jest wymieniona w ww. artykule, a co za tym idzie nie może być podstawą opodatkowania.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych ma wąskie zastosowanie, w przeciwieństwie do ustawy o podatku od towarów i usług, którą stosuje się rozszerzająco. Istotnym jest, że zgodnie z zasadami prawa dokonując interpretacji danej umowy należy nadać jej takie rozumienie jakie wynika z woli stron, a nie z samego faktu nazwy umowy. Stosunek prawny powinien być oceniany zgodnie z jego faktyczną treścią, a nie użytą nazwą.

Ustawa z o podatku od czynności cywilnoprawnych posługuje się zamkniętym katalogiem czynności cywilnoprawnych objętych tym podatkiem. Zamknięty katalog oznacza, że tylko i wyłącznie czynności wymienione w tym przepisie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, potwierdza to wyrok NSA z 15 lutego 2008 r., II FSK 1737/06.

W związku z czym, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko czynności enumeratywnie wymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Oznacza to, że umowy nienazwane i umowy o charakterze mieszanym, a także czynności cywilnoprawne niewymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi.

Przedmiotowa umowa prowadząca w efekcie m.in. do ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, która jest zwykle zawierana w przypadku inwestycji „strychowych”, jest umową mieszaną, zawierającą w sobie elementy następujących umów nazwanych:

1)umowy sprzedaży,

2)umowy o roboty budowlane,

3)umowy o dzieło,

4)oraz umowy realizatorskiej definiowanej w orzecznictwie SN, czyli umowy nienazwanej, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych.

Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu nawet, gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Nadmienić należy, że nienazwana umowa będąca przedmiotem niniejszego pytania posiada w dużej mierze cechy podobne do umowy datio in solutum, która to umowa polega na zwolnieniu się dłużnika z zobowiązania za zgodą wierzyciela poprzez spełnienie innego świadczenia. W przedmiotowym przypadku m.in. Wspólnota Mieszkaniowa przenosi własność lokali na Podatnika zwalniając się z obowiązku zwrotu nakładów na nieruchomość do niej należącą i która nie jest przenoszona na Inwestora. Podstawowa różnica pomiędzy obiema umowami polega na tym, że w opisanej w stanie faktycznym umowie świadczenia stron są ustalane od początku istnienia tego stosunku prawnego, natomiast w przypadku datio in solutum spełnienie „innego świadczenia” następuje, za zgodą wierzyciela, w miejsce pierwotnie ustalonego świadczenia, czyli po upływie czasu od zawarcia umowy.

Według orzecznictwa oraz licznych interpretacji indywidualnych datio in solutum jest uznawana przez sądy i organy podatkowe, jako umowa nie podlegającą pod opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z czym zasadnym jest twierdzenie, iż w przedmiotowej sprawie również mamy do czynienia z takim skutkiem.

W literaturze powszechnie uznaje się, że katalog powyższych czynności jest wyczerpujący. Opodatkowaniu podlegają więc wyłącznie czynności cywilnoprawne, które są wymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przesądza o tym użycie w treści tego przepisu terminu „następujące”, wyraźnie odwołującego się do tych czynności cywilnoprawnych, które zostały w nim wymienione (J. Zdanowicz, Podatek od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, C.H. Beck, System Informacji Prawnej Legalis, komentarz do art. 1, nb. 3). Pogląd ten znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z  24 października 2013 r., sygn. I SA/Sz 590/13 i wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 6 października 2006 r. sygn. III SA/Wa 2215/06).

W Państwa ocenie, szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu nawet, gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Mając na uwadze powyższe, Państwa zdaniem – zbieżnym także z otrzymanymi przez powiązaną spółkę interpretacjami indywidualnymi Organu – od czynności przenoszącej własność w wyniku umowy nienazwanej, o jakiej mowa w pytaniu nie jest należny podatek od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie stanowiska przywołali Państwo interpretacje indywidualne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że podpisali Państwo ze Wspólnotą Mieszkaniową w formie aktu notarialnego umowę zobowiązującą do nadbudowy i przebudowy budynku oraz wybudowania lokali, ustanowienia odrębnych własności lokali i przeniesienia własności. Umowa ta ma jedynie niektóre cechy umowy sprzedaży, jednak jest ona umową mieszaną, która jest zawierana w przypadkach inwestycji dotyczących rozbudowy strychów wraz z nakładami na część nieruchomości wspólnoty. Czynność, na podstawie której zostanie przeniesiona własność lokali pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Spółką, to umowa nienazwana, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych. Umowa ta, jak zostało wyżej wspomniane, będzie zawierała elementy umowy sprzedaży, umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło oraz umowy realizatorskiej. Umowa ta nie jest wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności podlegających obowiązkowi podatkowemu.

Zatem, przyjmując za Państwem, że przeniesienie własności lokali pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Państwem nastąpi na podstawie umowy nienazwanej to, jako że umowa ta nie jest wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jej zawarcie nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.