Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 18 sierpnia 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku
W (…) roku nabyła Pani lokal mieszkalny od dewelopera, finansując jego zakup wkładem własnym oraz kredytem hipotecznym zaciągniętym wyłącznie na Pani nazwisko ((…) - wówczas panieńskie). Przed podpisaniem aktu notarialnego zdecydowała się Pani - kierując się emocjami i planowaną wspólną przyszłością - na zapisanie (…)% udziałów w nieruchomości na Pani ówczesnego partnera. Umowa przedwstępna i formalności kredytowe były prowadzone przez Panią. Partner nie wniósł wkładu finansowego ani nie figurował jako współkredytobiorca.
Pomimo tego, że w akcie notarialnym przenoszącym własność lokalu, ówczesny partner (późniejszy małżonek) został wpisany jako współwłaściciel w (…) części, udział ten nie odzwierciedlał rzeczywistego stanu ekonomicznego zakupu nieruchomości.
W (…) roku zawarła Pani związek małżeński, jednak struktura własnościowa nieruchomości nie uległa zmianie - każdy z Państwa posiadał po 50% udziałów jako współwłaściciel.
Spłata kredytu hipotecznego była realizowana przez Panią zarówno przed zawarciem małżeństwa (ze środków osobistych), jak i w trakcie trwania małżeństwa (ze środków Pani majątku osobistego oraz wspólnego majątku małżeńskiego).
Po rozwodzie, orzeczonym (…) roku, została wniesiona spawa o sądowy podział majątku i zniesienie współwłasności. Na podstawie prawomocnego postanowienia sądu z (…) roku cała nieruchomość została przekazana Pani z obowiązkiem spłaty byłego współwłaściciela w wysokości opowiadającej (…)% aktualnej wartości lokalu.
Po uprawomocnieniu się wyroku sądu w spawie majątkowej, dotyczącej zniesienia współwłasności kontaktowała się Pani telefonicznie z pracownikiem (…) Urzędu Skarbowego w (…), z zapytaniem czy w związku z faktem, że stała się Pani wyłącznym właścicielem nieruchomości oraz dokonuje Pani spłaty byłego męża (byłego współwłaściciela mieszkania), ciąży na Pani obowiązek podatkowy lub obowiązek złożenia deklaracji PCC-3. Po dokładnym przedstawieniu sytuacji pracownik Urzędu, po konsultacji wewnętrznej, poinformował Panią, że nie musi Pani składać deklaracji ani uiszczać podatku. Została Pani niemiło zaskoczona otrzymanym w czerwcu br. wezwaniem, dotyczącym niezłożenia deklaracji, gdyż działała Pani w dobrej wierze, kierując się informacjami uzyskanymi bezpośrednio od pracownika Urzędu.
Pytanie sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku
Czy w wyniku sądowego zniesienia współwłasności i przyznania Pani nieruchomości z obowiązkiem spłaty byłego współwłaściciela powstał obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych w rozumieniu art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych mimo, że były małżonek nie poniósł żadnych nakładów na nabycie lokalu, a jego udział miał charakter wyłącznie formalny?
Pani stanowisko w sprawie sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku
Pani zdaniem, nie powstał obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ:
1. Nieruchomość została nabyta przed zawarciem małżeństwa, a (…)% udziału w nieruchomości na rzecz byłego współwłaściciela zostało ustanowione nieodpłatnie, bez jego wkładu finansowego.
2. Spłata byłego męża była jedynie formalnym rozliczeniem jego udziału, który został mu wcześniej przekazany nieodpłatnie, mimo braku wkładu w zakup nieruchomości. Nie doszło zatem do rzeczywistego przysporzenia majątkowego po Pani stronie.
3. Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości zaciągnęła Pani wyłącznie na swoje nazwisko.
4. Zniesienie współwłasności nastąpiło na mocy orzeczenia sądu i miało charakter formalnego uregulowania stanu prawnego, a nie dobrowolnego nabycia udziału od współwłaściciela.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 5 (winno być: art. 4 pkt 5) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu własności lub prawa majątkowego od innej osoby. W Pani sytuacji spłata udziału byłego współwłaściciela nieruchomości, której koszty zakupu były po Pani stronie (zaliczka na zakup + kredyt mieszkaniowy) stanowi kwestię formalną a nie odzwierciedla faktycznego stanu zakupu tej nieruchomości. Według przepisów obowiązek powstaje, gdy następuje nabycie prawa majątkowego przekraczającego dotychczasowy udział. W niniejszym przypadku nie doszło do nabycia udziału przekraczającego posiadany wcześniej udział ((…)%).
Wnosi Pani o potwierdzenie, że w przedstawionej sytuacji nie powstał obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych, a zatem nie była Pani zobowiązana do złożenia deklaracji PCC-3 oraz uiszczenia podatku.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat.
Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Podatkowi podlegają orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody - od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.
Na podstawie art. 4 pkt 5 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, ciąży - przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności - na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności.
Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi - przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku.
Na zasadach określonych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą - od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
- przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa o zniesienie współwłasności ze spłatą lub orzeczenie sądu w tym przedmiocie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) oraz pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności.
Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują pojęcia „współwłasność”, dlatego należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności rzeczy (ruchomej lub nieruchomej - nieruchomości) regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w (…) roku nabyła Pani lokal mieszkalny finansując jego zakup wkładem własnym oraz kredytem hipotecznym zaciągniętym wyłącznie na Pani nazwisko. Przed podpisaniem aktu notarialnego zdecydowała się Pani na zapisanie (…)% udziałów w nieruchomości na ówczesnego partnera. Partner nie wniósł wkładu finansowego ani nie figurował jako współkredytobiorca. W (…) roku zawarła Pani związek małżeński, jednak struktura własnościowa nieruchomości nie uległa zmianie - każdy z Państwa posiadał po (…)% udziałów jako współwłaściciel. Spłata kredytu hipotecznego była realizowana przez Panią zarówno przed zawarciem małżeństwa (ze środków osobistych), jak i w trakcie trwania małżeństwa (ze środków Pani majątku osobistego oraz wspólnego majątku małżeńskiego). Po rozwodzie została wniesiona spawa o sądowy podział majątku i zniesienie współwłasności. Na podstawie prawomocnego postanowienia cała nieruchomość została przekazana Pani z obowiązkiem spłaty byłego współwłaściciela w wysokości opowiadającej (…)% aktualnej wartości lokalu.
Ma Pani wątpliwości czy w związku ze zniesieniem współwłasności i przyznaniem Pani całej nieruchomości, z obowiązkiem spłaty byłego współwłaściciela, powstał dla Pani obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pani zdaniem nie powstał dla Pani obowiązek podatkowy.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega zniesienie współwłasności - zarówno umowne jak i orzeczone przez sąd - jeżeli wiąże się ono z obowiązkiem spłat lub dopłat.
Spłata stanowi wyrażoną w pieniądzu równowartość udziału w majątku wspólnym i występuje przy zniesieniu współwłasności wówczas, gdy całość majątku objętego współwłasnością przyznano jednemu lub kilku ze współwłaścicieli. Natomiast dopłata ma wyrównać różnice powstałe wskutek fizycznego podziału majątku między współwłaścicieli, gdy zachodzą rozbieżności między faktycznie przyznaną im częścią majątku a udziałem w majątku objętym współwłasnością.
W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości sąd postanowił przyznać Pani całą nieruchomość (na wyłączną własność); do czasu zniesienia współwłasności była Pani właścicielem nieruchomości tylko w (…) udziału. W zamian została Pani zobowiązana do spłaty na rzecz byłego współwłaściciela. Jako że ww. zniesienie współwłasności nastąpiło odpłatnie (ze spłatą), to podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tak stanowi cytowany powyżej art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) w powiązaniu z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podstawę opodatkowania przy zniesieniu współwłasności - w myśl powołanego wyżej art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się według art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Od podstawy tej, zgodnie z uregulowaniami analizowanej ustawy, nie odlicza się długów i ciężarów.
Skoro w przedmiotowej sprawie doszło do zniesienia współwłasności pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami, ze spłatą na rzecz byłego współwłaściciela, to podstawę opodatkowania będzie stanowiła opisana we wniosku wartość rynkowa nabytego udziału w nieruchomości, czyli (…) wartości rynkowej nieruchomości.
Tym samym nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, że nie powinna Pani płacić podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ udział w nieruchomości na rzecz męża został ustanowiony nieodpłatnie, bez jego wkładu finansowego. Podatek od czynności cywilnoprawnych jest pobierany w związku z dokonaniem określonych czynności prawnych, a nie w związku z osiągnięciem zysku z tych czynności. Nie ma zatem znaczenia, że w wyniku zniesienia współwłasności nie doszło do rzeczywistego przysporzenia majątkowego po Pani stronie. Z opisanej we wniosku sytuacji wynika jednoznacznie, że miała miejsce określona czynność - odpłatne zniesienie współwłasności (orzeczone przez sąd) - z którą ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wiąże powstanie obowiązku podatkowego.
Reasumując, w związku z odpłatnym zniesieniem współwłasności - jak Pani twierdzi - powstał po Pani stronie obowiązek w podatku od czynności cywilnoprawnych a podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytego przez Panią udziału - ponad posiadany dotychczas - czyli (…) wartości rynkowej całej nieruchomości.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.