Temat interpretacji
Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), -
Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sosnowcu stwierdza, że stanowisko
Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. XYZ przedstawione we wniosku z dnia 08.02.2006 r. (wpływ 23.02.2006 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28.03.2006 r. (wpływ 30.03.2006 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej kwestii uznania prawidłowości ustalenia przychodów, kosztów uzyskania przychodów oraz dochodu wspólnoty mieszkaniowej w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych
- jest nieprawidłowe -
W dniu 23.02.2006 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Sosnowcu wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego. Z uwagi na braki formalne wniosku pismem z dnia 22.03.2006 r. Znak: PDP III/423-6/06 wezwano podatnika ? w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania ? do złożenia oświadczenia w zakresie: czy w przedmiotowej sprawie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym oraz do uiszczenia należnej opłaty skarbowej w kwocie 5,00 zł. od wniesionego wniosku.
Wezwanie doręczono w dniu 23.03.2006 r. - w dniu 30.03.2006 r. uzupełniono w/w wniosek w żądanym zakresie.
Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 w/cyt. ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia na które przysługuje zażalenie.
Zgodnie ze stanem faktycznym zaprezentowanym we wniosku wspólnotę mieszkaniową - w myśl art.6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, a co za tym idzie, nie posiada własnego majątku. Zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie ustawy o własności lokali. Środki pieniężne wpłacane przez właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej nie stają się w żadnej chwili własnością Wspólnoty, pozostają one własnością członków Wspólnoty. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej na mocy art. 15 ustawy o własności lokali dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w takiej wysokości, jako wynika z planowanych kosztów i ich udziału w nieruchomości. Na mocy art. 17 ustawy o własności lokali Wspólnota Mieszkaniowa opłaca wydatki niezbędne do utrzymania nieruchomości wspólnej. Po zakończeniu roku kalendarzowego Wspólnota Mieszkaniowa przedkłada właścicielom lokali rozliczenie zebranych środków i poniesionych wydatków ze wskazaniem, w jakiej części wydatków partycypuje każdy z jej członków.
Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje ponadto, na mocy umowy najmu, pieniądze od najemcy pomieszczenia znajdującego się w części wspólnej. Najemca nie jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. W celu pozyskania najemcy Wspólnota mieszkaniowa ponosi wydatki polegające na przeprowadzeniu prac remontowych w pomieszczeniu będącym przedmiotem najmu, a także ponosi bieżące koszty ogrzewania i oświetlenia przedmiotowego pomieszczenia. W stosunku do osób zalegających z opłatami lub dokonujących ich po terminie Wspólnota nalicza odsetki ustawowe. W sytuacji braku zapłaty odsetek w terminach wskazanych w wezwaniu podejmowane są kroki ich dochodzenia na drodze sądowej.
Przedmiotem zapytania podatnika jest kwestia ustalenia czy:#61630; zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali we wspólnocie na poczet pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali są przychodami, o których mowa w art. 12 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych, a koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali są kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 i następnych ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. #61630; dochodem o którym mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest różnica pomiędzy przychodami z tytułu wynajmu części nieruchomości wspólnej i przychodami z wypłaconych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i koszty utrzymania lokali indywidualnych a kosztami poniesionymi w związku z wynajmem części wspólnej oraz kosztami ściągania nieterminowych wpłat.
Zdaniem podatnika, opłaty z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i opłaty z tytułu utrzymania indywidualnych lokali odnoszą się do wewnętrznych rozliczeń właścicieli lokali, wynikających z faktu współwłasności wspólnego przedmiotu ? w tym wypadku budynku wielorodzinnego z działką gruntu ? i jako takie stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej przez członków. Z tego powodu opłaty te nie stanowią przychodów, o których mowa w art. 12, 13 i 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zaś koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i indywidualnych lokali nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 i następnych ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Przychodem Wspólnoty Mieszkaniowej są natomiast należne kwoty z tytułu wynajmu nieruchomości wspólnej, nawet wówczas, gdy nie są jeszcze opłacone i odsetki, nawet wówczas gdy nie są jeszcze opłacone, jeśli zostały naliczone i zewidencjonowane wg podjętej uchwały uznającej je za przychody Wspólnoty Mieszkaniowej, w ściśle określonym dniu, określonym uchwałą, gdyż obydwie te pozycje nie stanowią wewnętrznego rozliczenia właścicieli. Zaś kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową na utrzymanie źródła przychodu (najmu) lub wynikające z treści zawartej umowy.
Dochodem o którym mowa w art. 7 ust. 2 ustawy podatku dochodowym od osób prawnych jest wyłącznie różnica pomiędzy przychodami z tytułu wynajmu nieruchomości wspólnej i przychodami z wpłaconych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i koszty utrzymania lokali indywidualnych a kosztami poniesionymi w związku z wynajmem części wspólnej oraz kosztami ściągania nieterminowych wpłat.
Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanowiska, tut. organ podatkowy stwierdza co następuje:
Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady organizacyjne wspólnot mieszkaniowych jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega pod przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) ? stosownie do art. 1 ust. 2 w/cyt. ustawy.
Zgodnie z art. 12 ust. 1, i art. 13, 14 w/cyt. ustawy, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne wymienione w pkt 1 ? 9 powołanego wyżej artykułu. Przy czym ? w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - dla faktu zaistnienia przychodu nie ma znaczenia źródło pochodzenia tych pieniędzy i wartości pieniężnych. Przychodem, w rozumieniu tej ustawy, są wszelkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek Wspólnoty. Tym samym w przedmiotowej sprawie przychodem Wspólnoty są zarówno zaliczki wpłacane przez jej członków zgodnie z art. 15 ustawy o własności lokali, jak i należne kwoty z tytułu najmu pomieszczenia będącego częścią nieruchomości wspólnej, a także otrzymane odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności.
Jednocześnie należy zaznaczyć, iż do kwot zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali nie ma zastosowania przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich stosownych opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Powyższe rozstrzygnięcie jest zgodne ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów Departamentu Podatków Bezpośrednich zawartym w piśmie z dnia 14.12.2005 r. PB-3-1843-8213-293/WK/2005.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 w/w ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie, do kosztów uzyskania przychodów Wspólnota będzie mogła zaliczyć te wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatki związane z utrzymaniem lokali, które nie są wymienione w art. 16 ust. 1 ustawy. Do kosztów uzyskania przychodów Wspólnota będzie mogła zaliczyć także wydatki poniesione na dochodzenie ściągniętych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat oraz wydatki na przeprowadzenie prac remontowych w pomieszczeniu stanowiącym część nieruchomości wspólnej, a będącym przedmiotem najmu, o ile prace te nie stanowią ulepszenia, o którym mowa w art. 16g ust. 13 ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 2 w/w. ustawy dochodem jest z zastrzeżeniem art. 10 i 11 nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich utrzymania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów to różnica jest stratą.
Błędne jest zatem stanowisko Wspólnoty, zgodnie z którym dochodem o którym mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest wyłącznie różnica pomiędzy przychodami z tytułu wynajmu części nieruchomości wspólnej i przychodami z wpłaconych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i koszty utrzymania lokali indywidualnych a kosztami poniesionymi w związku z wynajmem części wspólnej oraz kosztami ściągania nieterminowych wpłat. Występujące we Wspólnocie Mieszkaniowej również koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości i koszty indywidualnych lokali oraz przychody (zaliczki) na pokrycie tych kosztów powinny być uwzględniane przy obliczaniu dochodu.
Mając na uwadze aktualny stan prawny oraz faktyczny przedstawiony przez podatnika tut. Organ stwierdza, iż stanowisko Spółki dot. kwestii uznania prawidłowości ustalenia przychodów, kosztów uzyskania przychodów oraz dochodu Wspólnoty Mieszkaniowej jest nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja co do zakresu stosowania przepisów prawa podatkowego została dokonana dla stanu faktycznego opisanego we wniosku i w oparciu o przepisy obowiązujące w dniu jej udzielenia. Zmiana poszczególnych elementów stanu faktycznego może mieć wpływ na zmianę praw i obowiązków podatnika.