Temat interpretacji

Na podstawie art. 14 a § 4 w związku z § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - (tj. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60), po rozpatrzeniu wniosku Sp. z o.o., o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, tj. w którym roku podatkowym czynsz zapłacony przez Spółkę z góry za trzy lata traktowany jest dla celów podatkowych jako koszt uzyskania przychodów, Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie, biorąc pod uwagę stan faktyczny oraz stan prawny

uznać stanowisko Strony za prawidłowe.

Z przedstawionego przez Spółkę stanu faktycznego wynika, że jest ona właścicielem budynku biurowego, położonego w Poznaniu, który przeznaczony jest pod wynajem. Spółka zamierza sprzedać ten budynek i prowadzi w tym celu negocjacje.W przypadku budynków przeznaczonych pod wynajem dla potencjalnego nabywcy szczególnie istotna jest możliwość wynajmu powierzchni i uzyskiwania stałych, możliwie wysokich przychodów z tytułu czynszu. Możliwość wynajęcia powierzchni ma istotny wpływ na cenę budynku. W przypadku przedmiotowego budynku biurowego część powierzchni jest obecnie wynajęta przez Keystone, natomiast część nie znalazła jeszcze najemcy. Obecnie na poznańskim rynku nieruchomości biurowych jest duża konkurencja. W takich warunkach dla potencjalnego nabywcy niewynajęcie części powierzchni budynku biurowego obniża wartość budynku, ponieważ nieużywana powierzchnia nie generuje żadnych przychodów lecz jedynie koszty. Spółka, opierając się na własnych przewidywaniach co do rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości, zakłada, że w przyszłości także ta, obecnie niezagospodarowana powierzchnia będzie mogła zostać wynajęta. Z tego powodu, aby uzyskać maksymalną możliwą cenę z tytułu sprzedaży budynku, Spółka zamierza zobowiązać się w momencie zbycia nieruchomości do wzięcia w najem nieużywanej powierzchni biurowej od przyszłego nabywcy budynku biurowego na minimalny okres trzech lat.W związku z zapewnieniem nabywcy nieruchomości przychodów z najmu niewykorzyastanej dotychczas powierzchni biurowej, Spółka jako nabywca nieruchomości może uzyskać wyższą cenę sprzedaży. W dniu sprzedaży Sp. z o.o. wynajmuje od kupującego powierzchnię budynku niewynajętą w momencie sprzedaży z możliwością podwynajmu. Czynsz płatny jest przez Sp. z o.o. nabywcy z góry za trzy lata. Sp. z o.o. po zbyciu budynku i wzięciu w najem części powierzchni wykorzystuje tę powierzchnię na cele własnej działalności (jako biuro) oraz - 2 -podnajmuje tę powierzchnię. Działalność Spółki (najem, podnajem) jest opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle przedstawionych powyżej okoliczności, Spółka zwróciła się z zapytaniem, w którym roku podatkowym zapłacony przez nią czynsz z góry za trzy lata stanowić będzie koszty uzyskania przychodów.

Zdaniem Spółki w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdują ogólne zasady regulujące kwestie umów najmu i dzierżawy, wynikające z art. 12 ? 16 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że czynsz, o którym mowa powyżej podlega zaliczeniu w koszty w dacie jego poniesienia.Swoje stanowisko Spółka uzasadnia tym, że w/w koszt jest ściśle powiązany z przychodem, jaki może ona uzyskać ze sprzedaży budynku. Wynajęcie powierzchni biurowej w sprzedawanym budynku umożliwi bowiem Spółce uzyskanie wyższej kwoty ze sprzedaży tego budynku. Ponadto, w przypadku gdy część wynajętej powierzchni będzie następnie podwynajęta innym podmiotom, nie jest możliwe kiedy i w jakiej wysokości Spółka uzyska przychody z podwynajmu.

W ocenie Naczelnika tut. Urzędu przedstawiona przez Stronę argumentacja jest prawidłowa.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wyłączonych przez ustawodawcę w art. 16 ust. 1 ustawy. Aby określony wydatkek można było uznać za koszt uzyskania przychodów między tym wydatkiem a przychodem musi zachodzić związek przyczynowo ? skutkowy tego typu, że poniesienie kosztu ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Zasady zaliczania ponoszonych wydatków do kosztów uzyskania przychodów uregulowane zostały w art. 15 ust. 4 cytowanej ustawy, zgodnie z którym koszty uzyskania przychodów są potrącalne tylko w tym roku podatkowym, którego dotyczą, tj. są potrącalne także koszty uzyskania poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy, lecz dotyczące przychodów roku podatkowego oraz określone co do rodzaju i kwoty koszty uzyskania, które zostały zarachowane, chociaż ich jeszcze nie poniesiono, jeżli odnoszą się do przychodów danego roku podatkowego, chyba że ich zarachowanie nie było możliwe; w tym przypadku są one potrącalne w roku w którym zostały poniesione.Zasada wyrażona w powołanym wyżej przepisie ma jednak zastosowanie tylko do wydatków pozostających w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym z przychodami danego roku.W przypadku, gdy pomiędzy poniesionym wydatkiem a uzyskanym przychodem nie występuje bezpośredni związek, a także w przypadku wydatków pozostających w związku z przychodami osiągniętymi w okresach niemożliwych do zidentyfikowania lub wydatków poniesionych w celu zabezpieczenia źródła przychodów, które z obiektywnych przyczyn nie zostały jeszcze faktycznie uzyskane zastosowanie znajduje zasada kasaowa, tzn. poniesione wydatki zalicza się do kosztów uzyskania przychodów w dacie faktycznego poniesienia. Przykładem takich kosztów jest m. in. opłacony z góry czynsz za wynajem powierzchni, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz stanowisku Ministerstwa Finansów.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z kosztami, które zaliczane są do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich faktycznego poniesienia. Zgodnie bowiem z wyjaśnieniem Spółki powierzchnia, za wynajem której czynsz opłacony został z góry za trzy lata przeznaczona będzie zarówno na cele własnej działalności gospodarczej Spółki (biuro), jak i do dalszego podnajmu.W przypadku, gdy powierzchnia przeznaczona jest na cele prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej mamy do czynienia z kosztami dotyczącymi całokształtu działalności podatnika, - 3 - związanymi z jego funkcjonowaniem. W przypadku zaś, gdy zamiarem Spółki jest podnajęcie części powierzchni innym podmiotom, w dacie poniesienia wydatku z tytułu czynszu nie jest możliwe ustalenie wielkości przychodu z tytułu podnajmu. Nie jest także możliwe stwierdzenie czy i kiedy takie przychody Spółka faktycznie uzyska.W świetle powyższego cała kwota zapłaconego czynszu stanowi u najemcy koszt uzyskania przychodów w momencie jego poniesienia.

Niniejsza interpretacja została udzielona przy założeniu, że w sprawie nie występują okoliczności o których mowa w art. 11 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Mając powyższe na uwadze, postanowiono jak na wstępie.

Niniejsze postanowienie dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązującego w tym stanie faktycznym stanu prawnego.

Niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Strony i jest wiążąca dla organów podatkowych oraz organów kontroli skarbowej właściwych dla Strony ? do czasu jej zmiany lub uchylenia (art. 14 b § 1 i 2 ustawy Ordynacja podatkowa)

Na niniejsze postanowienie służy Stronie zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu Skarbowego (art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa). Zażalenie wnosi się w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia (art. 236 §2 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa)