Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 01.06.2006, sygn. ZD/406-48/CIT/06, Pierwszy Wielkopolski Urząd Skarbowy w Poznaniu

Temat interpretacji

W dniu 2.03.2006r. do tutejszego organu podatkowego wpłynął wniosek Spółki o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, uzupełniony pismami z dnia 23.03.2006r. (wpływ do tutejszego organu podatkowego w dniu 27.03.2006r.) oraz z dnia 11.05.2006r. (wpływ do tutejszego organu podatkowego w dniu 19.05.2006r.).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca posiada nieruchomość w postaci budynku mieszkalnego, w którym znajduje się 40 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe. Przedmiotowy budynek jest ujęty w ewidencji środków trwałych Spółki, w ciężar kosztów dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.

Lokale mieszkalne przynoszą miesięcznie przychód 14.603,05 PLN, lokale użytkowe 1.264,31 PLN, jednocześnie miesięczny koszt utrzymania budynku to 11.221,59 PLN.

Wnioskodawca informuje, iż budynek jest zbudowany z cegły, stropy są drewniane. Budynek nigdy nie był poddany poważnym remontom, istnieje realna groźba zawalenia. Spółka przeprowadziła szereg ekspertyz, które wskazują na konieczność natychmiastowego podjęcia czynności w zakresie zapobieżenia katastrofie budowlanej. Budynek jest ubezpieczony. Wnioskująca jest zainteresowana tym, aby wskazana nieruchomość przynosiła zysk i nie stwarzała stanu zagrożenia.

Aktualnie, Zgromadzenie Wspólników Spółki podjęło uchwałę o rozbiórce istniejącego budynku i wybudowaniu nowego budynku lub o przeprowadzeniu kapitalnego remontu istniejącego budynku.

Jednym z elementów inwestycji jest opróżnienie lokali mieszkalnych i użytkowych przez najemców. Nie ma problemu z lokalami użytkowymi, bo umowy są zawarte na czas nieokreślony i w każdej chwili mogą być wypowiedziane. Problem istnieje natomiast w przedmiocie opróżniania lokali mieszkalnych. W rozwiązywaniu umów najmu lokali mieszkalnych jest ograniczona przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów ... (Dz. U. Nr 31, poz. 266). Regulujący kwestie wypowiadania stosunków najmu przepis art. 11 nie przewiduje uprawnienia właściciela do zakończenia stosunku najmu z obowiązkiem najemcy do opróżnienia lokalu w sytuacji gdy budynek ma być wyburzony lub poddany kapitalnemu remontowi. Wskazana ustawa w przepisie art. 10 ust. 4 zezwala jedynie na doprowadzenie do opróżnienia przez lokatora dotychczas zajmowanego lokalu na czas nie dłuższy niż jeden rok.

Spółka przewiduje, że inwestycja wyburzenia i wybudowania nowego budynku, względnie remont, będą prowadzone w okresie dłuższym niż rok, poza tym proces opróżniania lokalu jest trudny, czasochłonny i kosztowny, nadto lokatorzy nie są osobami majętnymi, które byłoby stać na czynsze, jakie Spółka spodziewa się osiągnąć po wykonaniu inwestycji. W ten sposób nie jest racjonalne z punktu widzenia Spółki wykwaterowanie czasowe lokatorów omawianego budynku.

W razie wyburzenia budynku na nieruchomości gruntowej zostanie wybudowany nowoczesny budynek o powierzchni użytkowej o #189; większej niż obecnie. Budynek ten będzie wykorzystywany na cele użytkowe (biura, parkingi, sklepy) albo w części na cele użytkowe, a w części na cele mieszkalne. W każdym przypadku Spółka spodziewa się osiągnąć czynsze większe aniżeli uzyskiwane obecnie. W przypadku lokali użytkowych 80-150 zł za m(2) powierzchni (obecnie 21 zł netto za m(2)), lokali mieszkalnych 30-50 zł za m(2) powierzchni (obecnie 5 zł za m(2)).

W opinii Spółki, aby rozpocząć inwestycję, dobrze ją przeprowadzić i generować zyski, konieczne jest doprowadzenie do definitywnego opróżnienia kamienicy z osób korzystających dziś ze statusu lokatora. Opróżnienie kamienicy z lokatorów pozwoli na rozpoczęcie modernizacji budynku, który znajduje się w katastrofalnym stanie technicznym. Modernizacja spowoduje, iż powstanie nowoczesny budynek mieszkalno - usługowy w dobrej dzielnicy miasta, co przełoży się na konkretny zysk w postaci czynszów odpowiadających nowemu standardowi.

Podatnik informuje, że opróżnienie może nastąpić:

- przy użyciu drogi sądowej, co jest skomplikowane ze względu na procedurę eksmisyjną i tzw. lokale zamienne, czy socjalne. W pierwszym przypadku Spółka musiałaby wskazać lokatorowi lokal zamienny, w drugim Miasto Poznań lokal socjalny. Wyszukanie zarówno lokalu zamiennego i socjalnego jest drogie, trudne i długotrwałe.

- za porozumieniem z najemcami, w tym przypadku Spółka musiałaby liczyć się z koniecznością wyszukania lokatorom opróżniającym dotychczasowe lokale, innych zaakceptowanych przez nich lokali mieszkalnych do stałego zamieszkania lub też wypłacić gotówkę celem wyrównania szkody spowodowanej utratą lokalu mieszkalnego.

Spółka jest gotowa wydatkować maksymalnie po 20.000 zł na każde opróżniane mieszkanie. Wnioskodawca podnosi, iż wydatkowana kwota byłaby przeznaczona na:

- wypłatę uzgodnionej kwoty lokatorowi za zwolnienie lokalu,

- wpłatę kaucji na inny lokal mieszkalny, który zajmą dotychczasowi najemcy lokalu w budynku,

- zwrot kosztów podwyższenia standardu lokalu zwracanego,

- remont nowego lokalu, który zajmą dotychczasowi lokatorzy,

- opłacenie kosztów przeprowadzki.

Wypłata następowałaby na podstawie indywidualnych porozumień, które w swojej treści wskazywałyby na osobę lokatora. Wypłata następowałaby po okazaniu dokumentu wymeldowania wszystkich osób w nim zameldowanych.

Spółka zamierza w zamian za opróżnienie lokalu mieszkalnego wypłacać lokatorom pieniądze w gotówce w uzgodnionej wysokości (jak najniższej) lub też wyszukać im inny lokal mieszkalny (koszt wyszukania obciąży Spółkę). Spółka wskazała, iż obowiązujące prawo nie zobowiązuje Jej do opłacenia najemcy w zamian za opróżnienie lokalu mieszkalnego. Zdaniem Podatnika, w systemie funkcjonującym w Polsce, gdzie istnieje duży deficyt tanich mieszkań i wręcz gwarantowana nietykalność lokatora, nie ma szans na podjęcie działań w celu modernizacji budynku bez wydatkowania uzgodnionych z lokatorami kwot, które choć w małej części zabezpieczą ich potrzeby mieszkaniowe. Ewentualne postępowania sądowe mogą zakończyć się wyłącznie zobowiązaniem Spółki do wydania lokatorom na czas modernizacji tzw. lokali zastępczych. Taka droga - jak podkreśla Podatnik - byłaby jednak bardzo długa i być może kosztowniejsza (konieczność wyszukania mieszkań, postępowanie sądowe, egzekucyjne, opłacenie części czynszu w wysokości przewyższającej czynsz w opróżnionym lokalu). Spółka zamierza wypłacać za opróżnienie lokalu uzgodnione z lokatorami pieniądze albo też wyszukiwać dla zainteresowanych inne lokale. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, gdy lokator prócz wyszukania lokalu (który może mieć mniejszy standard od dotychczas zajmowanego) zażąda wypłaty pewnej kwoty.

Koszt wyszukania lokalu w miejsce dotychczas zajmowanego to koszt pośrednika wyszukującego lokal, koszt kaucji za lokal oraz koszt przeprowadzki, a być może również odświeżenia lokalu lub remontu.

Wnioskująca wskazuje, iż obecnie powierzchnia lokali mieszkalnych wynosi 2.697,06 m(2), przy kwocie 5,00 zł za m(2) przynosi wskazany przychód 14.603,05 zł miesięcznie. Po remoncie kwota ta uległaby podwyższeniu do wysokości przewidywanej ok. 80.911,00 zł miesięcznie, przy czym przy remoncie zostanie również zaadaptowana powierzchnia strychu.

Natomiast powierzchnia lokali użytkowych zostanie na pewno zwiększona do 674 m(2), poprzez zamianę lokali mieszkalnych znajdujących się obecnie na parterze na użytkowe. Po remoncie przewidywan przychód wyniesie około 53.920,00 zł, przy założeniu dolnej granicy stawki za m(2).

Przy drugim wariancie, a mianowicie rozbiórce istniejącego budynku i budowie nowego budynku, powierzchnia zarówno mieszkaniowa jak i użytkowa będzie większa z uwagi na zwiększenie ilości kondygnacji z czterech do pięciu lub sześciu. Tym samym nastąpi jeszcze większy wzrost przychodu.

Zarówno w przypadku modernizacji jak i przypadku budowy budynku od początku, wypłacone odszkodowania Spółka zamierza zaliczyć do środka trwałego w budowie i rozliczać je w czasie, poprzez amortyzację całego budynku w przypadku budowy od podstaw lub tylko jego części w przypadku modernizacji.

Niewątpliwie wydatki, które zostaną poniesione w celu opróżnienia poszczególnych lokali w kamienicy, w przypadku prowadzenia poważnych robót budowlanych, będą służyć ulepszeniu środka trwałego, które to ulepszenie nastąpi poprzez przebudowę, rozbudowę adaptację rekonstrukcję oraz modernizację budynku. Dzięki wskazanym działaniom będzie istniał budynek spełniający współczesne standardy techniczne.

Obecnie Spółka przystępuje do opracowania dokumentacji technicznej wraz z bilansem energetycznym dla przedmiotowego budynku, co ma zabezpieczyć spełnienie obowiązujących przepisów. Muszą być spełnione stosownie warunki techniczne dotyczące zastosowania odpowiednich technologii oraz atestowanych materiałów. Budynek aktualnie posiada ogrzewanie piecowo-węglowe, które musi zostać zastąpione nowym systemem grzewczym, obejmującym wszystkie lokale, zasilanym z ekologicznego źródła energii. Wiele mieszkań nie posiada w ogóle łazienek, a ubikacje znajdują się na klatkach schodowych. Istniejące ściany zewnętrzne i wewnętrzne posiadają znaczne uszkodzenia i obecnie nie spełniają w ogóle żadnych wymogów technicznych, akustycznych, izolacji termicznej, ppoż. Stropy drewniane ze względu na zużycie (ugięcia i znaczne odchylenia w poziomie) muszą zostać wymienione, a fundamenty wzmocnione.

W opinii Spółki, wydatki na kamienicę w zakresie jej opróżnienia i wykonania robót budowlanych będą powiększały wartość początkową środka trwałego, gdyż przedłużą okres używalności budynku a zastosowane nowoczesne technologie zmniejszą koszty eksploatacji.

Ustosunkowując się do przedstawionych powyżej kwestii, stwierdzić należy co następuje:

Stosownie do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy. Oznacza to, że Podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Zgodnie z przepisem art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) - tj. gruntów lub praw wieczystego użytkowania gruntów - środków trwałych (...).

Nadto, przepis art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy podatkowej wskazuje, iż nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych (...).

Stosownie natomiast do przepisu art. 15 ust. 6 przywołanej ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a-16m, z uwzględnieniem art. 16.

Przepis art. 16a ust. 1 pkt 1-3 ustawy podatkowej stanowi, iż amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu, inne przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Przepis art. 16g ust. 1 pkt 2 przywołanej ustawy stanowi zaś, iż za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia.

Zgodnie natomiast z regulacją art. 16g ust. 4 ww. ustawy, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Na koszt wytworzenia składają się zatem również inne koszty, które są nierozerwalnie związane z wytworzeniem środka trwałego, w tym wydatki, których poczynienie jest niezbędne, które warunkują rozpoczęcie budowy.

Stosownie do art. 16g ust. 13 ustawy podatkowej, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wnioskodawca wskazuje, iż jednym z elementów inwestycji jest opróżnienie lokali mieszkalnych i użytkowych przez najemców, by rozpocząć inwestycję, dobrze ją przeprowadzić i generować zyski, konieczne jest doprowadzenie do definitywnego opróżnienia kamienicy z osób korzystających dziś ze statusu lokatora. Spółka zamierza w zamian za opróżnienie lokalu mieszkalnego wypłacać lokatorom pieniądze w gotówce w uzgodnionej wysokości (jak najniższej) lub też wyszukać im inny lokal mieszkalny (koszt wyszukania obciąży Spółkę). Niewykluczone, iż lokator prócz wyszukania lokalu (który może mieć mniejszy standard od dotychczas zajmowanego) zażąda wypłaty pewnej kwoty. Podatnik wskazał, iż koszt wyszukania lokalu w miejsce dotychczas zajmowanego, to koszt pośrednika wyszukującego lokal, koszt kaucji za lokal oraz koszt przeprowadzki, a być może również odświeżenia lokalu lub remontu.

Zarówno w przypadku modernizacji jak i przypadku budowy budynku od początku, cyt: "wypłacone odszkodowania Spółka zamierza zaliczyć do środka trwałego w budowie i rozliczać je w czasie, poprzez amortyzację całego budynku w przypadku budowy od podstaw lub tylko jego części w przypadku modernizacji".

Wskazuje się, iż to Podatnik dokonuje kwalifikacji ponoszonych wydatków (innych niż wymienione przez ustawodawcę w przepisie art. 16g ust. 4 ustawy) uznając je lub nieuznając za inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych albo do kosztów przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, skutkiem poniesienia których będzie ulepszenie środka trwałego w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy podatkowej.

Skoro zatem, w przekonaniu Wnioskującej, występuje przesłanka uzasadniająca - w przypadku budowy budynku - kwalifikację opisanych we wniosku wydatków do cyt: "innych kosztów dających się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych (...)", jak i uzasadniająca - w przypadku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji - kwalifikację opisanych we wniosku wydatków w poczet ulepszenia środka trwałego, to wydatki na opróżnienie lokali z lokatorów mogą generować (powiększać) wartość początkową środka trwałego i znaleźć odzwierciedlenie w kosztach podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

Przedmiotowa interpretacja co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskującego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.