Informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z dnia 05.07.2004, sygn. US.PD/423-32/JG/04, Warmińsko-Mazurski Urząd Skarbowy
Temat interpretacji
Odpowiadając na zapytanie Spółki z dnia 28.05.2004 r., uzupełnione pismem z dnia 09.06.2004 r., w sprawie udzielenia pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, w trybie art. 14a § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.), dotyczące opodatkowania w 2004 r. podatkiem dochodowym od osób prawnych przychodów ze sprzedaży budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności oraz związane z nim prawo wieczystego użytkowania, firmie zagranicznej mającej siedzibę w Szwecji, a także konieczności uzyskania zezwolenia przy zakupie nieruchomości przez firmę zagraniczną, Naczelnik Warmińsko-Mazurskiego Urzędu Skarbowego w Olsztynie, uprzejmie wyjaśnia:
Z treści pisma Spółki z dnia 28.05.2004 r., uzupełnionego pismem z dnia 09.06.2004 r. wynika, że Spółka zakupiła w 2001 r. na podstawie aktu notarialnego budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności oraz związane z nim prawo wieczystego użytkowania gruntu. W międzyczasie Spółka modernizowała zakupiony budynek, a w 2002 r. oddała do użytkowania i dokonywała odpisów amortyzacyjnych. Obecnie zamierza sprzedać nieruchomość firmie zagranicznej, mającej siedzibę w Szwecji i ma wątpliwości związane z opodatkowaniem przychodów z tej sprzedaży podatkiem dochodowym.
Stosownie do art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) przychodami związanymi z działalnością gospodarczą są przychody z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych. Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena ta bez uzasadnionej przyczyny odbiega od ceny rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie zaś z ust. 2 tego artykułu wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby jeszcze nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Jednocześnie art. 12 ust. 3a tej ustawy stanowi, że za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3 uważa się dzień wystawienia faktury, nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym wydano rzeczy lub zbyto prawo majątkowe.
W omawianym przypadku przychody uzyskane ze sprzedaży budynku i prawa wieczystego użytkowania gruntów, podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa przenosząca własność nieruchomości (budynku i prawa wieczystego użytkowania gruntów) powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje bezwzględną nieważność zawartej umowy, a zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów wynikających z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.
Koszty uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego budynku i prawa wieczystego użytkowania gruntu, należy ustalić w oparciu o art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie zaś z tym przepisem nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
- nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
- nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
- ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16 g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych
- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 wymienionej ustawy, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych bez względu na czas ich poniesienia.
W przypadku sprzedaży budynku zarówno kwota dokonanych odpisów amortyzacyjnych do momentu zbycia budynku, jak też wartość nie umorzona budynku, jak słusznie zauważa Spółka, jest kosztem uzyskania przychodów. Natomiast w przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów, ponieważ zgodnie z art. 16c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie podlega ono amortyzacji, kosztem uzyskania przychodów będzie jego wartość początkowa ustalona zgodnie z ceną jego nabycia.
Zasadne jest stanowisko Spółki zawarte w piśmie uzupełniającym z dnia 09.06.2004 r., że w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy transakcję tą opodatkować podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach ogólnych.
Odnosząc się natomiast do kwestii uzyskania przez nabywającego nieruchomość (jeszcze przed jej zakupem) wymaganego zezwolenia na podstawie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), należy zauważyć, że od dnia 1 maja 2004 r. obywatele oraz przedsiębiorcy państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego (państwa członkowskie Unii Europejskiej, Norwegia, Islandia i Lichtenstein) nie muszą już uzyskiwać zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie w Polsce nieruchomości innych niż nieruchomości rolne i leśne. Stanowi o tym znowelizowany art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Zwolnienie od obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA dotyczy nie tylko bezpośredniego nabycia nieruchomości (zarówno prawa własności, jak i użytkowania wieczystego), ale również nabycia udziałów (akcji) w spółce z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości. Zatem w przypadku nabycia nieruchomości w Polsce przez firmę szwedzką, czy też obywatela szwedzkiego nie jest wymagane zezwolenie MSWiA.