Temat interpretacji

Czy czynności Spółdzielni z tytułu zarządzania budynkiem wspólnoty mieszkaniowej, w którym znajdują się mieszkania członków Spółdzielni oraz osób nie będących jej członkami, należy traktować jako gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, a dochód z tych usług traktować za zwolniony od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2008 r. (data wpływu 6 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego. Pismem z dnia Nr ITPB3/423-430/08/AW wezwano Jednostkę do uzupełnienia podpisu pod złożonym wnioskiem, sprecyzowanie stanu faktycznego oraz uściślenie zadanych pytań. Niniejsze zostało dokonane pismem z dnia 3 września 2008 r. (data wpływu 9 września 2008 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca świadczy usługi na rzecz wspólnot mieszkaniowych, które powierzyły mu zarząd na podstawie ustawy o własności lokali. W ramach sprawowania powierzonego zarządu Spółdzielnia reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, prowadzi księgowość wspólnoty oraz całą obsługę administracyjną i ponosi związane z tym koszty.

W skład zasobów Spółdzielni wchodzą m.in. byłe mieszkania państwowych gospodarstw rolnych. Jednostka zarządza budynkami, w których mieszkają będący jej członkami właściciele mieszkań, a także właściciele nie będący członkami Spółdzielni oraz lokalami mieszkalnymi, które są jej własnością (zostały otrzymane od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa obecnie ANR). Występują więc sytuacje, gdy w jednym budynku (wspólnocie) znajdują się mieszkania członków Spółdzielni oraz mieszkania osób nie będących jej członkami.

Jednostka posiada także własne: hydrofornię, oczyszczalnię i kotłownię. Infrastruktura ta została nieodpłatnie przekazana Jednostce (aktem notarialnym) przez AWRSP i zaewidencjonowana w księgach rachunkowych na funduszu zasobowym (funduszu zasobów mieszkaniowych).

W związku z posiadaną infrastrukturą Spółdzielnia dostarcza wodę zimną do wszystkich budynków w całej miejscowości. Odbiera z tych budynków ścieki i śmieci. Dostarcza także energię cieplną do kilku budynków podłączonych do osiedlowej kotłowni. Media dostarczane są więc do budynków, którymi zarządza Wnioskodawca, a także do budynków, którymi nie zarządza. Odbiorcami wody i kanalizacji z infrastruktury Jednostki są również przedsiębiorstwa i rolnicy indywidualni. Spółdzielnia ponosi wszelkie koszty związane z utrzymaniem hydroforni, oczyszczalni i kotłowni.

Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r., a w szczególności zmianie brzmienia art. 26 ust. 1, Jednostka zaczęła zarządzać budynkami stosując przepisy ustawy o własności lokali (ponieważ w poszczególnych budynkach została wyodrębniona własność wszystkich lokali) mimo, że nadal część z właścicieli tych lokali pozostała członkami Spółdzielni.

W każdym miesiącu dla każdej wspólnoty mieszkaniowej (również tej, do której należą członkowie Spółdzielni) Wnioskodawca wystawia fakturę za: koszty zarządu oraz dostarczane z własnej infrastruktury media (wodę zimną, kanalizację, śmieci i energię cieplną).

Konsekwencją nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest to, że właściciele mieszkań są jednocześnie członkami spółdzielni mieszkaniowej i członkami wspólnoty.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy czynności Spółdzielni z tytułu zarządzania budynkiem wspólnoty mieszkaniowej, w którym znajdują się mieszkania członków Spółdzielni oraz osób nie będących jej członkami, należy traktować jako gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, a dochód z tych usług traktować za zwolniony od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...
2. Czy czynności dostawy wody zimnej, kanalizacji, śmieci, energii cieplnej z własnych urządzeń (infrastruktury) bez względu na to, czy odbiorca jest członkiem Spółdzielni, czy też nie, należy traktować jako gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, a dochód z tego tytułu będzie podlegał zwolnieniu od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. Odpowiedź na pytanie drugie zostanie udzielona odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego czynności zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, bez względu na to, czy w danej wspólnocie właścicielami lokali są członkowie Spółdzielni, czy też nie, nie należy traktować, jako gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Powyższe stanowisko Jednostka prezentuje opierając się na przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na statucie Spółdzielni i na piśmie Nr DD6-8213-438/WK/06/339/39 wydanym przez Ministerstwo Finansów (dotyczącym gospodarki zasobami mieszkaniowymi).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych określa ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zmianami). Zgodnie z art. 4 tej ustawy zarówno członkowie spółdzielni, jak i osoby niebędące członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Spółdzielnie posiadają osobowość prawną, tak więc jako osoby prawne są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Jednocześnie nie zostały one wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmianami), jako podmioty, które zwolnione są od podatku.

W konsekwencji, spółdzielnie tak jak inne podmioty posiadające osobowość prawną podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że przedmiotem opodatkowania jest co do zasady dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (art. 7 ust. 1 ustawy). Dochód ten stanowi natomiast osiągnięta w roku podatkowym nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania (art. 7 ust. 2).

Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zmianami), celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4. udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.

Tak więc podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności przez dostarczanie im oprócz lokali mieszkalnych, także lokali o innym przeznaczeniu. Osoby, w posiadaniu których znajdują się lokale obowiązane są natomiast uczestniczyć w wydatkach nie tylko związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali, ale również z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz kosztami ich zarządu (art. 1 i art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Jednostka sprawuje zarząd nad budynkami wspólnoty mieszkaniowej, w których znajdują się mieszkania członków Spółdzielni i osób nie będących jej członkami.

Z treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (obowiązującego od dnia 1 stycznia 2007 r.) który stanowi, iż wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi wynika, że aby dochód m.in. spółdzielni mieszkaniowej korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że dochód spółdzielni mieszkaniowej z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww. zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa nie będzie mieć zastosowania. Jednocześnie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wszelkie przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat tych należności) oraz koszty związane z lokalami, pomieszczeniami, obiektami i urządzeniami mieszczącymi się w pojęciu zasobów mieszkaniowych. Stanowią one odpowiednio przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a jednocześnie przychody i koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, będzie wolny od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (art. 17 ust. 1 pkt 44 wskazanej ustawy).

W skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą więc:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
   
   
   1. dźwigi osobowe i towarowe,
   2. aparaty do wymiany ciepła,
   3. kotłownie i hydrofornie wbudowane,
   4. klatki schodowe,
   5. strychy, piwnice, komórki,
   6. balkony, loggie,
   7. garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
   
   
   1. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,
   2. kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
   3. osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak np.:
   
   
   1. zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
   2. rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
   3. sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
   4. budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
   5. budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
   6. inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jednocześnie przychody oraz koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż podniesioną przez Jednostkę kwestię zarządzania nieruchomościami należy rozstrzygnąć w dwojaki sposób (w zależności od stanu prawnego nieruchomości):

1. jeżeli zarządzanie sprawowane jest na podstawie umowy o zarządzanie i dotyczy lokali, które nie stanowią zasobów mieszkaniowych Spółdzielni nie stanowi gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co potwierdza stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie (przy czym nie ma tu znaczenia, czy właściciele lokali są członkami Spółdzielni czy też nie).
2. jeżeli zarządzanie dotyczy czynności związanych z obsługą nieruchomości, które należą do zasobów Spółdzielni stanowi gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

W konsekwencji, przychody związane z zarządzaniem nieruchomościami oraz sfinansowane z niego koszty, które jednocześnie stanowią przychody i koszty podatkowe, generują dochód, który należy traktować odpowiednio:

1. nie podlega zwolnieniu od podatku w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
2. podlega zwolnieniu od podatku w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli zostanie wydatkowany na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie jej wydania.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta, co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70 561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy