Temat interpretacji
Czy opłaty na poczet pokrycia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz indywidualnej wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych będących osobami prowadzącymi działalność gospodarczą stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który po uwzględnieniu kosztów kształtuje dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 15 grudnia 2009 r. (data wpływu 16 grudnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z opłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych będących osobami prowadzącymi działalność gospodarczą jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 16 grudnia 2009 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismami z dnia 26 stycznia 2010 r. (data wpływu 29 stycznia 2010 r.) oraz z dnia 09 lutego 2010 r. (data wpływu 12 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.
Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych oraz garaży, znajdujących się w budynku mieszkalnym sklasyfikowanym jako PKOB 1122. Garaże znajdują się w kondygnacji podziemnej budynku, a ich ilość jest mniejsza niż ilość mieszkań. Każdy garaż stanowi samodzielny, odrębny lokal i posiada własną księgę wieczystą. Część z garaży należy do poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych, natomiast część należy do osób nie będących właścicielami mieszkań (osoby te posiadają tytuł prawny tylko do garażu).
Wśród właścicieli zarówno lokali mieszkalnych, jak i garaży, znajdują się zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prowadzące działalność gospodarczą, w tym również deweloper, będący właścicielem mieszkań i garaży, które nie zostały jeszcze sprzedane. W przyszłości Wspólnota Mieszkaniowa będzie miała w swoich zasobach dwa kolejne budynki mieszkalne wraz z garażami w kondygnacji podziemnej.
Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy o własności lokali, każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na które składają się m.in.: administrowanie, konserwacje, przeglądy techniczne, remonty, ubezpieczenie, energia elektryczna, utrzymanie czystości nieruchomości wspólnej.
W związku z powyższym, wszyscy członkowie Wspólnoty płacą zaliczki na poczet utrzymania części wspólnej nieruchomości, na fundusz remontowy oraz zaliczki związane z utrzymaniem swoich lokali w tym m.in. wywóz nieczystości (umowa z dostawcą mediów zawarta przez Wspólnotę).
Wspólnota Mieszkaniowa nie osiąga dochodów z działalności gospodarczej z tzw. pożytków, nie wynajmuje żadnych lokali, bowiem wszystkie lokale w budynku mają właścicieli w postaci osób fizycznych, osób prowadzących działalność gospodarczą oraz dewelopera.
Pismem uzupełniającym z dnia 26 stycznia 2010 r. Wnioskodawca doprecyzował opisany we wniosku stan faktyczny o następujące informacje.
- Większość użytkowników garaży posiada tytuł prawny w postaci prawa własności do garażu (akt notarialny). Pozostała część garaży, jak wspomniano we wniosku, jest w posiadaniu dewelopera i istnieje możliwość ich wynajmu osobom trzecim do czasu znalezienia nabywcy (tzn. podpisania aktu notarialnego). Reasumując, wszystkie garaże, które nie są w posiadaniu dewelopera, są sprzedane osobom fizycznym, bądź osobom prowadzącym działalność gospodarczą (na podstawie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości), zaś pozostała część to garaże, na które nie znaleźli się nabywcy, są one nadal w posiadaniu dewelopera i mogą one w tej sytuacji nie być użytkowane i czekać na znalezienie nabywcy, bądź też mogą być wynajęte przez dewelopera osobom trzecim na podstawie umowy najmu.
- Według posiadanych informacji przez Wspólnotę wszystkie garaże są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem (przechowywanie pojazdów).
- Według posiadanych informacji przez Wspólnotę, osoby prowadzące działalność gospodarczą nie prowadzą jej w zajmowanych przez nie lokalach mieszkalnych. Istnieje jednak prawdopodobieństwo, iż w przyszłości zdarzy się sytuacja, że w lokalu mieszkalnym będzie prowadzona działalność gospodarcza.
W związku z powyższym zadano następujące pytania.
Czy we Wspólnocie Mieszkaniowej opłaty wnoszone przez właścicieli garaży na poczet pokrycia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz indywidualnej, stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który po uwzględnieniu kosztów kształtuje dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych, rozpatrując następujące przypadki:
- właściciel garażu jest osobą fizyczną i posiada także lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym Wspólnoty,
- właściciel garażu jest osobą fizyczną i posiada tylko garaż w budynku mieszkalnym Wspólnoty,
- właściciel garażu jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą i posiada także lokal mieszkalny wchodzący w skład budynku Wspólnoty Mieszkaniowej,
- właściciel garażu jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą i posiada tylko garaż w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej...
Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie drugie.
Wniosek Spółki w zakresie pytania pierwszego został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 12 marca 2010 r. nr ILPB3/423-1152/09-5/JG.
Zdaniem Wnioskodawcy, wszelkie opłaty wnoszone, na poczet pokrycia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i indywidualnej, wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych, będących osobami prowadzącymi działalność gospodarczą stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który po uwzględnieniu kosztów kształtuje dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych, o ile dochód ten przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.
Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.).
Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.
Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.
W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.
Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 powyższej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.
Z punktu widzenia podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.).
W myśl art. 12 ust. 1 ww. ustawy, przychodami () są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że środki pieniężne uiszczane przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jej przychód, w momencie ich otrzymania.
Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej będą to więc wszystkie wydatki ponoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz inne wydatki, które pozostają w związku przyczynowo skutkowym z przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
Z art. 7 ust. 2 powyższej ustawy wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.
Z kolei, zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:
- dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
- dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.
Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć:
- znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno remontowe,
- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.
Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie będą zatem korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z:
- gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
- innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że wszyscy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej płacą zaliczki na poczet utrzymania części wspólnej nieruchomości, na fundusz remontowy oraz zaliczki związane z utrzymaniem danych lokali. Wnioskodawca wskazał także, iż Wspólnota nie osiąga dochodów z wynajmu lokali, gdyż wszystkie lokale w budynku należą do właścicieli osób fizycznych, osób prowadzących działalność gospodarczą lub dewelopera. Osoby prowadzące działalność gospodarczą nie prowadzą jej w zajmowanych przez nie lokalach mieszkalnych.
Zatem przychody uzyskane z opłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, będących osobami prowadzącymi działalność gospodarczą należy uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tym samym, także ponoszone koszty stanowią koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a dochód powstały z tego tytułu korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Reasumując, mając na uwadze fakt, że osoby prowadzące działalność gospodarczą nie prowadzą jej w zajmowanych lokalach mieszkalnych, stwierdzić należy, że dochód powstały z tytułu opłat wnoszonych przez tych właścicieli jest zwolniony z opodatkowania stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
Ponadto wskazać należy, że w przypadku zaistnienia okoliczności, iż właściciele lokali mieszkalnych będą prowadzić w nich działalność gospodarczą, to dochód uzyskany z tytułu opłat wnoszonych przez tych właścicieli, będzie mógł korzystać ze wskazanego wyżej zwolnienia, pod warunkiem, że lokal mieszkalny nie straci charakteru mieszkalnego.
Podkreślenia wymaga także fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.
Referencje
ILPB3/423-1152/09-5/JG, interpretacja indywidualna
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu