w zakresie zwolnienia przedmiotowego dochodu z tytułu porozumienia zawartego z Deweloperem w związku z niedogodnościami związanymi z prowadzoną w bezpośrednim sąsiedztwie Spółdzielni budową.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 kwietnia 2022 r. za pośrednictwem platformy ePUAP wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dochodu z tytułu porozumienia zawartego z Deweloperem w związku z niedogodnościami związanymi z prowadzoną w bezpośrednim sąsiedztwie Spółdzielni budową.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółdzielnią mieszkaniową w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1208). Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1800, z późn. zm.) Wnioskodawca podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Spółdzielnia jest ustawowym zarządcą nieruchomości stanowiących jej współwłasność (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych).

W dniu 5 lutego 2020 r. Spółdzielnia zawarła porozumienie ze spółką prawa handlowego, zajmującą się działalnością deweloperską (dalej jako Deweloper). Przedmiotem porozumienia było uregulowanie zasad współpracy stron w związku z realizacją przez Dewelopera inwestycji budowlanej w bezpośrednim sąsiedztwie wchodzącej w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni nieruchomości położonej w (…) zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielolokalowym przy ul. (…), oznaczonej jako dz. (..), obręb (…) (dalej jako Nieruchomość). W zawartym porozumieniu strony zgodnie uznały, że realizacja inwestycji przez Dewelopera stworzy niedogodności i uciążliwości dla osób zamieszkujących Nieruchomość, wynikające z hałasu i zapylenia towarzyszących robotom, wzmożonego ruchu ciężkiego sprzętu i pojazdów ciężarowych. Spółdzielnia zaakceptowała zamierzenie inwestycyjne Dewelopera i zobowiązała się do niekorzystania z przysługujących jej środków ochrony w toczącym się z jej udziałem postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budową, natomiast Deweloper zobowiązał się do sfinansowania części kosztów remontu elewacji budynku mieszkalnego wielolokalowego posadowionego na Nieruchomości.

Prace remontowe obejmować miały:

- docieplenie budynku styropianem,

- otynkowanie docieplenia elewacji,

- wymianę parapetów zewnętrznych,

- wymianę obróbek blacharskich na styku z elewacją,

- wykonanie obróbek przy oknach,

- oczyszczenie i malowanie metalowych konstrukcji wykuszy, loggi i balkonów.

Zgodnie z postanowieniami porozumienia z dnia 5 lutego 2020 r. Deweloper zobowiązał się do zapłaty na rzecz Spółdzielni kwoty 1 000 000 zł, przy czym kwota ta miała zostać wypłacona w siedmiu ratach. Pierwsza rata miała zostać wypłacona po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę, pięć kolejnych po dokonaniu częściowych odbiorów wykonanych prac remontowych, a siódma po zakończeniu prac. W 2021 r. Spółdzielnia otrzymała pierwszą ratę wynikającą z porozumienia z dnia 5 lutego 2020 r. w kwocie 150 000 zł. Kolejne raty mają zostać wypłacone po dokonaniu odbiorów prac remontowych na Nieruchomości.

Otrzymanie 1. raty świadczenia na podstawie porozumienia z Deweloperem Wnioskodawca traktuje jako jeden zaistniały stan faktyczny, a ewentualne otrzymanie całego świadczenia jako jedno zdarzenie przyszłe.

Pytanie

 1. Czy dochód Spółdzielni stanowiący świadczenie otrzymane na podstawie porozumienia zawartego z Deweloperem, który to dochód Spółdzielnia przeznaczyła na remont budynku wchodzącego w skład jej zasobów mieszkaniowych, jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1800, z późn. zm.)?

 2. Czy dochód Spółdzielni uzyskany ewentualnie w przyszłości na podstawie porozumienia zawartego z Deweloperem i przeznaczony na remont budynku wchodzącego w skład jej zasobów mieszkaniowych będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1800, z późn. zm.)?

Państwa stanowisko w sprawie

Przedstawione poniżej stanowisko Wnioskodawcy dotyczy pytań 1 i 2 tj. zarówno zaistniałego stanu faktycznego jak i zdarzenia przyszłego.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany na podstawie porozumienia zawartego z Deweloperem, który to dochód Spółdzielnia przeznacza na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, tj. na remont budynku wchodzącego w skład jej zasobów mieszkaniowych jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1800, z późn. zm.). Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych (...) uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, że aby dochód spółdzielni mieszkaniowej był wolny od podatku dochodowego od osób prawnych, muszą być łącznie spełnione dwa warunki:

1. dochód musi być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

2. dochód musi być przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym zachodzą oba warunki zwolnienia dochodu z opodatkowania. Należy zauważyć, że brak jest definicji legalnej pojęcia „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Zgodnie ze Słownikiem języka polskiego PWN słowo „gospodarka” oznacza 1. «całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związana z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług», 2. «ogół zakładów wytwórczych danego kraju lub dana dziedzina wytwórczości», 3. «dysponowanie i zarządzanie czymś», 4. pot. «drobne gospodarstwo chłopskie». Natomiast słowo „gospodarować” – 1. «kierować gospodarką instytucji, przedsiębiorstwa itp.» 2. «prowadzić gospodarstwo rolne» 3. «zarządzać jakimiś zasobami i środkami». Przez gospodarowanie można więc rozumieć dysponowanie, kierowanie, a przede wszystkim zarządzanie zasobami czy środkami. Przez „zarząd” w znaczeniu funkcjonalnym należy rozumieć całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku wspólnego (uchwała SN (7) z dnia 10 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 76/90). Natomiast zgodnie z uchwałą składu 7 sędziów z dnia 25 marca 1994 r. (sygn. akt III CZP 182/93) – „zarząd majątkiem wspólnym” to całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy. Podnieść też należy, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem sądów administracyjnych przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć nie tylko same lokale mieszkalne, ale także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie (por. wyrok NSA z dnia 5 maja 2010 r., sygn. akt II FSK 26/09).

Zdaniem Wnioskodawcy czynności spółdzielni mieszkaniowej związane z zabezpieczeniem interesów mieszkańców nieruchomości w jej zasobach w związku z prowadzeniem robót budowlanych w bezpośrednim sąsiedztwie stanowią przejaw tak rozumianego gospodarowania zasobami mieszkaniowymi. Podkreślić należy, iż sam udział Spółdzielni w postępowaniu o udzielenie pozwolenie na budowę wynika z tego, że jest ona ustawowym zarządcą nieruchomości, znajdującej się w zasięgu oddziaływania inwestycji (por. wyrok WSA w Gdańsku z 19 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 737/20, LEX nr 3190131). Świadczenie uzyskane od Dewelopera, mające rekompensować negatywne skutki prowadzenia w sąsiedztwie robót budowlanych, stanowi zatem dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Nie jest ono dochodem z innej działalności gospodarczej Spółdzielni niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, skoro udział spółdzielni w procedurze związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę na nieruchomości sąsiedniej nie jest przejawem prowadzenia zorganizowanej działalności nakierowanej na uzyskania zysku.

Wnioskodawca wskazał, iż w przywołanej już interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r., (znak: DD6/8213/11/K.WW/07/MB7/82) za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi uznano premię termomodernizacyjna, o której mowa w ustawie z dnia 18 grudnia 1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych (Dz.U. Nr 162, poz. 1121, z późn. zm.), czy nabycie przez Spółdzielnię prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie. Za szeroki rozumieniem pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” opowiedział się również Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 26 listopada 2010 r., I SA/Wr 1048/10, LEX nr 751043, uznając za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi uzyskaną przez spółdzielnię mieszkaniową dotację celową przeznaczoną na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia WSA wskazał, iż: dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi to nic innego jak dochody z zarządzania tymi zasobami mieszkaniowymi. Zarządzanie zaś to ogół działań zmierzających do efektywnego wykorzystania zasobów mieszkaniowych podejmowanych, aby zrealizować cel określony w art. 1 ust. 1 u.s.m. A zatem mowa tutaj o licznych czynnościach o charakterze faktycznym, prawnym, procesowym (urzędowym) i finansowym, dotyczących rzeczy (zasobów mieszkaniowych) w zakresie jej utrzymania, gospodarowania, rozporządzania (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 9 września 2009 r. sygn. akt SA/Wr 1154/09 oraz z dnia 4 sierpnia 2010 r. sygn. akt I SA/Wr 625/10). Nieodzowną częścią gospodarowania zasobami mieszkaniowymi jest gospodarka finansowa środkami związanymi z zasobem mieszkaniowym. Zdaniem Sądu również pozyskiwanie środków finansowych w postaci dotacji, na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych należy zaliczyć do czynności mieszczących się w pojęciu „gospodarowania zasobami mieszkaniowymi”. Nie ulega natomiast wątpliwości, iż przeznaczenie dochodu na remont nieruchomości wspólnej spełnia warunki zwolnienia. Zgodnie ze stanowiskiem Ministra Finansów, przedstawionym w interpretacji ogólnej z dnia 5 marca 2008 r. (znak: DD6/8213/11/K.WW/07/MB7/82), wydanej w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p. wskazano, że „zasobami mieszkaniowymi” objęta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z wyżej przytoczoną ustawą o własności lokali, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych określa ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1208, ze zm.).

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,

przedmiotem działalności spółdzielni może być:

 1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;

 2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;

 3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;

 4) udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych;

 5) budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Na podstawie art. 1 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,

W kwestiach podatku dochodowego spółdzielnia mieszkaniowa – jako podmiot posiadający osobowość prawną – podlega ogólnym regułom przewidzianym w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U z 2021 r., poz. 1800, ze zm., dalej: „updop”).

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 updop,

Z art. 7 ust. 2 updop wynika z kolei, że

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze – przychód, a po drugie – koszty jego uzyskania.

Stosownie do treści art. 12 ust. 1 pkt 1 updop,