Sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, nastąpiła po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT i nie stanowi źródła przychodu, w rozumieniu tego przepisu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 maja 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 13 kwietnia 2023 r. r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku opodatkowania sprzedaży wyodrębnionego lokalu.

Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie pismem z 23 maja 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dnia 2 października 2015 r. zakupiła Pani z mężem lokal przy ul. (…) (akt (..)), dnia 30 czerwca 2022 r. został wydzielony lokal (…) (akt (…)). W dniu 13 marca 2023 r. lokal (…) został sprzedany.

W uzupełnieniu wniosku w piśmie z dnia 23 maja 2023 r. poinformowała Pani, że:

• lokal został nabyty w ramach wspólności majątkowej,
• nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej.

Pytanie (ostatecznie zadane w uzupełnieniu)

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Pani zdaniem zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat od zakupu nieruchomości. W wyniku podziału lokalu mieszkalnego i wyodrębnienia z niego drugiego lokalu mieszkalnego nie nabyła Pani niczego nowego, ani nie zwiększyło to Pani udziału. W związku z tym uważa Pani, że jest zwolniona z podatku od sprzedaży lokalu (…).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Panią nieruchomości, której jest Pani współwłaścicielem podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Jak Pani wskazała 2 października 2015 r. zakupiła Pani z mężem w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej lokal mieszkalny przy ul. (…), z którego następnie dnia 30 czerwca 2022 r. został wydzielony drugi lokal mieszkalny (…). Następnie wyodrębniony lokal (…) w dniu 13 marca 2023 r. został sprzedany.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do działalnosci gospodarczej.

Zauważyć również należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W myśl art. 35 ww. ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością

Jak stanowi art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Konieczne jest również ustalenie czy czynność wyodrębnienia lokalu należy uznać za jego nabycie.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z normą prawną wynikającą z tych przepisów, z wyodrębnionym samodzielnym lokalem związany jest udział w nieruchomości gruntowej odpowiadający proporcji powierzchni użytkowej lokalu do ogólnej powierzchni użytkowej budynku. Użycie w tym przepisie słowa „nieruchomość” a nie „grunt” rodzi określone konsekwencje. Powoduje bowiem, że w sensie ściśle prawnym nieruchomością jest tylko taka nieruchomość gruntowa, która posiada jedną samodzielną księgę wieczystą.

Na mocy art. 2 ust. 1 wskazanej ustawy:

samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

W świetle art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy:

samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy:

nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:

udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1)rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

2)wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 146 ze zm.):

dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Natomiast budynek, który jest posadowiony na gruncie stanowiącym własność nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz zgodnie z powyższą zasadą dzieli los prawny tego gruntu.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r., poz. 1360, ze zm.):

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Takim właśnie wyjątkiem jest lokal mieszkalny posiadający ustanowioną odrębną własność. Dlatego też należy rozważyć, czy ustanowienie w 2022 r. odrębnej własności lokalu i założenie dla niego odrębnej księgi wieczystej stanowi „nowe” nabycie, które powoduje konieczność ponownego liczenia terminu pięcioletniego od tej daty.

Podkreślić należy, że w wyniku wyodrębnienia poszczególnych lokali, wielkość nieruchomości, jaką Pani posiadała przed ich wyodrębnieniem nie zmieniła się, z czego wynika, że ustanowienie odrębnej własności lokali nie może być rozpatrywane w charakterze nabycia. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem był dokonujący tego wyodrębnienia.

Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia. Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania. W przedmiotowej sprawie wyodrębnienie z ww. nieruchomości dwóch odrębnych lokali mieszkalnych nie ma wpływu na moment nabycia nieruchomości.

W rezultacie w wyniku opisanego wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego nie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności. Dlatego za datę nabycia lokalu mieszkalnego należy uznać datę nabycia nieruchomości, z której go wyodrębniono, gdyż w wyniku przedmiotowego wyodrębnienia nie nastąpiła zmiana dotychczasowego stanu posiadania, czyli nie mamy do czynienia z nabyciem (nie zwiększa się stan posiadanego majątku osobistego).

Zatem za datę nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać w niniejszej sprawie 2015 rok. Data wyodrębnienia drugiego lokalu mieszkalnego z posiadanego lokalu mieszkalnego i data utworzenia dla tego lokalu odrębnej księgi wieczystej, w tym przypadku pozostają bez znaczenia.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży wyodrębnionego w 2022 roku lokalu mieszkalnego przy ul. (…) w (…) nie wystąpił, ponieważ nabycie lokalu mieszkalnego przy ul. (…) w (…) z którego ten lokal został wyodrębniony, nastąpiło w 2015 roku, a więc upłynął okres dłuższy niż 5 lat do dnia jego sprzedaży. Reasumując sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego przy ul. (…) w (…), nastąpiła po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie stanowi źródła przychodu, w rozumieniu tego przepisu. W związku z powyższym nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Końcowo zaznaczyć należy, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jesteśmy związani wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Panią oraz Pani stanowiskiem, tym samym dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).