Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:
- prawidłowe w zakresie ustalenia źródła przychodu z tytułu osiąganych przychodów z najmu nieruchomości objętej zarządem przez zarządcę nieruchomości;
- nieprawidłowe w pozostałym zakresie.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 8 lipca 2025 r. (wpływ 8 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pan osobą fizyczną. Pana główne źródła dochodu to:
- Umowa o pracę: Pracuje Pan na etacie na podstawie umowy o pracę, którą podjął Pan na długo przed objęciem udziałów w kamienicy (data rozpoczęcia pracy na etacie 1 września 2008 r.).
- Działalność gospodarcza: Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług księgowych. Od 18 maja 2020 r. opodatkowuje Pan działalność gospodarczą podatkiem liniowym.
- Wspólnik spółki cywilnej: Jest Pan wspólnikiem spółki cywilnej o nazwie „(…) Spółka Cywilna (…)”, która również świadczy usługi księgowe. Posiada Pan w tej spółce 50% udziałów w zysku.
2. Jest Pan współwłaścicielem kamienicy położonej w (…) (…) ul. (…). Pana udział w tej nieruchomości wynosi (…).
Udział w kamienicy nabył Pan w spadku 11 czerwca 2018 roku, a więc przed rozpoczęciem przez Pana jakiejkolwiek działalności gospodarczej (zarówno jednoosobowej, jak i przed przystąpieniem do spółki cywilnej) oraz po podjęciu pracy na etacie.
Kamienica posiada (…) współwłaścicieli. W imieniu wszystkich współwłaścicieli kamienicą zarządza podmiot zewnętrzny, który został powołany przez większość współwłaścicieli (nie jest to zarządca sądowy).
Nie ma Pan żadnego wpływu na decyzje administracyjne, operacyjne ani strategiczne dotyczące kamienicy i jej najmu. Wszystkie decyzje dotyczące zarządzania, zawierania umów najmu, ustalania wysokości czynszów, poszukiwania najemców, przeprowadzania remontów czy ogólnego funkcjonowania kamienicy podejmowane są przez większość współwłaścicieli lub przez powołanego zarządcę.
Pana rola ogranicza się wyłącznie do biernego otrzymywania należnej Panu części przychodu z najmu, proporcjonalnie do posiadanego udziału. Otrzymuje Pan środki, które zarządca, po uregulowaniu wszelkich opłat i kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, wypłaca Panu jako Pana część zysku z najmu.
Przychody z najmu kamienicy rozlicza Pan dotychczas jako tzw. najem prywatny, opodatkowując je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5% (do limitu 100 000 zł) i 12,5% (od nadwyżki ponad 100 000 zł), wpłacając należny podatek do Urzędu Skarbowego w ustawowych terminach, tj. do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto przychód.
Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego
Wskazał Pan, że poprzez sformułowanie zawarte w pytaniu:
od kwot faktycznie postawionych do mojej dyspozycji (proporcjonalnie do posiadanego udziału)
nie miał Pan na myśli kwoty pobranej przez Zarządcę na Pana rzecz, tj. należności z tytułu najmu (czynsz).
Używając tego sformułowania miał Pan na myśli kwotę, która faktycznie wpływa na Pana konto bankowe.
Nie jest Pan również stroną żadnej umowy, nie podpisuje żadnych umów, dokumentów. Wszystkie te czynności robi Zarządca kamienicy.
Kamienica nie jest składnikiem majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i nie jest w niej w żaden sposób wykorzystywana.
Pytanie
Czy przychód osiągany z najmu kamienicy, w której posiada Pan bardzo mały udział (…) nabyty w spadku (po podjęciu pracy na etacie, ale przed rozpoczęciem jakiejkolwiek działalności gospodarczej), i na zarządzanie którą nie ma Pan żadnego wpływu (zarządzanie odbywa się przez zewnętrzny podmiot/większość współwłaścicieli), może Pan nadal opodatkowywać jako przychód z tzw. najmu prywatnego, rozliczając go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych od kwot faktycznie postawionych do Pana dyspozycji (proporcjonalnie do posiadanego udziału), pomimo prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług księgowych (zarówno jednoosobowo, jak i jako wspólnik spółki cywilnej), a także pracy na etacie?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, przychody z najmu opisanej kamienicy, pomimo prowadzenia przez Pana innej działalności gospodarczej (jednoosobowej opodatkowanej podatkiem liniowym oraz jako wspólnik spółki cywilnej w zakresie usług księgowych) i pracy na etacie, powinny być kwalifikowane jako przychód z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Opiera Pan swoje stanowisko na następujących argumentach:
1. Brak cech działalności gospodarczej w zakresie najmu: Nie spełnia Pan kryteriów zorganizowania i ciągłości w rozumieniu działalności gospodarczej w zakresie najmu. Nie podejmuje Pan żadnych aktywnych działań w celu pozyskiwania najemców, zawierania umów, ustalania stawek czynszu czy zarządzania nieruchomością. Pana rola jest pasywna i ogranicza się do czerpania korzyści z posiadanego majątku. Prowadzone przez Pana działalności gospodarcze oraz praca na etacie mają zupełnie odmienny charakter (usługi księgowe, umowa o pracę) i nie są w żaden sposób powiązane z zarządzaniem kamienicą czy czerpaniem z niej aktywnych przychodów z najmu.
2. Mały udział i brak wpływu na zarządzanie: Posiadany bardzo mały udział (…) oraz fakt, że o wszystkich decyzjach dotyczących kamienicy decydują właściciele większościowi lub zarządca, świadczy o braku Pana aktywności i wpływu na zarobkowy charakter najmu.
3. Nabycie udziału jako majątek prywatny: Udział w kamienicy został nabyty w spadku w momencie, gdy nie prowadził Pan jeszcze działalności gospodarczej (zarówno jednoosobowej, jak i poprzez spółkę cywilną), a jedynym źródłem dochodu była praca na etacie, co dodatkowo potwierdza jego prywatny charakter. Nie został on wprowadzony do ewidencji środków trwałych żadnej prowadzonych przez Pana działalności gospodarczych.
4. Zasady opodatkowania najmu prywatnego: Zgodnie z obowiązującymi przepisami od 1 stycznia 2023 r., ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną formą opodatkowania dla najmu prywatnego.
Dlatego uważa Pan, że jest Pan uprawniony do rozliczania przychodów z najmu tej kamienicy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z proporcją posiadanego udziału i od kwot faktycznie postawionych do Pana dyspozycji.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 8 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”
Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub jako odrębne źródło przychodów – najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.).
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ww. ustawy:
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
1)prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2)osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Jak stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:
- najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
- dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej
- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną osiągającą przychody z tytułu umowy o pracę, z działalności gospodarczej w zakresie usług księgowych opodatkowanej podatkiem liniowym oraz jest Pan wspólnikiem spółki cywilnej, która również świadczy usługi księgowe. Jest Pan współwłaścicielem kamienicy. Pana udział w tej nieruchomości wynosi (…). Udział w kamienicy nabył Pan w spadku przed rozpoczęciem przez Pana jakiejkolwiek działalności gospodarczej (zarówno jednoosobowej, jak i przed przystąpieniem do spółki cywilnej) oraz po podjęciu pracy na etacie. Kamienica posiada (…) współwłaścicieli. W imieniu wszystkich współwłaścicieli kamienicą zarządza podmiot zewnętrzny, który został powołany przez większość współwłaścicieli (nie jest to zarządca sądowy). Przychody z najmu kamienicy rozlicza Pan dotychczas jako tzw. najem prywatny, opodatkowując je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5% (do limitu 100 000 zł) i 12,5% (od nadwyżki ponad 100 000 zł). Kamienica nie jest składnikiem majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i nie jest w niej w żaden sposób wykorzystywana.
Skoro kamienica nie będzie przez Pana wynajmowana w ramach działalności gospodarczej, to wynajem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła będą podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.
Pana stanowisko w tej części uznaje się za prawidłowe.
Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących ustalenia kwoty od jakiej powinien zostać zapłacony zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych w związku z uzyskanymi przychodami z najmu nieruchomości wskazać należy, że w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.
Z przedstawionych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne lub art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem kamienicy wraz z (…) współwłaścicielami. W imieniu wszystkich współwłaścicieli kamienicą zarządza podmiot zewnętrzny, który został powołany przez większość współwłaścicieli (nie jest to zarządca sądowy). Nie ma Pan żadnego wpływu na decyzje administracyjne, operacyjne ani strategiczne dotyczące kamienicy i jej najmu. Wszystkie decyzje dotyczące zarządzania, zawierania umów najmu, ustalania wysokości czynszów, poszukiwania najemców, przeprowadzania remontów czy ogólnego funkcjonowania kamienicy podejmowane są przez większość współwłaścicieli lub przez powołanego zarządcę. Nie jest Pan również stroną żadnej umowy, nie podpisuje żadnych umów, dokumentów. Wszystkie te czynności robi Zarządca kamienicy. Pana rola ogranicza się wyłącznie do biernego otrzymywania należnej Panu części przychodu z najmu, proporcjonalnie do posiadanego udziału. Otrzymuje Pan środki, które zarządca, po uregulowaniu wszelkich opłat i kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, wypłaca Panu jako Pana część zysku z najmu.
Zgodnie z definicją współwłasności wynikającą z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych.
Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy art. 197 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Z kolei, współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom.
Według art. art. 206 ustawy Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ww. ustawy:
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej – wyjątkiem.
Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.), a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.
Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
1)właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2)bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3)właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4)bieżące administrowanie nieruchomością;
5)utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6)uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Stosownie do art. 185 ust. 2 ww. ustawy:
Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
W rozpatrywanej sprawie wyjaśniam, że czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym, obowiązki podatkowe dotyczące przychodów z najmu nieruchomości nadal spoczywają na każdym ze współwłaścicieli, stosownie do posiadanych przez nich udziałów.
Oznacza to, że w opisanej sytuacji Pan, jako współwłaściciel nieruchomości, osiąga przychody z tytułu najmu tej nieruchomości i jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przychody z tytułu najmu powinien Pan opodatkować proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości, zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.
W związku z powyższym, skoro zarządca działa na Pana rzecz, to otrzymane od najemców należności za najem (czynsz) stanowią dla Pana przysporzenie majątkowe (otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne), od którego należy odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy. Skoro bowiem zarządca działa na Pana rzecz, to pobrane przez zarządcę na Pana rzecz należności z tytułu najmu (czynsz), proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości, należy uznać za Pana przychody – otrzymane lub postawione do Pana dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne.
Tym samym nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, zgodnie z którym jest Pan zobowiązany do płacenia zryczałtowanego podatku dochodowego od kwoty jaka wpłynie na Pana konto bankowe.
Uznanie takiego stanowiska za prawidłowe oznaczałoby opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym dochodu, tj. przychodu pomniejszonego o poniesione koszty (w szczególności koszty remontów), zamiast przychodu uzyskiwanego z tytułu najmu nieruchomości proporcjonalnie do posiadanych udziałów w tej nieruchomości.
Reasumując, w przedstawionych okolicznościach jest Pan zobowiązany do zapłaty miesięcznych zaliczek na zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu najmu nieruchomości, której jest Pan współwłaścicielem, w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego, niezależnie od tego, czy nieruchomość, której jest Pan współwłaścicielem, generuje dochód, czy stratę.
Przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym są bowiem należności z tytułu świadczenia usług najmu (czynsz), które są pobierane przez zarządcę na Pana rzecz, w poszczególnych okresach rozliczeniowych. Jeżeli zatem zarządca pobiera od najemców m.in. na Pana rzecz (jako współwłaściciela nieruchomości) należności z tytułu najmu, należy je uznać (w części odpowiadającej posiadanym udziałom) za Pana przychody (jako otrzymane lub postawione do Pana dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne), które powinny być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych.
Zatem Pana stanowisko w tej części należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.