Skutki podatkowe najmu prywatnego nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 22 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych najmu prywatnego nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem (na zasadach ustawowej współwłasności małżeńskiej) 9 lokali niemieszkalnych, apartamentowych. Lokale te od 1 stycznia 2018 r. są wykorzystywane przez Pana do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Wynajem przedmiotowych lokali stanowi jedyny przedmiot Pana działalności gospodarczej. Lokale zostały ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i dokonywał Pan odpisów amortyzacyjnych. Przed zarejestrowaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (tj. przed rokiem 2018) wynajmował Pan lokale prywatnie, poza działalnością.

Był Pan również właścicielem (w ramach współwłasności małżeńskiej) 7 innych lokali, które zostały następnie sprzedane, w tym:

1. lokale nabyte przed rozpoczęciem działalności, wprowadzone do ewidencji środków trwałych, a następnie sprzedane w ramach działalności: 2 lokale sprzedane w 2020 r. i 2 lokale sprzedane w 2021 r.,
2. lokale nabyte w ramach działalności i sprzedane w ramach działalności: 1 lokal sprzedany w 2021 r. i 2 lokale sprzedane w 2022 r.

Nie wyklucza Pan, że w przyszłości zakupi kolejne lokale. Aktualnie, coraz częściej powierza Pan zarządzanie lokalami i to te podmioty zajmują się wyszukiwaniem klientów, ich obsługą, sprzątaniem lokali, bieżącymi naprawami, itd. Zatem większość czynności związanych ze świadczeniem usług najmu realizowanych jest przez te specjalistyczne firmy. Nie podejmuje Pan żadnych innych czynności faktycznych związanych z prowadzeniem usług najmu (poza wystawieniem faktur za najem, zapłatą podatku od nieruchomości oraz ubezpieczeniem lokali), w szczególności Pan - co do zasady - nie wyszukuje klientów, nie reklamuje lokali, nie zajmuje się obsługą klientów, ani nie organizuje sprzątania, czy bieżących napraw lokali. Zamierza Pan powierzyć zarządzanie lokalami w pełnym zakresie.

W związku z powyższym, rozważa Pan zakończenie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej poprzez jej likwidację i powrót do pierwotnego sposobu wynajmowania lokali w ramach tzw. najmu prywatnego. Po wyrejestrowaniu jednoosobowej działalności gospodarczej kontynuowałby Pan wynajem przedmiotowych lokali, jako swojego majątku prywatnego. Podsumowując, powróciłby Pan do formy opodatkowania najmu, jaką stosował przed 2018 r. Jest pan czynnym podatnikiem VAT. Z uwagi na to, że po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej dalej będzie je Pan wynajmował, likwidacja działalności gospodarczej nie będzie wiązała się z wyrejestrowaniem z VAT. Zatem nadal będzie Pan posiadał status podatnika VAT.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, jeżeli wyrejestruje Pan jednoosobową działalność gospodarczą i będzie kontynuował wynajem lokali, jako majątku prywatnego, przychody z tego tytułu będą opodatkowane na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w opisanym zdarzeniu przyszłym, jeżeli zlikwiduje Pan jednoosobową działalność gospodarczą i będzie kontynuował wynajem lokali, jako majątku prywatnego, przychody z tego tytułu będą opodatkowane na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ustawodawca określił w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawy PIT”) źródła przychodów, m.in.: pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT) oraz najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT).

Pozarolnicza działalność gospodarcza została zdefiniowana jako działalność zarobkowa, m.in. usługowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy PIT (art. 5a pkt 6 ustawy PIT).

W Pana ocenie po zakończeniu/zlikwidowaniu jednoosobowej działalności gospodarczej, jeżeli nie będzie Pan podejmował działań w sposób zorganizowany, gdyż - jak zostało to wskazane w zdarzeniu przyszłym - nie zamierza Pan wykonywać żadnych aktywnych czynności (poza zapłatą podatku od nieruchomości oraz ubezpieczeniem lokali, co stanowiłoby i tak jego zadanie jako właściciela, niezależnie od wynajmu), nie musi Pan podejmować żadnych profesjonalnych działań w zakresie świadczenia usług najmu. Faktyczną działalność gospodarczą (obejmującą m.in. reklamę i wyszukiwanie klientów, obsługę klientów, zarządzanie lokalem i dbanie o porządek oraz stan techniczny) prowadzą firmy, którym powierzy Pan zarządzanie lokalami.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 sierpnia 2022 r., sygn. akt II FSK 29/20: „(...) Przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej W tym samym wyroku NSA określił przesłanki, którymi należy się kierować przy ocenie, czy składniki majątku są związane z wykonywaniem działalności gospodarczej:

„(...) Jeżeli zatem podatnik:

a)nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

b)nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

c)nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje,

to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym rozważa Pan zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż faktycznie jedynymi składnikami majątku są lokale, ani nie zbudował Pan struktury organizacyjnej związanej z działalnością, ani nie opracowuje Pan strategii tej działalności - tym wszystkim zajmują się podmioty, którym powierzy Pan zarządzanie lokalami. Nie ma Pan wpływu na to, w jaki sposób te podmioty wyszukują najemców/klientów, ani nie ponosi odpowiedzialności za działania tych podmiotów.

W tym miejscu należy przytoczyć również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 14 czerwca 2022 r., sygn. akt I SA/Gd 61/22, w którym Sąd - powołując się na ogólną wiążącą moc uchwały 7 sędziów NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21 – podkreślił, że ,,(...) to podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...)”.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

·pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

·najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

·wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzamy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu należy powołać Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2540 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że jest Pan właścicielem (na zasadach ustawowej współwłasności małżeńskiej) 9 lokali niemieszkalnych apartamentowych. Lokale te od 1 stycznia 2018 r. są wykorzystywane przez Pana do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Wynajem przedmiotowych lokali stanowi jedyny przedmiot Pana działalności gospodarczej. Lokale zostały ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, i dokonywał Pan odpisów amortyzacyjnych. Nie podejmuje Pan żadnych innych czynności faktycznych związanych z prowadzeniem usług najmu (poza wystawieniem faktur za najem, zapłatą podatku od nieruchomości oraz ubezpieczeniem lokali), w szczególności Pan - co do zasady - nie wyszukuje klientów, nie reklamuje lokali, nie zajmuje się obsługą klientów, ani nie organizuje sprzątania, czy bieżących napraw lokali. Rozważa Pan zakończenie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej poprzez jej likwidację i powrót do pierwotnego sposobu wynajmowania lokali w ramach tzw. najmu prywatnego. Po wyrejestrowaniu jednoosobowej działalności gospodarczej kontynuowałby Pan wynajem przedmiotowych lokali, jako swojego majątku prywatnego. Podsumowując, powróciłby Pan do formy opodatkowania najmu, jaką stosował przed 2018 r.

Z opisu sprawy wynika, że po wycofaniu z Pana jednoosobowej działalności gospodarczej lokali wskazanych we wniosku będą one przez Pana wynajmowane w ramach najmu prywatnego. Skoro wycofa Pan wskazane we wniosku lokale z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będą już składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. W tej sytuacji najem nie będzie już działalnością gospodarczą, tylko najmem prywatnym.

Zatem, najem lokali wskazanych we wniosku, które zostaną wycofane z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie nie podlegały ocenie.

Ponadto wskazuję, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych wyroków sądów administracyjnych, informuję, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).