Możliwość rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przychodów z wynajmowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 13 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przychodów z wynajmowanej nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 czerwca 2022 r. (wpływ 22 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zakupiła Pani wraz z partnerem mieszkanie od dewelopera na terenie G. (majątek prywatny, wpis do ksiąg wieczystych i zawiązanie wspólnoty mieszkaniowej nastąpi w przeciągu miesiąca). Lokal nie jest zamieszkiwany przez właścicieli, oboje mieszkają Państwo w nieruchomości należącej do prywatnego majątku Pani partnera w G. Nowo nabyty lokal jest częściowo wykorzystywany rekreacyjnie do celów prywatnych właścicieli oraz udostępniany nieodpłatnie członkom ich rodzin oraz znajomym spoza miasta podczas krótkoterminowych odwiedzin współwłaścicieli. Przez pozostały czas mieszkanie nie jest użytkowane.

Planuje Pani sporadycznie podnajmować lokal na zasadach najmu prywatnego. Zamierza Pani szukać najemców samodzielnie lub też zamieścić ogłoszenie na specjalistycznym portalu pośredniczącym, np. (...). Najemcy za wynajmowane mieszkanie będą płacić czynsz. Nie traktuje Pani planowanego najmu jako stałego źródło utrzymania – jest Pani osobą pracującą na pełen etat, a dodatkowe przychody z najmu przeznaczone zostaną na częściowe pokrycie opłat eksploatacyjnych (za wodę, prąd i czynsz należny spółdzielni mieszkaniowej). Nie prowadzi Pani zarejestrowanej działalności gospodarczej ani nie zamierza prowadzić działalności w obszarze wynajmu w sposób profesjonalny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób metodyczny. Nie planuje też Pani zakupu większej liczby nieruchomości. Lokal mieszkalny, który będzie przedmiotem najmu, nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. W ramach najmu prywatnego nie będzie Pani zatrudniała pracowników, nie zamierza korzystać z obsługi księgowej ani zarządczej innych osób, ani firm zewnętrznych. Wszystkie czynności (m.in. prowadzenie ewidencji przychodów i obliczanie podatku) wykonywać będzie Pani samodzielnie. Nie prowadzi i nie zamierza Pani prowadzić zorganizowanej działalności marketingowej, gdyż nie posiada do tego umiejętności, nie zamierza tworzyć biura i nie będzie świadczyła Pani żadnych dodatkowych usług dla najemców (np. oferowanie usług gastronomicznych w zakresie przygotowania posiłków, sprzątania). Nie planuje Pani wynajmować mieszkania w sposób ciągły ani przez dłuższy czas, a jedynie wtedy, kiedy nie będzie ono użytkowane przez współwłaścicieli. W przyszłości mieszkanie zostanie udostępnione Pani siostrzenicy, która planuje rozpoczęcie studiów w G., a docelowo zostanie ono przekazane córce współwłaścicieli po osiągnięciu jej pełnoletności.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Podlega Pani w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Nie prowadzi Pani i nigdy nie prowadziła pozarolniczej działalności gospodarczej.

Uzyskuje Pani przychody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony.

Akt notarialny o przeniesienie prawa własności do lokalu został podpisany w dniu 8 czerwca. Jeśli uzyska Pani odpowiedź na Wniosek jeszcze w bieżącym miesiącu, chciałaby Pani podnajmować lokal od czerwca 2022. Jeśli odpowiedź przyjdzie później, planuje Pani rozpocząć podnajmowanie z końcem sierpnia lub we wrześniu, gdyż w lipcu i sierpniu planuje Pani nieodpłatnie udostępnić lokal siostrze drugiego współwłaściciela.

Będzie Pani działała we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od drugiego współwłaściciela mieszkania.

Samodzielnie będzie Pani pobierać korzyści z najmu i płacić podatek od całości uzyskanego przychodu, według przez siebie wybranych zasad.

Oferty wynajmu mieszkania nie będą dostępne cały rok, ale okres dostępnego wynajmu nie będzie ściśle podporządkowany, np. sezonem turystycznym czy rokiem szkolnym. Mieszkanie będzie udostępniane na wynajem w sposób nieregularny, kiedy nie będzie wykorzystywane przez właścicieli, członków ich rodzin czy znajomych.

Umowa najmu lokalu będzie podpisywana z Panią jako osobą fizyczną. W przypadku samodzielnego wyszukiwania najemców umowy będą sporządzane w formie pisemnej, natomiast w przypadku najemców korzystających z pośrednika typu (...), umowy będą zawierane w formie ustnej (potwierdzeniem najmu będzie rekord w serwisie pośrednika).

Opłaty za media będą regulowane przez Panią (w przypadku najmu krótszego niż 1 miesiąc) lub przez najemców (przy najmie od 1 miesiąca i więcej).

Przychody z tytułu najmu mieszkania nie przekroczą w roku kalendarzowym kwoty 100 000 zł.

Nie poinformowała Pani właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o wyborze opłacania ryczałtem przychodów z najmu mieszkania. Zamierza Pani to zrobić do 20. dnia miesiąca następującego po rozpoczęciu najmu.

Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu do wniosku):

Czy w sytuacji przedstawionej powyżej jako formę opodatkowania podatniczka będzie mogła zastosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5 % przychodów do kwoty 100 000 zł?

Pani stanowisko w sprawie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu do wniosku):

Wnioskodawczyni chciałaby odprowadzać podatek w formie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł zgodnie z art. 12. 1 punkcie 4), podpunkcie d) Ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 1998 r Nr 144 poz. 930): świadczenie usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

‒pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

‒najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w artykule 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

‒zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

‒nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz

‒wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza, albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

‒celu zarobkowego,

‒ciągłości,

‒zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności – takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W szczególności, działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to, w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny, wybudowania); to, czy zostały nabyte lub wybudowane na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.