Interpretacja indywidualna z dnia 30 listopada 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.684.2022.2.KP
Temat interpretacji
Wynajem mieszkania - opodatkowanie na ryczałcie.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 25 sierpnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 18 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 listopada 2022 r. (wpływ 28 listopada 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wynajmuje Pani mieszkanie (najem zwykły, a nie okazjonalny) przez firmę, z którą zawarła Pani umowę o „Świadczenie usług zarządzania lokalami pod wynajem”.
Zleceniobiorca (firma) w umowie określiła, że za usługi zarządzania najmem będzie jej przysługiwać od Właściciela (czyli od Pani) wynagrodzenie – 11% miesięcznego czynszu z tytułu najmu lokalu z wyłączeniem opłat eksploatacyjnych i innych dodatkowych opłat związanych z używaniem lokalu. Wynagrodzenie będzie należne jedynie po zapłaceniu przez Najemcę czynszu z tytułu najmu lokalu za dany miesiąc.
Dodatkowo Zleceniobiorcy przysługuje wynagrodzenie w wysokości 20 zł za każdy miesiąc, w którym lokal jest wynajęty.
Zleceniobiorca będzie uprawniony do potrącania tych kwot z kwot pobieranych od Najemcy.
Zleceniobiorca wystawia dla Pani fakturę elektroniczną za miesiąc poprzedni za wykonanie obowiązków i dotyczącą jej wynagrodzenia (należnej mu 11% prowizji i kwoty 20 zł). Na fakturze określono: Sposób zapłaty: przelew, termin płatności: do 10 dnia msc. po wystawieniu faktury, status płatności: opłacono.
Dodatkowo w „Ogólnych warunkach umowy zarządzania najmem”, stanowiącym załącznik do umowy o „Świadczenie usług zarządzania lokalami pod wynajem” jest zapis, że:
Do obowiązków Zleceniobiorcy będzie należeć w szczególności:
-dokonywanie przelewów związanych z bieżącą obsługą lokalu z rachunku bankowego, na który będą przez Najemców przelewane opłaty związane z najmem.
Właściciel wyraża zgodę, aby celem zapewnienia środków na pokrycie opłat i usunięcia ewentualnych nagłych awarii na tym rachunku było utrzymane stałe saldo w wysokości 1 000 zł. Zleceniobiorca potwierdza, że saldo to pozostaje własnością Właściciela (w Pani przypadku saldo to zostało uzupełnione przez Zleceniobiorcę z pierwszej wpłaty dokonanej przez Najemców w marcu br. i po zakończeniu umowy, to co na nim będzie, zostanie Pani zwrócone).
-przekazywanie na rachunek Właściciela kwot jemu należnych, tj. czynszu najmu, po potrąceniu opłat obciążających Właściciela oraz wynagrodzenia Zleceniobiorcy.
Na Pani konto tafia kwota po potrąceniu prowizji 11% od czynszu najmu i dodatkowej opłaty 20 zł oraz ewentualnego uzupełnienia kwoty salda 1 000 zł, o którym jest mowa powyżej. Reasumując – Zleceniobiorca przelewa na Pani konto nadwyżki ponad minimalne saldo 1 000 zł.
Zleceniobiorca (będący Pani Pełnomocnikiem – udzieliła Pani notarialnego pełnomocnictwa do zawierania umów najmu w Pani imieniu) zawarł w Pani imieniu Umowę Najmu (zwykła umowa najmu), w której określono czynsz najmu w kwocie 1 100 zł. Dodatkowo w umowie Najemca zobowiązany jest do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem lokalu, zgodnie z wystawionymi przez dostawców fakturami. Opłaty te są zmienne i mogą być naliczane przez dostawców mediów zaliczkowo. W dacie podpisania umowy najmu miesięczna wartość opłat eksploatacyjnych wynosi 780 zł. Łączna kwota z tyt. czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych wynosi 1 880 zł.
Kwoty te Najemca wpłaca na konto bankowe Zleceniobiorcy (będącego Pani Pełnomocnikiem), który po opłaceniu rachunków za eksploatację i potrąceniu prowizji i 20 zł przelewa na Pani konto nadwyżki ponad minimalne saldo 1 000 zł.
Otrzymane wpłaty i opłacony podatek.
Najemca pierwszy czynsz 1 100 zł zapłacił na konto Zleceniobiorcy w marcu 2022 r.
Nie otrzymała Pani w marcu br. żadnej wpłaty na konto, bo Zleceniobiorca z tej wpłaty uzupełnił minimalne saldo lokalu 1 000 zł, o którym mowa powyżej. Mimo to zapłaciła Pani od kwoty 1 100 zł za marzec br. podatek w kwocie 93,50 zł – wpłata w dniu 19.04.2022 (Otrzymana kwota – 0 zł, zapłacony podatek – 93,50).
21.04.2022 – otrzymała Pani od Pośrednika wpłatę na konto w kwocie 918,00 zł, a zapłaciła Pani podatek za IV br. od kwoty z umowy najmu, czyli od 1 100,00 zł w wysokości 93,50 zł (wpłata w dniu 19.05.2022).
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzieliła Pani następujących informacji:
Nie wynajmuje Pani mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Wynajmuje je Pani jako osoba fizyczna, w ramach najmu prywatnego.
Sformułowanie użyte we wniosku, że jest to „najem zwykły, a nie okazjonalny”, dotyczy rodzaju najmu i przepisów, które je regulują:
-najem okazjonalny regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 2 grudnia 2021 r. poz. 172 – Rozdział 2a – Najem okazjonalny lokalu;
-użyte w wniosku sformułowanie „najem zwykły" oznacza, że umowa najmu, którą w moim imieniu zawarł Pośrednik (na mocy udzielonego pełnomocnictwa), jest najmem tradycyjnym, który regulują przepisy ustawy Kodeks Cywilny z dnia 9 czerwca 2022 r. poz. 1360) – Tytuł XVII – Najem i Dzierżawa. Dział I – Najem.
Pytanie
Czy wobec powyższego stanu faktycznego podatek ryczałtowy 8,5% od wynajmu mieszkania, które wynajmuje Pani przez Pośrednika, ma Pani płacić od kwoty określonej w umowie najmu, tj. 1 100 zł, jeśli taką kwotę Najemca wpłaca na konto Zleceniobiorcy (będącego Pani Pełnomocnikiem), czy od kwoty faktycznie otrzymanej od Zleceniobiorcy, po dokonaniu przez niego potrąceń?
Pani stanowisko w sprawie
Mając na uwadze przepisy art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (DZ.U/2021 r. poz. 1128) oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DZ.U/2019, poz. 43), uważa Pani, że powinna Pani opłacać podatek ryczałtowy od kwot, które Pośrednik przelewa na Pani konto, tj.:
-za marzec br. nie powinna Pani płacić podatku od kwoty 1 100 zł, jak to zrobiła Pani, bo na Pani konto nie wpłynęła żadna kwota od Pośrednika,
-za kwiecień br. powinna Pani zapłacić podatek od kwoty 918,00zł, którą otrzymała Pani na konto od Pośrednika, a nie od 1 100 zł, jak to zrobiła Pani,
-za maj, czerwiec, lipiec br. powinna Pani zapłacić podatek od kwoty 959,00 zł, którą otrzymała Pani na konto od Pośrednika, a nie od 1 100 zł, jak to zrobiła Pani,
-za kolejne miesiące powinna Pani zapłacić podatek od kwoty otrzymanej od Pośrednika, a nie od kwoty z umowy najmu, tj. 1 100 zł,
-po zwrocie przez Pośrednika kwoty z salda przy rozwiązaniu umowy z Pośrednikiem powinna Pani zapłacić od tej kwoty podatek 8,5%.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Zatem podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.
Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pani mieszkanie. W tym celu podpisała Pani umowę z firmą (dalej: Zleceniobiorca), która świadczy usługi zarządzania lokalami pod wynajem. Zleceniobiorca w umowie określił, że za usługi zarządzania najmem będzie mu przysługiwać od Pani wynagrodzenie – 11% miesięcznego czynszu z tytułu najmu lokalu z wyłączeniem opłat eksploatacyjnych i innych dodatkowych opłat związanych z używaniem lokalu. Wynagrodzenie będzie należne jedynie po zapłaceniu przez Najemcę czynszu z tytułu najmu lokalu za dany miesiąc. Dodatkowo Zleceniobiorcy przysługuje wynagrodzenie w wysokości 20 zł za każdy miesiąc, w którym lokal jest wynajęty. Zleceniobiorca będzie uprawniony do potrącania tych kwot z kwot pobieranych od Najemcy. Zleceniobiorca wystawia dla Pani fakturę elektroniczną za miesiąc poprzedni za wykonanie obowiązków i dotyczącą jego wynagrodzenia (należnej mu 11% prowizji i kwoty 20 zł).
Na podstawie przedstawionego opisu oraz powołanych przepisów stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” określona w umowie kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
W odniesieniu natomiast do kwoty wynagrodzenia, jakie jest Pani zobowiązana płacić Zleceniobiorcy z tytułu podpisanej umowy ze Zleceniobiorcą, wskazuję, że kwota ta jest dla Pani kosztem, jaki musi Pani ponieść w związku z tą umową. Zapłata wynagrodzenia Zleceniobiorcy stanowi odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu mieszkania.
Dlatego też przychodem do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest otrzymywana przez Panią kwota czynszu, tj. 1 100 zł. Jednocześnie kwota wynagrodzenia dla Zleceniobiorcy nie pomniejsza tego przychodu, ponieważ – stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.
Reasumując – określona w umowie kwota czynszu, czyli 1 100 zł stanowi Pani przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i od tej kwoty jest Pani zobowiązana płacić ten podatek w wysokości 8,5% do przychodów nieprzekraczających 100 000 zł, po przekroczeniu tego limitu stawka wynosi 12,5%.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).