Jeżeli według zawartych umów to Wnioskodawca zobowiązany był (w ramach kwoty otrzymywanego od najemcy czynszu) do pokrywania opłat związanych z mieszkaniem, to cała określona w umowie kwota czynszu stanowiła przysporzenie majątkowe dla Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym stanowiła przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 3 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu. Wniosek został uzupełniony 24 stycznia 2023 r. oraz 3 lutego 2023 r. – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku i jego uzupełnień jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Po przejściu na emeryturę i przeprowadzce do obecnego miejsca zamieszkania, od kilku lat wynajmuje Pan poprzednie mieszkanie spółdzielcze osobom trzecim. Od uzyskanych przychodów płacił Pan podatek dochodowy ryczałtem w wysokości 8,5%, w oparciu o PIT-28. Problem w tym, że płacił Pan podatek od pełnej kwoty wnoszonej przez wynajmujących zwanej w umowie „czynszem”. Kwota ta obejmowała czynsz (tj. opłaty stałe i zaliczki na poczet wody, ścieków, nośników ciepła i odpadów komunalnych) jaki odprowadzał Pan comiesięcznie do Spółdzielni Mieszkaniowej X. Pozostała część stanowiła dla Pana dochód. Opłaty do spółdzielni regulował Pan osobiście by uniknąć ewentualnego zadłużenia w SM przy nieuczciwym najemcy.

Poniżej fragment umowy dotyczący zapisów finansowych z paragrafu 6 „Czynsz i inne opłaty”: Począwszy od dnia (…) sierpnia 2020 r. Najemca będzie płacił Wynajmującemu należności:

a)Czynsz najmu w wysokości 1500 złotych. W ramach czynszu Wynajmujący pokrywa prognozowane przez SM X. składniki związane z użytkowaniem lokalu na podstawie danych historycznych, w tym m.in.: zaliczkę na CO 85 pln, podgrzewanie CWU 60 pln, zaliczka ZW i ścieki 55 pln (ok. 4 m³), gospodarowanie odpadami kom. 42,30 pln (21,3 pln/osobę)

b)Opłatę za dostarczanie zimnej wody i odprowadzenie ścieków według wskazań licznika i stawek Dostawcy (ponad prognozowane zaliczki)

c)Opłata za CO, obliczana wg podzielników, do wartości zaliczki w ramach czynszu po stronie Wynajmującego. W przypadku zużycia większego niż prognozowane zaliczki zawarte w czynszu, dopłata po stronie Najemcy.

Zapłacił Pan podatek od całej kwoty wpłaconej przez najmującego bez uwzględnienia kosztów uzyskania przychodu, tj. czynszu odprowadzonego do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Wszystkie wcześniejsze i późniejsze umowy począwszy od 2017 do 2021 roku miały identyczną konstrukcję prawną. Różniły się jedynie wysokością kwot czynszu uiszczanego przez najmujących, który obejmował Pana zysk i kwotę comiesięcznej wpłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Pytanie

Pana intencją jest uzyskanie potwierdzenia, że Pana comiesięczne wpłaty podatku rozliczanego wg PIT-28 od pełnych kwot wpłacanych przez najmujących bez uwzględnienia kosztów przychodu (kwota comiesięcznie odprowadzana do Spółdzielni Mieszkaniowej) była wnoszona z nadpłatą. Innymi słowy, jeżeli pozwala na to prawo odzyskać nadpłacony podatek za cały okres rozliczeniowy 2017 do 2022 r.

Pana stanowisko w sprawie

Według Pana, dochodem do opodatkowania jest faktyczny dochód z wynajmu, a jest nim różnica pomiędzy wpłatą Najemcy i Pana wpłatą czynszu do SM X., a nie comiesięczna wpłata najmującego jak to praktykował Pan do tej pory.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z treści wniosku wynika, że zagadnienie przedstawione w Pana wniosku dotyczy określenia podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu umowy najmu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (w obecnym brzmieniu):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

We wskazanym przez Pana okresie (od 2017 r.) brzmienie tego przepisu ulegało zmianie, jednakże regulacja ta wskazywała na możliwość opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te były zawierane w ramach tzw. najmu prywatnego (tj. najem nie był przedmiotem działalności gospodarczej podatnika).

Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Podobnie, pomimo zmian treści ww. przepisu, we wskazanym przez Pana okresie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegały otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz itp.), jeżeli z umowy wynika, że najemca (a nie wynajmujący) jest zobowiązany do ich ponoszenia.

W zależności od różnego skonstruowania umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że od kilku lat wynajmuje Pan mieszkanie spółdzielcze osobom trzecim. Z umowy najmu wynika, że najemca płaci Panu czynsz najmu w określonej wysokości. Następnie Pan w ramach tego czynszu pokrywa prognozowane przez SM składniki związane z użytkowaniem lokalu. Z opisu treści zawartej przez Pana umowy najmu wynika więc, że to Pan jest zobowiązany do ponoszenia dodatkowych opłat związanych z lokalem:

W ramach czynszu Wynajmujący pokrywa prognozowane przez SM X. składniki związane z użytkowaniem lokalu na podstawie danych historycznych (…).

Mając na uwadze opis wniosku oraz powołane przepisy prawa podatkowego, skoro według zawartych umów to Pan zobowiązany był (w ramach kwoty otrzymywanego od najemcy czynszu) do pokrywania opłat związanych z mieszkaniem, to cała określona w umowie kwota czynszu stanowiła przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym stanowiła przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W konsekwencji Pana dochodem do opodatkowania była i jest comiesięczna wpłata od najemcy. Tym samym w Pana przypadku nie można mówić o nadpłaconym podatku za okres rozliczeniowy od 2017 r. do 2022 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).