Opodatkowanie przychodów z najmu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 19 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych najmu nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 15 marca 2023 r. (wpływ 20 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność gospodarczą od 2002 r., której głównym przedmiotem jest pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana – PKD 74.90.Z. Pani głównym źródłem dochodu jest działalność polegająca na pośredniczeniu w kontaktach między dwoma niemieckimi firmami a klientami w Polsce, zdobywanie nowych klientów, zdobywanie nowych zamówień dla firm niemieckich pośredniczenie w prowadzeniu korespondencji, sporządzaniu ofert, negocjacjach, pośredniczenie i pomoc w przypadku problemów lub reklamacji. W przypadku zamówienia przez polskiego klienta jest on kupującym, a firma niemiecka sprzedającym.

Do końca 2022 r. rozliczała się Pani podatkiem liniowym, natomiast w 2023 r. planuje Pani przejście na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowo w ramach prowadzenia działalności gospodarczej wynajmuje Pani trzy nieruchomości mieszkalne z miejscami parkingowymi (rozumianymi jako części wspólne nieruchomości do wyłącznego użytkowania), cztery nieruchomości mieszkalne i cztery miejsca parkingowe (rozumianymi jako lokale użytkowe z osobną księgą wieczystą). Wszystkie nieruchomości będące przedmiotem najmu stanowią Pani własność. Zostały one wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, rozpoczęła się amortyzacja lokali nabytych przed 1 stycznia 2022 r., a przychód rozpoznawany jest w działalności gospodarczej.

Planuje Pani skupienie całej swojej aktywności zawodowej na działalności związanej z obsługą pośrednictwa pomiędzy niemieckimi firmami a ich polskimi klientami. W związku tym planuje Pani wycofać posiadane nieruchomości do majątku prywatnego oraz wynajmować w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie będzie Pani zatrudniała żadnych pracowników. Nie będzie tworzyła jakiejkolwiek struktury organizacyjnej dla realizowania czynności najmu, wskazującej na znamiona prowadzenia profesjonalnej działalności. Nie będzie Pani podejmowała żadnych działań w stosunku do wynajmowanej nieruchomości celem pozyskania najemców, ani celem dostosowania lokalu do oczekiwań najemców. Zawrze Pani nowe umowy najmu z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Nie będzie Pani podejmowała żadnych działań marketingowych w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, nie będzie oferowała najemcom dodatkowych usług związanych z wynajmowaną nieruchomością.

Przychody uzyskiwane z najmu po wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej zamierza Pani opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że jest jedynym właścicielem nieruchomości, o których mowa we wniosku. Rzeczone nieruchomości planuje Pani wycofać do majątku prywatnego oraz wynajmować w ramach zarządzania majątkiem prywatnym na przełomie 2023/2024 r.

Uściśla Pani również, że pytanie zadane we wniosku dotyczy zmiany źródła przychodu, nie zaś samego wyboru źródła przychodu.

Wskazuje Pani, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej udzielił już odpowiedzi na jednakowo zadane pytanie w analogicznym stanie faktycznym oraz przy tożsamym przedstawieniu stanowiska wnioskodawcy w interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2023 r., Nr 0115-KDIT1.4011.839.2022.1.MK, nie zgłaszając zastrzeżeń zarówno do treści pytania, jak i stanowiska wnioskodawcy.

Pytanie

Czy przychody z najmu opisanych nieruchomości będą stanowić przychód zaliczany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów są określone:

-w pkt 3 tego przepisu: pozarolnicza działalność gospodarcza,

-w pkt 6 wskazanego przepisu: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

-wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

-polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

-polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przepis art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jak wskazuje w indywidualnej interpretacji z 20 grudnia 2012 r., Nr ITPB1/415-1030/12/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Nie dotyczy to jedynie przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem działalności zgodnie z treścią cytowanych zapisów art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9a ust. 6 tejże ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W wyroku z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu przypisać należy samemu podatnikowi, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też „pozostawić” je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Ponadto ustawodawca w żaden sposób nie limituje ani w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., ani w innym przepisie tej ustawy ilości rzeczy oddawanych w najem, jak też i ich przeznaczenia na określone cele (np. nieruchomości na mieszkaniowe, zakwaterowania związanego z wykonywaniem pracy, użytkowe, komercyjne). Jedynym wyjątkiem są wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 in fine u.p.d.o.f. składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Jednakże również w tym przypadku ustawodawca nie wskazuje w jaki sposób należy dokonywać rozgraniczenia składników związanych z działalnością gospodarczą.

Jak wskazano powyżej, przychody z obydwu analizowanych źródeł mają charakter zarobkowy, stały (ciągły), a także wymagają pewnej formy zorganizowania. Wobec braku zatem sformułowania przez ustawodawcę wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie przyznać należy decyzji samego podatnika. Wymaga tego zasada określoności wynikająca z art. 217 Konstytucji RP, który wskazuje, jakie elementy musi określać ustawa, aby spełniała konstytucyjne wymogi nakładania podatków i innych danin publicznych. Wypływa z niego zakaz domniemania istnienia obowiązku podatkowego, jeżeli nie wynika on wprost z ustawy, która winna określać w sposób precyzyjny elementy norm podatkowych. W zakresie prawa daninowego, mimo konstytucyjnej zasady powszechności opodatkowania, zakaz rozszerzającego interpretowania przepisów dotyczy nie tylko wyjątków, ale także przepisów nakładających obowiązek płacenia tych danin (tak Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 8 grudnia 2009 r. w sprawie K 7/08, publ. OTK-A 2009/11/166).

W pewnych zatem przypadkach podatnik sam może zadecydować o kwalifikacji uzyskiwanych przez niego przychodów do określonego źródła, a więc dokonać wyboru innego źródła niż wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., mimo że wypełnione zostały przesłanki z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Możliwość taką potwierdza np. uchwała składu sędziów całej Izby Finansowej NSA z 21 października 2013 r., sygn. akt II FPS 1/13 (publ. CBOSA), w której wyeksponowano tezę, że wynagrodzenie z tytułu nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez pełnomocnika ustanowionego z urzędu, zależnie od formy prawnej w jakiej wykonuje on swój zawód, należy kwalifikować do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. - w przypadku gdy pomoc prawną z urzędu pełnomocnik wykonuje prowadząc działalność zawodową w formie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 lit. a) u.p.d.o.f., a gdy czyni to w ramach innych form wykonywania swojego zawodu - wynagrodzenie to należy kwalifikować do źródła przychodów z działalności wykonywanej osobiście, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 2 tej ustawy.

Ponadto w uchwale z 24 maja 2021 r., sygn. akt: II FPS 1/21, Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Odnosząc przytoczone powyżej przepisy, interpretacje indywidualne oraz orzeczenia sądów na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że wynajem opisanych przez Panią nieruchomości będzie stanowić przychód zaliczany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie to bowiem uzyskiwanie korzyści w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, a także ponieważ wynajem lokali mieszkalnych nie ma cech pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Będzie Pani mogła także dokonać wyboru opodatkowania przychodów z wynajmu lokali mieszkalnych zryczałtowanym podatkiem dochodowym w sposób określony w art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie ze względu na fakt, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r., osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1:

·pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);