Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej - w części dotyczącej ustalenia, że każda z wydzielonych działek gruntu, oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielonej z działki nr 12), stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1) oraz w zakresie ustalenia, że transakcja sprzedaży działek (gruntów) o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 będzie transakcją opodatkowaną podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku (pytanie nr 3).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło do Organu 20 sierpnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca będący polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce, od 25 kwietnia 2000 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane A.B. (NIP: …) z siedzibą w (…).

Dochody uzyskiwane z pozarolniczej działalności gospodarczej są opodatkowane podatkiem liniowym według art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług uzyskującym przychody ze sprzedaży robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Jest to główne źródło przychodów. Poza tym przedsiębiorca świadczy również usługi w zakresie najmu nieruchomości.

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywa nieruchomości zabudowane i nieruchomości niezabudowane. Jest on m.in. właścicielem niezbudowanych, sąsiadujących ze sobą działek (gruntów) położonych w miejscowości (…), gm. (…), woj. (…) (dalej: Nieruchomość), dla których Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi:

• księgę wieczystą o numerze (…) obejmującą działkę o numerze ewidencyjnym 1 oraz
• księgę wieczystą o numerze (…) obejmującą działki o numerach ewidencyjnych 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 26.

4 listopada 2008 r. Wnioskodawca nabył ww. Nieruchomość – oznaczoną wówczas numerami 1.1 oraz 1.2 – o łącznej powierzchni 4,008 ha (40 088 m²) na podstawie aktu notarialnego przenoszącego własność (Rep. A. (…).

Nieruchomość została nabyta od C.D., tj. osób nieprowadzących działalności gospodarczej, wobec czego przy nabyciu nie wystąpił podatek naliczony. Na Wnioskodawcy ciążył wówczas obowiązek zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Nieruchomość została wprowadzona do majątku firmy pod datą 31 grudnia 2008 r. i do chwili obecnej jest jej składnikiem. W tym czasie działki podlegały scaleniu oraz podziałowi na skutek czego zmieniły się ich numery ewidencyjne. Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość obejmuje:

1.działkę nr 1 o pow. 2,7606 ha (R-grunty orne),

2.działkę nr 2 o pow. 0,0528 ha (R-grunty orne),

3.działkę nr 3 o pow. 0,0528 ha (R-grunty orne),

4.działkę nr 4 o pow. 0,0528 ha (R-grunty orne),

5.działkę nr 5 o pow. 0,0510 ha (R-grunty orne),

6.działkę nr 6 o pow. 0,0895 ha (DR-droga),

7.działkę nr 7 o pow. 0,4895 ha (R-grunty orne),

8.działkę nr 8 o pow. 0,1406 ha (DR-droga),

9.działkę nr 9 o pow. 0,0527 ha (R-grunty orne),

   10. działkę nr 10 o pow. 0,0527 ha (R-grunty orne),

11.  działkę nr 11 (wydzieloną z działki 12) o pow. 0,2062 ha (R-grunty orne).

Łączna powierzchnia Nieruchomości, obejmująca ww. działki wynosi obecnie 4,0012 ha (40 012 m²). Zmniejszenie łącznej powierzchni w stosunku do dnia nabycia (4,0088 ha – 4,0012 ha), tj. o 0,0076 ha wynika z decyzji Wojewody (...) z 1 września 2023 r. nr (…) o przeznaczeniu działki nr 13 (wydzielonej z działki nr 12) o pow. 0,0076 ha (76 m²) na realizację celu publicznego, tj. rozbudowę drogi wojewódzkiej nr (…) w miejscowości (…).

Wskazana decyzja Wojewody (…) spowodowała wydzielenie z działki nr 12 o pow. 0,2138 ha dwóch działek, tj. nr 13 o pow. 0,0076 ha oraz 11 o pow. 0,2062 ha i przeznaczenie pierwszej z nich pod realizację celu publicznego. Skutkiem ww. decyzji jest zmniejszenie ogólnej pow. Nieruchomości z 4,0088 ha (40 088 m²) posiadanej w momencie nabycia do 4,0012 ha (40 012 m²) posiadanej w chwili obecnej.

Przeznaczenie działek (gruntów)

Jak wynika z wyroku NSA z 26 kwietnia 2022 r. sygn. akt I FSK 49/22 dla celów podatku od towarów i usług:

Dla ww. działek położonych w miejscowości (…) nie ma aktualnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), co potwierdza m.in. „zaświadczenie o przeznaczeniu terenu” wystawione na wniosek Wnioskodawcy 18 lipca 2025 r. przez Urząd Gminy w (…) (dalej: Zaświadczenie UG w (…) z 18 lipca 2025 r.). Poprzedni MPZP obejmujący przedmiotowy teren utracił ważność 31 grudnia 2003 r. W 2016 r. Rada Gminy (…) podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia MPZP, ale do dnia dzisiejszego MPZP znajduje się w fazie projektu. W rezultacie Nieruchomość nie jest objęta aktualnie obowiązującym MPZP.

Część działek, których właścicielem jest Wnioskodawca jest objętych decyzjami o warunkach zabudowy wydanymi przez Wójta Gminy (…).

22 października 2013 r. Wójt Gminy (…) wydał decyzję nr 72/2013 (znak …) o warunkach zabudowy dla inwestycji pod nazwą: „Zmiana decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji pn. Budowa osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i bliźniaczej z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną” dla działek o numerach ewidencyjnych 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 oraz 10.

14 listopada 2013 r. Wójt Gminy (…) wydał decyzję nr (…) (znak (…)   o warunkach zabudowy dla inwestycji pod nazwą: „Zmiana decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji pn. Budowa osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną” dla działek o numerach ewidencyjnych 6 i 7).

Powyższy fakt potwierdzają zarówno ww. decyzje o warunkach zabudowy, jak i posiadanie przez Wnioskodawcę zaświadczenia UG (…) z 18 lipca 2025 r. W rezultacie dla działek o nr ewidencyjnych 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 nie ma aktualnie obowiązującego MPZP, ale działki te są objęte ww. decyzjami o warunkach zabudowy.

Z kolei dla działek o nr ewidencyjnych 1 i 11 (wydzielonej z działki 12) nie ma aktualnie obowiązującego MPZP i nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, co potwierdza dodatkowo zaświadczenie (…) z 18 lipca 2025 r.

Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości będącej składnikiem jego firmowego majątku. ma on jednak wątpliwości związane z opodatkowaniem przyszłej transakcji.

Pytania

1.Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że każda z wydzielonych działek (gruntów oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 11 (wydzielonej z działki 12) stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. odrębny towar w rozumieniu ustawy o VAT podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1 we wniosku?

2.Czy transakcja sprzedaży działek (gruntów) o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów według stawki 23% (pytanie nr we wniosku 3)?

Pana stanowisko w sprawie

Każda z wydzielonych działek (gruntów) oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 11 (wydzielonej z działki 12) stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. odrębny towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, który podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rezultacie do każdego z tych towarów (gruntów) należy zastosować właściwą stawkę VAT lub zwolnienie od podatku.

Planowana transakcja sprzedaży działek (gruntów) o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów. Ze względu na wydane decyzje o warunkach zabudowy dostawa tych gruntów będzie objęta stawką podstawową w wysokości 23%.

Ad 1

Sprzedaż gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, która na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Grunt spełnia definicję towaru określoną przez art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, w myśl której za towar uznaje się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Ze względu na fakt, że każda z wydzielonych, niezabudowanych działek (gruntów) oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 może być przedmiotem samodzielnego obrotu to każda z nich stanowi odrębny towar w rozumieniu ustawy o VAT, którego sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT.

W stosunku do każdego z tych towarów (gruntów) należy zastosować właściwą stawkę VAT lub zwolnienie od podatku.

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja sprzedaży gruntów jako dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa   w art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, wobec czego generalnie dla Wnioskodawcy działającego w charakterze podatnika VAT stanowi ona czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Ad 2

W związku z tym, że dla działek o numerach ewidencyjnych 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 nie ma wprawdzie aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, to ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT są to bowiem tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Transakcja sprzedaży wymienionych gruntów będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%. Nie zmienia tego fakt, że ww. działki w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej mają status gruntów ornych. Jak wynika z wyroku NSA z 14 lutego 2024 r. sygn. akt I FSK 787/22:

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w części dotyczącej ustalenia, że każda z wydzielonych działek gruntu, oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielonej z działki nr 12), stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz w zakresie ustalenia, że transakcja sprzedaży działek (gruntów) o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 będzie transakcją opodatkowaną podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku VAT (pytanie nr 3) – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Przedmiotem Pana wątpliwości jest kwestia ustalenia, czy każda z wydzielonych działek gruntu, oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielonej z działki nr 12), stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1). Dodatkowo wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy transakcja sprzedaży działek oznaczonych numerami 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,9 oraz 10 będzie transakcją opodatkowaną podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku.

W opisanej sprawie należy rozstrzygnąć, po pierwsze, czy każda z wydzielonych działek gruntu, oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielonej z działki nr 12), stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie nr 1), a po drugie, czy planowana przez Pana transakcja sprzedaży działek o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan Nieruchomość oznaczoną wówczas numerami 13 oraz 14, o łącznej powierzchni 4,008 ha (40 088 m²), na podstawie aktu notarialnego przenoszącego własność (Rep. A. (…). Nieruchomość została nabyta przez Pana od osób fizycznych, które nie prowadziły działalności gospodarczej. Nieruchomość została wprowadzona do Pana majątku firmowego 31 grudnia 2008 r. i stanowi jego składnik majątkowy do chwili obecnej. W okresie tym działki podlegały procesom scalania oraz podziału, w wyniku których zmieniły się ich numery ewidencyjne.

Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielona z działki nr 12) nie stanowią Pana majątku prywatnego, lecz wchodzą w skład majątku przedsiębiorstwa.

Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż tych działek będzie realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem, w świetle obowiązujących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), z tytułu planowanej sprzedaży ww. działek będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 2 pkt 33 tej ustawy, nieruchomości – w tym grunty – również stanowią towary w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Każda z działek posiada odrębny numer ewidencyjny, co potwierdza jej odrębność prawną i faktyczną, a tym samym przesądza o jej kwalifikacji jako odrębnego przedmiotu obrotu prawnego.

W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż działek gruntu będzie stanowić czynność odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych   w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren   z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Wskazał Pan w opisie sprawy, że dla działek oznaczonych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielonej z działki nr 12) nie ma aktualnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Część działek gruntu, których jest Pan właścicielem, objęta jest decyzjami o warunkach zabudowy wydanymi przez Wójta Gminy (…). W szczególności zostały wydane poszczególne decyzje, tj. decyzja nr (…) z 22 października 2013 r. (znak …), obejmująca działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 oraz 10 — dla inwestycji pn. „Budowa osiedla domów jednorodzinnych   w zabudowie szeregowej i bliźniaczej z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną” oraz decyzja nr (…) z 14 listopada 2013 r. (znak …), obejmująca działki nr 6 i 7 — dla inwestycji pn. „Budowa osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną”.

Powyższe decyzje potwierdzają, że wskazane działki spełniają definicję terenów budowlanych   w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, jako tereny przeznaczone pod zabudowę na podstawie wydanych decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji, planowana przez Pana ich sprzedaż nie będzie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość została nabyta przez Pana od osób nieprowadzących działalności gospodarczej, wobec czego przy nabyciu nie wystąpił podatek naliczony. W związku z powyższym, nie można stwierdzić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, gdyż transakcja ta nie była objęta podatkiem VAT. W konsekwencji nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w tym przepisie.

Mając na uwadze powyższe, planowana przez Pana dostawa działek gruntu oznaczonych numerami 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 stanowić będzie czynność odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) i podlegać będzie opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Jednocześnie, sprzedaż ta nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy. W związku z tym dostawa wymienionych działek będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 3 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w kwestii związanej z ustaleniem czy każda z wydzielonych działek gruntu, oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielonej z działki nr 12), stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1) oraz czy transakcja sprzedaży działek oznaczonych numerami 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 będzie transakcją opodatkowaną podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku.

Natomiast w zakresie skutków podatkowych związanych z dostawą działek nr 11 i 12 oraz w zakresie właściwej stawki podatku VAT dla dostawy działek 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Inne kwestie związane z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy   z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Pana do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.