Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 26 czerwca 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in., podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

-     planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT,

-     w przypadku złożenia przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków, Budowli wraz z Gruntem (z wyjątkiem działki gruntu nr Z., która nie podlega wskazanemu zwolnieniu, a jej sprzedaż w ramach Transakcji stanowi dostawę terenu niezabudowanego, budowlanego, opodatkowaną podatkiem VAT), dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT,

-     w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wyboru przez Zainteresowanych opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli wraz z Gruntem (z wyjątkiem działki gruntu nr Z., która nie podlega wskazanemu zwolnieniu, a jej sprzedaż w ramach Transakcji stanowi dostawę terenu niezabudowanego, budowlanego, opodatkowaną podatkiem VAT), Nabywca będzie uprawniony do:

-  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz

-  uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym,

wpłynął 2 lipca 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 21 sierpnia 2025 r. (wpływ 22 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X.;

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y.

Opis zdarzenia przyszłego

(i) Wnioskodawcy i planowana transakcja

Y. (dalej: „Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość’).

Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT.

X. (dalej: „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi, zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 Ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

(a)prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 położonych (...) (dalej łącznie: „Grunt”), dla których Sąd Rejonowy dla … prowadzi następujące księgi wieczyste:

-  (…);

(b)prawo własności budynków, budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie znajdują się:

-   budynek obejmujący halę magazynową z częściami biurowo-socjalnymi położony (…) (dalej: „Budynek Główny”) (działki nr 13, 15, 17, 18, 20, 11, 2, 3, 4, 10, 9, 8, 7, 5, 12, 14);

-   budynek portierni (działka nr 3);

-   budynek pompowni wody przeciwpożarowej (działka nr 2);

(Budynek Główny oraz pozostałe w/w budynki dalej zwane łącznie: „Budynki”);

-   zbiornik retencyjny;

-   ogrodzenie zbiornika retencyjnego;

-   wiaty;

-   wał ziemny;

-   droga wewnętrzna (pożarowa);

-   miejsca postojowe (na samochody osobowe lub pojazdy TIR lub cysterny);

-   ogrodzenie;

-   sieć wodociągowa, przyłącze wody, hydrant;

-   sieć kanalizacyjna;

-   sieć elektroenergetyczna;

-   stacja transformatorowa;

-   sieć telekomunikacyjna;

-   sieć gazowa, stacja gazowa, przyłącze gazu;

-   instalacja uziemienia;

-   słupy oświetleniowe;

-   place manewrowe;

-   chodniki;

-   zbiornik wody przeciwpożarowej naziemny;

-   szlabany;

-   bramy przesuwne;

-   totem informacyjno-reklamowy;

-   mury oporowe;

-   maszty flagowe;

-   fundamenty pod silosy;

(dalej łącznie: „Budowle”, przy czym wskazane wyżej Budowle mogą znajdować się na wszystkich, bądź tylko na niektórych działkach Gruntu).

Przedmiotem Transakcji mogą być również należące do Zbywcy ewentualne naniesienia znajdujące się poza Gruntem, zapewniające funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki.

Na Gruncie znajdują się napowietrzne linie energetyczne, które są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, tym samym nie będą one przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

Na dzień składania niniejszego wniosku wszystkie działki stanowiące Grunt są zabudowane i będą pozostawać zabudowane w dacie Transakcji.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę od spółki (...) na podstawie umowy sprzedaży z (...) 2021 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego (…), zmienionej umową z (...) 2021 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego (…). Transakcja nabycia przez Zbywcę Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zbywca odliczył podatek VAT naliczony na tej transakcji.

Opodatkowanie transakcji nabycia przez Zbywcę Nieruchomości podatkiem VAT, prawo Zbywcy do odliczenia podatku naliczonego oraz brak obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości zostały potwierdzone w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia (...) 2021 r. znak: (...) oraz znak: (...) (w zakresie podatku VAT) oraz z dnia (...) 2021 r. znak: (...) (w zakresie podatku PCC).

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT.

Wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków lub Budowli w żadnym przypadku nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków/Budowli.

Budynki oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (działalność ta prowadzona przez Zbywcę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT). W związku z powyższym, Budynek Główny jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Zbywca (dalej „Umowy Najmu”).

Niektóre Umowy Najmu wyróżniają w przedmiocie najmu również inne powierzchnie niż powierzchnie Budynku Głównego (np. miejsca postojowe dla samochodów osobowych, pojazdów TIR, cystern, powierzchnie pod silosy). Z wyłączeniem tych elementów, Budowle nie są przedmiotem oddzielnego wynajmu przez Zbywcę na rzecz najemców, podobnie jak Budynki inne niż Budynek Główny. Część Budowli jest udostępniona do korzystania najemcom, np. drogi wewnętrzne, chodniki, a pozostałe Budynki/Budowle są niezbędne do właściwego korzystania z Budynku Głównego w celu jego wynajmu.

Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynku Głównego (np. pomieszczenia techniczne) – ze względu na swoją naturę - nie są i mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku Głównego i – stanowiąc ich integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku Głównego (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Umowy Najmu zawierane przez Zbywcę z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych. W ramach części wspólnych są takie powierzchnie i pomieszczenia, które są przeznaczone do korzystania przez wszystkich najemców i użytkowników Budynku Głównego i stanowią bezpośredni element kalkulacji czynszu najmu, m.in. powierzchnia wspólna Budynku Głównego, drogi wewnętrzne.

Wynajem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i zasadniczo jego jedyne źródło przychodu. Co do zasady zatem Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynku Głównego. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, itd. Również zobowiązania Zbywcy są związane z działalnością Zbywcy w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Po dokonaniu Transakcji, co do zasady, majątek Zbywcy będzie ograniczony do środków finansowych oraz ewentualnych należności (i zobowiązań) związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną do momentu Transakcji, a dalsze prowadzenie działalności bądź likwidacja Zbywcy będzie przedmiotem decyzji udziałowców Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta z usług świadczonych przez podmioty zewnętrzne, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (tzw. usługi property management). Zainteresowani zakładają rozwiązanie przez Zbywcę umowy zarządzania Nieruchomością na moment Transakcji.

(iv) Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie od Zbywcy na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży.

Zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostanie poprzedzone zawarciem przez Zainteresowanych umowy przedwstępnej (przewidującej zawarcie umowy sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających, dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi - z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów Najmu dotyczących Nieruchomości, ewentualnie prawa i obowiązki z danej Umowy Najmu zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w przypadku powierzchni najmu, która nie została jeszcze wydana najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja).

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zainteresowani zakładają przeniesienie ze Zbywcy na Nabywcę następujących elementów (dalej „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

-     prawa z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu - w tym gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, poręczenia i tzw. gwarancje spółki matki oraz kaucje gotówkowe;

-     majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Zbywca jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;

-     własność nośników (materiały, akta i pliki) na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

-     prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe dostarczone przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują);

-     prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

-     prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynku Głównego, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, w tym również przyłącza wody, kanalizacji deszczowej i sanitarnej (o ile znajdują się poza Gruntem);

-     dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca w szczególności decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, umowy o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje ich systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, księgę rewizyjną dźwigów, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i świadectwo charakterystyki energetycznej;

-     znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

-wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

-dokumentację finansową i księgową niezbędną do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami;

-     projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynków i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynków, dokumentację powykonawczą Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) , wymagane na podstawie odpowiednich przepisów.

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Zbywcę do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, za wyjątkiem zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu lub umów o roboty budowlane, w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców.

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, umowy dotyczące ochrony, umowa o zarządzanie Nieruchomością, tj. usługi „property management”, itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu.

Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie powyższe umowy, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług. W szczególności, Nabywca może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomością (usługi „property management”) z tym samym podmiotem, który świadczył takie usługi na rzecz Zbywcy.

Wnioskodawcy nie wykluczają również tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami. Może to mieć miejsce, w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

W ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

-     prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

-     prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy;

-     umowy Zbywcy związane z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);

-     prawa i obowiązki wynikające z umów Zbywcy na dostawę mediów do Nieruchomości, umów serwisowych związanych z Nieruchomością (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Zbywcę, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Zbywcą i Nabywcą);

-     prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;

-     środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy, za wyjątkiem wyposażenia portierni oraz pomieszczeń technicznych Budynku Głównego;

-     prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy;

-     prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości;

-     zobowiązania Zbywcy (z zastrzeżeniem jak wyżej, dotyczącym zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu lub umów o roboty budowlane, w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

-     istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

-     know-how Zbywcy - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

-     środki pieniężne Zbywcy znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy;

-     dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości, w tym Budynków i Budowli, Umów Najmu, zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców z Umów Najmu oraz wykonawców prac budowlanych;

-     nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

-     należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

-     firma Zbywcy;

-     tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

-     zakład pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu pracy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy, jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Należy przy tym zwrócić uwagę, że Zbywca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem przedmiotowej Nieruchomości.

(iv) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości (w szczególności w Budynku Głównym) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości na cele mieszkalne, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi z Nabywcą), w tym, w szczególności, w zakresie zarządzania Nieruchomością. Przy czym, nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami, z którymi odpowiednie umowy posiadał/aktualnie posiada Zbywca.

(v) Inne okoliczności dotyczące Transakcji

Strony Transakcji dokonają rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, wg. ustalonych procedur.

W ramach Transakcji możliwe jest również zatrzymanie przez Nabywcę części ceny należnej Zbywcy do czasu usunięcia zidentyfikowanych w trakcie prowadzonego badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością nieprawidłowości. Tak zatrzymane kwoty zostaną zwolnione na rzecz Zbywcy po spełnieniu się opisanych w dokumentacji transakcyjnej warunków ich zwolnienia na rzecz Zbywcy lub zatrzymane przez Nabywcę tytułem kary umownej należnej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zabezpieczonego taką kwotą zatrzymaną zobowiązania Zbywcy.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, w tym Budynków, Budowli, Umów Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i/lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, Umów Najmu, ksiąg prowadzonych przez zarządcę w odniesieniu do Nieruchomości, podręczników i instrukcji dotyczących eksploatacji Nieruchomości, dokumentacji projektowej i planów Nieruchomości, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej.

Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć przed dniem Transakcji do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT. Alternatywnie, Zbywca oraz Nabywca złożą powyższe zgodne oświadczenie w treści Umowy Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego dotyczącej Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT. Strony dopuszczają możliwość podziału całościowego wynagrodzenia za Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunt, Budynki, Budowle.

W uzupełnieniu wniosku – w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo, że:

Ad. I.1

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, opisanej we wniosku o interpretację, obejmuje:

-   prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 położonych (...) (dalej łącznie: „Grunt”);

-   prawo własności budynków zlokalizowanych na Gruncie:

obudynek obejmujący halę produkcyjno-magazynową z częściami biurowo-socjalnymi położony (...) (dalej: „Budynek Główny”) położony jest na działkach gruntu nr 13, 15, 17, 18, 20, 11, 2, 3, 4, 10, 9, 8, 7, 5, 12, 14;

obudynek portierni położony jest na działce gruntu nr 3;

obudynek pompowni wody przeciwpożarowej położony jest na działce gruntu 2;

-   prawo własności budowli i urządzeń budowlanych (łącznie określane jako: „Budowle”) zlokalizowanych na Gruncie:

ozbiornik retencyjny,

oogrodzenie zbiornika retencyjnego,

owiaty położone,

ował ziemny,

odroga wewnętrzna (pożarowa),

omiejsca postojowe (na samochody osobowe lub pojazdy TIR lub cysterny),

oogrodzenie,

osieć wodociągowa,

oprzyłącze wody,

ohydrant,

osieć kanalizacyjna,

osieć elektroenergetyczna,

ostacja transformatorowa,

osieć telekomunikacyjna,

osieć gazowa,

ostacja gazowa,

oprzyłącze gazu,

oinstalacja odgromowa,

osłupy oświetleniowe,

oplace manewrowe,

ochodniki,

ozbiornik wody przeciwpożarowej naziemny,

oszlabany,

obramy przesuwne,

ototem informacyjno-reklamowy,

omury oporowe,

omaszty flagowe,

ofundamenty pod silosy.

Poniższa tabela zawiera wskazanie lokalizacji poszczególnych budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych (w rozumieniu ustawy Prawo budowlane) oraz wskazanie z jakim budynkiem lub budowlą związane są poszczególne urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Budynki i Budowle będące przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży stanowią budynki, budowle lub urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Ad. I.2

Ad. I.3

Wszystkie działki Gruntu są zabudowane, z wyjątkiem działki nr Z..

Działka gruntu Z. jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru (...), i położona jest w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem (...) (teren zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami związanymi z działalnością prowadzoną na terenie).

Realizacja Transakcji w odniesieniu do tej działki Gruntu (działki gruntu nr Z.) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenu niezabudowanego, budowlanego. Dostawa ta nie będzie objęta zwolnieniem z podatku VAT określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ani zwolnieniem z podatku VAT określonym w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10a ustawy o VAT.

Ad. I.4

Znajdujące się na Gruncie sieci stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U.2024 r., poz. 725 ze zm.) znajdują się na wskazanych poniżej działkach.

Sieci	Lokalizacja (działka/działki gruntu)	Kwalifikacja na gruncie Prawa budowlanego jako budowla lub urządzenie budowlane
sieć wodociągowa	(...)	budowla
sieć kanalizacyjna	(...)	budowla
sieć elektroenergetyczna	(...)	budowla
sieć telekomunikacyjna	(...)	budowla
sieć gazowa	(...)	budowla

Ad. I.5

Naniesienia znajdujące się poza Gruntem, zapewniające funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki, będą przedmiotem planowanej Transakcji, a pytania wskazane we wniosku o interpretacje dotyczą również tego składnika majątkowego.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1)Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?

2)Czy, w przypadku złożenia przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków, Budowli wraz z Gruntem (z wyjątkiem działki gruntu nr Z., która nie podlega wskazanemu zwolnieniu, a jej sprzedaż w ramach Transakcji stanowi dostawę terenu niezabudowanego, budowlanego, opodatkowaną podatkiem VAT), dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

3)Czy, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wyboru przez Zainteresowanych opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli wraz z Gruntem (z wyjątkiem działki gruntu nr Z., która nie podlega wskazanemu zwolnieniu, a jej sprzedaż w ramach Transakcji stanowi dostawę terenu niezabudowanego, budowlanego, opodatkowaną podatkiem VAT), Nabywca będzie uprawniony do:

-  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz

-  uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Państwa stanowisko w sprawie

1.   Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

2.   Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku złożenia przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków, Budowli wraz z Gruntem (z wyjątkiem działki gruntu nr Z., która nie podlega wskazanemu zwolnieniu, a jej sprzedaż w ramach Transakcji stanowi dostawę terenu niezabudowanego, budowlanego, opodatkowaną podatkiem VAT), dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT. (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

3.   Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wyboru przez Zainteresowanych opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli wraz z Gruntem (z wyjątkiem działki gruntu nr Z., która nie podlega wskazanemu zwolnieniu, a jej sprzedaż w ramach Transakcji stanowi dostawę terenu niezabudowanego, budowlanego, opodatkowaną podatkiem VAT), Nabywca będzie uprawniony do:

-  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz

-  uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

(stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

UZASADNIENIE

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz, czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie, czy też nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

II. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok NSA z 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 maja 2018 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD oraz z 8 listopada 2019 r. nr 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu Cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

-  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

-  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

-  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

-  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

-  koncesje, licencje i zezwolenia;

-  patenty i inne prawa własności przemysłowej;

-  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

-  tajemnice przedsiębiorstwa;

-  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ocena planowanej transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie będzie przedsiębiorstwem w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Transakcja będzie dotyczyć zbycia poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku stanowiącego przedsiębiorstwo Zbywcy, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności, prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych, itd.

Co więcej, w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy, prawa i obowiązki z umowy zarządzania Nieruchomością, prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, jak również należności pieniężne związane z Nieruchomością. W świetle Objaśnień, są to elementy niezbędne do uznania przenoszonego majątku za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa „ZCP” (co omówiono szczegółowo poniżej).

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

-  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

-  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

-  składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych,

-  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie prowadzi też odrębnej księgowości dla Nieruchomości, ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. W konsekwencji, w przypadku Nieruchomości nie można mówić o jej wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, czy też funkcjonalnej. Z uwagi na powyższe, nie można uznać sprzedaży Nieruchomości za transakcję mająca za przedmiot ZCP.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień wydanych przez Ministra Finansów dotyczących opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z Objaśnieniami: „[…] co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Objaśnienia wskazują, iż „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i.zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i.przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii.nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i.angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii.podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii.umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii.umowy zarządzania aktywami;

iv.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (…)”.

Jak wynika z powyższego, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

W świetle powyższych Objaśnień, należy wskazać, iż zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będą, składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynki i Budowle, a także prawa i obowiązki z Umów Najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa (lub zostaną scedowane przez Zbywcę na Nabywcę) oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej, zabezpieczeń umów najmu, dokumentacji prawnej i technicznej, itd.).

Natomiast Transakcją nie będą objęte, między innymi, (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania, (b) prawa i obowiązki z umowy o zarządzenie Nieruchomością, (c) prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

W konsekwencji, należy wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z Umów Najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów w Objaśnieniach, jako elementy warunkujące uznanie transakcji za dotyczącą przedsiębiorstwa lub ZCP.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów, ochrony, umów o zarządzanie Nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Nieruchomości. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji, nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem powierzchni Nieruchomości, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkami i Budowlami, ich obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć Nabywcy do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (np. interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 listopada 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, z 14 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, z 10 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, z 10 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, z 29 czerwca 2020 r., nr 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, z 3 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, z 10 sierpnia 2021 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG, z 14 września 2021 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS, z 24 września 2021, nr 0114-KDIP1-1.4012.490.2021.3.EW, z 1 października 2021, nr 0111-KDIB3-2.4012.647.2021.3.MN, z 6 maja 2022, nr 0114-KDIP4-1.4012.71.2022.3.RMA).

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. W konsekwencji, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji nastąpi zatem w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

-  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

-  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

-  wybudowaniu lub

-  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w wyżej powołanym ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 15 kwietnia 2021 r. Ponadto, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, od momentu nabycia, Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków i Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych Budynków i Budowli i wydatki takie nie zostaną także poniesione do dnia Transakcji.

W konsekwencji, pierwsze zasiedlenie Budynków i Budowli miało miejsce w okresie wcześniejszym niż 2 lata przed planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

W chwili zawarcia Transakcji, Zbywca i Nabywca będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Dlatego też, Wnioskodawcy będą mieli prawo zrezygnować, stosownie do art. 43 ust. 10  i ust. 11 Ustawy o VAT, ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT i wybrać opodatkowanie tym podatkiem.

Kolejno należy przeanalizować, czy zastosowanie będzie miało zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z tym artykułem, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

-     w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

-     dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartościpoczątkowej tych obiektów.

W świetle powyższej regulacji, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż dostawa Nieruchomości podlegać będzie pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, co więcej nie będą spełnione łącznie warunki o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

-    towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

-    dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej, nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, sprzedaż Gruntu, wchodzącego w skład Nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak dostawa Budynków i Budowli, znajdujących się na tym Gruncie (tj. będzie podlegała opodatkowaniu VAT).

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, dokonana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała zwolnieniu z VAT jedynie stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Niemniej jednak, Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT i o wyborze jej opodatkowania tym podatkiem. Oświadczenie takie zostanie złożone albo przed dniem dokonania Transakcji naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy, albo też w akcie notarialnym, którym udokumentowana będzie dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy. W konsekwencji, sprzedaż wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli wraz z Gruntem będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w działalności gospodarczej obejmującej komercyjny wynajem powierzchni. Taki typ działalności – jako odpłatne świadczenie usług – podlega opodatkowaniu VAT (według stawki VAT 23%). Planowane nabycie Nieruchomości będzie zatem związane z wykonywaniem przez Nabywcę czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT. W konsekwencji, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji (tj. Budynków i Budowli wraz z Gruntem, na którym są posadowione), gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. Natomiast nadwyżka podatku naliczonego VAT nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Nabywcy w trybie przewidzianym w art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz Przenoszonych Praw i Obowiązków, które Nabywca nabędzie od Zbywcy na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży.

W momencie zawarcia Transakcji zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 Ustawy o VAT.

Zbywca jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), opisanej szczegółowo poniżej („Nieruchomość’) i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT.

Nabywca planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość i po jej nabyciu będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

(a)prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 położonych (...) (dalej łącznie: „Grunt”), dla których Sąd Rejonowy (...):

(b)prawo własności budynków, budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie znajdują się:

-  budynek obejmujący halę magazynową z częściami biurowo-socjalnymi położony (...) (dalej: „Budynek Główny”) (działki nr 13, 15, 17, 18, 20, 11, 2, 3, 4, 10, 9, 8, 7, 5, 12, 14);

-  budynek portierni (działka nr 3);

-  budynek pompowni wody przeciwpożarowej (działka nr 2);

(Budynek Główny oraz pozostałe ww. budynki dalej zwane łącznie: „Budynki”);

-  zbiornik retencyjny;

-  ogrodzenie zbiornika retencyjnego;

-  wiaty;

-  wał ziemny;

-  droga wewnętrzna (pożarowa);

-  miejsca postojowe (na samochody osobowe lub pojazdy TIR lub cysterny);

-  ogrodzenie;

-  sieć wodociągowa, przyłącze wody, hydrant;

-  sieć kanalizacyjna;

-  sieć elektroenergetyczna;

-  stacja transformatorowa;

-  sieć telekomunikacyjna;

-  sieć gazowa, stacja gazowa, przyłącze gazu;

-  instalacja uziemienia;

-  słupy oświetleniowe;

-  place manewrowe;

-  chodniki;

-  zbiornik wody przeciwpożarowej naziemny;

-  szlabany;

-  bramy przesuwne;

-  totem informacyjno-reklamowy;

-  mury oporowe;

-  maszty flagowe;

-  fundamenty pod silosy;

(dalej łącznie: „Budowle”, przy czym wskazane wyżej Budowle mogą znajdować się na wszystkich, bądź tylko na niektórych działkach Gruntu).

Przedmiotem Transakcji mogą być również należące do Zbywcy ewentualne naniesienia znajdujące się poza Gruntem, zapewniające funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki.

Na Gruncie znajdują się napowietrzne linie energetyczne, które są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, tym samym nie będą one przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę od spółki (...) na podstawie umowy sprzedaży z (...) 2021 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego (...), zmienionej umową z (...) 2021 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego (…). Transakcja nabycia przez Zbywcę Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zbywca odliczył podatek VAT naliczony na tej transakcji.

Przenoszone Prawa i Obowiązki to:

-     prawa z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu - w tym gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, poręczenia i tzw. gwarancje spółki matki oraz kaucje gotówkowe;

-     majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Zbywca jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;

-     własność nośników (materiały, akta i pliki) na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

-     prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe dostarczone przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują);

-     prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

-     prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynku Głównego, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, w tym również przyłącza wody, kanalizacji deszczowej i sanitarnej (o ile znajdują się poza Gruntem);

-     dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca w szczególności decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, umowy o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje ich systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, księgę rewizyjną dźwigów, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i świadectwo charakterystyki energetycznej;

-     znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

-  wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

-  dokumentację finansową i księgową niezbędną do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami;

-     projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynków i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynków, dokumentację powykonawczą Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) , wymagane na podstawie odpowiednich przepisów.

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

Zgodnie z Państwa wskazaniem w skład zbywanego przedmiotu Transakcji nie wejdą następujące elementy:

-     prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

-     prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy;

-     umowy Zbywcy związane z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);

-     prawa i obowiązki wynikające z umów Zbywcy na dostawę mediów do Nieruchomości, umów serwisowych związanych z Nieruchomością (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Zbywcę, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Zbywcą i Nabywcą);

-     prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;

-     środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy, za wyjątkiem wyposażenia portierni oraz pomieszczeń technicznych Budynku Głównego;

-     prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy;

-     prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości;

-     zobowiązania Zbywcy (z zastrzeżeniem jak wyżej, dotyczącym zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu lub umów o roboty budowlane, w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

-     istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

-     know-how Zbywcy - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

-     środki pieniężne Zbywcy znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy;

-     dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości, w tym Budynków i Budowli, Umów Najmu, zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców z Umów Najmu oraz wykonawców prac budowlanych;

-     nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

-     należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

-     firma Zbywcy;

-     tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

-     zakład pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu pracy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Jak Państwo wskazali Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy, jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Należy przy tym zwrócić uwagę, że Zbywca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem przedmiotowej Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, za wyjątkiem zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu lub umów o roboty budowlane, w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy, jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków  i strat.

Analiza opisu sprawy wskazuje, że również kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełnione. Przedmiot transakcji nie będzie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości – obejmującej elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego. Wynajem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i zasadniczo jego jedyne źródło przychodu. Co do zasady zatem Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynku Głównego. Po dokonaniu Transakcji, majątek Zbywcy będzie ograniczony do środków finansowych oraz ewentualnych należności (i zobowiązań) związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną do momentu Transakcji, a dalsze prowadzenie działalności bądź likwidacja Zbywcy będzie przedmiotem decyzji udziałowców Zbywcy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości (w szczególności w Budynku Głównym) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości na cele mieszkalne, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych. W celu prowadzenia działalności gospodarczej  z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi z Nabywcą), w tym,  w szczególności, w zakresie zarządzania Nieruchomością. Przy czym, nie można wykluczyć, że część  z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami, z którymi odpowiednie umowy posiadał/aktualnie posiada Zbywca.

Z powyższego wynika, że chcąc zrealizować własne zamierzenia inwestycyjne, Nabywający będzie zobowiązany do podjęcia w stosunku do Nieruchomości działań administracyjnych i wykorzystania własnych zasobów.

Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwia prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. opisana we wniosku Nieruchomość, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej transakcji będzie stanowiła czynność, która będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona spod opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii czy w przypadku złożenia przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków, Budowli wraz z Gruntem (z wyjątkiem działki gruntu nr Z., która nie podlega wskazanemu zwolnieniu, a jej sprzedaż  w ramach Transakcji stanowi dostawę terenu niezabudowanego, budowlanego, opodatkowaną podatkiem VAT), dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała  w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Z kolei do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku,  że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji będzie:

a)prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 położonych (...) „Grunt”.

b)prawo własności budynków zlokalizowanych na Gruncie.

-   budynek obejmujący halę produkcyjno-magazynową z częściami biurowo-socjalnymi położony (...) „Budynek Główny” położony jest na działkach gruntu nr: 13, 15, 17, 18, 20, 11, 2, 3, 4, 10, 9, 8, 7, 5, 12, 14;

-   budynek portierni położony jest na działce gruntu nr 3;

-   budynek pompowni wody przeciwpożarowej położony jest na działce gruntu nr 2;

c)prawo własności budowli i urządzeń budowlanych (łącznie określane jako: „Budowle”) zlokalizowanych na Gruncie:

-  zbiornik retencyjny;

-  ogrodzenie zbiornika retencyjnego;

-  wiaty;

-  wał ziemny;

-  droga wewnętrzna (pożarowa);

-  miejsca postojowe (na samochody osobowe lub pojazdy TIR lub cysterny);

-  ogrodzenie;

-  sieć wodociągowa, przyłącze wody, hydrant;

-  sieć kanalizacyjna;

-  sieć elektroenergetyczna;

-  stacja transformatorowa;

-  sieć telekomunikacyjna;

-  sieć gazowa, stacja gazowa, przyłącze gazu;

-  instalacja uziemienia;

-  słupy oświetleniowe;

-  place manewrowe;

-  chodniki;

-  zbiornik wody przeciwpożarowej naziemny;

-  szlabany;

-  bramy przesuwne;

-  totem informacyjno-reklamowy;

-  mury oporowe;

-  maszty flagowe;

-  fundamenty pod silosy;

Budynki i Budowle będące przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży stanowią budynki, budowle lub urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Na Gruncie znajdują się napowietrzne linie energetyczne, które są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, tym samym nie będą one przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one  w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę od spółki (...) na podstawie umowy sprzedaży z (...) 2021 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego (…), zmienionej umową z (...) 2021 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego (…). Transakcja nabycia przez Zbywcę Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zbywca odliczył podatek VAT naliczony na tej transakcji.

Z wniosku wynika także, że wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków lub Budowli w żadnym przypadku nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków/Budowli. Budynki oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (działalność ta prowadzona przez Zbywcę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT). W związku  z powyższym, Budynek Główny jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Zbywca („Umowy Najmu”).

Niektóre Umowy Najmu wyróżniają w przedmiocie najmu również inne powierzchnie niż powierzchnie Budynku Głównego (np. miejsca postojowe dla samochodów osobowych, pojazdów TIR, cystern, powierzchnie pod silosy). Z wyłączeniem tych elementów, Budowle nie są przedmiotem oddzielnego wynajmu przez Zbywcę na rzecz najemców, podobnie jak Budynki inne niż Budynek Główny. Część Budowli jest udostępniona do korzystania najemcom, np. drogi wewnętrzne, chodniki, a pozostałe Budynki/Budowle są niezbędne do właściwego korzystania z Budynku Głównego w celu jego wynajmu.

Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynku Głównego (np. pomieszczenia techniczne) – ze względu na swoją naturę - nie są i mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku Głównego i – stanowiąc ich integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku Głównego (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Umowy Najmu zawierane przez Zbywcę z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych. W ramach części wspólnych są takie powierzchnie i pomieszczenia, które są przeznaczone do korzystania przez wszystkich najemców i użytkowników Budynku Głównego  i stanowią bezpośredni element kalkulacji czynszu najmu, m.in. powierzchnia wspólna Budynku Głównego, drogi wewnętrzne.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa przedmiotu Transakcji tj. budynków oraz budowli, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – ww. budynki oraz budowle zostały już zasiedlone (najpóźniej w momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę). Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków oraz budowli, a planowaną ich dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do budynków i budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży budynków oraz budowli, przez Sprzedającego będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Jak wskazano powyżej, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Wskazali Państwo, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 Ustawy o VAT. Zamierzają Państwo złożyć przed dniem Transakcji do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10  i ust. 11 Ustawy o VAT, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT. Alternatywnie, Zbywca oraz Nabywca złożą powyższe zgodne oświadczenie w treści Umowy Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego dotyczącej Transakcji.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy budynku i budowli Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa ww. budynków i budowli, znajdujących się na działkach będących przedmiotem sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (prawa własności działek zabudowanych budynkami  i budowlami) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Przedmiotem planowanej Transakcji będą naniesienia znajdujące się poza Gruntem, zapewniające funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki.

Zatem jak wynika z wyżej powołanego przepisu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane przyłącza stanowią urządzenia budowlane a tym samym są związane z obiektem budowlanym i zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Zatem należy traktować je jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane.

Tym samym sprzedaż naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki będzie czynnością opodatkowaną właściwą stawką podatku tak samo jak dostawa Budynków będących przedmiotem sprzedaży.

Przedmiotem dostawy w ramach opisanej Transakcji będzie również niezabudowana działka nr Z..

Działka gruntu Z. jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru (...), i położona jest w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem (...) (teren zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami związanymi z działalnością prowadzoną na terenie).

Tym samym sprzedawana Nieruchomość, na którą składa się m.in. niezabudowana działka nr Z. będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Przechodząc do analizy możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zauważyć należy, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania powyższego zwolnienia od podatku VAT.

Jak bowiem sami Państwo wskazali - Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zatem nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując należy wskazać, że dostawa Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji:

-   w części dotyczącej działek zabudowanych Budynkami i Budowlami oraz przyłączy mediów obsługujących Budynki - będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz w przypadku gdy Zainteresowani zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie wspólnego oświadczenia, to Planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT;

-   w części dotyczącej działki niezabudowanej będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji zgodzić należy się z Państwem w zakresie uznania, że w przypadku złożenia przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków, Budowli wraz z Gruntem (z wyjątkiem działki gruntu nr Z., która nie podlega wskazanemu zwolnieniu, a jej sprzedaż w ramach Transakcji stanowi dostawę terenu niezabudowanego, budowlanego, opodatkowaną podatkiem VAT), dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Mają Państwo także wątpliwości czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wyboru przez Zainteresowanych opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli wraz z Gruntem (z wyjątkiem działki gruntu nr Z., która nie podlega wskazanemu zwolnieniu, a jej sprzedaż w ramach Transakcji stanowi dostawę terenu niezabudowanego, budowlanego, opodatkowaną podatkiem VAT), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 Ustawy o VAT a Nabywca bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości (w szczególności  w Budynku Głównym) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, Transakcja - dostawy Nieruchomości - będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W konsekwencji, Nabywający będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego  o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań). Niniejsze rozstrzygnięcie nie dotyczy innych kwestii wynikających z opisu sprawy oraz Państwa własnego stanowiska.

Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjujących tę sprawę wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych osadzonych w określonym stanie prawnym. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Następnie odnosząc się do przywołanych przez Państwa wyroków zaznaczyć należy, że orzeczenia sądowe są wiążące jedynie w sprawach, w których zapadły. Natomiast organ, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkuje się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów, to nie ma możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.