Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 13 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do sprzedaży domu jako towaru handlowego Spółki.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych na terytorium RP. Podstawowym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest 41.10.Z. Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Spółka jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych oraz jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działalność Spółki polega m.in. na kupnie i sprzedaży nieruchomości.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (czynny podatnik VAT) 1 sierpnia 2025 r. na podstawie aktu notarialnego (…) nabyła od osób fizycznych dom wolnostojący o wartości (…) zł. Nabycie nastąpiło bez podatku VAT, z uwagi na to, że sprzedający nie byli podatnikami VAT.

Zgodnie z polityką rachunkowości Spółki, nabyta nieruchomość została ujęta w ewidencji jako towar handlowy (zespół kont 3), a nie jako środek trwały. Celem Spółki jest wyremontowanie nieruchomości i następnie jej sprzedaż z zyskiem.

Z posiadanych informacji wynika, że nieruchomość była użytkowana przez poprzednich właścicieli przez okres dłuższy niż 24 miesiące, a pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad 24 miesiące przed datą nabycia przez Spółkę.

Spółka planuje ponieść na nieruchomość nakłady remontowe przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości. Wydatki te będą związane z zakupem materiałów budowlanych oraz usług remontowych, dokumentowanych fakturami VAT. Spółka nie będzie odliczać podatku naliczonego VAT od poniesionych nakładów.

Po zakończeniu remontu Spółka zamierza sprzedać nieruchomość, stosując zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym Spółka będzie mogła zastosować zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży wyremontowanego domu, pomimo że poniesione nakłady na remont przekroczą 30% wartości początkowej nieruchomości, biorąc pod uwagę, że:

• nieruchomość stanowi dla Spółki towar handlowy, a nie środek trwały,
• pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło ponad 24 miesiące przed jej nabyciem przez Spółkę,
• od poniesionych nakładów remontowych Spółka nie odlicza podatku VAT naliczonego?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż wyremontowanego domu będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), pomimo że nakłady na remont przekroczą 30% wartości początkowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Status nieruchomości - towar handlowy

W przedstawionym stanie faktycznym nieruchomość stanowi dla Spółki towar handlowy, a nie środek trwały. W związku z tym nakłady na remont nieruchomości nie stanowią ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (art. 16g ust. 13 ustawy o CIT). Pojęcie ulepszenia oraz limit 30% wartości początkowej, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ma zastosowanie wyłącznie do środków trwałych. W odniesieniu do towarów handlowych wydatki te stanowią koszty związane z wytworzeniem lub przygotowaniem towaru do sprzedaży, a nie ulepszenie w rozumieniu ustawy o VAT.

Brak nowego pierwszego zasiedlenia.

W niniejszej sprawie pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 24 miesiące przed nabyciem nieruchomości przez Spółkę i nie dojdzie do nowego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Brak prawa do odliczenia VAT od nakładów.

Spółka nie odlicza podatku naliczonego od ponoszonych wydatków remontowych.

W ocenie Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym Spółka będzie miała prawo do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pomimo poniesienia nakładów przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości, gdyż:

• nieruchomość stanowi towar handlowy, a nie środek trwały,
• nakłady na towar nie stanowią ulepszenia w rozumieniu ustawy o VAT,
• pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad 24 miesiące przed sprzedażą,
• Spółka nie odlicza VAT od ponoszonych nakładów.

Praktyka organów podatkowych.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych, m.in. z 23 lutego 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-2.4012.3.2024.1.JO. Zwolnienie z VAT dostawy po pierwszym zasiedleniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary (w tym budynki) w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że podstawowym przedmiotem działalności Spółki jako czynnego podatnika podatku VAT jest kupno i sprzedaż nieruchomości. Spółka nabyła od osób fizycznych dom wolnostojący. Celem Spółki jest wyremontowanie nieruchomości i następnie jej sprzedaż.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że jesteście Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która prowadzi działalność gospodarczą stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa. Zatem przy sprzedaży domu jesteście Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składnika majątku Państwa przedsiębiorstwa (Spółki zarejestrowanej jako czynny podatnik VAT).

W konsekwencji, sprzedaż domu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2025 r. poz. 278 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z wniosku wynika, że Spółka nabyła od osób fizycznych dom. Nabyta nieruchomość została ujęta w ewidencji jako towar handlowy, a nie jako środek trwały. Celem Spółki jest wyremontowanie nieruchomości i następnie jej sprzedaż z zyskiem. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości miało miejsce ponad 2 lata przed datą nabycia przez Spółkę. Spółka planuje ponieść na nieruchomość nakłady remontowe przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości. Po zakończeniu remontu Spółka zamierza sprzedać nieruchomość.

Wątpliwości Spółki dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy budynku.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy podnieść, że budynek będący przedmiotem sprzedaży, stanowi dla Państwa towar handlowy. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na przedmiotowy budynek nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że dla dostawy budynku będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak z wniosku wynika, w odniesieniu do tego budynku doszło już do pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zajęciem, a planowaną datą sprzedaży upłynie okres 2 lat.

W związku z powyższym sprzedaż budynku stanowiącego towar handlowy korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia czy wydatki poniesione na remont budynku przekroczą 30% jego wartości początkowej, czy też nie.

Z uwagi na fakt, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy - co do zasady - grunt podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione, również grunt, z którym ww. budynek mieszkalny jest związany korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie tego samego przepisu co budynek.

Ponadto należy podkreślić, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynku.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy budynku Spółka i nabywca spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja dostawy budynku, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku. W tej sytuacji również grunt na którym budynek jest posadowiony będzie podlegał opodatkowaniu.

W efekcie odpowiadając na Państwa pytanie stwierdzić należy, że Spółka będzie mogła zastosować zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży wyremontowanego domu.

Tym samym, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.