Interpretacja indywidualna - Interpretacja

Interpretacja indywidualna - Interpretacja - null

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 września 2025 r. (data wpływu 10 września 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Od 1 stycznia 2017 Gmina (...) scentralizowała swoje rozliczenia dotyczące podatku VAT ze swoimi jednostkami organizacyjnymi. Jedną z jednostek wchodzących w skład Gminy (...) jest (...) działający jako Samorządowy Zakład Budżetowy Gminy (...).

W dalszej części używany skrót (...) będzie oznaczał jednostkę organizacyjną Gminy (...), którym jest (...) działający jako Samorządowy Zakład Budżetowy.

(...) zarządza lokalami użytkowymi i mieszkaniowymi należącymi do Gminy (...). W niektórych budynkach znajdują się wyłącznie lokale gminne, podczas gdy w innych mieszczą się zarówno lokale gminne, jak i te, które zostały wykupione przez osoby prywatne.

W budynkach, gdzie znajdują się wykupione lokale, działa Wspólnota Mieszkaniowa, która zarządza danym budynkiem.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten daje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Regulacja art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu.

Wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.

W konsekwencji, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Niezależnie od powyższego w fakturach otrzymywanych przez Wspólnotę tytułem mediów nie ma wyszczególnionych odrębnych wartości przypadających na części wspólne, i na części związane z odrębną własnością lokali, kwestia ta pojawia się dopiero na etapie przytoczonej powyżej odsprzedaży towarów bądź usług.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług i w sytuacji tej dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach do niej wykonawczych w zależności od tego czy wspólnota korzysta bądź nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT - transakcje te winny być obciążone odpowiednią stawką podatku VAT bądź posiadać wzmiankę o zwolnieniu z VAT.

W zaistniałym stanie faktycznym (...), wynajmuje własnościowy lokal w danej nieruchomości, innemu podmiotowi posiadającemu status przedsiębiorcy oraz czynnego podatnika VAT. Umowa najmu nie precyzuje kwestii obciążenia najemcy kosztami tzw. mediów (w szczególności: woda, prąd, itp.) w inny sposób niż ten, iż koszty te winny być pokrywane przez najemcę.

Zgodnie z ww. umową najmu, odrębnie od opłat za czynsz, Najemca zobowiązany jest do ponoszenia dodatkowych kosztów w szczególności z tytułu zużycia energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, zaopatrzenia w wodę i odprowadzenie ścieków, przy czym co do zasady dzieje się to proporcjonalnie w stosunku do udziału w powierzchni budynku, w którym znajduje się przedmiot najmu, a w przypadkach, w których jest to podyktowane technicznymi uwarunkowaniami – w drodze odczytu sublicznika bądź ustalonego ryczałtu. Nie ma de facto możliwości decydowania o zużyciu poszczególnych mediów, nie jest możliwe też określenie rzeczywistego ich zużycia.

Obecnie wspólnota otrzymuje faktury od dostawców mediów z wartościami netto, VAT i brutto. Otrzymane faktury dostawców rozlicza na poszczególnych właścicieli lokali w budynku wspólnoty (w tym (...)), wystawiając im faktury w wartości brutto faktur dostawców. Do wartości wynikającej z faktur wystawionych przez Wspólnotę na (...), gdzie stawka VAT stanowi wartość zwolnioną z podatku, (...) dolicza 23% podatku VAT za energię elektryczną, centralne ogrzewanie oraz 8% podatku VAT za wodę i kanalizację. W umowach najmu zawartych przez (...) z najemcami lokali użytkowych stanowiących własność Gminy (...) w budynku wspólnoty, nie ma żadnych odrębnych ustaleń dotyczących podatku VAT od kosztów zużycia mediów.

Gmina (...) jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Świadczenie (refakturowanie) na terytorium RP przez (...) usług odsprzedaży mediów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Podstawą opodatkowania przy ich świadczeniu dla potrzeb VAT jest obrót uzyskany z tytułu ich świadczenia. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku należnego.

W przypadku świadczenia usług odsprzedaży mediów, w sytuacji, gdy usługi te są nabywane bezpośrednio od ich dostawców, będących podatnikami podatku VAT, (...) kwotę netto określoną w fakturze traktuje jako obrót i opodatkowuje ją podatkiem należnym VAT, obniżając ją w okresie rozliczeniowym o kwotę podatku naliczonego w fakturze dostawcy.

W sytuacji natomiast nabycia przez (...) usług od wspólnoty mieszkaniowej, która do tej pory nie była podatnikiem podatku od towarów i usług, brak jest podatku VAT naliczonego, podlegającego odliczeniu, a określona przez nią w dokumencie rozliczeniowym kwota należności jest kwotą, która jest należna wspólnocie z tytułu dokonanych świadczeń. Wartość zapłaconego świadczenia wspólnocie stanowi zatem dla (...) na potrzeby podatku VAT wartość świadczenia netto, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tak obliczona kwota stanowi obrót w podatku VAT, co powoduje opodatkowanie należnych (...) kwot podatkiem VAT.

Dodatkowo podkreślenia wymaga, iż przy refakturowaniu kwota płacona za usługę winna być równa kwocie otrzymywanej z tytułu jej odsprzedaży; do tych kwot winien być doliczony podatek VAT. Z tych też względów (...) opodatkowuje podatkiem VAT wartości świadczeń nabywane od wspólnoty mieszkaniowej przez dodanie do ich wartości podatku VAT, czego dokonuje w refakturach wystawianych Najemcom gminnych lokali użytkowych w budynku wspólnoty.

W uzupełnieniu wniosku na zadane pytania odpowiedzieli Państwo w następujący sposób:

Na pytanie Organu „Jakich konkretnie mediów dostarczanych do lokali dotyczą umowy zawierane przez Państwa i przez Wspólnotę Mieszkaniową z ich dostawcami (czy np. energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków, energii cieplnej czy innych)?”

odpowiedzieli Państwo:

„Rodzaje mediów:

a)Woda, odprowadzenie ścieków, opłata abonamentowa,

b)Ciepła woda podgrzanie,

c)Centralne ogrzewanie,

d)Energia elektryczna (sprzedaż i usługi dystrybucji),

e)Gaz (dla lokali użytkowych na dzień dzisiejszy występuje wyłącznie w budynkach gminnych, a w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych gaz występuje tylko w lokalach mieszkalnych).

(...) zawiera umowy z dostawcami dla budynków gminnych. Stosujemy wtedy zasadę: netto faktury dostawcy jest równe netto refaktury, a brutto faktur dostawców jest równe brutto refaktur.

Wspólnoty Mieszkaniowe zawierają umowy z dostawcami dla budynków własnych. Stosujemy wtedy zasadę: brutto Wspólnoty jest naszym netto - podstawą opodatkowania, do której doliczany jest VAT 8% lub 23%”.

Na pytanie Organu „Kto zawiera umowy z dostawcami poszczególnych mediów? (…)”

odpowiedzieli Państwo:

„Umowy z dostawcami zawiera:

a)Woda, odprowadzenie ścieków, opłata abonamentowa - (...) dla budynków gminnych, Wspólnoty Mieszkaniowe dla budynków własnych,

b)Ciepła woda podgrzanie - (...) dla budynków gminnych, Wspólnoty Mieszkaniowe dla budynków własnych,

c)Centralne ogrzewanie – (...) dla budynków gminnych, Wspólnoty Mieszkaniowe dla budynków własnych,

d)Energia elektryczna (sprzedaż i usługi dystrybucji) - (...) dla budynków gminnych, Wspólnoty Mieszkaniowe dla budynków własnych,

e)Gaz - (...) dla budynków gminnych, Wspólnoty Mieszkaniowe dla budynków własnych”.

Na pytanie Organu „(…) Proszę wskazać w stosunku do wszystkich mediów, jakie wymienią Państwo w odpowiedzi na pytanie nr 1 wezwania, jak ustalana jest wartość zużycia mediów: czy w indywidualny sposób według wskazań liczników/subliczników, czy proporcjonalnie w stosunku do udziału w powierzchni budynku, w którym znajduje się przedmiot najmu, czy też na podstawie innych kryteriów (należy wskazać jakich)?”

odpowiedzieli Państwo:

„Sposób ustalania wartości zużycia:

a)Woda, odprowadzenie ścieków, opłata abonamentowa – zgodnie z zawartymi umowami najmu z Najemcami w zależności od zasad przyjętych przez daną Wspólnotę Mieszkaniową dla budynków Wspólnoty lub Regulaminu (...) dla budynków gminnych, tj.: według Regulaminu Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku lub Regulaminu (...), rozliczenia indywidualne według wskazań liczników/subliczników, ryczałtu, proporcjonalnie w stosunku do udziału powierzchni lokalu w rozliczanej powierzchni budynku, ilości użytkowników;

b)Ciepła woda podgrzanie - zgodnie z zawartymi umowami najmu z Najemcami w zależności od zasad przyjętych przez daną Wspólnotę Mieszkaniową dla budynków Wspólnoty lub Regulaminu (...) dla budynków gminnych, tj.: według Regulaminu Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku lub Regulaminu (...), rozliczenia indywidualne według wskazań liczników/subliczników, ryczałtu, proporcjonalnie w stosunku do udziału powierzchni lokalu w rozliczanej powierzchni budynku;

c)Centralne ogrzewanie - zgodnie z zawartymi umowami najmu z Najemcami w zależności od zasad przyjętych przez daną Wspólnotę Mieszkaniową dla budynków Wspólnoty lub Regulaminu (...) dla budynków gminnych, tj.: według Regulaminu Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku lub Regulaminu (...), rozliczenia indywidualne według wskazań liczników/subliczników, ryczałtu, proporcjonalnie w stosunku do udziału powierzchni lokalu w rozliczanej powierzchni budynku;

d)Energia elektryczna (sprzedaż i usługi dystrybucji) - zgodnie z zawartymi umowami najmu z Najemcami w zależności od zasad przyjętych przez daną Wspólnotę Mieszkaniową lub postanowień wynikających z umów (...) zawartych z Najemcami, tj. według wskazań liczników/subliczników, ryczałtu, proporcjonalnie w stosunku do udziału powierzchni lokalu w rozliczanej powierzchni budynku;

e)Gaz – dotyczy centralnego ogrzewania dla budynków gminnych proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez Najemcę w stosunku do całości ogrzewanej powierzchni budynku użytkowego wolnostojącego. Dla gazu podpiętego do kuchenek gazowych w całości dla użytkownika lokalu. Dla lokali mieszkalnych rozliczenie następuje do ilości oczynszowanych osób”.

Na pytanie Organu „Czy najemcy lokali mają możliwość samodzielnego wyboru dostawcy mediów?”

odpowiedzieli Państwo:

„Możliwość samodzielnego wyboru dostawcy mediów:

a)Woda, odprowadzenie ścieków, opłata abonamentowa - w budynkach gminnych najemca nie ma możliwości samodzielnego wyboru dostawcy mediów.

b)Ciepła woda podgrzanie - w budynkach gminnych najemca nie ma możliwości samodzielnego wyboru dostawcy mediów.

c)Centralne ogrzewanie - w budynkach gminnych najemca nie ma możliwości samodzielnego wyboru dostawcy mediów.

d)Energia elektryczna (sprzedaż i usługi dystrybucji) - w budynkach gminnych najemca nie ma możliwości samodzielnego wyboru dostawcy mediów.

e)Gaz - w budynkach gminnych najemca nie ma możliwości samodzielnego wyboru dostawcy mediów”.

Na pytanie Organu „Czy świadczona przez (...) usługa najmu jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki czy korzysta ze zwolnienia od tego podatku (jeśli tak, proszę podać podstawę zwolnienia)?”

odpowiedzieli Państwo:

„Świadczone przez (...) usługi najmu są opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23% oraz korzystają ze zwolnienia.

Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości dla celów użytkowych są opodatkowane według stawki 23%. Zgodnie z zawartymi przez (...) z Najemcami umowami najmu lokali użytkowych, świadczone usługi najmu i refakturowane usługi mediów, dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług są traktowane jako odrębne i niezależne.

Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym są zwolnione od podatku VAT na podstawie §3 ust.1 pkt 22 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 832)”.

Na pytanie Organu „Czy faktycznie dokonują Państwo refakturowania ww. mediów dla najemców, tzn. dokonują Państwo odsprzedaży zakupionych mediów według stawek podatku VAT takich samych jak w fakturach dokumentujących nabycie tych mediów od dostawców i wspólnoty mieszkaniowej? Czy też stosują Państwo marże przy odsprzedaży mediów najemcom?”

odpowiedzieli Państwo:

„Refaktura mediów następuje na podstawie dokumentów finansowych otrzymanych od Wspólnot Mieszkaniowych, które nie zawierają podatku VAT. Określona w dokumencie rozliczeniowym kwota należności jest kwotą, która jest należna im z tytułu dokonanych świadczeń. Wartość zapłaconego świadczenia Wspólnotom stanowi dla (...) na potrzeby podatku VAT wartość świadczenia netto, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej dla danego składnika stawki VAT, tj.

a)Woda, odprowadzenie ścieków, opłata abonamentowa - 8%,

b)Podgrzanie wody – 23%,

c)Centralne ogrzewanie – 23%,

d)Energia elektryczna (sprzedaż i usługi dystrybucji) - 23%,

e)Gaz – 23%.

(...) nie stosuje marży przy odsprzedaży mediów Najemcom.

Powyższe dotyczy Najemców gminnych lokali użytkowych w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych.

Najemcy lokali mieszkalnych dostają rozliczenia indywidualne bez VAT”.

Na pytanie Organu „Jakie konkretnie dokumenty rozliczeniowe wystawia wspólnota mieszkaniowa z tytułu świadczonych przez nią usług oraz z tytułu dostawy mediów? Czy na ww. dokumentach wspólnota mieszkaniowa wyodrębnia kwoty za poszczególne świadczenia? Czy na ww. dokumentach jest wskazany należny podatek VAT - jeśli nie, na jakiej podstawie wspólnota korzysta ze zwolnienia od tego podatku?”

odpowiedzieli Państwo:

„Wspólnota Mieszkaniowa wystawia różne dokumenty rozliczeniowe np.: faktura, rachunek, nota księgowa, zawiadomienie, specyfikacja, rozliczenie mediów. W dokumentach Wspólnota Mieszkaniowa wyodrębnia kwoty za poszczególne świadczenia. W dokumentach Wspólnoty Mieszkaniowej nie jest wskazany należny podatek VAT. W dokumentach Wspólnoty Mieszkaniowe podają podstawę prawną: Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 3 grudnia 2013 r. (Dz. U.2013 r., poz. 1485). Zwolnienie z podatku VAT na podstawie Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. (Dz. U. 2013 r., poz. 1722), art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 (ustawa o VAT)”.

Pytania

1.Czy w przedstawionym powyżej stanie faktycznym gdzie na podstawie faktury otrzymanej od wspólnoty mieszkaniowej (...) wystawia refakturę najemcy dotyczącą należności za media, mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniem podatkiem VAT?

2.Czy w ramach swobody umów, strony mogą w umowie ustalić sposób określania podstawy w ww. refakturze za media w sposób dowolny tj. czy należność na fakturze otrzymanej ze wspólnoty mieszkaniowej stanowić może w zależności od ustaleń stron kwotę brutto czy też netto względem odbiorcy faktury?

3.Czy w przypadku braku zapisów w umowach określających podstawę opodatkowania prawidłowym jest przyjęcie kwoty brutto jako podstawy opodatkowania podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i stosowana przez (...) praktyka w zakresie refakturowania mediów zakupionych od wspólnoty, jest prawidłowa. Bowiem, jeżeli usługa została nabyta od przedsiębiorcy niebędącego czynnym podatnikiem VAT, to jej potwierdzeniem jest faktura lub nota bez naliczonej kwoty VAT. W momencie odsprzedaży usługi czynny podatnik VAT dolicza do jej wartości podatek VAT, który następnie może zostać odliczony jako podatek naliczony. Zwolnienia przedmiotowe często łączone są z danymi podmiotami, których dotyczą. Jednakże podczas refakturowania odsprzedający nie może zastosować stawki zwolnionej. Przy refakturowaniu takich usług powinien zastosować stawkę podatku VAT właściwą dla danego charakteru usługi (bez wykorzystania zwolnienia z opodatkowania przysługującego szczególnym podmiotom).

Z kolei w wyroku NSA z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt I FSK Sąd podkreślił, że nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki, służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty jest nie wspólnota, ale każdy z jej członków z osobna. Zatem zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci, czy dostarczania wody i służących zaspokajaniu potrzeb indywidualnych każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na jej członków ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o VAT.

Powyższe potwierdza również treść preambuły do Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. W pkt 7 preambuły jako jeden z celów jej wprowadzania wskazuje się cyt.: Nawet jeżeli stawki i zwolnienia nie zostaną całkowicie zharmonizowane wspólny system VAT powinien pozwolić na osiągnięcie neutralnych warunków konkurencji, w takim znaczeniu, że na terytorium każdego państwa członkowskiego podobne towary i usługi podlegają takiemu samemu obciążeniu podatkowemu, bez względu na długość łańcucha produkcji i dystrybucji.

M.in. w tym właśnie celu zapisano w art. 28, iż w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi (od 1 kwietnia również art. 8 ust. 2a ustawy o VAT). Ostateczny konsument bez względu na to jak długi jest łańcuch dystrybucji, podobne usługi lub towary powinien otrzymać z takim samym obciążeniem podatkowym. Pismo z dnia 28 grudnia 2015 r., wydane przez: Izba Skarbowa w Łodzi, IPTPP1/443-344/11-4/15-S/ŻR, http://sip.mf.gov.pl.

Ad. 2.

Tut. Jednostka, otrzymując fakturę za media od wspólnoty mieszkaniowej, w pierwszej kolejności występuje jako ich nabywca. W Państwa ocenie, zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą dowolnie kształtować treść łączącej je umowy - o ile nie narusza to bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, w tym przepisów podatkowych. Tym samym, decyzja co do sposobu określenia należności (tj. czy ma być to cena netto, czy cena brutto) może być pozostawiona wyłącznej woli stron. Nie ma zatem przeciwwskazań, aby należność wynikająca z faktury otrzymanej przez (...) była wskazywana na refakturze jako wartość brutto, bądź netto stosownie do przyjętych ustaleń umownych.

Ad. 3.

W przypadku braku szczególnych ustaleń umownych dotyczących sposobu określania należności, przy refakturowaniu mediów prawidłowe jest przyjęcie, że kwota brutto wskazana na fakturze otrzymanej od wspólnoty mieszkaniowej stanowi kwotę netto na refakturze wystawianej przez (...). Do tak określonej podstawy opodatkowania należy następnie doliczyć podatek VAT według właściwej stawki. Takie rozwiązanie jest zgodne z przepisami ustawy o VAT i zapewnia prawidłowe określenie podstawy opodatkowania, w sytuacji gdy strony nie określiły inaczej warunków rozliczenia.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że (...), działając jako Samorządowy Zakład Budżetowy Gminy (...), zobowiązany jest do gospodarowania środkami publicznymi zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (art. 44 ust. 3 pkt 1, art. 52 ust. 1, art. 8 ust. 2), co wyklucza możliwość rezygnacji z należnych przychodów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych) – tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2025 r. poz. 1153):

Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

W oparciu o art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym:

Do zadań własnych Gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. Zadania własne obejmują sprawy wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT, a jedną z Państwa jednostek organizacyjnych jest (...) działający jako Samorządowy Zakład Budżetowy. (...) zarządza lokalami użytkowymi i mieszkaniowymi należącymi do Gminy. W niektórych budynkach znajdują się wyłącznie lokale gminne, podczas gdy w innych mieszczą się zarówno lokale gminne, jak i te, które zostały wykupione przez osoby prywatne. W budynkach, gdzie znajdują się wykupione lokale, działa Wspólnota Mieszkaniowa, która zarządza danym budynkiem.

Obecnie wspólnota otrzymuje faktury od dostawców mediów z wartościami netto, VAT i brutto. Otrzymane faktury dostawców rozlicza na poszczególnych właścicieli lokali w budynku wspólnoty (w tym (...)), wystawiając im faktury w wartości brutto faktur dostawców. Do wartości wynikającej z faktur wystawionych przez Wspólnotę na (...), gdzie stawka VAT stanowi wartość zwolnioną z podatku, (...) dolicza 23% podatku VAT za energię elektryczną, centralne ogrzewanie oraz 8% podatku VAT za wodę i kanalizację. W umowach najmu zawartych przez (...) z najemcami lokali użytkowych stanowiących własność Gminy w budynku wspólnoty, nie ma żadnych odrębnych ustaleń dotyczących podatku VAT od kosztów zużycia mediów.

(...) nie stosuje marży przy odsprzedaży mediów Najemcom.

Sposób ustalania wartości zużycia:

Świadczone przez (...) usługi najmu są opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23% oraz korzystają ze zwolnienia.

Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym są zwolnione od podatku VAT.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz opis sprawy stwierdzić należy, że z uwagi na fakt, iż usługi w zakresie refakturowania zużytych mediów na rzecz Najemców lokali są świadczone na podstawie umów cywilnoprawnych (umów najmu) – w odniesieniu do tych usług nie działają Państwo jako organ władzy publicznej, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy. Czynności te nie zostały wymienione w przepisach regulujących Państwa działalność jako zadania, dla których zostali Państwo powołani. W analizowanym przypadku występują Państwo w roli podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a ww. czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno na wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z przywołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Należy zauważyć, że w przypadku najmu pomieszczeń ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Odnośnie problematyki dotyczącej świadczenia złożonego, należy wskazać, że na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, iż nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że – zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) – każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że:

Artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2009/162/UE z dnia 22 grudnia 2009 r., należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.

Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady, należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług), poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W niniejszej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że:

Jeżeli chodzi o media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, to wskazane media, co do zasady, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług, poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, jak wskazał Trybunał, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń. Przy wyborze tych kryteriów strony muszą kierować się względami ekonomicznymi, które pozwolą na wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów w taki sposób, że obiektywnie odzwierciedlone zostanie ich zużycie i wówczas świadczenia te powinny być traktowane odrębnie. Zatem w odniesieniu do mediów, w stosunku do których możliwe jest przyjęcie kryterium zużycia, to właśnie ww. kryterium będzie decydujące o odrębności tych mediów, a nie kwestia czy najemca miał możliwość wyboru świadczeniodawcy.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W odniesieniu do opisu sprawy, należy zauważyć, że zgodnie z umową najmu, odrębnie od opłat za czynsz, Najemca zobowiązany jest do ponoszenia dodatkowych kosztów w szczególności z tytułu zużycia energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, zaopatrzenia w wodę i odprowadzenie ścieków. Na podstawie faktur otrzymanych od dostawców mediów i dokumentów rozliczeniowych otrzymanych od Wspólnoty Mieszkaniowej, wystawiają Państwo na rzecz Najemców faktury z tytułu opłat za media. Refakturując opłaty za media na rzecz Najemców, nie doliczają Państwo marży. Wartość zużycia ustalana jest według wskazań liczników/subliczników, ryczałtu, proporcjonalnie w stosunku do udziału powierzchni lokalu w rozliczanej powierzchni budynku. W przypadku centralnego ogrzewania dla budynków gminnych wartość zużycia liczona jest proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez Najemcę w stosunku do całości ogrzewanej powierzchni budynku użytkowego wolnostojącego, natomiast dla gazu podpiętego do kuchenek gazowych w całości dla użytkownika lokalu, dla lokali mieszkalnych rozliczenie następuje do ilości oczynszowanych osób.

Tym samym należy uznać, że Najemcy ponoszą koszty ww. mediów według ich faktycznego zużycia.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłat za media jest zależna od faktycznego zużycia mediów przez Najemców, ustalonego w indywidualny sposób - to najem lokalu i związane z nim media stanowią odrębne i niezależne od usługi najmu świadczenia. Brak jest więc podstaw do traktowania opłat za media jako elementu kalkulacyjnego opłaty za usługi najmu.

Podsumowując, dostawy mediów (energii elektrycznej, dostarczonej wody i odprowadzonych ścieków, energii cieplnej) są rozliczane odrębnie od czynszu za najem, a więc nie są nierozerwalnie związane z najmem lokalu. Czynności powyższe powinny być zatem rozliczane niezależnie od usługi najmu i – co do zasady – opodatkowane odpowiednio stawkami podatku VAT właściwymi dla danej usługi/dostawy towarów.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że świadczenie przez Państwa odpłatnych usług w zakresie refakturowania na Najemców lokali kosztów zużytych mediów, stanowi czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystające ze zwolnienia z tego podatku.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących ustalenia czy w ramach swobody umów, strony mogą w umowie ustalić sposób określania podstawy w ww. refakturze za media w sposób dowolny tj. czy należność na fakturze otrzymanej ze Wspólnoty Mieszkaniowej stanowić może w zależności od ustaleń stron kwotę brutto czy też netto względem odbiorcy faktury oraz czy w przypadku braku zapisów w umowach określających podstawę opodatkowania prawidłowym jest przyjęcie kwoty brutto jako podstawy opodatkowania podatkiem VAT, wskazać należy, że w myśl art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Powyższy art. 29a ust. 1 ustawy, odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1. stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2. udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3. otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Zasady dokumentowania przez podatników czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Natomiast, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak rozstrzygnięto wcześniej, że w analizowanym przypadku mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. odsprzedażą towarów zakupionych przez Gminę od dostawców mediów i Wspólnoty Mieszkaniowej). Gmina dokonując nabycia mediów w imieniu własnym w pierwszej kolejności traktowana jest jako nabywca. Natomiast przenosząc koszty mediów na inny podmiot, Gmina występuje jako dostawca tego samego towaru.

Zatem w przedstawionych okolicznościach Gmina wykonując czynności na warunkach i w okolicznościach właściwych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą – powinna być traktowana jako podatnik VAT, gdyż w przedmiotowym zakresie działa de facto w sposób analogiczny do tych podmiotów, a czynność przeniesienia kosztów dostawy mediów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jak wynika z cytowanego wyżej art. 29a ust. 1 i ust. 6 pkt 1 ustawy, podstawą opodatkowania, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży, powyższy przepis, ani inne przepisy prawa podatkowego nie regulują. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo.

Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Należy również zaznaczyć, że strony powinny ewentualnie sięgnąć do odpowiednich przepisów innych gałęzi prawa. Jeśli zatem zgodnie z odpowiednimi przepisami innych gałęzi prawa lub ustaleniami pomiędzy stronami, refakturowana przez Gminę kwota za dostawę mediów, jest jedyną należną kwotą, to jest to kwota należna z tytułu sprzedaży, czyli kwota obejmująca całość świadczenia należnego od nabywcy, którą dla ustalenia podstawy opodatkowania należy traktować jako kwotę brutto zawierającą podatek VAT.

Zatem jeżeli wartość odsprzedawanych mediów stanowi kwotę obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy, a więc stanowi kwotę brutto wynagrodzenia, to należy ją uznać za podstawę opodatkowania po pomniejszeniu o kwotę należnego podatku od towarów i usług.

Podsumowując, w ramach swobody umów strony mogą ustalić w umowie sposób określenia podstawy opodatkowania w sposób dowolny. W przypadku braku zapisów w umowach określających podstawę opodatkowania należy uznać, że przy refakturowaniu kosztów związanych ze zużytymi mediami w przypadku faktur otrzymanych od dostawców mediów (które już zawierają podatek VAT naliczony przez tych dostawców) podstawę opodatkowania stanowi kwota brutto faktury, pomniejszona o wykazany na niej należny podatek VAT. Natomiast przy refakturowaniu kosztów związanych ze zużytymi mediami w przypadku faktur otrzymanych od Wspólnoty Mieszkaniowej (które nie zawierają podatku VAT) podstawę opodatkowania stanowi kwota brutto faktury.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa zapytania. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, a wynikające z opisu sprawy oraz Państwa stanowiska nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie