Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe w kwestii:

-    nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy w związku ze sprzedażą działek nr Y/3 i nr Y/19, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej,

-    nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy w związku ze sprzedażą kolejnych działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej;

- prawidłowe w kwestii możliwości dokonania rejestracji na potrzeby podatku VAT z wsteczną datą.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 3 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 lipca 2025 r. (wpływ 16 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W dniu 17 października 2024 roku aktem notarialnym umowy sprzedaży Rep. (…) sporządzonym przed zastępcą notarialnym(...), zastępcą notariusz (…) w (…), nabyła Pani wraz z małżonkiem (…), do majątku wspólnego, działkę budowlaną numer ewidencyjny Y/2, o powierzchni 1,5341 ha, o położoną w miejscowości (…), obręb (…) gm. (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Działka ta była i jest niezabudowana, prawo własności nie było i nie jest obciążone żadnymi ciężarami, ograniczeniami roszczeniami i hipotekami, nieruchomość posiadała i posiada dostęp do drogi publicznej, nie była i nadal nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia.

Z dokumentacji okazanej do aktu notarialnego umowy sprzedaży wynika:

-zgodnie z wypisem z rejestru gruntów (…)wydanym z up. Starosty (…) działka stanowi pastwiska trwałe PslV - 0,0786 ha, grunty orne klasy RlVa - 0,1948 ha oraz grunty orne klasy RIVb - 1,2607 ha,

-zgodnie z zaświadczeniem (…) wydanym z up. wójta gminy (…) działka jest objęta MPZP i znajduje się w terenach oznaczonych symbolami „KDL” - tereny dróg publicznych - drogi gminne lokalne oraz „MN/RM” - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy zagrodowej.

Ponadto zgodnie z zaświadczeniem (…) wydanym z up. wójta gminy (…) działka nie znajduje się w obszarze rewitalizacji i zgodnie z zaświadczeniem (…) wydanym z up. Starosty (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Zakup działki Y/2 dokonany został przez Panią wraz z małżonkiem z zamiarem przekazania jej w przyszłości córce, która aktualnie studiuje w (…). Niestety córka po otrzymaniu informacji o zakupie poinformowała Panią, że nie wiąże swojej przyszłości z (…) ani okolicami, a tym samym nie jest zainteresowana otrzymaniem darowizny w postaci tej działki. W tej sytuacji stanęła Pani przed wyborem albo pozostawić nieruchomość jako „przymusową lokatę kapitału” albo sprzedać ją. Ostatecznie zdecydowała się Pani na sprzedaż, jednak nie mając doświadczenia w tym względzie, zgłosiła się Pani z małżonkiem do pośrednika w obrocie nieruchomościami. Pośrednik zasugerował, że z uwagi na aktualnie trudną sytuację na rynku nieruchomości, zdecydowanie łatwiejsze będzie znalezienie klienta zainteresowanego zakupem działki o mniejszej powierzchni, zatem najbardziej racjonalny w Pani sytuacji wydawał się Pani podział działki Y/2, a następnie sprzedaż powstałych w ten sposób działek.

Przedmiotowa działka została decyzją nr (…) Wójta Gminy (…) z dnia 27 marca 2025 roku podzielona na 22 działki, w tym 21 działek budowlanych oraz drogę wewnętrzną. Po dokonaniu podziału podpisała Pani (z małżonkiem) z biurem nieruchomości umowę pośrednictwa w sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki Y/2 (numery ewidencyjne kolejno od Y/3 do Y/24), a pośrednik zamieścił standardową ofertę w internecie i umieścił baner na terenie sprzedawanej nieruchomości. Podjęła Pani (z małżonkiem) decyzję o współpracy z biurem nieruchomości, ponieważ nie ma Pani (z małżonkiem) dostatecznej wiedzy o sprzedaży nieruchomości, obawia się Pani (z małżonkiem) trafienia na nieuczciwego kupującego, poza tym nie prowadi i nigdy nie prowadziła Pani (z małżonkiem) działalności gospodarczej, lecz jest Pani (z małżonkiem) zatrudniona na umowach o pracę i nie dysponuje Pani (z małżonkiem) czasem pozwalającym na tego typu działania. Zaznacza Pani, iż od chwili nabycia:

-poza podziałem geodezyjnym nie podejmowała i nie zamierza Pani (z małżonkiem) podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działki,

-nie podejmowała Pani (z małżonkiem) żadnych czynności zmierzających do uzbrojenia działki, doprowadzenia prądu czy wody, nie dokonała Pani (z małżonkiem) utwardzenia drogi wewnętrznej, nie występowała Pani (z małżonkiem) o decyzję na lokalizację zjazdu,

-nie występowała Pani (z małżonkiem) o pozwolenie na budowę, nie dokonywała Pani (z małżonkiem) żadnych badań gruntu,

-nie dokonywała Pani (z małżonkiem) wycinki drzew, nie ogrodziła Pani (z małżonkiem) nieruchomości.

Wizualnie działka wygląda podobnie jak w chwili zakupu, za wyjątkiem oznaczenia granic wydzielonych działek.

W dniu 28 maja 2025 aktem notarialnym Rep. (…) dokonała Pani wspólnie z małżonkiem sprzedaży osobie fizycznej (na cele prywatne) dwóch działek o numerach ewid. Y/3 i Y/19.

Starając się racjonalnie zarządzać swoim majątkiem, planuje Pani (z małżonkiem) sprzedaż wszystkich pozostałych działek, pojedynczo lub jednorazowo, w możliwie jak najkrótszym czasie. Zaznacza Pani jednocześnie, że opisana powyżej sytuacja ma dla nas charakter incydentalny, nie ma charakteru zorganizowanego, nie dokonywała Pani (z małżonkiem) w ostatnich latach żadnych podziałów nieruchomości i nie ma w zamiarze tego typu działań. W przypadku ewentualnego zawarcia umów przedwstępnych nie będą one zawierały warunków w postaci uzyskania zgód, pozwoleń, opinii czy decyzji odnoszących się do nieruchomości, przed zawarciem umów przenoszących własność Strona Kupująca nie będzie miała prawa dokonywać żadnych inwestycji na działce, a działka zostanie Jej wydana dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność.

W odpowiedzi na wezwanie wskazała Pani, że:

Przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia nieruchomości aż do momentu sprzedaży nie wykorzystywała, nie wykorzystuje i nie planuje Pani wykorzystywać działki Y/2 (ani działek powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2 tj. działek nr Y/3 — Y/24), aktualnie stanowi ona nieużytek rolny.

Nie była i nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775).

Nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Pani ww. działki do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią umowy pośrednictwa:

„Zamawiający powierza Pośrednikowi prawo podejmowania czynności zmierzających do zbycia prawa własności nieruchomości: niezabudowanych działek gruntu położonych w miejscowości (...), obręb (...) gm. (...) działki nr ewidencyjne Y/3, Y/4, Y/5, Y/6, Y/7, Y/8, Y/9, Y/10, Y/11, Y/12, Y/13, Y/14, Y/15, Y/16, Y/17, Y/18, Y/19, Y/20, Y/21, Y/22, Y/23, Y/24.

Zamawiający wyraża zgodę na:

-wykonanie zdjęć nieruchomości, ich prezentację w Internecie, prasie oraz udostępnianie oferty zainteresowanym klientom

-działanie Pośrednika na rzecz obu stron transakcji sprzedaży

-udostępniania oferty innym agencjom współpracującym z Pośrednikiem.

Zamawiający upoważnia Pośrednika do wglądu w dokumenty dotyczące nieruchomości we wszelkich instytucjach dysponujących takimi informacjami i zezwala Pośrednikowi na przedkładanie umowy właściwym organom w celu uzyskania niezbędnych dokumentów m. in. wypisów i wyrysów z Ewidencji Gruntów i Budynków, zaświadczeń ze spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, zaświadczeń o braku osób zameldowanych, a także wglądu do akt księgi wieczystej Nieruchomości.”

Planuje Pani założenie bankowej lokaty oszczędnościowej, rozważa Pani również przekazanie darowizn dla dzieci, nie podjęła Pani jeszcze w tym względzie ostatecznych decyzji, ponieważ nie jest w stanie przewidzieć terminów sprzedaży poszczególnych działek, z informacji otrzymanych od pośrednika wynika, że zainteresowanie ofertą sprzedaży jest minimalne.

Poza nieruchomością stanowiącą przedmiot wniosku o interpretację podatkową posiada Pani następujące nieruchomości:

a)działka położona w (…) przy ul. (…), powierzchnia działki 616 m², zabudowana budynkiem mieszkalnym, wzniesionym przez Pani rodzinę w roku 2000, nabyta na podstawie umowy darowizny sporządzonej przed (…)notariuszem w (…) Rep. (…) z dnia 4 grudnia 1998 roku - budynek wykorzystuje Pani na cele prywatne, mieszka w nim na stałe wraz z mężem i dziećmi. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…),

b)udział w wysokości ¼ części w nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) stanowiącej działkę o powierzchni 508 m², zabudowaną budynkiem mieszkalnym, nabyty na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z dnia 14 października 2010 roku sporządzonego przed (…) notariusza w (…), nieruchomość wykorzystuje Pani mama do stałego zamieszkania. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nie planuje Pani sprzedaży nieruchomości opisanych w punktach a) i b).

Nie sprzedawała Pani innych nieruchomości w okresie co najmniej ostatnich 20 lat.

Nie zamierza Pani nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pytania

1.Czy sprzedaż działek budowlanych Y/3 i Y/19 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

2.Czy przyszłe sprzedaże kolejnych działek budowlanych będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

3.Czy w przypadku uznania mojego stanowiska w kwestii pytań nr 1 i nr 2 za nieprawidłowe możliwa jest rejestracja jako podatnik VAT z datą wsteczną?

Pani stanowisko w sprawie

1.Pani zdaniem sprzedaż działek Y/3 i Y/19 stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można uznać, że w przypadku sprzedaży działki działała Pani w charakterze podatnika podatku VAT.

Uzasadnienie:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika i dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową - profesjonalną, czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

2.Pani zdaniem sprzedaż pozostałych działek będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można uznać, że w przypadku sprzedaży tych działek będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska - zgodne z uzasadnieniem Pani stanowiska w odniesieniu do pytania nr 1 powyżej.

3.W Pani opinii możliwa jest rejestracja jako podatnik VAT z datą wsteczną, gdyż nie zaistniały negatywne przesłanki zawarte w art. 96 ust. 4a ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

- nieprawidłowe w kwestii:

-    nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy w związku ze sprzedażą działek nr Y/3 i nr Y/19, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej,

-    nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy w związku ze sprzedażą kolejnych działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej;

- prawidłowe w kwestii możliwości dokonania rejestracji na potrzeby podatku VAT z wsteczną datą.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Z opisu sprawy wynika, że 17 października 2024 r. nabyła Pani działkę nr Y/2 wraz z małżonkiem do wspólnego majątku małżeńskiego. Ww. działkę nabyła Pani celem przekazania córce w przyszłości, jednakże córka nie jest zainteresowana jej otrzymaniem. Zatem postanowiła Pani wraz z małżonkiem sprzedać zakupione działki.

Przy sprzedaży działki nr Y/2 postanowiła Pani wraz z małżonkiem skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Z uwagi na powierzchnię działki nr Y/2 (1,5341 ha) w celu łatwiejszego znalezienia nabywcy, dokonała Pani wraz z małżonkiem podziału ww. działki na 22 działki, w tym 21 działek budowlanych oraz 1 przeznaczoną na drogę wewnętrzną.

28 maja 2025 r. sprzedała Pani wraz z małżonkiem działki o numerach Y/3 i Y/19. Planuje Pani wraz z małżonkiem sprzedaż pozostałych działek w możliwie najkrótszym czasie.

Pani wątpliwości dotyczą m.in. nieuznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy w związku ze sprzedażą działek nr Y/3 i nr Y/19 a także planowaną przyszłą sprzedażą kolejnych działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2.

Analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Panią działek nr Y/3 i nr Y/19 a także planowana przyszła sprzedaż kolejnych działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2 dokonana została/dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie, nabyta działka nr Y/2 miała zostać przekazana Pani córce, to jednak – jak wynika z opisu sprawy – od razu po nabyciu, zamiar ten uległ zmianie. Działkę nr Y/2 nabyła Pani 17 października 2024 r., natomiast już 28 maja 2025 r. wspólnie z małżonkiem sprzedała Pani działki nr Y/3 i Y/19. Ponadto planuje Pani wraz z małżonkiem sprzedaż pozostałych działek w możliwie najkrótszym czasie.

Wskazała Pani ponadto, że przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia nieruchomości aż do momentu sprzedaży nie wykorzystywała, nie wykorzystuje i nie planuje Pani wykorzystywać działek od nr Y/3 do nr Y/24, powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2, w żaden sposób.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Ponadto, dokonała Pani (z małżonkiem) podziału działki nr Y/2 na 22 działki, w tym 21 działek budowlanych oraz drogę wewnętrzną. Po dokonaniu podziału podpisała Pani (z małżonkiem) z biurem nieruchomości umowę pośrednictwa w sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki Y/2 (numery ewidencyjne kolejno od Y/3 do Y/24), a pośrednik zamieścił standardową ofertę w internecie i umieścił baner na terenie sprzedawanej nieruchomości. W ramach umowy pośrednictwa, wyraziła Pani zgodę na: wykonanie zdjęć nieruchomości, ich prezentację w internecie, prasie oraz udostępnianie oferty zainteresowanym klientom, działanie pośrednika na rzecz obu stron transakcji sprzedaży, udostępniania oferty innym agencjom współpracującym z pośrednikiem. Upoważniła Pani także pośrednika do wglądu w dokumenty dotyczące nieruchomości we wszelkich instytucjach dysponujących takimi informacjami i zezwoliła pośrednikowi na przedkładanie umowy właściwym organom w celu uzyskania niezbędnych dokumentów m.in. wypisów i wyrysów z Ewidencji Gruntów i Budynków, zaświadczeń ze spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, zaświadczeń o braku osób zameldowanych, a także wglądu do akt księgi wieczystej nieruchomości.

Powyższych działań nie można zatem interpretować inaczej niż jako cel osiągnięcia w przyszłości korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Tak więc podjęte działania świadczą o tym, że czynności wykonywane przez Panią wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Ponadto udzielając pośrednikowi zgody na działanie w Pani imieniu, czynności wykonane przez pośrednika wywołają skutki bezpośrednio w Pani (sprzedającego) sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności jest/będzie bowiem Pani, a nie pośrednik. Pośrednik, jako Pani pełnomocnik, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu sprzedającego.

W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy wskazać, że sprzedaż przez Panią działek nr Y/3 i nr Y/19 a także planowana przyszła sprzedaż kolejnych działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2, wypełnia/będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani, w związku z ich sprzedażą, działała/będzie działać jako podatnik podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. działek podlegała/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W analizowanym przypadku, jak wynika z opisu sprawy, zgodnie w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka Y/2 (oraz działki powstałe z jej podziału) znajduje się w terenach oznaczonych symbolami „KDL” - tereny dróg publicznych - drogi gminne lokalne oraz „MN/RM” - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy zagrodowej.

Każdy z ww. symboli dopuszcza zabudowę oznaczonego danym symbolem terenu, zatem bezsprzecznie stanowią one tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Panią działek nr Y/3 i nr Y/19 a także planowana przyszła sprzedaż kolejnych działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2, stanowiących tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy, nie korzystała/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przez cały okres posiadania nie wykorzystywała Pani działek od nr Y/3 do nr Y/19, powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2, w żaden sposób, zatem nie można uznać, aby służyły one wyłącznie czynnościom zwolnionym, tym samym ich zbycie nie mogło/nie będzie mogło również korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Panią działek nr Y/3 i nr Y/19 a także planowana przyszła sprzedaż kolejnych działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2 powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż przez Panią działek nr Y/3 i nr Y/19 a także planowana przyszła sprzedaż kolejnych działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr Y/2 podlegała/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie korzystała/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy o VAT.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Kolejne Pani wątpliwości dotyczą możliwości dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług z wsteczną datą.

Zgodnie z art. 96 ust.1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W świetle art. 96 ust. 3 ustawy:

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Zgodnie z art. 96 ust. 4a ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego nie dokonuje rejestracji podmiotu jako podatnika VAT bez konieczności zawiadamiania podmiotu, jeżeli:

1) dane podane w zgłoszeniu rejestracyjnym są niezgodne z prawdą lub

2) podmiot ten nie istnieje, lub

3) mimo podjętych udokumentowanych prób nie ma możliwości skontaktowania się z tym podmiotem albo jego pełnomocnikiem, lub

4) podmiot albo jego pełnomocnik nie stawia się na wezwania naczelnika urzędu skarbowego, lub

5) z posiadanych informacji wynika, że podatnik może prowadzić działania z zamiarem wykorzystania działalności banków w rozumieniu art. 119zg pkt 1 Ordynacji podatkowej lub spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych do celów mających związek z wyłudzeniami skarbowymi w rozumieniu art. 119zg pkt 9 Ordynacji podatkowej, lub

6) wobec tego podmiotu sąd orzekł, na podstawie odrębnych przepisów, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej.

Jak wynika z art. 96 ust. 5 ustawy:

Jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1) przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;

2) przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;

3) przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;

4) przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

A zatem, rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy, przy czym przepis nie określa, jak wcześnie rejestracja powinna nastąpić. Natomiast powinna ona nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym dokonanie pierwszej czynności opodatkowanej.

Zgodnie z art. 99 ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz cytowane przepisy prawa stwierdzić należy, iż winna była Pani dokonać rejestracji dla celów podatku VAT w związku z dokonaną w dniu 28 maja 2025 r. sprzedażą działek nr Y/3 i Y/19 najpóźniej przed dniem dokonania tej sprzedaży.

W związku z niezłożeniem przez Panią zgłoszenia rejestracyjnego przed dokonaną w dniu 28 maja 2025 r. sprzedażą działek nr Y/3 i Y/19, konieczne jest obecnie zarejestrowanie się Panią dla celów VAT, ze wskazaniem w zgłoszeniu rejestracyjnym najpóźniej dnia poprzedzającego dokonanie powyższej sprzedaży.

W tym miejscu należy zauważyć, że to organ podatkowy właściwy dla podatnika decyduje ostatecznie o sposobie rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie dotyczącym pytania nr 3 uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz

-zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestię skutków podatkowych sprzedaży opisanych we wniosku działek, wyłącznie dla Pani, nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych dla współwłaściciela (Pani małżonka).

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku tj. nie zmienią się okoliczności planowanej transakcji.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.