Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest w zakresie:

• wykazywania w ewidencjach sprzedaży i plikach JPK_VAT obrotów w wysokości 50% całości obrotów osiągniętych przez współmałżonków z wynajmu - jest nieprawidłowe,
• wykazywania obrotu z tytułu opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz dostawy energii elektrycznej - jest prawidłowe,
• zastosowania zwolnienia z opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 oraz zastosowania zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień do opłat dotyczących centralnego ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji - jest prawidłowe,
• opodatkowania dostawy energii elektrycznej właściwą stawką podatku VAT oraz zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce postojowe w hali garażowej - jest nieprawidłowe,
• zwolnienia z prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących na podstawie § 2 rozporządzenia w związku z poz. 2 oraz poz. 29 załącznika dla usług wynajmu oraz dostawy energii elektrycznej - jest prawidłowe,
• wskazania na wystawionych fakturach zastosowania zwolnienia z opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 oraz zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień do opłat dotyczących centralnego ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji - jest prawidłowe,
• wskazania na wystawionych fakturach opodatkowania dostawy energii elektrycznej właściwą stawką podatku VAT oraz zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce postojowe w hali garażowej - jest nieprawidłowe,
• nie wykazywanie w ewidencji sprzedaży, jako obrotów części opłat dokonywanych przez Najemcę nazwanych w umowach „zaliczkami” na pokrycie opłat zmiennych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy energii - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 lipca 2025 r. (wpływ 1 sierpnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego (ostatecznie sformułowany po uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie naprawy i konserwacji sprzętu telekomunikacyjnego (95.12.Z PKD z 2007 r.) nie korzystającym ze zwolnienia z podatku.

Od lutego 2025 r. Wnioskodawca wraz z żoną rozpoczął wynajem mieszkań stanowiących przedmiot współwłasności małżeńskiej i majątek prywatny nie stanowiący środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Brak jest intercyzy pomiędzy małżonkami. Wynajem mieszkań jest prowadzony na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wraz z mieszkaniami zostały wynajęte komórki lokatorskie oraz miejsca postojowe w hali garażowej, które są przynależne do mieszkań i nie ma dla nich odrębnych ksiąg wieczystych. Współwłaścicielem tych mieszkań jest żona Wnioskodawcy, która nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. Mieszkania są usytuowane w dwóch blokach mieszkalnych przynależnych do jednej Wspólnoty Mieszkaniowej, której Wnioskodawca jest członkiem, do których uiszcza on różne opłaty. Żona figuruje na umowach najmu jako druga osoba wynajmująca mieszkania.

Wnioskodawca podpisał wraz z żoną umowę kompleksowej obsługi nieruchomości do wynajmu z firmą zewnętrzną, zwaną dalej „pośrednikiem”, na mocy której przekazał jej pełnomocnictwo m.in. do zawierania umów wynajmu, pobierania czynszu i opłat od najemców.

Aktualnie Wnioskodawca wynajmuje wraz z żoną 3 mieszkania i wszystkie umowy zostały podpisane przez pośrednika.

Zgodnie z treścią każdej umowy najmu Najemca zobowiązany jest płacić na konto Pośrednika, zwanego w umowie najmu Pełnomocnikiem Wynajmującego:

1.miesięczny czynsz najmu w określonej stałej kwocie,

2.oprócz czynszu, zaliczki w stałej wysokości na pokrycie zmiennych opłat niezależnych od Wynajmującego tj. na:

• opłaty administracyjne i zużycie mediów na rzecz administracji (tzn. Wspólnoty Mieszkaniowej) według aktualnych naliczeń,
• energię elektryczną zgodnie ze stanem i kosztem zużycia.

Rozliczenia mediów dokonywane są zgodnie z faktycznym zużyciem ustalonym na podstawie odczytów, otrzymanych rachunków i okresem rozliczeniowym stosowanym przez dostawców mediów. Po otrzymaniu okresowych rozliczeń od Wspólnoty Mieszkaniowej oraz dostawcy energii Najemca zobowiązuje się do pokrycia różnic pomiędzy zaliczkami, a faktycznym stanem zużycia najpóźniej z kolejną płatnością czynszu przypadającą po otrzymaniu wyliczonej kwoty niedopłaty. W przypadku nadpłaty, Najemca jest uprawiony do potrącenia wyliczonej nadpłaty z następnej płatności czynszu. Wynika z tego, że Wnioskodawca nie dolicza marży do pobieranych opłat na rzecz Wspólnoty i dostawcy energii elektrycznej. Zaliczka na opłaty jest dostosowana do bieżących opłat eksploatacyjnych i zużycia mediów przez Najemcę.

Zgodnie z umową z pośrednikiem najemcy dokonują wpłat czynszu oraz innych opłat bezpośrednio na konto pośrednika, który następnie dokonuje przelewu samego czynszu po potrąceniu swojej prowizji i podatku zryczałtowanego od najmu bezpośrednio na konto Wnioskodawcy. Natomiast z wpłat zaliczkowych od najemców pośrednik dokonuje bezpośrednich przelewów na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, zgodnie z wykazami tych opłat oraz dla dostawców energii elektrycznej, zgodnie z otrzymanymi fakturami.

Na opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej składają się:

• centralne ogrzewanie - opłata stała,
• centralne ogrzewanie - opłata zmienna,
• fundusz remontowy,
• opłata za komórkę lokatorską,
• opłata za miejsce postojowe w hali garażowej,
• podgrzanie wody - opłata stała,
• podgrzanie wody - opłata zmienna,
• woda i kanalizacja,
• zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Umowę z dostawcą energii zawarła wyłącznie żona Wnioskodawcy i tylko ona figuruje jako nabywca na fakturach za energię elektryczną.

Najemcy nie mają możliwości wyboru dostawców mediów. Jednak decydują o zużyciu mediów, tj. centralnego ogrzewania, wody, kanalizacji oraz energii elektrycznej. Opłaty te naliczane są na podstawie rzeczywistego zużycia mediów, odrębnie dla każdego z Najemców, według pomiarów wynikających z indywidualnych liczników (podliczników). Wprawdzie do czasów dokonania odczytu liczników najemcy płacą za media według danych z poprzedniego okresu rozliczeniowego, jednak po dokonaniu tych odczytów następuje korekta rozliczeń na każde mieszkanie.

Z umów najmu wynika, że Wynajmujący będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz pozostałe opłaty, tj. opłaty na rzecz administracji oraz za media, wstępnie zaliczkowo, a następnie po odczycie liczników na podstawie indywidualnego zużycia mediów przez najemcę nastąpi dokładne rozliczenie z najemcą. Żona Wnioskodawcy zawarła z dostawcą energii elektrycznej umowę na dostawę tego medium do wynajmowanych mieszkań i tylko ona figuruje, jako nabywca na fakturach wystawianych przez dostawcę energii. Natomiast co do pozostałych mediów, tj. centralnego ogrzewania oraz wody i kanalizacji umowy z dostawcami zawarła Wspólnota Mieszkaniowa i najemcy nie mają możliwości wyboru lub zmiany tych dostawców. Najemcy nie mogą również zmienić dostawcy energii elektrycznej.

Koszty zużycia mediów Najemcy rozliczają wyłącznie z pośrednikiem Wnioskodawcy, nie dokonują oni w tym zakresie żadnych rozliczeń z Wnioskodawcą, ani dostawcami mediów.

Wnioskodawca przed rozpoczęciem wynajmu nie prowadził sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Aktualnie Wnioskodawca nie prowadzi ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. W każdej umowie najmu zaznaczono, że lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Umowy najmu dwóch mieszkań zostały zawarte z dwoma najemcami, a jedna umowa z trzema najemcami, zwanymi dalej „współnajemcami”.

Wnioskodawca wystawia na rzecz każdego z współnajemców jedną fakturę w miesiącu, na których w miejscu „nazwa usługi” i stawka podatku zamieszcza następujące pozycje:

1.najem mieszkania (adres...), zwolnienie z VAT,

2.opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, zwolnienie z VAT,

3.energia elektryczna, stawka 23%.

Kwoty należności na fakturze na każdego współnajemcę wyliczane są proporcjonalnie do jego udziału (tj. 1/2 lub 1/3) w wynajmowanym mieszkaniu, ponieważ brak jest podstaw do zastosowania innych proporcji. Umowy najmu nie zawierają żadnych postanowień w tej kwestii. Trzej współnajemcy mieszkania uiszczają czynsz najmu i opłaty każdy osobno w wysokości 1/3 łącznej kwoty miesięcznej za dane mieszkanie. W przypadku umów wynajętych na 2 osoby, które są w związkach partnerskich, wszystkich płatności dokonuje jedna z nich. Umowy nie wskazują, która z nich powinna regulować czynsz i opłaty.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Na pytanie Organu: „Kto jest stroną wynajmującą mieszkania Najemcom, zgodnie z zawartymi umowami najmu - Pan i Pana żona, czy Pośrednik?” Wnioskodawca wskazał: „Zgodnie z zawartymi umowami najmu stroną wynajmującą mieszkania Najemcom jestem ja oraz moja żona”.

Na pytanie Organu: „Czy Najemcy zawierają z Pośrednikiem umowę najmu mieszkania?” Wnioskodawca wskazał: „Tak, Najemcy, zawierają umowy najmu z Pośrednikiem, który posiada stosowne pełnomocnictwa”.

Na pytanie Organu: „Czego dokładnie dotyczy zawarta przez Pana z Pośrednikiem umowa kompleksowej obsługi nieruchomości do wynajmu?” Wnioskodawca wskazał: „Umowa kompleksowej obsługi nieruchomości do wynajmu obejmuje następujące zobowiązania Pośrednika:

W trakcie szukania Najemców:

• podejmowania czynności mających na celu doprowadzenie do zawarcia umowy najmu takich, jak umieszczanie na stronie internetowej Pośrednika oferty wynajmu jako oferty specjalnej, prezentowania nieruchomości potencjalnym klientom, udostępnienie oferty innym współpracującym pośrednikom zrzeszonym w (…), informować o postępach w poszukiwaniu Najemcy, informować na bieżąco o potencjalnych Najemcach i przedstawiać projekt umowy najmu przed podpisaniem Umowy z Najemcą.

Po podpisaniu umowy Najmu Pośrednik zobowiązuje się:

• przekazywać/odbierać nieruchomość poprzez sporządzanie protokołu zdawczo-odbiorczego zawierającego spis stanów liczników, zdjęcia pomieszczeń nieruchomości, stan wyposażenia -odbierać należny czynsz i niezwłocznie w terminie 3 dni przekazywać kwoty po odliczeniu kosztów wynagrodzenia miesięcznego pośrednika na moje konto,
• drogą elektroniczną przekazywać sprawozdanie z bieżących rozliczeń,
• na bieżąco kontrolować stan rozliczeń Najemców,
• pobierać należne zaliczki od Najemcy i niezwłocznie przekazywać kwoty należne do Wspólnoty Mieszkaniowej zgodnie z naliczeniami miesięcznymi administracji oraz opłacać faktury za energię elektryczną na konto (…), a różnicę pozostawiać na swoim koncie do czasu otrzymania rozliczeń uwzględniających faktyczne zużycie licznikowe - zgodnie z umową Najmu dokonać rozliczeń cyklicznych z Najemcą,
• przynajmniej 4 razy w roku kontrolować nieruchomość, sprawdzając, czy jest ona użytkowana zgodnie z zawartą umową Najmu,
• w przypadku awarii w mieszkaniu niezwłocznie reagować i z pomocą odpowiednich fachowców usunąć awarię.

Z kolei ja, jako strona umowy z Pośrednikiem, jestem zobowiązany do:

• dostarczania Pośrednikowi wszelkich niezbędnych dokumentów i kluczy do wynajmowanych lokali,
• do zapewnienia środków na pokrycie niezbędnych napraw, remontów, prac zleconych dodatków typu doposażenie lub podniesienie standardu lokalu,
• do zapłaty na rzecz Pośrednika wynagrodzenia w wysokości określonej w stałej kwocie miesięcznej,
• do zapłaty na rzecz Pośrednika „opłaty startowej” w wysokości czynszu najmu bez opłat eksploatacyjnych,
• do zapłaty na rzecz Pośrednika wynagrodzenia za wszelkie dodatkowe prace zlecone w wysokości ustalonej przed rozpoczęciem prac i po mojej akceptacji wyrażonej w formie elektronicznej. Ponadto zgodnie z umową Pośrednik jest upoważniony do dokonywania potrąceń z czynszu kwot niezbędnych do czynności naprawczych w wynajmowanej nieruchomości, kwot indywidualnych ustalonych ze mną a wykraczających poza umowę,
• podatku od nieruchomości”.

Na pytanie Organu: „Do jakich dokładnie czynności zobowiązany jest i jakie czynności dokonuje Pośrednik na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa?” Wnioskodawca wskazał: „Pośrednik jest upoważniony i zobowiązany na podstawie pełnomocnictwa do:

• podpisywania zmian oraz wypowiadania umów najmu,
• pobierania należnego czynszu od Najemców,
• rozliczania Najemców z opłat eksploatacyjnych,
• nadzorowanie, aby mieszkanie było użytkowane w sposób dbały i zgodnie z umową najmu,
• załatwianie wszelkich formalności u dostawców mediów, w tym podpisywania i wypowiadania umów,
• wykonywania opłat do administracji i dostawców mediów,
• reprezentowania przed Wspólnotą Mieszkaniową w sprawach dotyczących prowadzonego wynajmu mieszkania, w tym również wymiarów opłat i płatności, odbierania korespondencji, prawidłowego utrzymania i eksploatacji mieszkania oraz części wspólnych
• na bieżąco informować o niezbędnych naprawach w nieruchomości, remontach lub konieczności podniesienia standardu lokalu, a po uzgodnieniu ze mną i moją żoną zakresu prac i kosztów zorganizować i nadzorować te prace”.

Na pytanie Organu: „Co obejmuje kwota „samego czynszu”, którą otrzymuje Pan od Pośrednika przelewem po potrąceniu przez Pośrednika jego prowizji i podatku zryczałtowanego od najmu?” Wnioskodawca wskazał: „Kwota „samego czynszu” to kwota określona w umowach Najmu, jako „Czynsz Najmu” i obejmuje stałą kwotę miesięczną za świadczoną usługę Najmu mieszkania, od której Pośrednik potrąca swoje wynagrodzenie oraz podatek zryczałtowany w celu jego odprowadzenia do Urzędu Skarbowego. Nie obejmuje ona natomiast wszelkich opłat dodatkowych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz dostawcy energii (…), które Najemcy płacą dodatkowo oprócz tego Czynszu”.

Na pytanie Organu: „Kto jako sprzedawca widnieje na fakturach dokumentujących usługę najmu oraz usługi dostaw mediów wystawianych na najemców: Pan, Pana żona, Państwo oboje, czy Pośrednik?” Wnioskodawca wskazał: „Na fakturach sprzedaży jako sprzedawca figuruję tylko ja”.

Na pytanie Organu: „Na czyją rzecz Najemcy dokonują wpłaty kwoty czynszu i zaliczek na pokrycie zmiennych opłat niezależnych od Wynajmującego, czy dokonują tych wpłat na Pana konto, Pana żony, Państwa oboje, czy konto Pośrednika?” Wnioskodawca wskazał: „Najemcy dokonują wpłaty kwot czynszu i zaliczek na pokrycie zmiennych opłat niezależnych od Wynajmującego na konto Pośrednika”.

Na pytanie Organu: „Na jakiej podstawie wystawia Pan faktury na rzecz najemców (współnajemców), skoro koszty zużycia mediów Najemcy rozliczają wyłącznie z Pośrednikiem i nie dokonują żadnych rozliczeń z Panem ani z dostawcami mediów?” Wnioskodawca wskazał: „Faktury na rzecz najemców wystawiam na rzecz Najemców, jako podatnik świadczący usługę najmu wraz z dostawą mediów. Zgodnie z ustną informacja uzyskaną w Krajowej Informacji Skarbowej pomimo, że umowę na dostawę mediów z firmą (…) zawarła moja żona i ona figuruje, jako nabywca na fakturach za energię elektryczną z uwagi na fakt, że jestem współwłaścicielem mieszkania w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, świadczę też usługę dostawy energii elektrycznej. Jednocześnie organy podatkowe w swoich interpretacjach wskazują, że zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Dlatego usługi dostawy mediów, powinny zostać opodatkowane, a tym samym refakturowane na Najemców. Najemcy rozliczają koszty zużycia mediów wyłącznie z Pośrednikiem, ale podobnie jest z samym czynszem, wszystkie płatności są dokonywane na konto Pośrednika, ale działa on tylko w roli „Inkasenta”. Jedynym powodem zawarcia umowy z Pośrednikiem było scedowanie na niego wszelkich rozliczeń i płatności oraz obowiązków związanych z utrzymanie stanu technicznego lokali, z uwagi na mój brak czasu wymagający zaangażowania w prowadzonej działalności gospodarczej”.

Na pytanie Organu: „Wskazanie symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla świadczonej przez Pana usługi najmu lokalu na cele mieszkaniowe” Wnioskodawca wskazał: „Świadczone przeze mnie usługi najmu lokalu na cele mieszkaniowe są objęte symbolem 68.20.11.0 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług 2015”.

Na pytanie Organu: „Na jaki okres zawarte zostały umowy najmu?” Wnioskodawca wskazał: „Dwie umowy najmu zostały zawarte na okres 12 miesięcy z możliwością przedłużenia, natomiast jedna na okres 12 miesięcy z automatycznym jej przedłużeniem na czas nieokreślony, jeżeli przed upływem tego okresu nie zostanie wypowiedziana”.

Na pytanie Organu: „Czy z zawartych umów najmu jednoznacznie wynika, że najemcy zobowiązują się do wykorzystywania wynajmowanego mieszkania wyłącznie na własne cele mieszkaniowe?” Wnioskodawca wskazał: „Z treści umów jednoznacznie wynika, że Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal (...) na cele wyłącznie mieszkalne”.

Na pytanie Organu: „Czy najem wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemców do wynajmowanego mieszkania?” Wnioskodawca wskazał: „Tak, najem wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia Najemców do wynajmowanego mieszkania”.

Na pytanie Organu: „Czy zawarte umowy najmu uniemożliwiają wykorzystywanie mieszkania do celów innych niż mieszkaniowe?” Wnioskodawca wskazał: „Jak wskazano już w odpowiedzi na pytanie zawarte w punkcie nr 11 z treści umów jednoznacznie wynika, że „Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal (...) „na cele wyłącznie mieszkalne”. Ponadto Pośrednik jest zobowiązany przynajmniej 4 razy w roku kontrolować nieruchomość, czy jest używana zgodnie z zawarta umową najmu”.

Na pytanie Organu: „Czy wynajem w całości jest przez Pana dokumentowany fakturą lub w całości otrzymuje Pan zapłatę za wynajem za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła?” Wnioskodawca wskazał: „Wynajem jest w całości dokumentowany przeze mnie fakturami”.

Pytania

1.Czy Wnioskodawca postępuje prawidłowo wykazując w ewidencjach sprzedaży i plikach JPK VAT obroty w wysokości 50% całości obrotów osiągniętych przez współmałżonków z wynajmu?

2.Czy Wnioskodawca postępuje prawidłowo wykazując obrót z tytułu opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz świadczenia usług dostawy energii elektrycznej, pomimo, że nie jest bezpośrednim dostawcą, a tylko refakturuje usługi, a należność za te usługi wpływa bezpośrednio na konto bankowe pośrednika, które następnie dokonuje płatności na rzecz tej Wspólnoty oraz dostawcy energii?

3.Czy prawidłowe jest zastosowanie zwolnienia z podatku do usługi najmu mieszkania wraz w opłatami na rzecz Wspólnoty, na które składają się centralne ogrzewanie - opłata stała, centralne ogrzewanie - opłata zmienna, fundusz remontowy, opłata za komórkę lokatorską, opłata za miejsce postojowe w hali garażowej, podgrzanie wody - opłata stała, podgrzanie wody - opłata zmienna, woda i kanalizacja, zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, natomiast do opodatkowanie dostawy energii elektrycznej stawki 23%?

4.Czy Wnioskodawca po przekroczeniu kwoty obrotów uprawniających do zwolnienia z prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących wystawiając co miesiąc faktury, może korzystać ze zwolnienia ewidencjonowania na kasie fiskalnej świadczonych usług najmu na podstawie poz. 29 Załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. a na dostawy energii elektrycznej na podstawie poz. 2 tego Załącznika, biorąc pod uwagę, że najemcy są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej?

5.W przypadku odpowiedzi, że do obrotu z tytułu obciążenia Najemców opłatą za energię elektryczną nie ma zastosowania zwolnienie z ewidencjonowania obrotów za pomocą kasy rejestrującej na podstawie poz. 2 Załącznika, czy może mieć zastosowanie zwolnienia na podstawie poz. 49 tego załącznika oraz czy opis na przelewie od najemcy „czynsz …” można uznać za wystarczający do uznania, że wynika z niego jednoznacznie, jakiej konkretnie czynności dotyczyła wpłata, a w przypadku uznania, że taki opis na przelewie jest niewystarczający, Wnioskodawca prosi o wskazanie, jaki powinien być opis na przelewie od najemcy, żeby spełniał wymogi określone w cytowanym przepisie? Najemca dokonuje na konto pośrednika jednego przelewu na wszystkie opłaty, czyli samego czynszu dla Wnioskodawcy oraz opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz energii elektrycznej, natomiast tytuł przelewu „czynsz” oznacza wszystkie opłaty ponoszone przez Najemców.

6.Czy dopuszczalne jest dokonywanie przelewu całości opłat tylko przez jednego z współnajemców, jeżeli w umowie brak jest postanowień, kto ma dokonywać płatności?

7.Czy Wnioskodawca postępuje prawidłowo wystawiając osobne faktury na każdego współnajemcę, w przypadku najmu przez dwóch współnajemców obciążając na fakturze każdego z nich opłatami proporcjonalnie w wysokości 1/2 wszystkich opłat, a w przypadku najmu przez trzech najemców, w wysokości 1/3 opłat przypadających na całe mieszkanie i czy prawidłowe jest zamieszczanie na fakturze następujących pozycji i stawek podatku VAT:

1.najem mieszkania (adres …), zwolnienie z VAT,

2.opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, zwolnienie z VAT,

3.energia elektryczna, stawka 23% VAT.

8.Czy Wnioskodawca postępuje prawidłowo nie wykazując w ewidencji sprzedaży, jako obrotów tej części opłat dokonywanych przez Najemcę nazwanych w umowach „zaliczkami” na pokrycie opłat zmiennych, które przewyższają wprawdzie kwoty należne na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy energii, ale mają na celu zapobiegać dużym niedopłatom za media i będą dokładnie rozliczane po otrzymaniu okresowych rozliczeń od dostawców mediów po dokonaniu odczytów liczników energii elektrycznej, cieplnej i wody?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, postępuje on prawidłowo, wykazując w ewidencji sprzedaży i plikach JPK VAT 50% obrotów osiągniętych przez małżonków z wynajmu.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ustawodawca nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Tym samym w świetle ustawy o VAT małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT jest odrębnym podatnikiem tego podatku.

Z uwagi na to, że stanowisko zarówno organów skarbowych jak i sądów administracyjnych potwierdza, że o statusie podatnika VAT z tytułu najmu nieruchomości decyduje treść umowy najmu, a konkretnie kto jest wskazany jako jej strona i ją podpisze, w przypadku podpisania umowy najmu przez dwoje małżonków, każdy z nich zyskuje odrębny status jako podatnika.

Wspólność małżeńska to wspólność ustawowa i nie ma możliwości innego rozliczenia obrotów, jak według proporcji 50%. Pomimo faktu, że to żona Wnioskodawcy podpisała umowę z dostawcą energii, Wnioskodawca, jako wynajmujący, powinien również wykazywać obrót w wysokości 50% kwoty należnej za każdy miesiąc ze sprzedaży energii elektrycznej, gdyż nie można uznać, że tylko żona świadczy usługę, skoro właścicielami lokali są oboje małżonkowie.

Ad 2

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług.

W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest obowiązek wykazania obrotu zarówno z tytułu „odsprzedaży” na rzecz Najemców świadczeń dokonywanych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz usług dostawy energii elektrycznej.

Natomiast fakt, że Wnioskodawca nie otrzymuje na swoje konto należności za te usługi, gdyż Najemcy regulują je na konto pośrednika ma znaczenie drugorzędne.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy, usługa najmu mieszkania wraz z wszystkimi opłatami oprócz energii elektrycznej podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług, natomiast usługa dostarczania energii podlega opodatkowaniu według stawki 23%.

Zgodnie art. 43 ust.1 pkt 36 zwalnia się od podatku od towarów i usług m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny warunek  wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z uwagi na charakter mieszkalny nieruchomości, wynajmowania jej na własny rachunek i wyłącznie w celach mieszkaniowych nie ulega wątpliwości, że sama kwota czynszu za wynajem korzysta ze zwolnienia na tej podstawie prawnej.

Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnia, że wszystkie umowy najmu zawierają zastrzeżenie, że lokal jest wynajmowany wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Z kolei na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień zwalnia się z podatku: czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. Nr 206 poz. 1367 ze zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z kolei art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o: opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Dlatego należy uznać, że opłaty za centralne ogrzewanie, energię cieplną, wodę, kanalizację, które najemca płaci na rzecz Wnioskodawcy, na podstawie wykazu opłat ponoszonych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, podlegają zwolnieniu z podatku.

Natomiast w odniesieniu opłat typu fundusz remontowy i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, naliczanych dla mieszkania, należy zauważyć, że opłaty te są ściśle związane z użytkowaniem/eksploatacją lokalu mieszkalnego, które użytkownik zobowiązany jest ponosić oraz nie mają związku z indywidualnym zużyciem (tak jak w przypadku mediów), na którego wysokość/koszt ma on bezpośredni wpływ, a zatem są ściśle związane z usługą najmu nieruchomości. Dlatego należy uznać, że objęte są zwolnieniem jak podstawowa usługa najmu.

Takie stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji w interpretacji indywidualnej z 13 maja 2024 r. nr 0112-KDIL1-2.4012.68.2024.3.PM.

Należy również uznać, że opłata za komórkę lokatorską oraz za miejsce postojowe podlegają zwolnieniu z podatku jak usługa podstawowa, ponieważ są one przynależne do mieszkania, ich odrębna sprzedaż ani wynajem bez mieszkania nie może być przedmiotem obrotu. Najemca nie może osobno wynająć, ani komórki lokatorskiej, ani miejsca postojowego, dlatego należy uznać, że opłaty za ich wynajem stanowią jedno świadczenie z usługą najmu i podlegają zwolnieniu z podatku.

Potwierdza to wyrok TSUE z 13 lipca 1989 r. (C-173/88, Morten Henriksen v Skattemiinisteriet), w którym skład orzekający orzekł, że wynajem garażu jest zwolniony z VAT, jeżeli jest ściśle związany z wynajmem lokalu na cele, które są zwolnione z VAT (tutaj: wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe).Powyższe wynika z faktu, że zasadniczo każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być uznawane za odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy kilka świadczeń obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia jedną czynność (usługę lub dostawę), to nie powinna ona być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Najemca nie może „nie wynająć” komórki lokatorskiej czy też miejsca postojowego, skoro są one przynależne do lokalu mieszkalnego i nawet zamierzając z nich korzystać musi je wynająć z mieszkaniem.

Podobnie interpretują pojęcie celów mieszkaniowych organy podatkowe w sprawach ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych. Fiskus uzależnia prawo do ulgi mieszkaniowej od księgi wieczystej. Przykładowo w interpretacji z 12 października 2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0115-KDIT2.4011.533.2020.2.MM) zgodził się, że podatniczka może skorzystać z ulgi, jeśli kupi mieszkanie z komórką lokatorską przynależną do lokalu i garażem położonym w kondygnacji podziemnej (który jest częścią wspólną nieruchomości). KIS wyjaśniła, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Dlatego zakup komórki lokatorskiej przynależnej do lokalu mieszkalnego, jak również remont garażu (który położony jest w kondycji podziemnej budynku mieszkalnego i stanowi część wspólną nieruchomości) należy zakwalifikować do wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Podobne stanowisko zajmują sądy administracyjne. Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 listopada 2024 r. (sygn. II FSK 300/22) orzekł, że jeśli miejsca postojowe i komórka lokatorska nie stanowią odrębnych nieruchomości lokalowych, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej na ich zakup.

Natomiast w kwestii opodatkowania dostawy energii elektrycznej, to zgodnie z ustaloną linią orzecznictwa i stanowiskiem organów skarbowych najem nieruchomości i związane z nim tzw. media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, gdy:

1.najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług (tzw. mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty,

2.możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,

3.w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o wskazania licznika lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,

4.wynajmujący będzie w sposób odrębny na fakturze (fakturach) wykazywał należności z tytułu najmu oraz z tytułu tzw. mediów,

5.z zakładem dostarczającym tzw. media do lokalu najemcy rozliczenia dokonuje „wynajmujący”.

Biorąc pod uwagę, że wszystkie te warunki w zakresie dostawy energii elektrycznej są spełnione należy uznać, że prawidłowe będzie jej opodatkowanie według stawki podstawowej, tj. 23%.

Ad 4

Zdaniem Wnioskodawcy, po przekroczeniu limitu obrotów uprawniających do zwolnienia z prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących wystawiając faktury będzie nadal mógł korzystać ze zwolnienia ewidencjonowania na kasie fiskalnej świadczonych usług najmu na podstawie poz. 29 Załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących z uwagi na wystawiane faktury. Będzie to dotyczyło czynszu najmu oraz opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z kolei na podstawie poz. 2 Załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących należy uznać, że Wnioskodawca dokonuje sprzedaży energii elektrycznej i pomimo faktu, że pośredniczy w tej dostawie to przysługuje mu zwolnienie z ewidencjonowania przy pomocy kasy fiskalnej.

Ad 5

W przypadku negatywnej odpowiedzi na drugą część pytania zadanego o numerze 3, czyli uznania, że Wnioskodawcy nie przysługuje zwolnienie z ewidencjonowania obrotu na kasie rejestrującej dotyczącej dostawy energii elektrycznej na podstawie poz. 2 Załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących należy uznać, że warunki zwolnienia określone z kolei w poz. 49 tego załącznika będą spełnione, jeżeli wynajmujący dokonujący przelewu zamieści w nim opis „czynsz”, gdyż będzie on jednoznacznie wskazywał, jakiej konkretnie czynności dotyczył.

Ad 6

Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma przeszkód, żeby tylko jeden współnajemca dokonywał całości opłat za najem mieszkania. Żaden przepis nie wskazuje na obowiązek uiszczania opłat przez każdego współnajemcę, jeżeli umowa tego wyraźnie nie przewiduje, w szczególności, gdy najemcy żyją np. w związku partnerskim.

Ad 7

Zdaniem Wnioskodawcy, postępuje on prawidłowo wystawiając osobne faktury na każdego współnajemcę. Jeżeli najemcami są 2 lub 3 osoby i dzieląc opłaty proporcjonalnie na ilość najemców, czyli 1/2 lub 1/3 opłat przypadających na mieszkanie. Ponadto prawidłowe będzie wystawienie faktury z następującymi pozycjami:

1.najem mieszkania (adres),

2.opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej,

3.energia elektryczna.

Z art. 106e ust. 1 pkt 3 ustawy wynika, że faktura powinna zawierać m.in. imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy.

Zgodnie ze stanowiskiem Krajowej Informacji Skarbowej w przypadku kilku nabywców jednej usługi w pliku JPK VAT należy wskazać odrębnie każdego z nich, nawet gdyby została wystawiona jedna faktura dla kilku nabywców. Dlatego w celu przejrzystości w dokumentacji prawidłowe i nawet wskazane będzie wystawienie faktury dla każdego współnajemcy osobno, nawet gdyby wpłaty dokonywał tylko jeden z nich. Płatność w przypadku osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej ma znaczenie drugorzędne i obowiązują tutaj przepisy Kodeksu cywilnego.

Z kolei art. 106e pkt 7 wskazuje, że faktura powinna zawierać nazwę (rodzaj) towaru lub usługi, a pkt 8, że powinna zawierać miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług.

Dlatego nie ma żadnych przeciwskazań, żeby dla przejrzystości transakcji i prawidłowego dokumentowania odrębnie wymieniać usługę najmu mieszkania ze zwolnieniem z podatku, osobno w kolejnej pozycji „opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej” ze zwolnieniem z podatku oraz osobno energię elektryczną z podatkiem według stawki 23%.

Brak uzasadnienia do odrębnego wyszczególnienia na fakturze każdej opłaty ponoszonej na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej skoro z uwagi na sposób opodatkowania, tj. zwolnienie z podatku VAT czynności określonych w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień oraz obciążanie ich Najemców bez doliczania marży wszystkie one w całości podlegają zwolnieniu z podatku VAT. Dla Najemców taki stopień szczegółowego wykazywania na fakturze każdej z opłat na rzecz Wspólnoty jest bez z znaczenia skoro płacą oni należność za całą kompleksową usługę najmu zgodnie z umową.

Ad 8

Zdaniem Wnioskodawcy, postępuje on prawidłowo nie wykazując w ewidencji sprzedaży jako obrotów tej części opłat dokonywanych przez Najemcę, które przewyższają kwoty należne na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy energii, ale mają na celu zapobiegać dużym niedopłatom po dokonaniu okresowych rozliczeń po odczytach liczników. Zostały one wprawdzie w umowach najmu nazwane „zaliczką”, jednak biorąc pod uwagę stanowisko organów skarbowych oraz orzecznictwa sądowego dokonane wpłaty nie noszą cech zaliczek w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 20 maja 2022 r. (nr 0113-KDIPT1-3.4012.133.2022.1.ALN), aby przedpłatę na poczet przyszłych należności uznać za okoliczność generującą obowiązek podatkowy na mocy art. 19a ust. 8 ustawy VAT, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

• zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi);
• konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania;
• w momencie wpłaty zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Z uwagi na to, że przedpłaty na poczet przyszłych rozliczeń obejmują łączne wpłaty na poczet przyszłych należności zarówno na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, jak też energii elektrycznej niemożliwe jest ustalenie, ani dokładnych kwot, ani stawki podatkowej przypadających na poszczególne świadczenia, dlatego trudno uznać je za zaliczki w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy VAT. Wobec powyższego nie podlegają one opodatkowaniu do czasu dokonania ostatecznych rozliczeń przez dostawców usług i mediów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

• wykazywania w ewidencjach sprzedaży i plikach JPK_VAT obrotów w wysokości 50% całości obrotów osiągniętych przez współmałżonków z wynajmu - jest nieprawidłowe,
• wykazywania obrotu z tytułu opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz dostawy energii elektrycznej - jest prawidłowe,
• zastosowania zwolnienia z opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 oraz zastosowania zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień do opłat dotyczących centralnego ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji - jest prawidłowe,
• opodatkowania dostawy energii elektrycznej właściwą stawką podatku VAT oraz zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce postojowe w hali garażowej - jest nieprawidłowe,
• zwolnienia z prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących na podstawie § 2 rozporządzenia w związku z poz. 2 oraz poz. 29 załącznika dla usług wynajmu oraz dostawy energii elektrycznej - jest prawidłowe,
• wskazania na wystawionych fakturach zastosowania zwolnienia z opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 oraz zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień do opłat dotyczących centralnego ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji - jest prawidłowe,
• wskazania na wystawionych fakturach opodatkowania dostawy energii elektrycznej właściwą stawką podatku VAT oraz zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce postojowe w hali garażowej - jest nieprawidłowe,
• nie wykazywanie w ewidencji sprzedaży, jako obrotów części opłat dokonywanych przez Najemcę nazwanych w umowach „zaliczkami” na pokrycie opłat zmiennych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy energii - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), jest to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy - podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

W przypadku, gdy nieruchomość jest własnością obojga małżonków, to podatnikiem jest ten z małżonków, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem, np. zawarł umowę lub otrzymuje czynsz.

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT. Natomiast, jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tego tytułu.

W opisie sprawy wskazał Pan, że od lutego 2025 r. wraz z żoną rozpoczął wynajem mieszkań stanowiących przedmiot współwłasności małżeńskiej. Mieszkania usytuowane są w dwóch blokach mieszkalnych przynależnych do jednej Wspólnoty Mieszkaniowej, której jest Pan członkiem, do których uiszcza Pan różne opłaty. Pana żona figuruje na umowach najmu, jako druga osoba wynajmująca mieszkania. Na fakturach dokumentujących usługę najmu oraz usługi dostaw mediów, w tym energii elektrycznej i opłat do Wspólnoty Mieszkaniowej, wystawianych na najemców, jako sprzedawca figuruje tylko Pan. Wynajem jest w całości dokumentowany przez Pana fakturami. Zgodnie z umową z pośrednikiem najemcy dokonują wpłat czynszu oraz innych opłat bezpośrednio na konto pośrednika, który następnie dokonuje przelewu samego czynszu po potrąceniu swojej prowizji i podatku zryczałtowanego od najmu bezpośrednio na Pana konto.

Z powyższego wynika więc, że chociaż wynajmowane mieszkania stanowią majątek wspólny Pana i Pana żony oraz Pan i Pana żona są stroną zawieranych umów najmu, to z uwagi na okoliczność, że wyłącznie Pan wystawia faktury dokumentujące usługę najmu oraz refakturuje dostawę mediów na najemców oraz bezpośrednio na Pana konto wpływa, zgodnie z umową z pośrednikiem kwota samego czynszu po potrąceniu prowizji przez pośrednika i podatku zryczałtowanego od najmu, to w przedmiotowej sprawie wyłącznie Pan jest osobą dokonującą najmu mieszkań i z tego tytułu tylko Pan jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 99 ust. 7c ustawy:

W myśl art. 99 ust. 11b ustawy:

Na podstawie art. 99 ust. 11c ustawy:

Stosownie do zapisu art. 99 ust. 13b ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 109 ust. 3b ustawy:

Stosownie do zapisu art. 109 ust. 14 ustawy:

Na podstawie art. 99 ust. 13b oraz art. 109 ust. 14 ustawy, które stanowią o upoważnieniu ministra właściwego do spraw finansów publicznych do wydania rozporządzenia określającego:

• szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 7c, wraz z objaśnieniami co do sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych, o których mowa w ust. 1-3, oraz niezbędnymi pouczeniami, uwzględniając konieczność prawidłowego rozliczenia podatku oraz kontroli tego obowiązku przez organ podatkowy (art. 99 ust. 13b ustawy),
• szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 3, oraz sposób wykazywania danych w ewidencji przesyłanej zgodnie z ust. 3b i 3c, uwzględniając konieczność zapewnienia prawidłowości rozliczeń podatników oraz kontroli obowiązków podatników przez organ podatkowy, identyfikowania obszarów, w których występują nadużycia w podatku lub narażonych na te nadużycia, oraz możliwości techniczno-organizacyjne prowadzenia przez podatników ewidencji (art. 109 ust. 14 ustawy)

wydane zostało rozporządzenie Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2019 r. poz. 1988 ze zm.; dalej: rozporządzenie) określające w § 1 ust. 1:

Rozdział 2 ww. rozporządzenia dotyczy „Szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach”.

W myśl § 4 pkt 1 lit. a) ww. rozporządzenia:

Rozdział 3 ww. rozporządzenia dotyczy szczegółowego zakresu danych zawartych w ewidencji.

Zgodnie z § 10 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. rozporządzenia:

W związku z powyższym, z tytułu najmu lokali mieszkalnych w ewidencji JPK_VAT jest Pan zobowiązany do wykazania całej wysokości podstawy opodatkowania wynikającej z dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, w tym również zwolnionych od podatku.

W pliku JPK_VAT jest Pan wiec zobowiązany do wykazania całości obrotu z tytułu usługi najmu, opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz świadczenia dostawy towaru, jakim jest energia elektryczna.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe, natomiast pytanie nr 2 uznałem za prawidłowe.

Przechodząc do dalszych Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy do najmu lokali mieszkalnych oraz do refaktury za zużycie mediów w lokalach mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkalne należy zastosować zwolnienie z podatku VAT.

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z opisu sprawy wynika, że wynajem mieszkań prowadzony jest na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe. Świadczone przez Pana usługi najmu lokali na cele mieszkaniowe, zgodnie z Pana wskazaniem są zaklasyfikowane jako 68.20.11.0 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Dwie umowy najmu zostały zawarte na okres 12 miesięcy z możliwością przedłużenia, natomiast jedna na okres 12 miesięcy z automatycznym jej przedłużeniem na czas nieokreślony, jeżeli przed upływem tego okresu nie zostanie wypowiedziana. Z treści umów jednoznacznie wynika, że Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal na cele wyłącznie mieszkalne. Najem wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia Najemców do wynajmowanego mieszkania.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie do usług najmu lokali mieszkalnych znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Aby rozstrzygnąć, czy do refaktury za zużycie mediów w lokalach mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkalne (których najem korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy) należy zastosować zwolnienie z podatku VAT, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy przenoszone na najemców koszty mediów, na które składają się opłaty za: centralne ogrzewanie (opłata stała i zmienna), podgrzanie wody (opłata stała i zmienna), wodę i kanalizację oraz energię elektryczną, stanowią usługi ściśle związane z usługą najmu, czy występują jako niezależne świadczenia.

Należy zauważyć, że w przypadku najmu pomieszczeń ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać łącznego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Odnośnie problematyki dotyczącej świadczenia złożonego, należy wskazać, że na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, że nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że - zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) - każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że:

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług), poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W niniejszej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że:

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

Z opisu sprawy wynika, że na opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej składają się:

• centralne ogrzewanie - opłata stała,
• centralne ogrzewanie - opłata zmienna,
• fundusz remontowy,
• opłata za komórkę lokatorską,
• opłata za miejsce postojowe w hali garażowej,
• podgrzanie wody - opłata stała,
• podgrzanie wody - opłata zmienna,
• woda i kanalizacja,
• zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Umowę z dostawcą energii zawarła wyłącznie żona Wnioskodawcy i tylko ona figuruje jako nabywca na fakturach za energię elektryczną.

Najemcy nie mają możliwości wyboru dostawców mediów. Jednak decydują o zużyciu mediów, tj. centralnego ogrzewania, wody, kanalizacji oraz energii elektrycznej. Opłaty te naliczane są na podstawie rzeczywistego zużycia mediów, odrębnie dla każdego z Najemców, według pomiarów wynikających z indywidualnych liczników (podliczników). Wprawdzie do czasów dokonania odczytu liczników najemcy płacą za media według danych z poprzedniego okresu rozliczeniowego, jednak po dokonaniu tych odczytów następuje korekta rozliczeń na każde mieszkanie.

Z umów najmu wynika, że Wynajmujący będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz pozostałe opłaty, tj. opłaty na rzecz administracji oraz za media, wstępnie zaliczkowo, a następnie po odczycie liczników na podstawie indywidualnego zużycia mediów przez najemcę nastąpi dokładne rozliczenie z najemcą. Pana żona zawarła z dostawcą energii elektrycznej umowę na dostawę tego medium do wynajmowanych mieszkań i tylko ona figuruje, jako nabywca na fakturach wystawianych przez dostawcę energii. Natomiast co do pozostałych mediów, tj. centralnego ogrzewania oraz wody i kanalizacji umowy z dostawcami zawarła Wspólnota Mieszkaniowa i najemcy nie mają możliwości wyboru lub zmiany tych dostawców. Najemcy nie mogą również zmienić dostawcy energii elektrycznej.

Na fakturach dokumentujących dostawę mediów wystawianych na najemców figuruje tylko Pan.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłaty za ww. media jest zależna od faktycznego zużycia mediów przez najemcę, ustalonego w oparciu o urządzenia pomiarowe (liczniki i podliczniki), to najem lokalu i związane z nim media, tj. centralne ogrzewanie (opłata stała i zmienna), podgrzanie wody (opłata stała i zmienna), woda i kanalizacja oraz energia elektryczna, stanowią odrębne i niezależne świadczenia. Brak jest więc podstaw do traktowania opłat za ww. media jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za usługi najmu.

Podsumowując, dostawa centralnego ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzanie wody (opłata stała i zmienna), woda i kanalizacja oraz energia elektryczna nie są nierozerwalnie związane z najmem lokali mieszkalnych, zatem czynności powyższe powinny być rozliczane niezależnie od usługi najmu tych lokali.

W konsekwencji do refaktury ww. mediów, nie można zastosować zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Przy czym należy w tym miejscu zauważyć, że stosownie do art. 82 ust. 3 ustawy:

W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), dalej „rozporządzenie”.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Zatem na fakturach dokumentujących koszty zużycia mediów oraz dostawy energii elektrycznej ma Pan prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, gdyż jak wyjaśniłem wyżej wskazane świadczenia stanowią odrębne od usług najmu dostawy towarów i świadczenia usług.

Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ww. ustawy:

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048):

Mając na uwadze opis sprawy, oraz wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w odniesieniu do wynajmowanych przez Pana lokali mieszkalnych na cele mieszkalne znajdujące się w budynkach, w których funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, są spełnione warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Należy w tym miejscu wskazać, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego.

Definicję lokalu mieszkalnego zawiera natomiast art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Zgodnie z nim:

Jednocześnie Minister Infrastruktury w § 3 pkt 14 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) określił, że:

Natomiast zgodnie z § 3 pkt 13 ww. rozporządzenia:

Ponadto zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.):

Z uwagi na powyższe wskazać należy, że dodatkowe pomieszczenia takie, jak komórki lokatorskie, piwnice, schowki, które co do zasady mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego, nie powinny być traktowane jako lokale użytkowe, gdyż stanowią pomieszczenia gospodarcze lokalu mieszkalnego służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, przeznaczone do przechowywania materiałów, przedmiotów, opału lub produktów żywnościowych użytkowników lokalu.

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że usługi polegające na wynajmowaniu komórki lokatorskiej, jeżeli najem ma związek z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, spełnia przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że w przypadku zawarcia umów, których przedmiotem jest wynajem na cele mieszkaniowe łącznie lokalu mieszkalnego z komórką lokatorską oraz miejscem postojowym w hali garażowej, ma Pan prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy jedynie do usługi wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe wraz z komórką lokatorską. Zwolnienie nie ma zastosowania w stosunku do najmu miejsca postojowego w hali garażowej. W przypadku świadczenia usług wynajmu miejsca postojowego w hali garażowej nie jest spełniona przesłanka stanowiąca o charakterze wynajmowanej nieruchomości jako mieszkalnej. Miejsce postojowe bądź garaż nie jest lokalem o charakterze mieszkalnym, lecz lokalem o charakterze użytkowym, służącym co do zasady do przechowywania/zaparkowania pojazdu. Garaży i miejsc postojowych nie można zaliczyć do tzw. pomieszczeń pomocniczych do lokalu mieszkalnego, lecz zalicza się je do kategorii tzw. pomieszczeń przynależnych do tego lokalu, które w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Wynajem miejsca postojowego w hali garażowej należy zatem opodatkować stawką podatku VAT właściwą dla najmu ww. pomieszczeń.

Odnosząc się natomiast do zaliczki ponoszonej na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy należy zauważyć, że ww. opłaty są związane z użytkowaniem / eksploatacją lokalu, które najemca zobowiązany jest ponosić, ale nie mają związku z jego indywidualnym zużyciem (tak jak w przypadku mediów), na których wysokość / koszty ma on bezpośredni wpływ.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że czynności związane z zaliczką na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłatą na fundusz remontowy powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym - usługą najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu.

W przedmiotowej sprawie, jak wskazałem wyżej, najem lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, tym samym zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłata na fundusz remontowy również korzystają z tego zwolnienia.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytanie nr 3 uznałem za prawidłowe w części dotyczącej zastosowania zwolnienia:

• z opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36,
• na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień do opłat dotyczących centralnego ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji.

Natomiast za nieprawidłowe uznałem Pana stanowisko w zakresie pytanie nr 3 w części dotyczącej:

• opodatkowania dostawy energii elektrycznej właściwą stawką podatku VAT,
• zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce postojowe w hali garażowej.

Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczących obowiązku ewidencjonowania na kasie rejestrującej, należy wskazać, że obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących wynika z zapisu art. 111 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Przepis ten określa generalną zasadę, z której wynika, że obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej dotyczy wszystkich podatników, którzy dokonują sprzedaży na rzecz określonych w nim odbiorców, tj. osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych.

Zatem podstawowym kryterium decydującym o obowiązku stosowania ewidencji za pomocą kas rejestrujących jest status nabywcy wykonywanych przez podatnika świadczeń. Jeżeli nabywcą danej usługi jest podmiot inny niż wymieniony w art. 111 ust. 1, to taka sprzedaż w ogóle nie jest objęta obowiązkiem ewidencjonowania jej przy użyciu kasy rejestrującej.

Należy jednak zauważyć, że na mocy delegacji ustawowej zawartej w przepisie art. 111 ust. 8 ustawy:

Kwestie dotyczące zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy użyciu kas rejestrujących niektórych czynności i niektórych grup podatników oraz terminów rozpoczęcia prowadzenia tej ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących reguluje rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. z 2024 r. poz. 1902), zwane dalej rozporządzeniem.

Zwolnienie z obowiązku instalowania kas rejestrujących zostało określone w § 2 i § 3 rozporządzenia.

Powyższe zwolnienia wskazują na dwojakiego rodzaju zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania obrotu przy zastosowaniu kas rejestrujących, mianowicie zwolnienie dla określonych grup podatników (zwolnienie podmiotowe) i zwolnienie dla konkretnych czynności (zwolnienie przedmiotowe).

Zgodnie z § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia:

Wskazać należy, że klasyfikacją statystyczną dotyczącą towarów i usług, która ma zastosowanie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług od 1 lipca 2020 r. jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) - (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.).

W załączniku do rozporządzenia stanowiącym wykaz czynności zwolnionych z obowiązku ewidencjonowania, wymieniono:

Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie nałożył szczególnych wymagań w zakresie prowadzenia ewidencji i dowodów dokumentujących zapłaty za świadczone usługi wynajmu i zarządzania nieruchomościami.

Z objaśnień pod załącznikami wynika, że przedrostek ex - dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania.

Zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Powyższe zwolnienie jest zwolnieniem przedmiotowym z obowiązku ewidencjonowania sprzedaży za pomocą kasy rejestrującej, tj. dotyczy przedmiotu działalności.

Ponadto w poz. 42 załącznika do rozporządzenia jako zwolnione z obowiązku ewidencjonowania przy użyciu kasy rejestrującej wymieniono:

Zgodnie natomiast z § 3 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. rozporządzenia:

Niektóre usługi oraz dostawa niektórych towarów zostały wyłączone przez ustawodawcę z prawa do zwolnienia, o którym mowa w przepisach § 2 i § 3 ww. rozporządzeń z obowiązku ewidencjonowania na kasie rejestrującej. Szczegółowo zostały one wymienione w § 4 powołanych rozporządzeń.

Z opisu sprawy wynika, że wynajem jest w całości dokumentowany przez Pana fakturami.

W związku z powyższym, może Pan korzystać ze zwolnienia na podstawie § 2 rozporządzenia w związku z poz. 2 oraz poz. 29 załącznika dla usług wynajmu oraz dostawy energii elektrycznej, ponieważ wynajem w całości jest dokumentowany przez Pana fakturą, a do dostawę energii elektrycznej refakturuje Pan na wynajmujących.

W związku z powyższym Pana stanowisko do pytania nr 4 uznałem za prawidłowe.

W związku z tym, że Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznałem za prawidłowe, odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 5, które zadał Pan, w przypadku gdybym uznał Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4 za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczących wystawiania przez Pana faktur, należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 106e ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 31 ustawy:

Jak wynika z ww. przepisu 106e ust. 1 ustawy, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży zawiera m.in. imiona i nazwiska lub nazwy, podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy, numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a; numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b.

W opisie sprawy wskazał Pan, że wystawia na rzecz każdego z współnajemców jedną fakturę w miesiącu, na których w miejscu „nazwa usługi” i stawka podatku zamieszcza następujące pozycje:

1.najem mieszkania (adres...), zwolnienie z VAT,

2.opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, zwolnienie z VAT,

3.energia elektryczna, stawka 23%.

Kwoty należności na fakturze na każdego współnajemcę wyliczane są proporcjonalnie do jego udziału (tj. 1/2 lub 1/3) w wynajmowanym mieszkaniu, ponieważ brak jest podstaw do zastosowania innych proporcji. Umowy najmu nie zawierają żadnych postanowień w tej kwestii.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 106 ust. 2 nie ma Pan obowiązku wystawienia faktury dokumentującej dokonanie czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy, niemniej jednak na podstawie art. 106b ust. 3 ustawy jest Pana zobowiązany do wystawienia takiej faktury na żądanie nabywcy.

W związku z powyższym, należy wskazać, że faktury dokumentujące dostawę towarów i usług na rzecz współnajemców może Pan wystawiać, zgodnie z zawartymi umowami i uzgodnieniami z najemcami.

Należy podkreślić, że jak wskazałem wyżej:

• ze zwolnienia z opodatkowania korzystają usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36,
• ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień korzystają opłaty dotyczące centralne ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji oraz energia elektryczna,
• wynajem miejsca postojowego w hali garażowej należy opodatkować stawką podatku VAT właściwą dla najmu ww. pomieszczeń.

W związku z powyższym stanowisko Pana w zakresie pytania nr 7 uznałem za prawidłowe w części dotyczącej wskazania na wystawionych fakturach zwolnienia:

• z opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36,
• na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień do opłat dotyczących centralnego ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji.

Natomiast za nieprawidłowe uznałem Pana stanowisko w zakresie pytanie nr 7 w części dotyczącej wskazania na wystawionych fakturach:

• opodatkowania dostawy energii elektrycznej właściwą stawką podatku VAT,
• zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce postojowe w hali garażowej.

Wątpliwości Pana dotyczą również kwestii dotyczących nie wykazywania w ewidencji sprzedaży „zaliczek” na pokrycie opłat zmiennych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy energii.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Dodatkowo w tym miejscu zauważyć należy, że w art. 19a ust. 5 ustawy, ustawodawca w sposób szczególny uregulował powstanie obowiązku podatkowego dla niektórych usług.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy:

W załączniku nr 3 do ustawy o VAT pod poz. 24 i 25 zostały wymienione następujące usługi:

Należy zatem wskazać, że moment powstania obowiązku podatkowego dla tych usług określa się na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy.

Natomiast art. 19a ust. 7 ustawy stanowi, że:

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy:

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

• zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
• konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
• w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

W myśl art. 106i ust. 2 ustawy:

W myśl art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy:

Z kolei jak stanowi art. 106i ust. 7 ustawy:

W myśl art. 106i ust. 8 ustawy:

Odnosząc się do Pana wątpliwości, należy zauważyć, że jak wynika z powołanego wyżej przepisu art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek (…), to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 powołanego artykułu.

W przedmiotowej sprawie z tytułu otrzymywanych „zaliczek” nie powstanie obowiązek podatkowy, o którym mowa w art. 19a ust. 8 ustawy, ponieważ przedpłaty na poczet przyszłych rozliczeń obejmują łączne wpłaty na poczet przyszłych należności zarówno na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, jak też energii elektrycznej, czyli nie można ich powiązać z konkretnym świadczeniem.

Z kolei, w świetle przepisu art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy, nie ma Pan obowiązku udokumentowania fakturą otrzymania ww. „zaliczek”.

W związku z powyższym w ewidencji sprzedaży w momencie otrzymania zaliczek nie powinien Pan wykazywać, jako obrotów tej części opłat dokonywanych przez Najemcę, które stanowią „zaliczki” na pokrycie opłat zmiennych.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 8 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i 8. W zakresie pytania nr 6 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem stanu faktycznym. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznym. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.