Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 24 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy dla sprzedaży Nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 lipca 2025 r. (wpływ 5 sierpnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 2007 roku, posiada rezydencję podatkową w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce. Niemniej jednak w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykonuje zarówno czynności opodatkowane podatkiem VAT, jak i zwolnione na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Wnioskodawczyni w roku 2007 otrzymała w darowiźnie od męża (pomiędzy Wnioskodawczynią oraz jej mężem panuje ustrój rozdzielności majątkowej) nieruchomość (dalej we wniosku jako: Nieruchomość).

Nieruchomość ta została wybudowana przed dniem 1 stycznia 1995 r. Zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami nie było obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i w związku z tym nie dokonano także formalnego zawiadomienia o jej zakończeniu.

Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów budynek ten znajduje się na terenach mieszkaniowych i stanowi budynek mieszkalny.

Nieruchomość nie ma wyodrębnionych samodzielnych lokali, co w konsekwencji oznacza, że w obrębie danego budynku nie ma wydzielonych, niezależnych jednostek mieszkalnych lub użytkowych, które mogłyby stanowić odrębną własność.

Innymi słowy, cały budynek stanowi jedną nieruchomość, a nie jest podzielony na mniejsze, niezależne lokale.

W tym miejscu należy wskazać, że nieruchomość posiada 4 kondygnacje, na których łącznie znajdują się 5 lokali.

Nieruchomość nie była przez Wnioskodawczynię wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych i konsekwentnie nie była w jakikolwiek sposób amortyzowana.

Niemniej jednak Wnioskodawczyni na przestrzeni lat wynajmowała lokale znajdujące się w Nieruchomości w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni wynajmowała:

1)4 lokale na cele niemieszkalne (użytkowe);

2)1 lokal na cele mieszkaniowe.

Dodatkowo należy wskazać, że adres ww. nieruchomości nie został uwzględniony w CEIDG jako „dodatkowe miejsce wykonywania działalności gospodarczej”.

Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (np. media), a także koszty remontów i napraw eksploatacyjnych były finansowane w ramach działalności gospodarczej - stanowiły koszt uzyskania przychodu, a VAT uwzględniony w fakturach ww. tytułami w części stanowił VAT naliczony Wnioskodawczyni.

Koszty remontów i napraw budynku oraz parkingu nigdy nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości. Obecnie Wnioskodawczyni planuje sprzedaż ww. nieruchomości.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Wnioskodawczyni rozpoczęła najem poszczególnych lokali użytkowych w roku 2007, 2008, 2009 i 2018 (w zależności od lokalu). Natomiast najem lokali mieszkalnych rozpoczął się w roku 2014.

Zarówno najem lokali użytkowych, jak i mieszkalnych trwa do dnia dzisiejszego.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawczynię zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku sprzedaży Nieruchomości, o której mowa we wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz powołany przepis stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawczyni nabyła w 2007 r. do majątku prywatnego nieruchomość od męża w formie darowizny, nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Ponadto, na Nieruchomości nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Podobnie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 25 października 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.414.2023.2.KAK.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą, jest Pani czynnym podatnikiem VAT. W 2007 roku otrzymała Pani w darowiźnie od męża Nieruchomość (pomiędzy Panią oraz jej mężem panuje ustrój rozdzielności majątkowej).

Nieruchomość została wybudowana przed dniem 1 stycznia 1995 r. Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów budynek ten znajduje się na terenach mieszkaniowych i stanowi budynek mieszkalny. Nieruchomość nie ma wyodrębnionych samodzielnych lokali, w obrębie danego budynku nie ma wydzielonych, niezależnych jednostek mieszkalnych lub użytkowych, które mogłyby stanowić odrębną własność. Cały budynek stanowi jedną nieruchomość, a nie jest podzielony na mniejsze, niezależne lokale.

Najem poszczególnych lokali użytkowych rozpoczęła Pani w roku 2007, 2008, 2009 i 2018 (w zależności od lokalu). Natomiast najem lokali mieszkalnych rozpoczął się w roku 2014.

Nieruchomość nie była przez Panią wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych i nie była amortyzowana. Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (np. media), a także koszty remontów i napraw eksploatacyjnych były finansowane w ramach działalności gospodarczej - stanowiły koszt uzyskania przychodu, a VAT uwzględniony w fakturach ww. tytułami w części stanowił VAT naliczony Wnioskodawczyni. Koszty remontów i napraw budynku oraz parkingu nigdy nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości.

Mając na uwadze fakt, że Nieruchomość jest wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, to przy dostawie Nieruchomości będzie Pani podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Pani wątpliwości odnoszą się do możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, do planowanej sprzedaży Nieruchomości.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy wskazać, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy może mieć zastosowanie jedynie w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dlatego też w pierwszej kolejności należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości wskazanej we wniosku będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy budynku znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku upłyną co najmniej 2 lata.

Jak wynika z opisu sprawy, najem poszczególnych lokali użytkowych rozpoczęła Pani w roku 2007, 2008, 2009 i 2018 (w zależności od lokalu). Natomiast najem lokali mieszkalnych rozpoczął się w roku 2014. Koszty remontów i napraw budynku oraz parkingu nigdy nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości. Wobec tego planowana sprzedaż budynku nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

W związku z tym, że budynek został już zasiedlony i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostały spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, z którym ww. budynek jest związany, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy. Zatem dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na okoliczności, że sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie zwolnienia sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.