Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką z o.o., polskim rezydentem podatkowym oraz czynnym podatnikiem podatku VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., zwanej dalej „Ustawą” lub „Ustawą o VAT”), posiadającym siedzibę działalności gospodarczej na terenie Polski (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”).

Spółka prowadzi działalność w sektorze usług IT, a głównym obszarem jej aktywności jest świadczenie usług z zakresu dostaw sprzętu komputerowego. Wnioskodawca realizuje projekty informatyczne oferując kompleksową obsługę, począwszy od analizy potrzeb klienta i konsultacji przedwdrożeniowych po dostawę i instalację sprzętu.

Przedmiotem przeważającej działalności Spółki jest sprzedaż hurtowa urządzeń technologii informacyjnej i komunikacyjnej (PKD 46.50.Z).

Przedmiotem pozostałej działalności Spółki jest m.in.:

• sprzedaż hurtowa pozostałych maszyn, urządzeń i dodatkowego wyposażenia (PKD 46.6);
• sprzedaż detaliczna narzędzi technologii informacyjnej i komunikacyjnej (PKD 47.4);
• magazynowanie, przechowywanie i działalność usługowa wspomagająca transport (PKD 52);
• działalność związana z programowaniem, doradztwem w zakresie informatyki i działalności powiązane (PKD 62);
• działalność usługowa w zakresie infrastruktury obliczeniowej, przetwarzania danych, zarządzania stronami internetowymi (hosting) i pozostała działalność usługowa w zakresie informacji (PKD 63);
• wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych oraz komputerów (PKD 77.33.Z);
• działalność związana z pakowaniem (PKD 82.92.Z);
• naprawa i konserwacja komputerów i sprzętu (tele)komunikacyjnego (PKD 95.1);
• pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z).

Na podstawie aktu notarialnego z 2 grudnia 2024 roku Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej, niedziałającej przy transakcji jako podatnik podatku VAT (dalej: „Sprzedający”) nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny położony w budynku znajdującym się w (...) o łącznej powierzchni użytkowej (…) m² (dalej: „Nieruchomość”). Przed sprzedażą Sprzedający użytkował Nieruchomość lub oddawał ją w użytkowanie przez okres znacznie przekraczający dwa lata. W okresie dwóch lat przed transakcją Sprzedający nie dokonywał również nakładów, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej i mogłyby stanowić ulepszenie Nieruchomości.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Wnioskodawcą i Sprzedawcą nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. Sprzedający nie działał w charakterze podatnika tego podatku, a Spółka nie miała prawa do odliczenia VAT z tytułu zakupu Nieruchomości. Transakcja podlegała opodatkowaniu PCC.

W momencie nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę, lokal mieszkalny znajdował się w stanie wymagającym przeprowadzenia odpowiednich prac remontowo-wykończeniowych. Kupno Nieruchomości przez Wnioskodawcę miało charakter inwestycyjny. Spółka planuje wyremontować lokal mieszkalny, a następnie zbyć go z zyskiem. Wnioskodawca nie zakłada wykorzystywania lokalu na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, czy np. odpłatnego oddania do użytku innym podmiotom.

Od momentu nabycia Nieruchomości od Sprzedającego przez Wnioskodawcę, przeprowadzane były i w dalszym ciągu trwają prace remontowo-wykończeniowe, tj. m.in. instalacja wody użytkowej, instalacja kanalizacji, centralnego ogrzewania, klimatyzacji, wyburzanie ścian i budowa nowych ścian działowych, skucie tynków i wykonanie nowych, wykonanie izolacji cieplnej, wymiana futryn i skrzydeł drzwi, wykonanie zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych, wymiana belek stropowych, wykonanie podłóg drewnianych, wymiana grzejników i pieca gazowego, wymiana parapetów, przebudowa schodów, zakup mebli oraz sprzętu AGD etc.

Spółka traktuje Nieruchomość i prace na niej jako produkcję w toku, która po zakończeniu prac remontowo-wykończeniowych utworzy wyrób gotowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Nieruchomość nie jest środkiem trwałym dla Spółki, ponieważ nie spełnia warunków uznania za środek trwały i tym samym nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Wydatki na zakup Nieruchomości oraz na prace remontowo - wykończeniowe zostaną rozpoznane jako koszty uzyskania przychodów w momencie sprzedaży Nieruchomości przez Spółkę. Wnioskodawca szacuje jednocześnie, że gdyby nabyta Nieruchomość stanowiła dla niego środek trwały, wysokość poniesionych przez niego nakładów na prace remontowo-wykończeniowe przekroczyłaby 30% wartości początkowej Nieruchomości w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym planowana sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów korzystającą ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana przez niego sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów korzystającą ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 Ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy. Tym samym, na gruncie Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z uwagi na fakt, że Ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zwanej dalej „Ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Według art. 2 ust. 1 Ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 Ustawy o własności lokali, spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie Ustawy o VAT wyodrębniony lokal staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć jednak, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 Ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w Ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka kupiła Nieruchomość z zamiarem czysto inwestycyjnym. Planuje przeprowadzić w nim prace remontowo-wykończeniowe oraz sprzedać przedmiotową Nieruchomość z zyskiem. Nieruchomość nie stanowi dla Wnioskodawcy środka trwałego, a aktywo przeznaczone do dalszej odsprzedaży.

Powyższe oznacza, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Spółki, która funkcjonując jako czynny podatnik VAT, przy dostawie Nieruchomości, będzie uznana za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. Ustawy. W konsekwencji uznać należy, że sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy. I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 Ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, iż oba przepisy są względem siebie komplementarne i jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków nie daje podstawy do objęcia dostawy towarów zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w tym artykule.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o VAT odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „Ustawa o CIT”), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego w rozumieniu Ustawy o CIT jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem Nieruchomość, która nie będzie stanowić w Spółce środka trwałego, nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło długo (zdecydowanie ponad dwa lata przed transakcją) przed jej sprzedażą przez Sprzedającego na rzecz Spółki. Dodatkowo, w okresie dwóch lat przed transakcją Sprzedający nie czynił nakładów na Nieruchomość, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej i mogłyby stanowić ulepszenie Nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi dla Spółki środka trwałego i od samego początku jest przeznaczona do dalszej odsprzedaży. W kontekście przytoczonych powyżej przepisów uznać należy, że skoro Nieruchomość nie jest środkiem trwałym Spółki, to nakłady ponoszone przez nią nie stanowią ulepszenia w rozumieniu Ustawy o CIT, bowiem na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Wobec powyższego w analizowanej sprawie nie ma znaczenia czy wydatki ponoszone przez Spółkę na prace remontowo-wykończeniowe w Nieruchomości przekraczają czy nie przekraczają 30% jej wartości początkowej, gdyż w tym przypadku nie można mówić o dokonywaniu ulepszeń wskazanych w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości, a jej dostawą upłynie (na moment składania niniejszego wniosku już upłynął) okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji powyższego, dostawa Nieruchomości korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. Nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy jest bezzasadna.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzą Państwo działalność w sektorze usług IT, a głównym obszarem Państwa aktywności jest świadczenie usług z zakresu dostaw sprzętu komputerowego. 2 grudnia 2024 r. nabyli Państwo od osoby fizycznej, niedziałającej przy transakcji jako podatnik podatku VAT, nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny położony w budynku znajdującym się w (...) o łącznej powierzchni użytkowej (…) m². Kupno nieruchomości przez Państwa miało charakter inwestycyjny. Planują Państwo wyremontować lokal mieszkalny, a następnie zbyć go z zyskiem.

Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Mając na uwadze fakt, iż są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie Nieruchomości (samodzielnego lokalu mieszkalnego) będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości (samodzielnego lokalu mieszkalnego) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Co istotne, termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Jednocześnie, zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.):

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki, lokale mieszkalne lub usługowe), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że 2 grudnia 2025 r. nabyli Państwo na podstawie aktu notarialnego od osoby fizycznej nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny położony w budynku znajdującym się w (...) o łącznej powierzchni użytkowej (…) m². Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. Sprzedający nie działał w charakterze podatnika tego podatku, a Państwo nie mieli prawa do odliczenia VAT z tytułu zakupu Nieruchomości.

Kupno Nieruchomości miało dla Państwa charakter inwestycyjny. W momencie nabycia przez Państwa Nieruchomości, lokal mieszkalny znajdował się w stanie wymagającym przeprowadzenia odpowiednich prac remontowo-wykończeniowych. Planują Państwo wyremontować lokal mieszkalny, a następnie zbyć go z zyskiem. Od momentu nabycia Nieruchomości przeprowadzane były i w dalszym ciągu trwają prace remontowo-wykończeniowe, tj. m.in. instalacja wody użytkowej, instalacja kanalizacji, centralnego ogrzewania, klimatyzacji, wyburzanie ścian i budowa ścian działowych, skucie tynków i wykonanie nowych, wykonanie izolacji cieplnej, wymiana futryn i skrzydeł drzwi, wykonanie zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych, wymiana belek stropowych, wykonanie podłóg drewnianych, wymiana grzejników i pieca gazowego, wymiana parapetów, przebudowa schodów, zakup mebli oraz sprzętu AGD etc.

Nieruchomość nie jest dla Spółki środkiem trwałym, ponieważ nie spełnia warunków uznania za środek trwały i tym samym nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, planują Państwo wyremontować lokal mieszkalny, a następnie zbyć go z zyskiem. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Tym samym, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na Nieruchomość nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nabytego lokalu mieszkalnego, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. lokalu doszło do pierwszego zasiedlenia.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż lokalu mieszkalnego nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokalu upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazali Państwo we wniosku, 2 grudnia 2024 r. nabyli Państwo od osoby fizycznej nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny położony w budynku znajdującym się w (...). Przed sprzedażą Sprzedający użytkował Nieruchomość lub oddawał ją w użytkowanie przez okres znacznie przekraczający dwa lata.

W konsekwencji, sprzedaż lokalu mieszkalnego, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.