Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej z 13 czerwca 2025 r., który dotyczy opodatkowania sprzedaży lokalu w sprawie KM (…).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce (…) sp. j. (dalej: (…)) w sprawie KM (…).

Przedmiotem egzekucji jest lokal w (…) ul. (…) nr (…) (dalej lokal (…)), dla którego Sąd Rejonowy w (...) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…) (…).

Lokal ten jest usytuowany w budynku, który został wybudowany przez Dłużnika (…) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w roku 2014. Lokal będący przedmiotem wniosku znajduje się w budynku wielolokalowym z przeznaczeniem na apartamenty wczasowo/mieszkaniowe.

Lokal ma status lokalu mieszkalnego, na który składają się: pokój z aneksem kuchennym, korytarz, łazienka, taras (pow. 33,00 m²) o łącznej powierzchni 66,07 m². Powierzchnia mieszkania: 33,07 m², powierzchnia tarasu: 33,00 m². Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu 50/10000. Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest księga wieczysta nr KW (…).

Odrębna własność lokalu została ustanowiona na rzecz (…) 15 września 2015 roku.

Obecnie właścicielem nieruchomości jest (…) (dalej: Nowa Właścicielka), która nabyła ten lokal od Dłużnika 6 listopada 2015 roku w związku z realizacją roszczenia wynikającego z uprzednio zawartej z Dłużnikiem (…) umowy deweloperskiej.

Lokal jest wykończony; posiada na ścianach tynki cementowo-wapienne, na podłodze są panele, stolarka wewnętrzna jest w bardzo dobrym stanie technicznym, okna – PCV, w łazience znajduje się glazura i wanna. Na tarasie jest położona kostka. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania egzekucyjnego stwierdził, iż stan techniczno-użytkowy lokalu jest bardzo dobry.

26 października 2023 roku Wnioskodawca przystąpił do oględzin lokalu. Podczas oględzin stwierdzono, że lokal jest zamieszkały przez najemców. Komornik wezwał Nową Właścicielkę do udzielenia odpowiedzi na pytania, które wraz z odpowiedziami są przedstawione niżej:

1) Czy przedmiotowy lokal został nabyty przez (…) do majątku prywatnego w celach osobistych, czy w celu prowadzenia działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm. – zwanej dalej ustawą), w tym działalności rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy)? Odp. – „Lokal został nabyty do majątku prywatnego”.

2) Czy lokal był/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywany przez (…) w działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy), w tym działalności rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy)? Odp. „Nie umiem na to pytanie odpowiedzieć, a w znalezieniu odpowiedniego aktu prawnego nie pomaga brak informacji o numerze i pozycji Dziennika Ustaw, na który powołuje się pytający. Informuję jednak, że lokal aktualnie jest przedmiotem najmu”.

3) Czy lokal stanowił/stanowi/będzie stanowił składnik majątkowy działalności gospodarczej (…)? Czy był on wprowadzony do środków trwałych zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym? Odp. „Nie”. „Nie”.

4) Czy (…) z tytułu prowadzenia działalności, o której mowa powyżej był/jest/będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatkiem VAT? Odp. „Nie”.

5) W jaki sposób lokal był/jest/będzie wykorzystywany przez (…) od momentu jego nabycia do momentu jego zbycia (czy były to czynności opodatkowane podatkiem VAT, zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT)?

Prosimy o szczegółową odpowiedź. Odp. „Lokal był wykorzystywany do celów prywatnych, a od roku jest przedmiotem najmu. Podatek VAT od tej czynności był i jest odprowadzany zgodnie z przepisami. Zwolnień podatkowych nie było”.

6) Czy lokal był/jest/będzie udostępniany przez (…) osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to:

a) na podstawie jakiej umowy?

b) czy były to umowy odpłatne, czy nieodpłatne?

c) na jaki okres zostały zawarte te umowy (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)? Odp. Na podstawie umowy najmu zawartej na okres jednego roku lokal był i jest udostępniony osobie trzeciej - umowa jest odpłatna do 31 września 2024 roku.

7) Czy (…) ponosiła/poniesie nakłady lub dokonał/dokona działań, które zwiększały/zwiększą wartość bądź atrakcyjność lokalu? Jeśli tak, to jakie dokładnie były/będą to nakłady/działania? Prosimy o szczegółową odpowiedź. Odp. „Od momentu przekazania lokalu przez (…) na mój koszt lokal został wyposażony w podłogi, glazurę w łazienkach, aneksach kuchennych oraz w przedsionku. W obu łazienkach zamontowane zostały kabiny prysznicowe. Lokal został całkowicie pomalowany. To tylko główne wydatki, o mniejszych nie będę wspominać”.

8) Czy w odniesieniu do lokalu doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i czy od tego momentu do momentu dokonanej sprzedaży tego lokalu upłynął/upłynie 2 okres co najmniej 2 lat? Odp. „Nie umiem na to pytanie odpowiedzieć (brak szczegółowej informacji o jaką ustawę chodzi). Jedyne co mogę przekazać to fakt, że do momentu zawarcia umowy najmu nikt nie był w lokalu zameldowany”.

9) Czy były/będą ponoszone wydatki na ulepszenie tego lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej? Odp. „Nie umiem na to pytanie odpowiedzieć. Nie posiadam już żadnych dokumentów (minęło ok 8 lat) odnoszących się do remontu lokalu zarówno dotyczących zakupionego wyposażenia jak i poniesionych nakładów na robociznę”.

10) Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie nr 9 jest twierdząca, to czy po tym ulepszeniu lokal został/zostanie oddany do użytkowania? Czy od ww. oddania do użytkowania do momentu dokonania sprzedaży upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat? Brak odpowiedzi.

11) Czy w stosunku do tego lokalu przysługiwało/będzie przysługiwało (…) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp. „Z tytułu posiadania tego lokalu nie stosowałam żadnych ulg podatkowych”.

12) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 9 jest twierdząca, to czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwało (…) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Brak odpowiedzi.

13) Czy lokal od momentu nabycia do momentu sprzedaży będzie wykorzystywany przez (…) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to prosimy podać podstawę prawną zwolnienia. Odp. „Żadne zwolnienia podatkowe z tytułu posiadania tego lokalu mi nie przysługiwały”.

14) Czy z tytułu nabycia lokalu przysługiwało (…) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Czy przy ww. nabyciu wystąpił podatek VAT? Odp. „Nie i nie”. Wnioskodawca zauważa niespójność wyjaśnień uzyskanych od Nowej Właścicielki w zakresie rozliczania podatku VAT.

Wyjaśniła Ona bowiem, że nie jest podatnikiem podatku VAT i jednocześnie, że rozliczała podatek VAT z tytułu wynajęcia lokalu. Podobna niespójność wystąpiła, kiedy w odniesieniu do innego lokalu znajdującego się w tym samym budynku (i podobnie jak lokal B4 będącego przedmiotem czynności egzekucyjnych) Nowa Właścicielka oświadczyła, że w roku 2016 rozliczała podatek VAT z tytułu prowadzonej działalności, w tym z tytułu najmu lokalu, ale po zakończeniu działalności i wykreśleniu jej z CEiDG wyrejestrowała się z rejestru podatników VAT czynnych. Z wieloletniego doświadczenia komornika wynika, iż sporo osób nie ma świadomości, że wynajmowanie lokalu jest usługą podlegającą, co do zasady, podatkowi VAT, nawet jeśli dotyczy to lokalu nabytego na potrzeby osobiste. To tłumaczy tę niespójność złożonych wyjaśnień.

Pytanie

1) Czy w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik (…), ale Nowa Właścicielka, która nabyła ten lokal od Dłużnika (…), Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.?

2) Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, to czy sprzedaż lokalu może zostać zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1) W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej we wniosku, będzie on płatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów będących własnością dłużnika. Jednak w postępowaniu egzekucyjnym może dojść do sytuacji, w której przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej jest majątek, który dłużnik – w toku postępowania – zbył na osoby trzecie. W takich przypadkach zastosowanie ma przepis art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego określający zasadę bezskuteczności transakcji dokonanej przez dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego.

Zgodnie bowiem z tym przepisem rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

W konsekwencji wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości i doprowadził do jej zajęcia, może zaspokoić się z tej nieruchomości tak, jakby nadal należała ona do majątku dłużnika (skutek procesowy).

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że: „Artykuł 930 § 1 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela.

W wyroku z 3 lutego 1998 r. (OSP rok 1998, nr 11, poz. 96) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 § 1 KPC umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości.

Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu wyroku z 29 czerwca 2006 r. Przepis art. 930 § 1 k.p.c. nie podważa więc ważności umowy przeniesienia własności zajętej nieruchomości między dłużnikiem a nabywcą, powoduje jedynie bezskuteczność względną tej umowy w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję. Po zbyciu nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego nowy właściciel straci własność tej nieruchomości.

Co do zasady, jeżeli jednak cena uzyskana w toku egzekucji przekroczy wartość wierzytelności, nadwyżka, która pozostanie po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności dłużnika powinna przypaść temu właścicielowi, a nie dłużnikowi. Był on bowiem właścicielem zbytej w toku egzekucji nieruchomości, a jedynie w związku z treścią art. 930 § 1 k.p.c. utracił jej własność na potrzeby postępowania egzekucyjnego wobec dłużnika.

Tak więc komornik, dokonując zbycia nieruchomości na podstawie art. 930 k.p.c. rozporządza własnością osoby trzeciej.

W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów dokonywanej w trybie egzekucji. Pojęcie „dostawy towarów” zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. i obejmuje wszelkie czynności faktyczne i prawne, których skutkiem jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W sytuacji opisanej we wniosku własność lokalu będącego przedmiotem planowanej czynności egzekucyjnej została skutecznie przeniesiona na Nową Właścicielkę. Uzyskała Ona tym samym prawo do rozporządzania tym lokalem „jak właściciel”.

W związku z tym, komornik dokonując sprzedaży lokalu będącego przedmiotem wniosku dokona kolejnego „przeniesienia prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel”. Prawo to (własność) należy jednak do Nowej Właścicielki, a nie do Dłużnika. Czym innym jest bowiem bezskuteczność względna zbycia przez dłużnika nieruchomości wobec wierzycieli, czym innym zaś – skutek prawny przeniesienia własności z Dłużnika na Nową Właścicielkę.

W świetle powyższego, czynności egzekucyjne – a więc licytacja komornicza, mająca za przedmiot nieruchomość – powinny uwzględniać aktualnego właściciela rozporządzającego rzeczą (towarem), w imieniu którego powinny być dokumentowane czynności prawne obejmujące wskazaną nieruchomość.

Tak uznał DKIS w tożsamych sprawach w interpretacjach: - z 27 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.485.2023.1.MPA; - z 10 listopada 2023 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.375.2023.2.KM; - z 9 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.492.2023.2.MKA; - z 9 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.489.2023.1.JG; - z 13 listopada 2023 r., 0114-KDIP1-2.4012.390.2023.1.A; - z 16 listopada 2023 r., 0114-KDIP1-1.4012.541.2023.1.AKA; - z 24 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.393.2023.2.AP.

Tak więc odpowiedź na pytanie o status Wnioskodawcy jako płatnika podatku VAT w planowanej transakcji zależy więc od ustalenia, czy Nowa Właścicielka wystąpi w niej w charakterze podatnika VAT. Nie każda bowiem czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z informacji pozyskanych w toku czynności egzekucyjnych wynika, że lokal B4 został pierwotnie nabyty na cele prywatne, ale po jakiś czasie został wynajęty przez Nową Właścicielkę. Lokal był więc wykorzystywany do świadczenia usług, które co do zasady podlegają podatkowi VAT. Odpowiedzi Nowej Właścicielki na pytania zadane przez Wnioskodawcę o podatek VAT były co prawda sprzeczne, jednak Wnioskodawca uznaje, że wiarygodne jest wyjaśnienie, iż Nowa Właścicielka obecnie nie rozlicza podatku VAT z tytułu wynajęcia lokalu.

Jak to zauważono w opisie sytuacji w odniesieniu do innego lokalu znajdującego się w tym samym budynku Nowa Właścicielka oświadczyła, że w roku 2016 rozliczała podatek VAT z tytułu prowadzonej działalności, w tym z tytułu najmu lokalu, po czym wyrejestrowała się z rejestru podatników VAT czynnych uznając, że najem majątku prywatnego nie podlega podatkowi VAT.

Podsumowując, w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowa Właścicielka, która nabyła ten lokal od Dłużnika już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u., a podatnikiem będzie Nowa Właścicielka.

Ad 2) Jeżeli organ interpretacyjny uzna, że w sytuacji opisanej we wniosku, Wnioskodawca wystąpi w charakterze płatnika podatku VAT, to w ocenie Wnioskodawcy, powinien On zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla oceny, czy dostawa opisanego wyżej lokalu będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest ustalenie, czy będzie on w chwili dostawy uznany za „zasiedlony” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania albo od jego ulepszenia o wartość co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą.

Lokal został zbyty na rzecz Nowej Właścicielki 6 listopada 2015 roku, tak więc minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Dostawa lokalu nastąpi więc po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia lokalu po jego wybudowaniu. Jednocześnie z informacji otrzymanych od Nowej Właścicielki wynika, że lokal nie został poddany ulepszeniom, a jedynie przeprowadzono w nim prace remontowe, takie jak położenie podłogi i glazury, zamontowanie wanny w łazience i kuchni w salonie. Lokal został także pomalowany. Podczas oględzin nie stwierdzono żadnych dodatkowych nakładów na lokal, nie został on także poddany przebudowie ani zmianie przeznaczenia.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i nie trzeba badać przesłanek do zwolnienia określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 u.p.t.u. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. stosuje się jedynie wtedy, gdy do dostawy lokalu nie można zastosować zwolnienia określonego w pkt 10. Ponieważ jednak lokal jest zasiedlony przez okres 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia i okres ten nie został przerwany wskutek ulepszenia lokalu o wartość co najmniej 30% wartości początkowej, brak jest podstaw do rozważania możliwości (konieczności) zastosowania tego zwolnienia.

Podobne uwagi dotyczą zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Zgodnie z nim zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z uzyskanych informacji wynika, że lokal B4 został nabyty na prywatne potrzeby, a dopiero po jakimś czasie został wynajęty osobie trzeciej. Trudno więc w takiej sytuacji rozważać istnienie prawa do odliczenia podatku naliczonego, skoro lokal trafił do majątku prywatnego. Późniejsze wynajęcie tego lokalu nie zmienia tej sytuacji. Ponadto, przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. odnosi się wyłącznie do konkretnych działalności (branż), które są objęte zwolnieniem przedmiotowym, i nie odnosi się do sytuacji opisanej we wniosku.

Reasumując nie można zastosować zwolnienia od podatku określonego w tym przepisie.

W ocenie Wnioskodawcy jedynym przepisem, który może mieć zastosowanie w sytuacji opisanej we wniosku jest art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Z informacji uzyskanych od Nowej Właścicielki wynika, że lokal jest zasiedlony od wielu lat, i w tym czasie przeprowadzono w nim jedynie prace remontowe. Oznacza to, że w dacie dokonania dostawy lokalu lokal będzie zasiedlony, co powoduje konieczność zastosowania zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – Dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością Dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany Dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Natomiast zgodnie z art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji gdy, dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Z wniosku wynika, że obecnie właścicielem nieruchomości jest (…) (Nowy Właściciel), która nabyła ten lokal od Dłużnika 6 listopada 2015 r., w związku z realizacją roszczenia wynikającego z uprzednio zawartej z Dłużnikiem (…) umowy deweloperskiej. Lokal ten jest usytuowany w budynku, który został wybudowany przez Dłużnika (…) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w 2014 r. z przeznaczeniem na apartamenty wczasowo/mieszkaniowe.

W tym miejscu wskazać należy, że rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu, może zaspokoić roszczenia ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela, bowiem zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1568 ze zm.).

W danym przypadku należy więc rozważyć kwestię, czy Nowy Właściciel, który nabył lokal od Dłużnika, będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży lokalu, a sprzedaż ta, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wskazał Pan we wniosku, że w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko Dłużnikowi zamierza Pan sprzedać lokal mieszkalny. Nowy Właściciel nabył lokal do majątku prywatnego w celach osobistych, a od 31 września 2024 r. udostępnił odpłatnie osobie trzeciej.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że najem lokalu mieszkalnego wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Pani (…) świadcząc ww. usługę najmu będzie działała jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowy Właściciel, który nabył ten lokal od Dłużnika już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Pana w zakresie wystąpienia w charakterze płatnika przy sprzedaży licytacyjnej Km (…) uznaję za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii zwolnienia z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy sprzedaży licytacyjnej lokalu.

Należy zauważyć , że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

 W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Natomiast, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że lokal będący przedmiotem licytacji został usytuowany w budynku wielolokalowym z przeznaczeniem na apartamenty wczasowo-mieszkaniowe, który został wybudowany przez Dłużnika (…) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w roku 2014. Nowy Właściciel 6 listopada 2015 r. wszedł w jego posiadanie na podstawie umowy deweloperskiej zawartej uprzednio z Dłużnikiem. Nakłady na udoskonalenia - jakie miały miejsce - zostały poniesione osiem lat temu.

Dokonując analizy sprawy stwierdzić należy, że dostawa Lokalu nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, bowiem doszło do niego ponad dwa lata temu od planowanej sprzedaży. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Lokalu, a momentem jego sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem dostawa Lokalu, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zostały spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

W związku z tym, badanie przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź pkt 2 pozostaje bezzasadne.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie zwolnienia dostawy lokalu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie kwestie będące przedmiotem zapytania. Inne kwestie nie objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

1.w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

2.w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.