Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe - Interpretacja - null

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających za czynność wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, w związku z czym Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii skutków podatkowych zbycia Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 lipca 2025 r. (wpływ 15 lipca 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z B (dalej jako: „Zainteresowana I”) są polskimi rezydentami podatkowymi i podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z Zainteresowaną I. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną I (dalej łącznie jako: „Sprzedający”) są objęci ustrojem małżeńskiej wspólności majątkowej.

Sprzedający na dzień składania niniejszego wniosku nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”), ani nie figurują w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Sprzedającym przysługuje od roku 2014 prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych X (dalej jako: „Działka X”) i Y (dalej jako: „Działka Y”), o łącznym obszarze 0,1668 ha, położonej w (…) - mieście na prawach powiatu, województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…), w rejonie ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), dalej jako: „Nieruchomość I”.

Ponadto Sprzedającym przysługuje od roku 2016 prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych Z (dalej: jako: „Działka Z”) i W (dalej jako: „Działka W”), o łącznym obszarze 0,1309 ha, położoną w (…) - mieście na prawach powiatu, województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…), w rejonie ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), dalej jako: „Nieruchomość II”.

Nieruchomość I oraz Nieruchomość II określane są łącznie dalej jako: „Nieruchomości”.

Wnioskodawca jest wspólnikiem w spółce (…) Spółka Komandytowa z siedzibą w (…), NIP: (…), KRS: (…), dalej jako: „Spółka”. W ramach Spółki Wnioskodawca działa w charakterze komplementariusza. Zainteresowana I pełni funkcję prokurenta w Spółce.

Spółka jest właścicielem następujących nieruchomości:

- nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o obszarze 0,0752 ha, położoną w (…) - mieście na prawach powiatu, województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…), w rejonie ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…);

- nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o obszarze 0,0982 ha, położoną w (…) - mieście na prawach powiatu, województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…), w rejonie ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…);

- nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 3, o obszarze 0,0467 ha, położoną w (…) - mieście na prawach powiatu, województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…), w rejonie ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…);

- nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o obszarze 0,1299 ha, położoną w (…) - mieście na prawach powiatu, województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…), w rejonie ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…);

- nieruchomości gruntowej stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 5 i 6, o łącznym obszarze 0,0187 ha, położoną w (…) - mieście na prawach powiatu, województwie (…) w obrębie ewidencyjnym (…), w rejonie ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…)

- łącznie dalej jako: „Nieruchomości Spółki”.

Nieruchomości Spółki zostały nabyte przez Spółkę w roku 2023 oraz w roku 2024.

Nieruchomości Spółki położone są w bezpośrednim sąsiedztwie, tj. graniczą Nieruchomościami.

Wnioskodawca od dnia (…) 2017 r. pełni funkcję członka zarządu (…), wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (…), REGON: (…), NIP: (…).

(…) jest izbą gospodarczą prowadzącą działalność sklasyfikowaną pod numerem PKD 82.30.Z - działalność związana z organizacją targów, wystaw i kongresów.

Wnioskodawca nie pozostaje z ww. podmiotem w stosunku pracy ani nie świadczy usług na podstawie kontraktu menedżerskiego. Funkcję członka zarządu pełni wyłącznie na podstawie uchwały o powołaniu, bez zawarcia dodatkowej umowy cywilnoprawnej.

Opis Nieruchomości

Obszar, na którym położone są Nieruchomości jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: „MPZP”), zgodnie z postanowieniami którego Nieruchomości leżą w terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami:

- MW/U.3 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod: zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, zabudowę budynkami mieszkalno-usługowymi, zabudowę budynkami usługowymi;

- KDW.2 - tereny dróg wewnętrznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi wewnętrzne.

Zgodnie z informacjami dostępnymi na Geoportalu Infrastruktury Informacji Przestrzennej odnośnie do sieci uzbrojenia terenu:

- przez Działkę X oraz Działkę W przebiega nieczynny rurociąg wodociągowy;

- na Działce X zlokalizowany jest właz do kanału;

- na Działce Z oraz Działce X znajduje się ogrodzenie (tymczasowe, zamontowane w kwietniu 2025 r. na czas wycinki drzew, krzewów i usunięcia naniesień na gruncie, które będzie usunięte przed dniem Transakcji - o czym szerzej niżej);

- przez Działkę W oraz Działkę Y przebiega sieć gazowa (dwie nitki - jedna czynna i jedna nieczynna);

- Przez Działkę W przebiega napowietrzna sieć elektroenergetyczna (aczkolwiek w rzeczywistości już nieistniejąca);

- na Działce Z oraz Działce Y zlokalizowana jest droga gruntowa (aczkolwiek w rzeczywistości nieistniejąca).

Reasumując, zgodnie z informacjami dostępnymi na Geoportalu Infrastruktury Informacji Przestrzennej:

- Działka W zabudowana jest budowlami w postaci nieczynnego rurociągu wodociągowego oraz częściowo nieczynnej sieci gazowej (jedna nitka czynna, druga nieczynna);

- Działka X zabudowana jest budowlami w postaci nieczynnego rurociągu wodociągowego oraz włazu do kanału;

- Działka Y zabudowana jest budowlami w postaci częściowo nieczynnej sieci gazowej (jedna nitka czynna, druga nitka nieczynna).

- dalej łącznie zwanymi „Budowlami”.

Budowle wskazane powyżej, stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 725, ze zm. dalej: „Prawo Budowlane”). Na Nieruchomościach brak jest jakichkolwiek budynków w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego. Budowle te istniały na Nieruchomościach zanim właścicielami Nieruchomości zostali Sprzedający, podobnie jak drogi gruntowe. Obiekty te w żaden sposób nie były przez Sprzedających likwidowane, remontowane, ulepszane czy rozbudowywane.

W celu potwierdzenia powyższych ustaleń odnośnie do istnienia sieci uzbrojenia terenu, Wnioskodawca skierował zapytania do właściwych operatorów sieci:

1. W dniu (…) 2025 r. do operatora sieci elektroenergetycznej - (…) S.A. - z następującymi pytaniami:

a) Czy przez Działki X, Y, W oraz Z przebiegają sieci elektroenergetyczne/kable/przewody?

b) Jeżeli tak - jaki jest ich charakter, czy są czynne, a także czy (…) S.A., jako przedsiębiorca przesyłowy, jest właścicielem wskazanych sieci?

2. W dniu (…) 2025 r. do operatora sieci gazowej - (…) Sp. z o.o., (…) - z następującymi pytaniami:

a) Czy przez Działkę X oraz Działkę Y przebiegają urządzenia lub uzbrojenie w postaci nieczynnego przewodu lub sieci gazowej?

b) Czy (…) Sp. z o.o., jako przedsiębiorca przesyłowy, jest właścicielem ww. urządzeń lub uzbrojenia?

3. W dniu (…) 2025 r. do operatora sieci wodociągowej - (…) S.A. - z następującymi pytaniami:

a) Czy przez Działkę X oraz Działkę W przebiegają urządzenia lub uzbrojenie w postaci nieczynnej sieci wodociągowej?

b) Czy (…) S.A., jako przedsiębiorca przesyłowy, jest właścicielem wskazanych urządzeń lub uzbrojenia?

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Wnioskodawca:

- uzyskał odpowiedź od spółki (…) S.A, że sieć wodociągowa, przebiegająca przez Działkę X oraz Działkę W jest nieczynna od co najmniej 1995 r., ale z odpowiedzi nie wynika, kto jest właścicielem tej sieci - czy gestor sieci, czy właściciel gruntu;

- uzyskał odpowiedź od (…) S.A., że na Działkach X, Y, W oraz Z nie znajdują się linie i urządzenia elektroenergetyczne stanowiące własność (…) S.A.;

- nie uzyskał odpowiedzi od właściwych operatorów sieci odnośnie do własności pozostałych Budowli zlokalizowanych na Nieruchomościach (tj. Budowli posadowionych na gruncie lub przez nie przebiegającymi), wobec czego na moment złożenia niniejszego wniosku kwestia własności poszczególnych Budowli nie została rozstrzygnięta.

Budowle znajdowały się na Nieruchomościach już w momencie zakupu Nieruchomości przez Sprzedających. Sprzedaż Nieruchomości (oraz zlokalizowanych na nich Budowli, jeżeli przyjąć, że były one własnością poprzednich właścicieli, a nie gestorów sieci) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z czym transakcje ich sprzedaży przez ich dotychczasowych właścicieli na rzecz Sprzedających nie zostały udokumentowane fakturami VAT. W związku z tym, iż podatek VAT przy ww. transakcjach sprzedaży w ogóle nie wystąpił, nie zaistniał podatek VAT naliczony w odniesieniu do którego Sprzedający mogliby rozważać istnienie prawa do jego odliczenia.

Zakup Nieruchomości (oraz zlokalizowanych na nich Budowli, jeżeli przyjąć, że były one własnością poprzednich właścicieli, a nie gestorów sieci) nastąpił ze środków pochodzących z prywatnych oszczędności Sprzedających, objętych wspólnością majątkową małżeńską - zakup nie był finansowany z kredytu ani z żadnych zewnętrznych źródeł. Celem nabycia była lokata posiadanego kapitału.

Sprzedający w okresie, w którym są właścicielami Nieruchomości (oraz ewentualnych Budowli), nie oddawali ich w całości ani w części do użytkowania w oparciu o najem, dzierżawę, użyczenie, lub jakąkolwiek inną umowę o podobnym charakterze w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości (ani Budowli) do działalności podlegającej zwolnieniu z VAT (w całości lub części). W tym, Nieruchomości ani zlokalizowane na nich Budowle nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedający nie dokonali zabudowy tych Nieruchomości ani nie rozpoczęli żadnych czynności, zmierzających do rozpoczęcia tego rodzaju procesu (tj. nie przygotowywali Nieruchomości pod inwestycję deweloperską czy zabudowę) poza wycinką drzew i krzewów oraz usunięciem wszelkich obiektów budowlanych znajdujących się na powierzchni Nieruchomości. Prace te rozpoczęte zostały w kwietniu 2025 r. (na dzień złożenia niniejszego wniosku jeszcze nie zakończone) i wynikają z uzgodnień z Kupującym, o czym szerzej niżej (w części „Umowa przedwstępna”).

Po dniu zawarcia Umowy przedwstępnej, Sprzedający oraz Spółka:

1. uzyskali pozwolenie na wycinkę drzew znajdujących się na Nieruchomościach i Nieruchomościach Spółki,

2. zlecili podmiotowi zewnętrznemu wykonanie inwentaryzacji drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomościach i Nieruchomościach Spółki,

3. zlecili podmiotowi zewnętrznemu wykonanie analizy chłonności Nieruchomości i Nieruchomości Spółki,

4. zlecili podmiotowi zewnętrznemu wykonanie opinii geotechnicznej określającej wstępne warunki gruntowo-wodne na cele inwestycji budowlanej, na dz. nr ew. (…), Działki Z, dz. nr ew. (…), Działki W, dz. nr ew. (…), Działki X, Działki Y, dz. nr ew. (…) (tj. dotyczą, m.in. działek które składają się na Nieruchomości oraz Nieruchomości Spółki).

Raporty i opinie z analiz wymienionych w punktach 2-4 powyżej, Sprzedający oraz Spółka udostępnili Kupującemu na potrzeby prowadzonego przez Kupującego technicznego due diligence.

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu dzielenie, scalanie, zmiana przeznaczenia gruntów podlegających sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Na Nieruchomościach Sprzedający nie zamieścili billboardów o zamiarze sprzedaży, nie zostały podjęte działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży tych Nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie zostali również wynajęci pośrednicy nieruchomości, mający na zlecenie Sprzedających wyszukać potencjalnych klientów.

Sprzedający nie występowali do właściwych organów władzy publicznej o wydanie zgody na wykonanie przyłączy mediów do Nieruchomości. Sprzedający nie doprowadzili do Nieruchomości żadnej infrastruktury (np. mediów) - Sprzedający nie dokonali i nie zamierzają dokonać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby atrakcyjność Nieruchomości.

Opis Kupującego oraz jego zamierzenia inwestycyjnego na Nieruchomościach

C spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…) (dalej jako: „Kupujący”, „Zainteresowany II” lub „…”) jako pierwsza nawiązała kontakt z Sprzedającymi, wyrażając zainteresowanie nabyciem przedmiotowych Nieruchomości oraz Nieruchomości Spółki.

C jest jednym z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. C jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce oraz jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny (oraz będzie nim na moment Transakcji zdefiniowanej poniżej).

Po nabyciu Nieruchomości oraz Nieruchomości Spółki, C zamierza przeprowadzić na tych nieruchomościach proces inwestycyjny (budowa apartamentowców mieszkalnych), a następnie osiągać dochody ze sprzedaży wyodrębnionych prawnie lokali mieszkalnych (opodatkowanych stawką podstawową lub obniżoną VAT), w związku z czym, nabycie przez C Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie miało związek z czynnościami opodatkowanymi VAT.

Takie przeznaczenie Nieruchomości w działalności C wynika wprost z Umowy przedwstępnej (zdefiniowanej poniżej), w której wskazano, że zamierzeniem budowlanym (inwestycyjnym), które Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach oraz Nieruchomościach Spółki, polega na wybudowaniu budynków mieszkaniowych wielorodzinnych o powierzchni użytkowej mieszkań minimum 11.165 m².

Dla Kupującego celem ekonomicznym Transakcji jest nim nabycie niezabudowanych poszczególnych działek gruntu, które mają zostać wykorzystane przez Kupującego do określonego celu inwestycyjnego - budowy osiedla mieszkaniowego. Celem ekonomicznym Transakcji zdecydowanie nie jest nabycie przez Kupującego położonych w gruncie nieczynnej (od co najmniej 1995 r.) rurociągu wodociągowego, częściowo nieczynnej sieci gazowej (jedna nitka jest czynna, druga jest nieczynna), które to sieci najprawdopodobniej są przestarzałe, niezdolne do obsługi planowanego przez Kupującego obiektu mieszkaniowego i najprawdopodobniej zostaną usunięte przez Kupującego na etapie prac ziemnych (po ewentualnym otrzymaniu zgody i wytycznych przez gestorów tych sieci).

W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują, iż pytania przedstawione w niniejszym wniosku nie dotyczą skutków podatkowych transakcji sprzedaży Nieruchomości Spółki, a dotyczą wyłącznie transakcji sprzedaży Nieruchomości (wraz z ewentualnymi zlokalizowanymi na tych Nieruchomościach Budowlami, będącymi własnością Sprzedających).

Umowa przedwstępna

W dniu (…) 2025 r. Sprzedający oraz Spółka zawarli z C (łącznie dalej jako: „Strony”) umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości Spółki. (Repertorium A nr (…), zmieniona Aneksem nr 1 z dnia (…) 2025 r., udokumentowanym aktem notarialnym za numerem Repertorium A nr (…) oraz Aneksem nr 2 z dnia (…) 2025 r., udokumentowanym aktem notarialnym za numerem Repertorium A nr (…), dalej jako: „Umowa przedwstępna”).

Zgodnie z Umową przedwstępną, po uprzednim spełnieniu się warunków w tej umowie określonymi, Strony zobowiązały się zawrzeć umowy przyrzeczone (dalej jako: „Umowa przyrzeczona”), na podstawie których Sprzedający oraz Spółka sprzedadzą Kupującemu Nieruchomości oraz Nieruchomości Spółki (wraz z ewentualnym prawem własności budowli znajdujących się na gruncie lub przebiegających przez te nieruchomości) za ceny, określone w Umowie przedwstępnej (dalej jako: „Transakcja”).

W ramach Transakcji nie dojdzie do cesji na Kupującego jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, a których stroną są Sprzedający - takich umów nie ma. W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na C jakichkolwiek składników majątkowych - materialnych lub niematerialnych - innych niż Nieruchomości (oraz ewentualne Budowle, będącymi własnością Sprzedających).

Dostawa Nieruchomości (wraz z ewentualnymi Budowlami, będącymi własnością Sprzedających) na rzecz Kupującego w ramach Transakcji w dalszej części zwana jest „Przedmiotem Transakcji Sprzedających”.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający (i analogicznie Spółka odnośnie do Nieruchomości Spółki) zobowiązali się:

- niezwłocznie po otrzymaniu żądania Kupującego, udzielić osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw niezbędnych do przeprowadzenia badania typu due diligence, obejmującego zakres typowy dla audytu prawnego nieruchomości (w tym do przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych obecnie i w przeszłości dla Nieruchomości, jak również do pozyskiwania innych informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości);

- w uprzednio uzgodnionych terminach, umożliwić Kupującemu dostęp do Nieruchomości w szczególności w celu przeprowadzenia badań środowiskowych, geotechnicznych, inwentaryzacji zieleni oraz pomiarów geodezyjnych.

Pełnomocnictwo, o którym mowa powyżej, zostało udzielone w dniu (…) 2025 r.

Ponadto, w dniu zawarcia Umowy przedwstępnej, Sprzedający (i analogicznie Spółka odnośnie do Nieruchomości Spółki) udzielili Kupującemu oraz osobom przez niego upoważnionym zgody na wstęp na Nieruchomości oraz na przeprowadzenie badań technicznych i oględzin w zakresie standardowo wykonywanym w ramach procesu badania technicznego nieruchomości (techniczny due diligence).

Poza powyższym Sprzedający nie udzielali żadnemu innemu podmiotowi pełnomocnictwa w odniesieniu do Nieruchomości i nie planują udzielania takich pełnomocnictw w przyszłości.

Zobowiązaniem Sprzedających, wynikającym z Aneksu nr 1 do Umowy przedwstępnej, jest wycinka drzew, krzewów oraz usunięcie wszelkich obiektów budowlanych, znajdujących się na powierzchni Nieruchomości, a których właścicielem są Sprzedający, przed dniem Transakcji. Opisane wyżej zobowiązanie Sprzedających zostało wprowadzone Aneksem nr 1 do Umowy przedwstępnej, w celu doprowadzenia Nieruchomości do stanu faktycznego, oświadczonego przez Sprzedających w Umowie przedwstępnej (Sprzedający w Umowie przedwstępnej oświadczyli, że na Nieruchomościach nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich pozostałości (pkt 3.4.41 Umowy przedwstępnej), a Nieruchomości znajdują się w stanie pozwalającym na realizację zamierzenia inwestycyjnego Kupującego (pkt 3.4.39 Umowy przedwstępnej), co w rozumieniu Kupujacego oznacza m.in. brak zadrzewień na Nieruchomościach), a co w toku badania due diligence, przeprowadzonego po zawarciu Umowy przedwstępnej, okazało się niemające pokrycia w stanie faktycznym (w toku badania technicznego due diligence, zidentyfikowano liczne drzewa i krzewy, a także pozostałości po ogródkach działkowych). Pomimo to, w toku negocjacji, Sprzedający oraz Kupujący ustalili (co znalazło odzwierciedlenie w Aneksie nr 1), że Kupujący zwróci Sprzedającym poniesione koszty wycinki drzew, krzewów oraz usunięcia wszelkich obiektów budowlanych, znajdujących się na powierzchni Nieruchomości, a których właścicielem są Sprzedający, ale do kwoty maksymalnej nie wyższej niż ta określona w Aneksie nr 1.

Z Umowy przedwstępnej w aktualnym brzmieniu, wynika również zobowiązanie Spółki do wycinki drzew, krzewów oraz usunięcia wszelkich obiektów budowlanych zlokalizowanych na Nieruchomościach Spółki przed dniem Transakcji oraz obowiązek zwrotu przez Kupującego kosztów tych prac do określonej, maksymalnej kwoty (wprowadzone Aneksem nr 1 z tych samych powodów co w przypadku Nieruchomości należących do Sprzedających).

Umowa przyrzeczona

Planowane jest, że Umowa przyrzeczona, przenosząca własność Nieruchomości oraz Nieruchomości Spółki, zostanie zawarta w drugiej połowie 2025 r.

Zgodnie z Umową przedwstępną, intencją i celem biznesowym Kupującego jest wyłącznie nabycie wszystkich nieruchomości łącznie i równocześnie (tj. Nieruchomości oraz Nieruchomości Spółki) w ramach Transakcji. W konsekwencji, gdy sprzedaż którejkolwiek z tych nieruchomości nie będzie mogła zostać dokonana zgodnie z Umową przedwstępną lub z prawem z jakiejkolwiek przyczyny lub jeżeli którykolwiek ze Sprzedających lub Spółka uchyli się od zawarcia Umowy przyrzeczonej w odniesieniu do którejkolwiek z tych nieruchomości, Kupujący nie będzie zobowiązany do nabycia pozostałych lub którychkolwiek z tych nieruchomości i będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od Umowy przedwstępnej w terminie określonym w tej umowie. W takim wypadku, Sprzedający i Spółka zobowiązali się, że nie będą żądać zawarcia umów sprzedaży w odniesieniu do wszystkich albo którejkolwiek z tych nieruchomości.

W toku negocjacji warunków sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego, Sprzedający oraz Kupujący powzięli wątpliwość w przedmiocie konieczności objęcia sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT. Intencją Stron jest zatem uzyskanie potwierdzenia, że sprzedaż Nieruchomości, nabyciem której zainteresowany jest Kupujący, nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zamiarem Sprzedających i Kupującego jest potraktowanie sprzedaży Przedmiotu Transakcji Sprzedających jako czynność wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, jednakże w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających nie będzie czynnością wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, a w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) tych osób, w związku z czym Sprzedający, w stosunku do dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających będą działali w charakterze podatników podatku VAT, a dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - wówczas zamiarem Sprzedających oraz Kupującego jest opodatkowanie dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budowle lub ich części zlokalizowane na Nieruchomościach podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budowli i ich części zlokalizowanych na Nieruchomościach, przez złożenie w dniu transakcji w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia Sprzedających i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budowli i ich części, zlokalizowanych na Nieruchomościach (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedających i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wybór opodatkowania VAT”).

W celu rezygnacji przez Sprzedających i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania VAT, przed dniem Transakcji, Sprzedający dokonają rejestracji jako podatnik VAT czynny, jako warunek konieczny do skutecznego złożenia przez strony oświadczenia o rezygnacji przez Sprzedających i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania VAT.

Inne nieruchomości aktualnie posiadane przez Sprzedających

Poza Nieruchomościami, Sprzedający są właścicielami następujących nieruchomości:

- Nieruchomość gruntowa w (…), nabyta (…) 2002 r., nr działek (…) oraz (…), objęta księgą wieczystą numer 9…) oraz udział w działce numer (…) (droga dojazdowa) objęta księgą wieczystą numer droga dojazdowa (…) - na działce znajduje się dom mieszkalny, w którym realizowane są własne potrzeby mieszkaniowe Sprzedających;

- Nieruchomość gruntowa w (…) nabyta w dniu (…) 2006 r., nr działek (…) objętych księgą wieczystą numer (…) oraz udział w działce numer (…) - działki znajdują się przy domu mieszkalnym Sprzedających i służą do realizowania ich celów mieszkaniowych;

- Nieruchomość gruntowa w (…), nr działek (…) oraz (…), objęta księgą wieczystą numer (…);

- Nieruchomość w (…) przy ul. (…) - dom wraz z gruntem nabyty w 2020 r. do majątku wspólnego Sprzedających, dla którego prowadzone są księgi wieczyste o numerach (…) (dom) oraz (…) (działka). Nieruchomość ta jest wynajmowana w ramach tzw. najmu prywatnego (cel zakupu: lokata kapitału);

- Nieruchomość w (…) - będąca w posiadaniu Sprzedających od 2022 r., wynajmowana turystycznie;

- Mieszkanie w (…) położone przy ul. (…) - zakupione dnia (…) 2019 r., dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (cel zakupu: realizacja potrzeb mieszkaniowych dzieci);

- Udziały w nieruchomości gruntowej w (…) - nabyte w dniu (…) 2022 r., obejmujące:

a. 1/4 udziału w działce nr (…), objętej księgą wieczystą numer (…);

b. udział w działce nr (…), objętej księgą wieczystą numer (…).

Cel zakupu: cele rekreacyjne.

- Nieruchomość gruntowa w (…) nr działki (…) - nabyta dnia (…) 2024 r. objęta księgą wieczystą numer (…) (cel zakupu: własne potrzeby mieszkaniowe).

- Mieszkanie w (…) położone na (…) dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (cel zakupu: lokata kapitału).

Ponadto Sprzedający zawarli w dniu (…) 2024 r. umowę przedwstępną dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego położonego w (…). Celem zakupu jest realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych oraz lokata kapitału.

Przy nabyciu wskazanych powyżej nieruchomości Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zawartego w cenie nabycia.

Historyczne transakcje zakupu i sprzedaży nieruchomości zrealizowane przez Sprzedających

Dla zachowania pełnej transparentności Sprzedający wskazują na potrzeby wniosku, że w przeszłości dokonali kilku transakcji nabycia, a następnie sprzedaży nieruchomości:

- Zakup kamienicy w (…) w dniu (…) 2006 r. - sprzedaż dnia (…) 2008 r. (cel zakupu: lokata kapitału);

- Zakup w (…) 2011 r. mieszkania położonego w (…) - sprzedaż dnia (…) 2017 r. (cel zakupu: lokata kapitału);

- Zakup w dniu (…) 2011 r mieszkania położonego w (…) - sprzedaż dnia (…) 2015 r. (cel zakupu: lokata kapitału);

- Zakup w dniu (…) 2012 r. nieruchomości gruntowej o nr działki 9…), która została podzielona w 2018 r. na działki o numerze (…) oraz (…). W (…) 2019 r. działka o numerze (…) została sprzedana (cel zakupu: lokata kapitału);

- Działka o numerze (…) jest nadal własnością Sprzedających (cel zakupu: zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, działka sąsiadująca z domem Sprzedających);

- Zakup w dniu (…) 2017 r. działki nr (…) położonej w (…) -- sprzedaż w dniu (…) 2018 r. (cel zakupu: lokata kapitału);

- Zakup w dniu (…) 2017 r. działka nr (…) - sprzedaż: (…) 2018 r. (cel zakupu: lokata kapitału);

- Zakup w dniu (…) 2010 r. działki położonej w (…) - sprzedaż: (…) 2013 r. (cel zakupu: lokata kapitału).

W związku z transakcją sprzedaży w dniu (…) 2013 r. nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (…), Sprzedający zarejestrowali się w 2013 r. jako czynni podatnicy VAT wyłącznie na potrzeby tej jednej transakcji. Po jej zakończeniu zostali wyrejestrowani z rejestru VAT jeszcze w tym samym roku.

Przy nabyciu wskazanych powyżej nieruchomości Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zawartego w cenie ich nabycia.

W uzupełnieniu wniosku na zadane pytania odpowiedzieli Państwo w następujący sposób:

Na pytanie: „W jaki sposób Sprzedający wykorzystywali i wykorzystują Nieruchomości będące przedmiotem wniosku przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia aż do momentu planowanej Transakcji, w szczególności:

a)czy Sprzedający korzystali lub korzystają z nich dla swoich celów osobistych (jeżeli tak, to proszę wskazać w jaki konkretnie sposób)?

b) czy Sprzedający korzystali lub korzystają z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Sprzedający z niej korzystali lub korzystają?

Informacji proszę udzielić osobno dla każdej z działek przez każdego ze Sprzedających.”

Odpowiedzieli Państwo: „Nieruchomości będące przedmiotem wniosku przez cały okres ich posiadania przez Sprzedających do dnia dzisiejszego nie były w żaden sposób wykorzystywane, w praktyce były nieużytkowane, zatem były wykorzystywane dla celów osobistych Sprzedających jako lokata kapitału, który nie został przeznaczony na cele prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji Nieruchomości nie były wykorzystywane dla celów prowadzenia działalności gospodarczej Sprzedających. Stan ten się nie zmieni do dnia Transakcji.

Sprzedający ponownie podkreślają, że m.in:

- nabyli wskazane działki do majątku wspólnego małżonków, ze środków prywatnych, objętych wspólnością majątkową,

- od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu dzielenie, scalanie, zmiana przeznaczenia gruntów podlegających sprzedaży w ramach planowanej Transakcji,

- Sprzedający nie występowali do właściwych organów władzy publicznej o wydanie zgody na wykonanie przyłączy mediów do Nieruchomości, nie doprowadzili do Nieruchomości żadnej infrastruktury (np. mediów) i do dnia Transakcji nie zamierzają dokonać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby atrakcyjność Nieruchomości.

Wszystkie czynności jakie były podejmowane w odniesieniu do i na Nieruchomościach zostały wyczerpująco wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zawartym we wniosku.”

Na pytanie: „Czy rurociąg wodociągowy i sieć gazowa znajdujące się na moment transakcji na Nieruchomościach są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi wodociągowe i zaopatrzenia w gaz? Informacji proszę udzielić dla każdej budowli osobno.”

Odpowiedzieli Państwo: „W przypadku sieci gazowej Sprzedający uzyskali informację od (…) sp. z o.o. (…) (pismo z dnia (…) 2025 r.), iż na działkach nr X oraz Y zlokalizowane są następujące sieci gazownicze:

- Czynny gazociąg średniego ciśnienia, wybudowany w roku 2011 r. oraz

- Gazociąg umartwiony, niewydobyty.

Należy zatem przyjąć, że czynna sieć gazowa jest przyłączona do przedsiębiorstwa świadczącego usługi zaopatrzenia w gaz, natomiast gazociąg umartwiony nie jest przyłączony.

Z kolei (…) poinformowały Sprzedających pismem z dnia (…) 2025 r., iż zgodnie z posiadaną dokumentacją na działkach W oraz X zinwentaryzowano rurociąg, który jest nieczynny od co najmniej 1995 r. Oznacza to, że rurociąg nie jest przyłączony do przedsiębiorstwa świadczącego usługi wodociągowe.”

Na pytanie: „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem (tj. oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęciu użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej) budowli znajdujących się moment transakcji na Nieruchomościach a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Proszę wskazać odrębnie dla każdej z budowli.”

Odpowiedzieli Państwo: „Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata - dotyczy wszystkich zlokalizowanych na działkach budowli, tj. nieczynny rurociąg wodociągowy, czynny gazociąg, nieczynny gazociąg, właz do kanału.”

Na pytanie: „W związku ze wskazaniem w opisie sprawy: „Zgodnie z informacjami dostępnymi na Geoportalu (…) Proszę o jednoznaczne wskazanie:

a) czy działka nr X jest zabudowana wyłącznie rurociągiem wodociągowym i włazem do kanału?

b) czy działka nr W jest zabudowana wyłącznie rurociągiem wodociągowym i siecią gazową?

c) czy działka nr Z stanowi działkę niezabudowaną?

d) czy działka nr Y jest zabudowana wyłącznie siecią gazową?”

Odpowiedzieli Państwo: „W imieniu Sprzedających jednoznacznie wskazuję:

a) działka nr X jest zabudowana wyłącznie nieczynnym rurociągiem wodociągowym i włazem do kanału,

b) działka nr W jest zabudowana wyłącznie nieczynnymrurociągiem wodociągowym i siecią gazową (czynną oraz nieczynną),

c) działka nr Z stanowi działkę niezabudowaną,

d) działka nr Y jest zabudowana wyłącznie siecią gazową (czynną oraz nieczynną).”

Na pytanie: „Czy budowle, które będą znajdować się na poszczególnych działkach (na moment transakcji) stanowią własność Sprzedających, czy też stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego lub innego podmiotu (jakiego?)? Proszę wskazać odrębnie dla każdej z budowli.”

Odpowiedzieli Państwo: „Budowla w postaci czynnej sieci gazowej stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Budowle w postaci nieczynnego gazociągu oraz nieczynnego rurociągu wodociągowego stanowią własność właścicieli gruntu (Sprzedających). Na ten moment żadne przedsiębiorstwo nie zgłosiło swoich roszczeń dotyczących prawa własności do tych budowli. Otrzymane pisma od (…) oraz od (…) sp. z o.o. (…) nie zawierają tego rodzaju informacji.

Należy zatem zastosować ogólną zasadę superficies solo cedit, która znajduje swój wyraz w następujących przepisach Kodeksu cywilnego:

Art. 48: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.”

Art. 191: „Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.”

Z kolei właścicielem włazu do kanału są Sprzedający.”

Na pytanie: „Na jakie cele Sprzedający zamierzają przeznaczyć środki ze sprzedaży ww. Nieruchomości?”

Odpowiedzieli Państwo: „Środki ze sprzedaży Nieruchomości Sprzedający na ten moment planują ulokować w banku w wybranej przez siebie formie lokowania oszczędności.”

Na pytanie: „W związku ze wskazaniem, że Sprzedający posiadają inne nieruchomości, proszę o wskazanie czy Sprzedający zamierzają je sprzedać?”

Odpowiedzieli Państwo: „Sprzedający na ten moment nie planują sprzedaży innych posiadanych nieruchomości - co potwierdzać może brak jakichkolwiek czynności po ich stronie, świadcząc o braku takiego zamiaru.”

Na pytanie: „Czy Sprzedający zamierzają nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”

Odpowiedzieli Państwo: „Sprzedający nie zamierzają nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła czynność wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających i nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) tych osób, w związku z czym Sprzedający, w stosunku do dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających, nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT?

2. Jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 1 okaże się negatywne, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających nie będzie czynnością wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, a w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) tych osób, w związku z czym Sprzedający, w stosunku do dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających, będą działali w charakterze podatników podatku VAT - czy dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

3. Jeśli stanowisko tut Organu względem pytania nr 2 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, mając na względzie rezygnację przez Sprzedających i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wybór opodatkowania VAT, czy dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT?

4. Jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów, opodatkowaną podatkiem VAT - czy dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających, powinna zostać udokumentowana dwoma osobnymi fakturami VAT, wystawionymi osobno przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną I, obejmującymi (każda z nich) 50% łącznej ceny Przedmiotu Transakcji Sprzedających, wynikającej z Umowy przyrzeczonej?

5. Jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów, opodatkowaną podatkiem VAT - czy Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających na rzecz Kupującego?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1.

Dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła czynność wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających i nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) tych osób, w związku z czym Sprzedający, w stosunku do dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających, nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT.

Ad 2.

Jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 1 okaże się negatywne, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających nie będzie czynnością wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, a w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) tych osób, w związku z czym Sprzedający, w stosunku do dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających będą działali w charakterze podatników podatku VAT, to dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 3.

Jeśli stanowisko tut Organu względem pytania nr 2 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, mając na względzie rezygnację przez Sprzedających i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wybór opodatkowania VAT, dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT.

Ad 4.

Jeśli stanowisko tut Organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów, opodatkowaną podatkiem VAT, to dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających, powinna zostać udokumentowana dwoma osobnymi fakturami VAT, wystawionymi osobno przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną I, obejmującymi (każda z nich) 50% łącznej ceny Przedmiotu Transakcji Sprzedających, wynikającej z Umowy przyrzeczonej.

Ad 5.

Jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów, opodatkowaną podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających na rzecz Kupującego.

Uzasadnienie stanowiska

Ad 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przepis art. 2 pkt 6 wskazanej ustawy wyjaśnia, iż ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, natomiast zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Opisany w zdarzeniu przyszłym Przedmiot Transakcji Sprzedających, objęty jest wspólnością majątkową małżeńską Wnioskodawcy i jego małżonki (Zainteresowana I).

Powyższe wymaga dodatkowego wyjaśnienia, iż dopuszczone jest przez prawo, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom, co wynika z art. 195 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. t. j. z dnia 17 lipca 2024 r., Dz. U. 2024, poz. 1061 ze zm. dalej jako: „Kodeks cywilny”), zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Ponadto stosownie do treści art. 31 § 1 k.r.o. (ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. t. j. z dnia 29 grudnia 2023 r., Dz. U. 2023, poz. 2809 ze zm. dalej jako: „k.r.o.”) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 43 § 1 k.r.o. oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co ważne, ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców).

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jeśli prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawarte w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą.

Zamiast tego trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez danego sprzedawcę. Jak stwierdził TSUE w uzasadnieniu wyroku „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.” W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe, dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem VAT jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

Należy również mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wypracowane zostało stanowisko, że do uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, że w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu, (zob. wyroki NSA: z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08, z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1289/10, z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1654/11, z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1734/11 oraz z dnia 13 czerwca 2023 r., sygn. akt I FSK 227/20 z dnia 11 września 2024 r., sygn. akt. I FSK 20/21).

Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży, co pozwoli ustalić czy w odniesieniu do planowanej Transakcji Sprzedający spełniają przesłanki do uznania ich za podatników podatku VAT. Każda dostawa nieruchomości powinna zostać oceniona niezależnie od siebie i z punktu widzenia tych okoliczności, które istniały w momencie ich zakupu: można sobie wyobrazić taką sytuację, w której przedsiębiorca zajmujący się obrotem nieruchomościami część z nich nabywa w celach handlowych (działając jako profesjonalny uczestnik tego rynku), a część w celach prywatnych, aby ulokować posiadane oszczędności, aby wykorzystać w przyszłości daną nieruchomość np. dla własnych potrzeb mieszkaniowych czy rekreacyjnych.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszego zdarzenia przyszłego, nie sposób uznać, że Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT w odniesieniu do sprzedaży Przedmiotu Transakcji Sprzedających, co wynika z poniższych względów:

1. Sprzedający nabyli Nieruchomość i Nieruchomość II w latach 2014-2016 do swojego majątku prywatnego, ze środków prywatnych, objętych wspólnością majątkową, nie kierując się żadnymi celami inwestycyjnymi czy handlowymi, co ma odzwierciedlenie w fakcie, że nie czynili żadnych nakładów ani nie podejmowali żadnych działań mających na celu zwiększenie ich atrakcyjności lub wzrostu ich wartości, takich jak dzielenie, scalanie, zmiana przeznaczenia gruntów podlegających sprzedaży, ponadto Sprzedający nie występowali do właściwych organów władzy publicznej o wydanie zgody na wykonanie przyłączy mediów do Nieruchomości, nie doprowadzili do Nieruchomości żadnej infrastruktury (np. mediów) i do dnia Transakcji nie zamierzają dokonać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby atrakcyjność Nieruchomości.

2. Sprzedający w okresie, w którym są właścicielami Nieruchomości, nie oddawali ich w całości ani w części do użytkowania w oparciu o najem, dzierżawę, użyczenie, lub jakąkolwiek inną umowę o podobnym charakterze w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie wykorzystywali też Nieruchomości do działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

3. Sprzedający nie dokonali zabudowy tej Nieruchomości, ani nie rozpoczęli żadnych czynności, zmierzających do rozpoczęcia tego rodzaju procesu.

4. Zobowiązaniem Sprzedających, wynikającym z Aneksu nr 1 do Umowy przedwstępnej, jest wycinka drzew, krzewów oraz usunięcie wszelkich obiektów budowlanych, znajdujących się na powierzchni Nieruchomości, a których właścicielem są Sprzedający, przed dniem Transakcji. Opisane wyżej zobowiązanie Sprzedających zostało wprowadzone Aneksem nr 1 do Umowy przedwstępnej, w celu doprowadzenia Nieruchomości do stanu faktycznego, oświadczonego przez Sprzedających w Umowie przedwstępnej (Sprzedający w Umowie przedwstępnej oświadczyli, że na Nieruchomościach nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich pozostałości (pkt 3.4.41 Umowy przedwstępnej), a Nieruchomości znajdują się w stanie pozwalającym na realizację zamierzenia inwestycyjnego Kupującego (pkt 3.4.39 Umowy przedwstępnej), co w rozumieniu Kupującego oznacza m.in. brak zadrzewień na Nieruchomościach), a co w toku due diligence, przeprowadzonego po zawarciu Umowy przedwstępnej, okazało się niemające pokrycia w stanie faktycznym (w toku tecznicznego due diligence, zidentyfikowano liczne drzewa i krzewy, a także pozostałości po ogródkach działkowych). Pomimo to, w toku negocjacji, Sprzedający oraz Kupujący ustalili (co znalazło odzwierciedlenie w Aneksie nr 1), że Kupujący zwróci Sprzedającym poniesione koszty wycinki drzew, krzewów oraz usunięcia wszelkich obiektów budowlanych, znajdujących się na powierzchni Nieruchomości, a których właścicielem są Sprzedający, do kwoty maksymalnej nie wyższej niż ta określona w Aneksie nr 1.

5. Na Nieruchomościach Sprzedający nie zamieścili billboardów o zamiarze sprzedaży, nie zostały podjęte działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży tych Nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie zostali również wynajęci pośrednicy sprzedaży nieruchomości, mający na zlecenie Sprzedających wyszukać potencjalnych klientów.

6. W Umowie przedwstępnej Sprzedający (i analogicznie Spółka odnośnie do Nieruchomości Spółki) zobowiązali się:

- w uprzednio uzgodnionych terminach, umożliwić Kupującemu dostęp do Nieruchomości

- w szczególności w celu przeprowadzenia badań środowiskowych, geotechnicznych, inwentaryzacji zieleni oraz pomiarów geodezyjnych.

Pełnomocnictwo, o którym mowa powyżej, zostało udzielone w dniu (…) 2025 r.

7. Ponadto, w dniu zawarcia Umowy przedwstępnej, Sprzedający (i analogicznie Spółka odnośnie do Nieruchomości Spółki) udzielili Kupującemu oraz osobom przez niego upoważnionym zgody na wstęp na Nieruchomości oraz na przeprowadzenie badań technicznych i oględzin w zakresie standardowo wykonywanym w ramach procesu badania technicznego nieruchomości (techniczny due diligence).

8. Poza powyższym Sprzedający nie udzielali żadnemu innemu podmiotowi pełnomocnictwa w odniesieniu do Nieruchomości i nie planują udzielania takich pełnomocnictw w przyszłości.

Co więcej, udzielenie pełnomocnictwa dla Kupującego, celem przeprowadzenia due diligence, opisanego w zdarzeniu przyszłym, również nie oznacza, że Sprzedający działają jako profesjonalny podmiot runku nieruchomości - nie było to pełnomocnictwo do podejmowania działań mających na celu przystosowanie nieruchomości do potrzeb tego konkretnego kupującego. Okoliczność tę należy traktować jako wymóg stawiany przez Kupującego, celem dokładnej weryfikacji przedmiotu Umowy przedwstępnej pod kątem możliwości przeprowadzenia na tym miejscu projektu deweloperskiego, co jest w istocie wyrazem profesjonalizmu Kupującego i świadczy o tym, że strona Kupujący jest profesjonalnym podmiotem rynku nieruchomości (a nie Sprzedający).

Biorąc pod uwagę okoliczności związane z nabyciem Nieruchomości, planowana Transakcja nie jest aktywnością, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności na wskazanych nieruchomościach. Sprzedający nie podjęli działań w zakresie obrotu nieruchomościami w sposób właściwy dla działalności handlowej. Tym samym dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających należeć będzie do czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, niestanowiących wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje tym, że transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowo Sprzedający podzielają pogląd wyrażony m.in. w wyroku NSA z dnia 23 kwietnia 2025 r. I FSK 2150/21, w treści którego stwierdzono, że udzielenie pełnomocnictwa nabywcy do załatwiania spraw urzędowych nie musi automatycznie prowadzić do uznania, że sprzedaż działki następuje w ramach działalności gospodarczej, a kluczowe są okoliczności faktyczne takie jak motywy nabycia gruntu, sposób jego wykorzystywania czy organizacja sprzedaży.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w następujących interpretacjach indywidualnych wskazał, jakie przesłanki należy spełnić, aby osoba fizyczna mogła zostać uznana za podatnika VAT (przykłady):

- interpretacja z dnia 25 czerwca 2024 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.162.2024.2.DS,

- interpretacja z dnia 9 września 2024 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.388.2024.2.IG,

- interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM,

- interpretacja z dnia 16 października 2023 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.309.2023.2.RK,

- interpretacja z dnia 31 maja 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.191.2024.1.MKW.

Dodatkowo Sprzedający wskazują, że - poza Nieruchomościami, są właścicielami szeregu nieruchomości stanowiących ich majątek prywatny, a w szczególności nie prowadzono na nich jakiejkolwiek profesjonalnej działalności, nie były elementem działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej. Czynności te należy kwalifikować jako formę zarządzania majątkiem osobistym, ukierunkowaną w niektórych przypadkach na zabezpieczenie lub ulokowanie kapitału.

Ponadto Wnioskodawca, odnosząc się do wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego historycznych transakcji zakupu i sprzedaży innych nieruchomości, wyjaśnia, że z jego perspektywy powyższe transakcje w ujęciu całościowym, nie nosiły cech działalności handlowej prowadzonej w sposób ciągły, profesjonalny ani zorganizowany (za wyjątkiem sprzedaży w 2013 r. nieruchomości gruntowej położonej w (…)). Sprzedający nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Nabywanie i ewentualna sprzedaż poszczególnych nieruchomości miały charakter incydentalny, związany z zarządzaniem majątkiem prywatnym, a ich celem było głównie ulokowanie środków pieniężnych lub zabezpieczenie wspólnych z żoną potrzeb mieszkaniowych i potrzeb mieszkaniowych ich dzieci. Sprzedający nie angażowali środków technicznych, organizacyjnych ani osobowych typowych dla profesjonalnego uczestnika rynku nieruchomości. Wnioskodawca w tym miejscu pragnie podkreślić, że ostatnia sprzedaż nieruchomości samodzielnie albo z Zainteresowaną I miała miejsce w roku 2019, tj. ponad 5 lat temu. Od tego czasu Sprzedający nie dokonywali żadnych transakcji zbycia nieruchomości.

Reasumując, mając powyższe na uwadze, dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła czynność wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających i nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) tych osób, w związku z czym Sprzedający, w stosunku do dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających, nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT.

Ad 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Co do zasady przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

W okolicznościach, w których Organ względem pytania nr 1 uzna stanowisko Wnioskodawcy za negatywne, tj. w przypadku uznania, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających nie będzie czynnością wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, a w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) tych osób, w związku z czym Sprzedający, w stosunku do dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających będą działali w charakterze podatników podatku VAT, to -- zdaniem Wnioskodawców- zaplanowana dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w każdym przypadku, gdy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czynność taka nie podlega regulacjom ustawy o VAT.

W zakresie kwestii przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, pomocne będą objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej jako: „Objaśnienia”), które - hipotetycznie zakładając istnienie przedsiębiorstwa Sprzedających - przedstawiają okoliczności, w których dana transakcja zbycia majątku kwalifikuje się do zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Choć Objaśnienia dotyczą nieruchomości komercyjnych (tj. „nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących periodycznie przychody na rzecz jej właściciela w przeważającej mierze z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze”), a Nieruchomości nie były dotychczas przez Sprzedających w ten sposób wykorzystywane, wskazówki odnośnie do kwalifikacji dostawy nieruchomości jako zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są uniwersalne i mogą być zastosowane również na gruncie niniejszego zdarzenia przyszłego.

Jak wynika z Objaśnień, pojęcie „przedsiębiorstwa” określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55¹ Kodeksu cywilnego wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. We wspomnianych Objaśnieniach zauważono również, iż, jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1113/16), „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Jak wynika z Objaśnień, kluczowa w tym zakresie jest ocena nie tylko zdolności danego zbioru składników, w tym masy majątkowej, do funkcjonowania jak niezależne przedsiębiorstwo w obrębie przedsiębiorstwa nabywcy ale także, czy w konkretnym stanie faktycznym, nabywca w oparciu o ten zbiór składników ma w ogóle zamiar kontynuować działalność zbywcy, bo tylko wówczas możemy mieć do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Jeżeli nabywca nie ma zamiaru kontynuować działalności zbywcy, to bez znaczenia jest okoliczność, czy zbywane składniki potencjalnie by to umożliwiały.

Jak wskazano w Objaśnieniach „Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe - ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji. Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji

oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (Wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Jak dalej wskazano: „przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę. Zatem w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy (np. w formie korespondencji elektronicznej/mailowej). Zaznaczyć należy, że jeżeli w takiej sytuacji - po pewnym czasie - zostanie zmieniony - np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej podatnika - sposób wykorzystania nieruchomości brak jest podstaw do uznania, że nabywca nie miał zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Przykład 1 Zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość. Nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości. W takim przypadku brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (różne przedmioty działalności zbywcy i nabywcy).”

Przenosząc powyższe na grunt niniejszego zdarzenia przyszłego (hipotetycznie zakładając istnienie przedsiębiorstwa Sprzedających oraz hipotetycznie zakładając, że prowadzą oni działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, w związku z czym w stosunku do zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji uznani będą za podatników VAT, a działalność ta polega na profesjonalnym obrocie nieruchomościami - z czym jednakowoż Sprzedający jako wnioskodawcy się nie zgadzają), należy wskazać, ze z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że C nie ma zamiaru kontynuować dotychczasowej działalności Sprzedających.

Po nabyciu Nieruchomości oraz Nieruchomości Spółki, C zamierza przeprowadzić na tych nieruchomościach proces inwestycyjny (budowa apartamentowców mieszkalnych), a następnie osiągać dochody ze sprzedaży wyodrębnionych prawnie lokali mieszkalnych. Takie przeznaczenie Nieruchomości w działalności C wynika wprost z Umowy przedwstępnej, w której wskazano, że zamierzeniem budowlanym (inwestycyjnym), które Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach, polega na wybudowaniu budynków mieszkaniowych wielorodzinnych o powierzchni użytkowej mieszkań minimum 11.165 m².

Mając powyższe na uwadze, jako, że już pierwsza z dwóch wskazanych przesłanek nie została spełniona, należy stwierdzić, że planowanej Transakcji nie można uznać za dostawę przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Zatem odnosząc się do przesłanki faktycznej możliwości kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, analiza jej spełnienia w niniejszym zdarzeniu przyszłym jest zbędna, bo wymogiem jest by obie przesłanki (dotycząca zamiaru kontynuacji dotychczasowej działalności zbywcy oraz faktycznej możliwości kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji) były spełnione łącznie.

Odnosząc się z ostrożności również do przesłanki faktycznej możliwości kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, wskazać należy, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa.

Jak wskazano w Objaśnieniach, pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55¹ Kodeksu cywilnego wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Niemniej jednak, pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, gdzie stwierdzono, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części, nazwa przedsiębiorstwa,

- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

- koncesje, licencje i zezwolenia,

- patenty i inne prawa własności przemysłowej,

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

- tajemnice przedsiębiorstwa,

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, iż obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome -- są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „ (…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.”

Jak wskazano w Objaśnieniach: „Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

- angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.”

Mając powyższe na uwadze, w przekonaniu Wnioskodawców, planowanej Transakcji nie można uznać za dostawę przedsiębiorstwa. Za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można bowiem przyjąć transakcji mającej za przedmiot ściśle określone składniki majątkowe tj. w tym przypadku składniki w postaci Nieruchomości I oraz Nieruchomości II (oraz ewentualne Budowle, będące własnością Sprzedających).

Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która jest zdolna do realizowania celów gospodarczych. Należy natomiast wskazać, iż Transakcja nie będzie obejmować szeregu składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa określonych chociażby w przywołanej wyżej definicji z art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie do cesji na Kupującego jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, a których stroną są Sprzedający - takich umów nie ma. W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na C jakichkolwiek składników majątkowych - materialnych lub niematerialnych - innych niż Nieruchomości (oraz wspomniane Budowle).

Przedmiot analizowanej Transakcji nie będzie tworzył funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W świetle powyższego nie sposób uznać, aby w ramach planowanej Transakcji miało dojść do zbycia przedsiębiorstwa Sprzedających.

W opisanych okolicznościach za Przedmiot Transakcji Sprzedających nie może być również uznana zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W świetle przywołanego przepisu zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki:

a) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

b) zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

c) zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

d) zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

e) zespół ten mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przedmiotem planowanej transakcji są Nieruchomości (oraz ewentualne Budowle, będące własnością Sprzedających). Jak wskazano wyżej, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na C jakichkolwiek składników majątkowych - materialnych lub niematerialnych -- innych niż Nieruchomości (oraz wspomniane Budowle). Hipotetycznie zakładając istnienie przedsiębiorstwa Sprzedających oraz hipotetycznie zakładając, że prowadzą oni działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, w związku z czym w stosunku do zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji uznani będą za podatników VAT, a działalność ta polega na profesjonalnym obrocie nieruchomościami (z czym jednakowoż Sprzedający jako wnioskodawcy się nie zgadzają), mając na względzie Przedmiot Transakcji Sprzedających, oznacza to w praktyce, że:

- W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego indywidualnego oznaczenia przedsiębiorstwa Sprzedających, wierzytelności, środków pieniężnych na rachunkach bankowych, ksiąg rachunkowych ani zobowiązań Sprzedających.

- Nieruchomości (oraz ewentualne Budowle, będące własnością Sprzedających) nie stanowią i nie będą stanowiły wyodrębnionego formalnie przedsiębiorstwa, oddziału, wydziału lub innej jednostki organizacyjnej w strukturze wewnętrznej (brak wyodrębnienia organizacyjnego) przedsiębiorstwa Sprzedających.

- Nieruchomości (oraz ewentualne Budowle, będące własnością Sprzedających) nie są w żaden sposób wyodrębnione finansowo, gdyż nie są dla nich prowadzone odrębne księgi rachunkowe, wewnętrzny bilans, ani rachunek zysków i strat. W niniejszym zdarzeniu przyszłym nie może być więc mowy o odrębności finansowej.

- Przedmiot Transakcji Sprzedających nie stanowi, nawet potencjalnie, niezależnego przedsiębiorstwa, zdolnego do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych. Nie można zatem stwierdzić, że Kupujący będzie mógł kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedających.

- Kupujący, z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedających, zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki transakcji. O ile zatem Kupujący może planować kontynuowanie dotychczas prowadzonej działalności, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Sprzedającego bez podejmowania dodatkowych działań.

Mając powyższe na uwadze zdaniem Wnioskodawcy zbywane składniki majątkowe nie stanowią ani przedsiębiorstwa, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedających, a w konsekwencji planowana Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu spod stosowania ustawy o VAT.

Za słusznością stanowiska Wnioskodawcy przemawiają liczne interpretacje podatkowe wydane w zbliżonych stanach faktycznych, dotyczących transakcji dostawy nieruchomości komercyjnych, przykładowo:

- Interpretacja z dnia 30 kwietnia 2025 r. 0111-KDIB3-2.4012.153.2025.4.EJU;

- Interpretacja z dnia 10 listopada 2023 r. 0111-KDIB3-2.4012.522.2023.3.ASZ;

- Interpretacja z dnia 16 sierpnia 2023 r. 0112-KDIL3.4012.360.2023.2.MBN;

- Interpretacja z dnia 30 marca 2023 r. 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK.

Reasumując, jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 1 okaże się negatywne, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających nie będzie czynnością wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, a w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) tych osób, w związku z czym Sprzedający, w stosunku do dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających będą działali w charakterze podatników podatku VAT, to dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 3.

Jeśli stanowisko tut Organu względem pytania nr 2 okaże się twierdzące, planowana dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1, bowiem:

- Działka X, Działka Y, Działka Z oraz Działka W (oraz ewentualne Budowle, będące własnością Sprzedających), będące przedmiotem planowanej Transakcji, spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

- W związku z realizacją tej dostawy Kupujący nabędzie prawo do rozporządzania Przedmiotem Transakcji Sprzedających jak właściciel.

- Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedających ceny sprzedaży.

Sprzedaż Przedmiotu Transakcji Sprzedających w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, według stawki podstawowej podatku VAT w wysokości 22% (zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka podatku wynosi obecnie 23%), chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT lub zastosowanie miałaby stawka VAT preferencyjna (obniżona).

W tym celu należy przeanalizować podleganie planowanej sprzedaży Przedmiotu Transakcji Sprzedających zwolnieniu z VAT, przewidzianemu przez w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (zwolnienie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane), zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT oraz zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z informacjami dostępnymi na Geoportalu Infrastruktury Informacji Przestrzennej poniższe działki gruntu zabudowane są następującymi budowlami:

- Działka W zabudowana jest budowlami w postaci nieczynnej sieci wodociągowej oraz częściowo nieczynnej sieci gazowej (jedna nitka czynna, druga nieczynna);

- Działka X zabudowana jest budowlami w postaci nieczynnej sieci wodociągowej oraz włazu do kanału;

- Działka Y zabudowana jest budowlami w postaci częściowo nieczynnej sieci gazowej (jedna nitka czynna, druga nitka nieczynna).

Budowle te istniały na Nieruchomościach zanim właścicielami Nieruchomości zostali Sprzedający, podobnie jak drogi gruntowe (które są obecnie w bardzo złym stanie technicznym). Obiekty te w żaden sposób nie były przez Sprzedających likwidowane, remontowane, ulepszane czy rozbudowywane.

W celu potwierdzenia powyższych ustaleń odnośnie do istnienia sieci uzbrojenia terenu, Wnioskodawca skierował zapytania do właściwych operatorów sieci:

1. W dniu (…) 2025 r. do operatora sieci elektroenergetycznej - (…) S.A. -z następującymi pytaniami:

a) Czy przez Działki X, Y, W oraz Z przebiegają sieci elektroenergetyczne/kable/przewody?

b) Jeżeli tak - jaki jest ich charakter, czy są czynne, a także czy (…) S.A., jako przedsiębiorca przesyłowy, jest właścicielem wskazanych sieci?

2. W dniu (…) 2025 r. do operatora sieci gazowej - (…) Sp. z o.o., (…) -- z następującymi pytaniami:

a) Czy przez Działkę X oraz Działkę Y przebiegają urządzenia lub uzbrojenie w postaci nieczynnego przewodu lub sieci gazowej?

b) Czy (…) Sp. z o.o., jako przedsiębiorca przesyłowy, jest właścicielem ww. urządzeń lub uzbrojenia?

3. W dniu (…) 2025 r. do operatora sieci wodociągowej - (…) S.A. - z następującymi pytaniami:

a) Czy przez Działkę X oraz Działkę W przebiegają urządzenia lub uzbrojenie w postaci nieczynnej sieci wodociągowej?

b) Czy (…) S.A., jako przedsiębiorca przesyłowy, jest właścicielem wskazanych urządzeń lub uzbrojenia?

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Wnioskodawca:

- uzyskał odpowiedź, że sieć wodociągowa, przebiegająca przez Działkę X oraz Działkę W jest nieczynna od co najmniej 1995 r., ale z odpowiedzi nie wynika, kto jest właścicielem tej sieci - czy gestor sieci, czy właściciel gruntu.

- uzyskał odpowiedź od (…) S.A., że na Działkach X, Y, W oraz Z nie znajdują się linie i urządzenia elektroenergetyczne stanowiące własność (…) S.A.

Nie mniej jednak, Wnioskodawcy wskazują, że bez względu na to, komu przysługuje prawo własności zlokalizowanych na Nieruchomościach Budowli, opodatkowanie VAT Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie właściwe jak dla terenów budowlanych, niezabudowanych, albowiem:

1. W wariancie pierwszym, w którym Budowle nie są własnością Sprzedających, a są własnością przedsiębiorstw przesyłowych (dalej: „Wariant 1”), w ramach Transakcji dojdzie do dostawy gruntów budowlanych, niezabudowanych;

2. W wariancie drugim, w którym Budowle (wszystkie lub część z nich) są własnością Sprzedających, a nie przedsiębiorstw przesyłowych (dalej: „Wariant 2”), z uwagi na ich brak wartości ekonomicznej dla Stron Transakcji, dla celów VAT w ramach Transakcji dojdzie do dostawy gruntów budowlanych, niezabudowanych, bowiem taki jest cel ekonomiczny dostawy tych Nieruchomości.

W związku z powyższym, zarówno w Wariancie 1 jak i Wariancie 2, dostawę Przedmiotu Transakcji Sprzedających uznać należy za dostawę terenów budowlanych niezabudowanych, która nie kwalifikuje się na zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, Nieruchomość I i Nieruchomość II na moment sprzedaży będą stanowiły teren budowlany. Powyższe wynika z faktu, że na terenie, gdzie położone są Nieruchomości, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu, zgodnie z postanowieniami którego Nieruchomości leżą w terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami:

- KDW.2 - tereny dróg wewnętrznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi wewnętrzne.

W Wariancie 2, tj. w przypadku gdy Budowle (wszystkie lub część z nich) są własnością Sprzedających, a nie przedsiębiorstw przesyłowych, rozważając opodatkowanie VAT Przedmiotu Transakcji Sprzedających należy mieć na względzie, jaki jest cel ekonomiczny Transakcji.

Wnioskodawca podziela stanowisko, jakie wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 17 grudnia 2019 r., sygn. I SA/Bd 645/19:

„Jak wyżej wskazano, decydujące znaczenie przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług, ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej, a nie jego definicja w innej ustawie. W niniejszej sprawie, ze stanu faktycznego podanego we wniosku o wydanie interpretacji wynika, że celem ekonomicznym dostawy była sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. To oznacza, że w jej przypadku art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a u.p.t.u. nie może mieć zastosowania”.

NSA w wyroku z dnia 20 września 2013 r. (sygn. I FSK 1384/12) stwierdził, że o tym, czy mamy do czynienia z dostawą budowli decydują nie względy formalne, tylko to, czy rzeczywiście w okolicznościach danej sprawy przedmiotem obrotu była budowla. Podobne stanowisko w wyroku NSA z dnia z dnia 8 kwietnia 2021 r. I FSK 560/18, z którego wynika, że:

„Oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny, co nie wyklucza, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć pod uwagę, czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego.”

TSUE wielokrotnie zwracał uwagę na ekonomiczny sens transakcji, wskazując, że to kryteria ekonomiczne mają decydujące znaczenie dla określenia prawidłowych skutków w zakresie podatku VAT dla danego zdarzenia gospodarczego (vide sprawy C-185/01 Auto Tease Holland B.V., C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financien).

Wnioski z przeprowadzonej analizy są następujące: przedmiotem planowanej Transakcji (zarówno w Wariancie 1 jak i Wariancie 2) są działki niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę, co oznacza, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT. Zastosowania nie znajdą w tym wypadku przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (zwolnienie terenu niezabudowanego innego niż budowlany), art. 43 ust. 1 pkt 10 (zwolnienie fakultatywne dostawy budynków, budowli lub ich części) ani pkt 10a ustawy o VAT (zwolnienie obligatoryjne dostawy budynków, budowli lub ich części).

W dalszej kolejności należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, Nieruchomości ani zlokalizowane na nich Budowle nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Wobec niespełnienia jednego z warunków ww. zwolnienia, analiza drugiego z nich jest niecelowa.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie dostawa przez Sprzedających Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu (zarówno Wariancie 1 jak i Wariancie 2).

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

W przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Przedmiotu Transakcji Sprzedających w Wariancie 2 nie jest kwalifikowane jako dostawa niezabudowanego, a więc stanowi ona dostawę działek zabudowanych (Budowlami należącymi do Sprzedających), rozważyć należy zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, zawarta w ustawie o VAT (art. 2 pkt 14), zakłada iż jest to to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W rezultacie, dostawa Działki X, Działki Y, Działki Z oraz Działki W będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tych działkach posadowionych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości od momentu ich nabycia przez Sprzedających, w żaden sposób nie były wykorzystywane przez samych Sprzedających i tym bardziej nie mogły być wykorzystywane przez Sprzedających w jakikolwiek sposób Budowle, takie jak nieczynny przewód wodociągowy, przewody gazowe (jeden czynny drugi nieczynny), właz do kanału. Budowle te istniały na Nieruchomościach nim właścicielami Nieruchomości zostali Sprzedający. Obiekty te w żaden sposób nie były przez Sprzedających likwidowane, remontowane, ulepszane czy rozbudowywane.

Sprzedający wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, iż wskazane Budowle zostały nabyte wraz z gruntem wchodzącym w skład Nieruchomości w 2014 i 2016 r. (czyli ponad 2 lata przed planowaną Transakcją). Zasadne jest zatem domniemanie, że Budowle te były użytkowane przez poprzednich właścicieli gruntu, a więc do pierwszego zasiedlenia musiało dojść za poprzednich właścicieli (na przedmiotowych Nieruchomościach, zanim zostały nabyte przez Sprzedających, znajdowały się ogródki działkowe, o czym świadczą wyniki technicznego due diligence, przeprowadzonego na zlecenie Sprzedających).

Oznacza to, że pomiędzy planowaną dostawą Przedmiotu Transakcji Sprzedających w ramach Transakcji, a pierwszym zasiedleniem tych Budowli minęło więcej niż 2 lata (Sprzedający nabyli grunty sprzed 9-11 laty). W takim przypadku dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie korzystała ze zwolnienia z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem dostawa Budowli w ramach Transakcji odbędzie się po upływie 2 lat od ostatniego możliwego pierwszego zasiedlenia tych Budowli.

Sprzedający wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, że w zakresie w jakim Budowle lub ich części, zlokalizowane na Nieruchomościach, podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budowli i ich części, zlokalizowanych na Nieruchomościach, przez złożenie w dniu transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedających i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budowli i ich części, zlokalizowanych na Nieruchomościach.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ma zastosowanie w sytuacji, gdy w odniesieniu do dostawy budynku, budowli lub ich części nie ma zastosowania zwolnienie, wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W okolicznościach zdarzenia przyszłego, przedstawionego w niniejszym wniosku, taka sytuacja nie ma miejsca, bowiem dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających kwalifikuje się na zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - planowana Transakcja będzie miała miejsce po upływie więcej niż 2 lat od ostatniego możliwego pierwszego zasiedlenia Budowli znajdujących się na Nieruchomościach.

Na marginesie należy wskazać, że hipotetycznie nawet gdyby Transakcja odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia Budowli albo w okresie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, to art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miał zastosowania.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, podatek VAT przy nabyciu przez Sprzedających Przedmiotu Planowanej Transakcji w ogóle nie wystąpił, nie zaistniał podatek VAT naliczony w odniesieniu do którego Sprzedający mogliby rozważać istnienie prawa do jego odliczenia. Skoro w odniesieniu do czynności nabycia Przedmiotu Planowanej Transakcji, nie wystąpił podatek VAT (dostawa nie była objęta tym podatkiem), to nie można uznać, że Wnioskodawcy i jego małżonce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. Przedmiotu Planowanej Transakcji lub że takie prawo nie przysługiwało. W takiej sytuacji, gdy zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie ma zastosowania - dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, konieczne jest spełnienie łączne przesłanek wskazanych w lit. a i b tego przepisu.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, wyraźnie dotyczy przypadku, w którym: „nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Z literalnego brzmienia przepisu wynika zatem, że znajduje on zastosowanie w przypadku, gdy sprzedawcy budynku lub budowli nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, który został naliczony przy nabyciu przez niego budynku lub budowli.

Zdaniem Wnioskodawców, przedmiotowe zwolnienie dotyczy wyłącznie tych sytuacji, w których dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, powstał obowiązek podatkowy w VAT, i w rezultacie z tytułu transakcji naliczony został VAT, niemniej jednak ze względu na ograniczenia i zakazy przewidziane w regulacjach VAT podatnik nabywający budynek lub budowlę nie miał prawa, aby skorzystać z odliczenia tego podatku.

Omawiane zwolnienie nie znajduje zatem zastosowania w sytuacji, w której przy nabyciu towaru przez podatnika podatek naliczony w ogóle nie wystąpił. Istotą omawianego zwolnienia jest bowiem zapobieżenie podwójnemu opodatkowaniu VAT, tj. konieczności naliczenia VAT na dostawie budynku lub budowli, w przypadku, w którym przy ich nabyciu podatnik był obciążony VAT, którego nie mógł odliczyć (poniósł jego ekonomiczny koszt).

Powyższy wniosek poparty jest orzecznictwem - zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 października 2015 r. (sygn. III SA/Gl 1273/15), zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT przysługuje tylko wtedy gdy w podatek VAT wystąpił, ale podatnik nie ma prawa do odliczenia tego podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy VAT, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku, a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (podatek VAT w ogóle nie wystąpił) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

Sąd w przywołanym orzeczeniu wskazał, że:

„Celem wprowadzenia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy VAT, było zapobieganie podwójnemu opodatkowaniu, które miałoby miejsce w przypadku braku możliwości odliczenia podatku naliczonego przy zakupie określonego towaru, który następnie zbywany musiałby zostać opodatkowany tym podatkiem. Podwójne opodatkowanie stanowi bowiem niewątpliwie zaprzeczenie zasady neutralności podatku od wartości dodanej. Z uwagi na neutralny w założeniu charakter podatku VAT, ustawodawca zobowiązany jest wyeliminować zarówno sytuacje, w których podatek w ogóle nie zostanie zapłacony, jak i sytuacje, w których wystąpi zjawisko podwójnego opodatkowania”.

Tożsame stanowisko przedstawiono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 13 marca 2012 r. (sygn. I SA/Wr 1789/11) oraz w interpretacji indywidualnej z 17 listopada 2017 r. (sygn. 0112-KDIL4.4012.428.2017.2.HW).

Należy nadmienić, że na gruncie ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 2 posługuje się analogiczną przesłanką zwolnienia z VAT, co art. 43 ust. 1 pkt 10a stwierdzając, że zwolnienie z VAT stosuje się do: „dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Ugruntowane orzecznictwo sądowe wskazuje, że ww. przesłanka „braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego” jest spełniona jedynie w przypadku, w którym podatek naliczony wystąpił przy nabyciu towaru, a podatnik nie miał prawa jego odliczenia (czyli nie dotyczy to sytuacji, w których podatek w ogóle nie wystąpił). Takie stanowisko prezentuje przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

„Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

Analogiczne stanowisko prezentowane jest np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 września 2013 r., sygn. akt III SA/Wa 1712/13 oraz w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 3 i 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Wr 1789/11 oraz I SA/Wr 1722/11.

Ze względu na analogiczne brzmienie obu zwolnień z opodatkowania VAT (tj. tego wymienionego w pkt 2 i pkt 10a art. 43 ust. 1 ustawy o VAT) w zakresie wystąpienia przesłanki „braku prawa do odliczenia VAT” tezy ww. orzecznictwa można odnieść również do interpretacji przedmiotowej przesłanki na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Konsekwentnie należy uznać, że analizowane zwolnienie znajduje zastosowanie, o ile przy nabyciu towarów wystąpił podatek naliczony, co do którego podatnik nie miał prawa do odliczenia.

Reasumując, w okolicznościach zdarzenia przyszłego, przedstawionego w niniejszym wniosku, dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających kwalifikuje się na zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc nie ma zastosowania z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Reasumując, mając na względzie rezygnację przez Sprzedających i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wybór opodatkowania VAT, dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT.

Ad 4.

W sytuacji, w której Organ względem pytania nr 1 uzna stanowisko Wnioskodawcy za negatywne, tj. w przypadku uznania, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających nie będzie czynnością wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, a w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) tych osób, w związku z czym Sprzedający, w stosunku do dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających będą działali w charakterze podatników podatku VAT, to tego rodzaju transakcja będzie musiała, zgodnie z przepisami, zostać udokumentowana fakturami VAT.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Art. 106e ustawy o VAT wskazuje elementy, które obligatoryjnie musi zawierać faktura VAT.

Jeśli Przedmiot Transakcji Sprzedających objęty jest wspólnością majątkową małżeńską to pod względem cywilistycznym grunty te stanowią współwłasność przysługującą niepodzielnie obydwu małżonkom. Należy zatem uznać, iż w przypadku sprzedaży gruntów stanowiących wspólność ustawową, stronami takiej transakcji - jako równouprawnieni współwłaściciele - będą Wnioskodawca i Zainteresowana I. Przenosząc powyższe na grunt przepisów ustawy o VAT, podatnikiem z tytułu sprzedaży Przedmiotu Transakcji Sprzedających Ustawa o VAT nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską. Jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten - jak wynika z powołanych przepisów prawa cywilnego - określa równe prawa majątkowe dla obydwu małżonków, należy stwierdzić, iż wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż tych gruntów, każdy ze Sprzedających (Wnioskodawca i Zainteresowana I) powinien wystawić fakturę i w jej treści wykazać sprzedaż w części stanowiącej 50% ceny Przedmiotu Transakcji Sprzedających.

W taki sposób wypowiedział się Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 10 czerwca 2022 r. 0111-KDIB3-1.4012.187.2022.4.IB, w której stwierdzono:

„Sprzedający i Sprzedająca będą działać jako podatnicy i dokonają czynności podlegającej opodatkowaniu. W konsekwencji każdy ze Sprzedających będzie upoważniony do wystawienia faktury na podstawie art. 106b ustawy w zakresie swojego udziału w zbywanych nieruchomościach.”

Podobnie: zob. interpretacja indywidualna z dnia 21 września 2020 r. 0114-KDIP4- 2.4012.267.2020.3.MMA.

Reasumując, jeśli stanowisko tut Organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów, opodatkowaną podatkiem VAT, to dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających, powinna zostać udokumentowana dwoma osobnymi fakturami VAT, wystawionymi osobno przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną I, obejmującymi 50% łącznej ceny Przedmiotu Transakcji Sprzedających, wynikającej z Umowy przyrzeczonej.

Ad 5.

Dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikami VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący na nabytych gruntach będzie prowadzić przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie budynków mieszkalnych, wielorodzinnych, co oznacza w praktyce przeprowadzenie czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której posadowiona będzie budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami, kończąc na odpłatnym zbyciu lokali wraz z obiektami przynależnymi (jako czynności opodatkowane VAT).

W świetle powyższego, po dokonaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości i otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionych faktur VAT, dokumentujących dostawę Przedmiotu Transakcji Sprzedających (dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedającego będzie zafakturowana w sposób wynikający ze stanowiska przedstawionego przez Organ w zakresie pytania nr 4 niniejszego Wniosku), Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony odpowiednio przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jeżeli, zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. Z uwagi na fakt, iż Przedmiot Transakcji Sprzedających będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedających Przedmiotu Transakcji Sprzedających.

Reasumując, jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów, opodatkowaną podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających na rzecz Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających za czynność wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, w związku z czym Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedającym przysługuje od roku 2014 prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych X i Y (Nieruchomość I) oraz od 2016 r. prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych Z i W (Nieruchomość II). Celem nabycia była lokata posiadanego kapitału.

Z Umowy przedwstępnej w aktualnym brzmieniu, wynika zobowiązanie Spółki do wycinki drzew, krzewów oraz usunięcia wszelkich obiektów budowlanych zlokalizowanych na Nieruchomościach Spółki przed dniem Transakcji oraz obowiązek zwrotu przez Kupującego kosztów tych prac do określonej, maksymalnej kwoty.

Po dniu zawarcia Umowy przedwstępnej, Sprzedający:

1. uzyskali pozwolenie na wycinkę drzew znajdujących się na Nieruchomościach,

2. zlecili podmiotowi zewnętrznemu wykonanie inwentaryzacji drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomościach,

3. zlecili podmiotowi zewnętrznemu wykonanie analizy chłonności Nieruchomości,

4. zlecili podmiotowi zewnętrznemu wykonanie opinii geotechnicznej określającej wstępne warunki gruntowo-wodne na cele inwestycji budowlanej, m.in. Działki Z, Działki W, Działki X, Działki Y (tj. dotyczą, m.in. działek które składają się na Nieruchomości).

Raporty i opinie z analiz wymienionych w punktach 2-4 powyżej, Sprzedający udostępnili Kupującemu na potrzeby prowadzonego przez Kupującego technicznego due diligence.

Zgodnie z Umową przedwstępną, po uprzednim spełnieniu się warunków w tej umowie określonymi, Strony zobowiązały się zawrzeć umowy przyrzeczone, na podstawie których Sprzedający sprzedadzą Kupującemu Nieruchomości (wraz z ewentualnym prawem własności budowli znajdujących się na gruncie lub przebiegających przez te nieruchomości) za ceny, określone w Umowie przedwstępnej.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się:

- w uprzednio uzgodnionych terminach, umożliwić Kupującemu dostęp do Nieruchomości

- w szczególności w celu przeprowadzenia badań środowiskowych, geotechnicznych, inwentaryzacji zieleni oraz pomiarów geodezyjnych.

Ponadto, w dniu zawarcia Umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielili Kupującemu oraz osobom przez niego upoważnionym zgody na wstęp na Nieruchomości oraz na przeprowadzenie badań technicznych i oględzin w zakresie standardowo wykonywanym w ramach procesu badania technicznego nieruchomości (techniczny due diligence).

Poza powyższym Sprzedający nie udzielali żadnemu innemu podmiotowi pełnomocnictwa w odniesieniu do Nieruchomości i nie planują udzielania takich pełnomocnictw w przyszłości.

Planowane jest, że Umowa przyrzeczona, przenosząca m.in. własność Nieruchomości, zostanie zawarta w drugiej połowie 2025 r.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających za czynność wykonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, w związku z czym Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT.

Aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podejmą w odniesieniu do Nieruchomości, które są przedmiotem planowanej sprzedaży.

Z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości, będącej własnością Sprzedających. Sprzedający nie podjęli również działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedający stali się właścicielami Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży w celu lokaty posiadanego kapitału. Sprzedający nie oddawali Nieruchomości w całości ani w części do użytkowania w oparciu o najem, dzierżawę, użyczenie, lub jakąkolwiek inną umowę o podobnym charakterze w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości (ani Budowli) do działalności podlegającej zwolnieniu z VAT (w całości lub części). W tym, Nieruchomości ani zlokalizowane na nich Budowle nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z wniosku wynika wprawdzie, że Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpi po spełnieniu określonych w niej warunków, oraz udzielili Kupującemu pełnomocnictw, a także udzielili Kupującemu zgody na wstęp na Nieruchomości oraz na przeprowadzenie badań technicznych i oględzin w zakresie standardowo wykonywanym w ramach procesu badania technicznego nieruchomości (techniczny due diligence). Jednakże zauważyć należy, że Kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich celów związanych z realizowaną inwestycją.

W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że z nabywcą została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży. Tym samym, właściciele Nieruchomości (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia. Czynności wykonywane przez Sprzedających i Kupującego po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, w związku z udzielonymi pełnomocnictwami i prawem do wstępu na Nieruchomości oraz na przeprowadzenie badań technicznych i oględzin w zakresie standardowo wykonywanym w ramach procesu badania technicznego nieruchomości, nie są czynnościami podejmowanymi w tym celu, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy oraz aby podnieść jego cenę.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, w której określone zostały warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, udzielenie pełnomocnictw Kupującemu do wykonania określonych czynności oraz udzielenie prawa do dysponowania Nieruchomościami w celu dostosowania gruntu do potrzeb Kupującego, nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C‑181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających dokonywana będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, w związku z czym Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT. W rezultacie sprzedaż Przedmiotu Transakcji Sprzedających na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Podkreślić należy, że niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie, zawarte w pytaniach nr 2-5, dotyczą:

- uznania, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;

- opodatkowania podatkiem VAT dostawy niezabudowanej działki nr Z objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako dostawy podlegającej zwolnieniu,

- uznania, że ze względu na rezygnację przez Sprzedających i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania VAT, dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT;

- uznania, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających, powinna zostać udokumentowana dwoma osobnymi fakturami VAT, wystawionymi osobno przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną I, obejmującymi (każda z nich) 50% łącznej ceny Przedmiotu Transakcji Sprzedających, wynikającej z Umowy przyrzeczonej.

Jednakże nie udziela się odpowiedzi na te pytania, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do powoływanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy wskazać, że rozstrzygnięcia te zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie wiążą w sprawach innych podatników, co jest zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie