Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 12 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr X i Y przed uchwaleniem nowego MPZP oraz po uchwaleniu nowego MPZP, oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 sierpnia 2025 r. (data wpływu 2 września 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pani gospodarstwo rolne od 2016 roku, o powierzchni 150 ha. Jest Pani rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dochód z rolnictwa stanowi Pani jedyne źródło utrzymania. Użytkuje Pani grunty rolniczo i pobiera z tego tytułu dopłaty bezpośrednie z ARiMR.

W dniu 15 kwietnia 2020 r. nabyła Pani nieruchomości rolne o łącznej powierzchni … ha, położone w obrębie geodezyjnym …, gmina …, woj. …, oznaczone numerami ewidencyjnymi X i Y. Grunty te w całości wchodzą w skład Pani gospodarstwa rolnego. Nabyła je Pani za kwotę … zł. Nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, a sprzedaż planowana będzie Pani pierwszą sprzedażą nieruchomości od wielu lat.

Grunty są użytkowane rolniczo. Około … ha objętych jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2003 roku, który przeznacza je pod usługi. Pozostała część nieruchomości nie jest objęta planem miejscowym ani warunkami zabudowy. W 2024 r. złożyła Pani wniosek o objęcie całości posiadanych nieruchomości nowym planem miejscowym - jego uchwalenie planowane jest na rok 2026.

Wszystkie grunty - zarówno objęte planem z 2003 r., jak i te bez planu - są użytkowane rolniczo i nie są uzbrojone. Nie zostały wyposażone w media, nie są przygotowywane pod zabudowę. Nie podejmuje Pani żadnych działań wskazujących na komercyjne przygotowanie gruntu do sprzedaży (brak ogrodzeń, dróg, mediów, działań reklamowych, działań deweloperskich).

Planuje Pani dokonać podziału nieruchomości na działki rolne, każda o powierzchni powyżej 0,3 ha i dokonać sprzedaży - w jednym z dwóch wariantów czasowych:

Wariant 1: sprzedaż przed 1 stycznia 2026 r., tj. przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia, i przed wejściem w życie nowego planu miejscowego;

Wariant 2: sprzedaż po 1 stycznia 2026 r., tj. po upływie pięciu lat od końca roku nabycia i po wejściu w życie nowego MPZP.

Uzupełnienie

W uzupełnieniu wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na pytania:

1)Czy osobiście prowadzi Pani od 2016 r. gospodarstwo rolne o powierzchni 150 ha, czy też posiadane przez Panią grunty są użytkowane rolniczo przez osoby, którym ich Pani użyczyła lub oddała w dzierżawę? Jeżeli tak, to proszę wskazać, które grunty i w jakim okresie były przez Panią użyczane lub wydzierżawiane i na jakie cele oraz odpłatnie, czy nieodpłatnie?

2)W drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (umowy) nabyła Pani 15 kwietnia 2020 r. nieruchomości rolne o łącznej powierzchni … ha, oznaczone numerami ewidencyjnymi X i Y oraz czy w dacie nabycia ww. działek były one zabudowane czy niezabudowane? W przypadku, jeżeli w dacie nabycia były one zabudowane, proszę określić rodzaj zabudowań znajdujących się na tych działkach oraz wskazać, czy zabudowania są trwale związane z gruntem.

3)Jaką powierzchnię posiada działka nr X oraz jaką powierzchnię posiada działka nr Y?

4)Jakie jest oznaczenie gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków działek nr X i nr Y (proszę wskazać osobno do każdej z działek)?

5)W jakim celu nabyła Pani 15 kwietnia 2020 r. działki nr X i nr Y, np. w celu wybudowania budynku mieszkalnego dla zaspokojenia Pani potrzeb mieszkaniowych, w celu lokaty kapitału, późniejszej odsprzedaży, inwestycyjnym, na wynajem, w celu prowadzenia działalności gospodarczej, w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego lub innym – jakim?

6)W jaki sposób były i są wykorzystywane działki nr X i nr Y nabyte przez Panią 15 kwietnia 2020 r. od momentu ich nabycia, aż do momentu planowanej sprzedaży wydzielonych działek? W tym miejscu proszę wskazać:

a)Czy korzystała lub korzysta Pani z ww. działek dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?

b)Czy ww. działki oddawała lub oddaje Pani w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać:

·Kto i w jakim okresie udostępniał ww. działki osobom trzecim?

·Czy udostępniała/udostępnia Pani ww. działki odpłatnie czy bezpłatnie?

·Jakim podmiotom udostępniała/udostępnia Pani ww. działki (osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą, osobom fizycznym nieprowadzącym działalność gospodarczą, osobom prawnym, spółkom prawa handlowego, innym – jakim?)

·Czy z tytułu ww. zawartej umowy odprowadzała/odprowadza Pani podatki? Jeżeli tak, jakie to były podatki?

c)Czy ww. działki były/są wykorzystywane w działalności gospodarczej innych osób? Jeżeli tak, to kiedy i w jakim celu?

7)Terenu której konkretnie działki dotyczy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2003 r. przeznaczający teren pod usługi?

8)Jakie we wniosku złożonym przez Panią w 2024 r. zawarła Pani uzasadnienie potrzeby uchwalenia nowego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, których Pani nieruchomości ten wniosek dotyczył (proszę podać oznaczenie geodezyjne działek) oraz jakie we wniosku wskazała Pani aktualne oraz postulowane przeznaczenie tych nieruchomości?

9)Kiedy zamierza Pani dokonać podziału działek nr X i nr Y na mniejsze działki?

10)W jakim celu zamierza Pani dokonać podziału działek nr X i nr Y na mniejsze działki? Jakie okoliczności faktyczne o tym zadecydowały?

11)Na ile działek zamierza Pani dokonać podziału działki nr X oraz na ile działek zamierza Pani dokonać podziału działki nr Y?

12)Ile wydzielonych działek zamierza Pani sprzedać?

13)Jakie okoliczności faktyczne zadecydowały o sprzedaży wydzielonych działek?

14)Na co zamierza Pani wydatkować środki pieniężne ze sprzedaży wydzielonych działek, o których mowa we wniosku?

15)Czy zamierza Pani sprzedać wszystkie wydzielone działki jednemu nabywcy, jednym aktem notarialnym, czy też wielu nabywcom – jakim (np. osobom fizycznym, osobom prowadzącym działalność gospodarczą, osobom prowadzącym gospodarstwo rolne, osobom prawnym), wieloma aktami notarialnymi i na jakie cele?

16)Czy każda z wydzielonych działek zostanie sprzedana rolnikowi?

17)Czy każda z wydzielonych działek zostanie sprzedana na cele rolnicze?

18)Czy w związku ze sprzedażą wydzielonych działek nie utracą one charakteru rolnego?

19)Czy cel nabycia nieruchomości (działek) zostanie wskazany w akcie notarialnym? Jeśli tak – to jaki to będzie cel?

20)Czy wydzielone działki, które zamierza Pani sprzedać na moment sprzedaży będą wchodziły w skład gospodarstwa rolnego?

21)Czy dla wydzielonych działek, które planuje Pani sprzedać i które nieobjęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przed sprzedażą będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego? Jeżeli tak, to dla ilu działek i jakie we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zamierza wskazać Pani określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu?

22)Czy w dacie sprzedaży wydzielonych działek będą one zabudowane czy niezabudowane? W przypadku, gdy w dacie sprzedaży działek będą one zabudowane, proszę wskazać rodzaj zabudowań znajdujących się na działkach oraz czy te zabudowania są trwale związane z gruntem.

23)Czy dla wydzielonych działek przed sprzedażą zostanie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpi o to pozwolenie?

24)Czy wydzielone działki przed sprzedażą będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej? Jaki podmiot zapewni ten dostęp?

25)Jakie pozwolenia, decyzje, umowy, decyzje na budowę wjazdu na działki, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, energetycznych, deszczowych itp. (poza decyzją o podziale) zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek i z czyjej inicjatywy nastąpi/nastąpiło wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

26)Czy w odniesieniu do wydzielonych działek, które zamierza Pani sprzedać, do momentu ich sprzedaży będzie Pani ponosiła jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia/zwiększenia ich wartości (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to będą nakłady?

27)Czy przed sprzedażą działek udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to należy podać:

a)komu pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) zostały/zostaną udzielone?

b)jaki jest/będzie przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód?

c)jakie konkretnie czynności podmiot upoważniony będzie wykonywał w ramach udzielonego pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia)?

28)Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działek objętych zakresem wniosku zamierza Pani zawrzeć z ich nabywcą umowy przedwstępne? Jeśli tak proszę wskazać:

a)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy/umów przedwstępnych zawartej/które będą zawarte z przyszłymi nabywcami, ciążą/będą ciążyły na Kupującym, a jakie na Pani?

b)czy w umowie/umowach przedwstępnych sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej/ostatecznych umów sprzedaży, przenoszących własność działek będących przedmiotem sprzedaży na nabywców? Jeśli tak, to jakie?

29)Ile razy już Pani występowała, a ile jeszcze będzie Pani występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla będących Pani własnością/współwłasnością działek – innych niż te, o których mowa we wniosku? Należy wskazać daty kiedy występowała Pani o ww. warunki zabudowy i dla ilu działek oraz kiedy ma Pani zamiar jeszcze wystąpić o ww. warunki zabudowy i dla ilu działek?

30)Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza planowaną sprzedażą tych wymienionych we wniosku, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)Kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)W jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)Kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)W jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości?

g)Czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT oraz dokonała zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R?

h)Na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

31)Czy posiada Pani inne nieruchomości (nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne, lokale użytkowe)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju nieruchomości Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani tę nieruchomość?

b)W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość?

c)Czy nieruchomość była/jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

d)Czy zamierza Pani sprzedać pozostałe nieruchomości?

32)Czy w przyszłości planuje Pani nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (np. celów mieszkaniowych, działalności rolniczej, działalności gospodarczej, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedzi:

-Grunty w Pani gospodarstwie użytkuje Pani osobiście.

-Grunty zostały przez Panią nabyte w drodze kupna od osoby fizycznej i nie są zabudowane.

-Działka X ma powierzchnię … ha, działka Y - … ha.

-X - Lzr/RV, RVI, ŁIV, RIVb, LsV Y - ŁIII, ŁIV, PsVI, Rnib, RIVa, RIVb, RV, RVI, W/ŁIV.

-Grunty nabyła Pani w celu uprawy rolniczej.

-Działki (z wyj. Lzr i Ls) są uprawiane rolniczo, nie są oddane w najem – dzierżawę osobom trzecim, nie prowadzi też Pani działalności gospodarczej.

-Obecnie MPZP z przeznaczeniem na usługi, przyjęty uchwałą z 2003 roku dotyczy ok. … ha terenu na częściach obu Pani działek.

-Ze względu na lokalizację, wraz z właścicielami działek sąsiednich, zawnioskowała Pani do Gminy o rozważenie zmiany przeznaczenia tych gruntów w MPZP i przeznaczenie ich pod działalność produkcyjno - usługową, uzasadniając swój wniosek zwiększeniem potencjału rozwojowego gminy. Gmina wyraziła zgodę i plan jest w trakcie procedury.

-Podziału zamierza Pani dokonać w roku 2025, gdyż ułatwi on znalezienie nabywcy nieruchomości na działki.

-Na dzień dzisiejszy nie ma Pani koncepcji podziału.

-Zamierza Pani sprzedać cały grunt i wszystkie wydzielone działki.

-O sprzedaży nieruchomości zdecydowało zaprzestanie pracy zarobkowej przez Pani męża i usamodzielnienie się dzieci.

-Na dzień dzisiejszy nie ma Pani sprecyzowanych planów wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości.

-Nie ma Pani jeszcze nabywcy nieruchomości.

-Nie ma Pani wiedzy na temat sposobu wykorzystania działek po sprzedaży przez nowego nabywcę bądź nabywców.

-j.w.

-j.w.

-Tak, będą wchodziły w skład gospodarstwa rolnego.

-Nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

-Nie ma Pani planów związanych z zabudową działek.

-Nie zamierza Pani przed sprzedażą występować o pozwolenie na budowę na wydzielone działki.

-Działki mają dostęp do drogi publicznej.

-Przed sprzedażą oprócz podziału nie zamierza Pani występować o decyzje wskazane w piśmie.

-Nie planuje Pani przed sprzedażą ponosić nakładów w celu uatrakcyjnienia wydzielonych działek.

-Nie udzieliła Pani pełnomocnictw związanych ze sprzedażą działek.

-Ze względu na brak informacji o nabywcy nie ma Pani wiedzy na temat konieczności zawarcia z nim umowy przedwstępnej.

-Nie występowała Pani z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działek będących Pani własnością. Nie ma też Pani planów związanych z warunkami zabudowy dla Pani nieruchomości w przyszłości.

-W ostatnim czasie nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości.

-Tak, posiada Pani inne nieruchomości, wyłącznie rolne.

… gm. … pow. … … ha zakup 2017 r.

… pow. …, … ha zakup maj 2019 r.

… gm …, pow …, … ha, zakupione kwiecień 2020 r., w tym … ha zMPZP.

… gm. …, pow …, … ha, zakup luty 2022 r.

… 1,3 ha, styczeń 2023 r.

… gm. …, pow. …, … ha. zakup luty 2024 r.

-Obecnie nie ma Pani planów nabycia innych nieruchomości.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż działek rolnych w wariancie 1 (przed 1.01.2026 r. i przed uchwaleniem nowego MPZP) podlega opodatkowaniu PIT i/lub VAT?

2.Czy planowana sprzedaż działek rolnych w wariancie 2 (po 1.01.2026 r. i po uchwaleniu nowego MPZP) podlega opodatkowaniu PIT i/lub VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Wariant 1 - sprzedaż przed 1 stycznia 2026 r.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje czynności wykonywane w sposób ciągły i zorganizowany. Jednorazowa sprzedaż gruntów rolnych przez rolnika ryczałtowego, przy braku działań takich jak uzbrojenie, promocja czy inwestycje infrastrukturalne, nie jest uznawana za działalność gospodarczą. Podział działek na powierzchnie powyżej 0,3 ha nie stanowi sam w sobie podstawy do uznania mnie za podatnika VAT.

Wniosek: sprzedaż gruntów przed 1.01.2026 r. nie podlega opodatkowaniu VAT - czynność ta będzie pozostawać poza zakresem VAT.

Wariant 2 - sprzedaż po 1 stycznia 2026 r.

W dalszym ciągu nie zamierza Pani podejmować żadnych działań, które wskazywałyby na prowadzenie działalności gospodarczej - nie będzie Pani uzbrajać gruntów, nie planuje Pani ich aktywnej promocji, nie prowadzi Pani działalności deweloperskiej ani inwestycyjnej. Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny.

Wniosek: sprzedaż gruntów po 1.01.2026 r. również nie będzie podlegać VAT - będzie to czynność poza zakresem ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 ww. Dyrektywy:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr X i Y przed uchwaleniem nowego MPZP oraz po uchwaleniu nowego MPZP. 

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pani wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach rozpatrywanej sprawy będzie działała Pani w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W opisie sprawy wskazała Pani, że 15 kwietnia 2020 r. nabyła Pani nieruchomości rolne o łącznej powierzchni … ha oznaczone numerami ewidencyjnymi X i Y. Jest Pani rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.Grunty te w całości wchodzą w skład Pani gospodarstwa rolnego. Nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, a sprzedaż planowana będzie Pani pierwszą sprzedażą nieruchomości od wielu lat. Działki nie są oddane w najem – dzierżawę osobom trzecim. Grunty są użytkowane rolniczo osobiście przez Panią. Około …7 ha objętych jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2003 roku, który przeznacza je pod usługi. Pozostała część nieruchomości nie jest objęta  planem miejscowym ani warunkami zabudowy. Ze względu na lokalizację, wraz z właścicielami działek sąsiednich, w 2024 r. zawnioskowała Pani do Gminy o rozważenie zmiany przeznaczenia tych gruntów w MPZP i przeznaczenie ich pod działalność produkcyjno - usługową, uzasadniając swój wniosek zwiększeniem potencjału rozwojowego gminy. Gmina wyraziła zgodę i plan jest w trakcie procedury. Uchwalenie MPZP planowane jest na rok 2026. Grunty nie są uzbrojone. Nie zostały wyposażone w media, nie są przygotowywane pod zabudowę. Nie podejmuje Pani żadnych działań wskazujących na komercyjne przygotowanie gruntu do sprzedaży (brak ogrodzeń, dróg, mediów, działań reklamowych, działań deweloperskich). Planuje Pani dokonać podziału nieruchomości na działki rolne, każda o powierzchni powyżej 0,3 ha i dokonać ich sprzedaży - przed 1 stycznia 2026 r., tj. przed wejściem w życie nowego planu miejscowego oraz po 1 stycznia 2026 r., tj. po wejściu w życie nowego MPZP. Grunty nie są zabudowane. Podziału zamierza Pani dokonać w roku 2025, gdyż ułatwi on znalezienie nabywcy nieruchomości na działki. O sprzedaży nieruchomości zdecydowało zaprzestanie pracy zarobkowej przez Pani męża i usamodzielnienie się dzieci. Nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nie zamierza Pani przed sprzedażą występować o pozwolenie na budowę na wydzielone działki. Nie udzieliła Pani pełnomocnictw związanych ze sprzedażą działek. Nie planuje Pani przed sprzedażą ponosić nakładów w celu uatrakcyjnienia wydzielonych działek. Nie występowała Pani z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działek będących Pani własnością. Nie ma też Pani planów związanych z warunkami zabudowy dla Pani nieruchomości w przyszłości. W ostatnim czasie nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości.

Całokształt przedstawionych przez Panią we wniosku okoliczności w stosunku do sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr X i Y wskazuje, że nie podjęła i nie podejmie Pani działań świadczących o zamiarze wykonywania przez Panią działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przez Panią działek powstałych z podziału działek nr X i Y wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy, w mojej ocenie w związku ze sprzedażą działek powstałych z podziału działek nr X i Y nie będzie przejawiała Pani aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie planowana przez Panią sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr X i Y, zarówno przed uchwaleniem nowego MPZP jak i po jego uchwaleniu, będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy ww. działek będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tych transakcji.

Skutkiem powyższego transakcja sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr X i Y przed uchwaleniem nowego MPZP i po uchwaleniu nowego MPZP nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.