Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla dostawy działki nr 1 i 2. Uzupełnił go Pan pismem z 30 lipca 2025 r. (wpływ 30 lipca 2025 r.) oraz pismem z 1 sierpnia 2025 r. (wpływ 1 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowych niezabudowanych (działki budowlane) o numerach 4/1,4/2 oraz 4/3 objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego – znajdujących się we wsi (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).

Działki te powstały w wyniku podziału nieruchomości gruntowej niezabudowanej (działka budowlana) o numerze 4, która była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Prawomocna i ostateczna decyzja podziałowa wydana została 5 lipca 2024 r. z ramienia Wójta Gminy (…).

Wnioskodawca nabył nieruchomość numer 4 w drodze umowy kupna-sprzedaży zawartej notarialnie 23 lutego 2023 r. Repertorium A nr (…). Po zakupie nieruchomości numer 4 wykonane zostały na niej badania geologiczne. Następnie nieruchomość numer 4 podzielona została na 4 części. 3 pełne działki budowlane (o numerach 4/1, 4/2 oraz 4/3) – zgodnie z wymogami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (uchwała nr (…) Rady Gminy (…) z 5 czerwca 2019 r.) oraz 1 niepełną działkę budowlaną (o numerze 4/4), wydzieloną specjalnym zapisem we wspomnianym wcześniej Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Wydzielenie niepełnej działki budowlanej (numer 4/4) miało na celu uzupełnienia działki sąsiedniej. Konieczność takiego podziału wykazana została podczas przeprowadzonego postępowania geodezyjnego, które miało na celu między innymi wznowienie punktów granicznych działki nr 4, co jest warunkiem koniecznym między innymi do dokonania podziału nieruchomości gruntowej. Postępowanie to wykazało kolizję z infrastrukturą gazową (skrzynka z przyłączem gazowym) właściciela sąsiedniej nieruchomości zabudowanej.

Powstała w wyniku tego specjalnego wydzielenia nieruchomość niezabudowana (działka numer 4/4) oddana została za darmo właścicielowi wspomnianej nieruchomości sąsiedniej w formie aktu darowizny poświadczonego notarialnie. Miało to miejsce 10 września 2024 r. Repertorium A numer (…). Następnie nastąpiła legalizacja zarurowania i zakopania rowu melioracyjnego na działkach numer 1, 2 oraz 3.

Z racji zawiłości formalnych, prawnych i długiego czasu oczekiwania na odpowiedzi i stanowisko poszczególnych instytucji (Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w (…), (…), Wodociągi i Kanalizacja w (…), Urząd Gminy (…)), a co za tym idzie długi proces ustalania statusu prawnego oraz faktycznego zarurowanego rowu melioracyjnego oraz instytucji, która jest jego Gestorem, zarurowanie to nastąpiło po podziale działki numer 4.

Nieruchomość gruntowa niezabudowana (działka budowlana numer 3) pozostaje w majątku prywatnym Wnioskodawcy w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego. Nieruchomości gruntowe niezabudowane (działki budowlane numer 2 oraz 1) zostaną sprzedane w drodze umowy notarialnej kupna sprzedaży.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Z racji zbyt wysokich kosztów Wnioskodawca przed czynnością sprzedaży działek numer 2 oraz 1 nie wykona przebudowy sieci 15kV, która obecnie poprowadzona jest przez wspomniane nieruchomości.

Nie jest Pan i nigdy nie był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Z tytułu nabycia działki nr 4 nie została wystawiona faktura z naliczonym podatkiem VAT. Zakup odbył się jako osoba prywatna, od osoby prywatnej. Opłacony z tego tytułu został tylko podatek PCC. Przy nabyciu ww. działki nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT. Działki nr 1 i 2 nie zostały nabyte, ale powstały wskutek podziału działki nr 4. Nie wykorzystywał Pan ich i nie wykorzystuje ich Pan aktualnie do zaspokajania potrzeb osobistych. Nie wykorzystywał Pan tych działek do żadnych czynności przez cały okres ich posiadania. Nie pozyskał Pan jeszcze nabywcy ww. nieruchomości. Planuje Pan pozyskać go prywatnie, poprzez kontaktowanie firm i osób prywatnych mogących być zainteresowanymi takimi nieruchomościami oraz poprzez wstawianie prywatnie ogłoszeń na serwisy związane z ogłoszeniami nieruchomości na sprzedaż. Formalnie, z wnioskiem o podział działki nr 4 wystąpił geodeta w Pana imieniu, za Pana pełnomocnictwem. Celem podziału w pierwszej kolejności było zmniejszenie powierzchni nieruchomości, która była za duża, jak na Pana osobiste plany zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowym celem było pozbycie się z działki, na której będzie Pan planował budowę i zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych – linii 15kV, którą po podziale obciążone są tylko działki nr 1 oraz 2.

Jedynymi podjętymi czynnościami poza wznowieniem punktów granicznych i podziałem było opisane w pierwotnym wniosku wykonanie badań geologicznych oraz legalizacji zarurowania rowu. Więcej czynności nie zostały i nie będzie podejmowane. Nie będą doprowadzane media, działki nie będą uzbrajane, ogradzane, itp. Nie będzie Pan również przebudowywał sieci 15kV, która biegnie przez działki nr 1 oraz 2.

Nie planuje Pan działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności działek. Jedynymi działaniami będzie ewentualne wystawianie ogłoszeń w odpowiednich serwisach. Nie będzie Pan korzystał z banerów reklamowych, reklamy w innych mediach poza Internetem, nie będzie Pan zatrudniał nikogo z celach marketingowych. Działki nie były, przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W aktualnym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (Uchwała nr (…) Rady Gminy (...) z 5 czerwca 2019 r.):

• Działka nr 1 oznaczona jest symbolem 48 MN. Przeznaczenie podstawowe terenów stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza.
• Działka nr 2 oznaczona jest symbolem 48 MN. Przeznaczenie podstawowe terenów stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza.

Nie pozyskał Pan jeszcze nabywcy ww. nieruchomości, a co za tym idzie nie została zawarta żadna umowa przedwstępna. Nie zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu. 29 listopada 2023 r. sprzedał Pan mieszkanie. Była to jedyna transakcja sprzedaży nieruchomości w Pana życiu i nie był Pan z jej tytułu podatnikiem podatku VAT.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż działek nr 2 oraz 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, w związku z czym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż działek nr 2 oraz 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, w związku z czym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki.

Zdaniem Wnioskodawcy przyszła czynność sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych (działki budowlane numer 2 oraz 1) nie będzie nosić znamion działalności gospodarczej i jednocześnie nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na wstępie należy wskazać orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego.

Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste.

W świetle powyższego orzeczenia okoliczność, że przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki sama z siebie także nie jest decydująca. Decydującego charakteru nie ma też długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie te elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. I tak jest w opisywanym przypadku Wnioskodawcy.

Zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców. Mogłyby one polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na czynnościach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Ale takich działań w przypadku Wnioskodawcy nie ma.

Wnioskodawca nie prowadzi obecnie i nie prowadził nigdy wcześniej działalności gospodarczej o charakterze obrotu nieruchomościami. Nie jest oraz nigdy nie był zarejestrowanym czynnym płatnikiem podatku od towarów i usług. Działka przed podziałem oraz działki po podziale również nie były oraz nie są wykorzystywane do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Zakup działki numer 4, z której powstały działki numer 1 oraz 2 odbył się jako osoba prywatna i od osoby prywatnej. Opłacony z tego tytułu został tylko podatek PCC. Przy tej czynności Wnioskodawcy nie przysługiwało opłacenie i odliczenie podatku VAT. Przedmiotowe nieruchomości są jedynymi nieruchomościami w majątku prywatnym Wnioskodawcy. Wnioskodawca nigdy w przeszłości nie był właścicielem ani jednej nieruchomości gruntowej niezabudowanej (działki budowlanej) oraz nie dokonywał żądnych podobnych czynności, takich jak podział nieruchomości gruntowej niezabudowanej oraz jej sprzedaż. Jest to czynność pierwsza i jednorazowa. Podział nieruchomości nastąpił na 4 działki. Z czego jedna działka - niepełna budowlana numer 4/1 oddana została za darmo w darowiźnie. Jedna działka w pełni budowlana (numer 3) pozostaje w majątku prywatnym Wnioskodawcy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Tak więc sprzedaży podlegają tylko dwie nieruchomości z czterech powstałych. Wnioskodawca nie wydzielał także żadnej drogi wewnętrznej dla opisywanych nieruchomości. Pierwotny zakup nieruchomości gruntowej niezabudowanej (numer 4) odbył się dla zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych. I jedna działka powstała z podziału nieruchomości została oddana za darmo, a jedna nadal pozostaje w majątku Wnioskodawcy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Część udogodnień na gruncie nieruchomości obejmuje działkę pozostającą w majątku prywatnym Wnioskodawcy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nieruchomości podlegające sprzedaży (numer 1 oraz 2) nie posiadają żadnej zabudowy, warunków zabudowy, uzbrojenia i innej tego typu infrastruktury, i nie jest planowana zmiana tego statusu przed czynnością sprzedaży. Nieruchomość gruntowa niezabudowana (numer 4) zakupiona została w stu procentach ze środków prywatnych Wnioskodawcy, pozyskanych w większości ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawcy (czynność z 29 listopada 2023 r. – Repertorium A nr (…)), które również zostało wcześniej zakupione przez niego z jego własnych środków prywatnych (28 marca 2018 r. – Repertorium A nr (…)).

Czynności i środki te nie wykazują więc żadnego źródła inwestycyjnego i nie są pochodną żadnej działalności gospodarczej. W stu procentach wykazują zarządzanie majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie korzystał, nie korzysta i nie planuje korzystać z żadnych usług pełnomocnika w zakresie działań prowadzonych wokoło nieruchomości. Przeprowadzone postępowanie geodezyjne oraz wznowienie punktów granicznych nieruchomości gruntowej niezabudowanej (numer 4) przeprowadzone zostało nie tylko w celu podziału nieruchomości, ale przede wszystkim w celu umożliwienia jakichkolwiek działań na wspomnianej nieruchomości, w tym projektowania nieruchomości mieszkalnej na wcześniej nieruchomości gruntowej niezabudowanej numer 4, a na nieruchomości numer 3 obecnie - wszystko w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Co bez tej czynności nie byłoby możliwe razem z finałowym uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Geodeta przystępując do opisywanego postępowania otrzymał z Państwowych Zasobów Geodezyjnych mapy datowane na rok 1970. Tak więc opisywana czynność była niezbędna, aby zaktualizować stan faktyczny oraz dokumentację po ponad 50 latach braku jakichkolwiek działań terenowych oraz dokumentacyjnych. Bez nic bowiem nie byłoby możliwe żadne działanie mające na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy – bez względu na to czy na nieruchomości numer 4, czy na nieruchomości numer 3.

Przeprowadzone przed czynnością podziału badania geologiczne miały na celu w pierwszej kolejności sprawdzenie jakości i kondycji gruntu pod budowę lokalu mieszkalnego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy na nieruchomości gruntowej numer 4. Była to czynność niezbędna do możliwości zaspokojenia tych potrzeb Wnioskodawcy, na nieruchomości numer 4 lub później 3. Czynność legalizacji rowu melioracyjnego miała zostać dokonana przed czynnością podziału nieruchomości numer 4, ale nie udało się to z racji zawiłości prawnych i długiego czasu oczekiwania na odpowiedzi Gestorów sieci, a co za tym idzie ustalenie dokładnego stanu prawnego oraz faktycznego.

Stan faktyczny zastany przez Wnioskodawcę po zakupie nieruchomości numer 4 był taki, że rów został zarurowany i zakopany przez poprzedniego właściciela nieruchomości numer 4 w sposób nielegalny - to jest bez projektu, operatu wodno-prawnego, zgody oraz nadzoru gestora sieci, czyli X oraz dokonania przez nich odbioru technicznego wykonanych prac. W związku z obowiązującymi przepisami w tym zakresie wszystkie konsekwencje tego czynu spadają na aktualnego właściciela nieruchomości, mimo że to nie on dokonywał danych czynności (art. 190 ust. 1 ustawy Prawo wodne, art. 1421 i 422 ustawy Prawo wodne, art. 16 ust. 65 ustawy Prawo wodne). Tak więc kwestia legalizacji rowu była czynnością, którą Wnioskodawca musiał wykonać na własny koszt, z własnych środków prywatnych, aby usunąć wadę prawną z nieruchomości, którą nabył i nie narażać się na konsekwencje prawne wraz z możliwym otrzymaniem nakazu przywrócenia stanu faktycznego lub nawet odpowiedzialności karnej w tym zakresie. Była to więc czynność niezbędna do możliwości zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy na nieruchomości numer 4 lub później 3.

Podsumowując, wszystkie dokonane oraz dokonywane przez Wnioskodawcę czynności są wykonywane z jego własnych środków prywatnych, a ich głównym celem, zadaniem i konsekwencją jest możliwość zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych na działce numer 3. Tak samo jak wyjściowe nabycie nieruchomości numer 4 oraz jej późniejszych podział, aby ograniczyć jej zakres terytorialny, są działaniami przede wszystkim na rzecz zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Wnioskodawca, poza opisaną powyżej legalizacją rowu i badaniami geologicznymi, nie wykonał żadnych konkretnych czynności przygotowawczych, ani przede wszystkim zwiększających wartość omawianych działek przed ich sprzedażą. Działki nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy, nie posiadają ustanowionego pełnomocnictwa. Nie były wykorzystywane w żaden sposób. Nie mają znalezionego żadnego nabywcy, ani podpisanej żadnej umowy przedwstępnej. Działki te więc nie mają żadnych znamion inwestycyjnych oraz nie są żadną pochodną działalności gospodarczej. Tak więc zarówno one, jak i wszystkie dokonane oraz dokonywane czynności w stu procentach wpisują się w zarządzanie majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanych jak i niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii zastosowania zwolnienia z podatku VAT sprzedaży Pana działek nr 1 i 2, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowych niezabudowanych o numerach 1, 2 oraz 3. Działki te powstały w wyniku podziału nieruchomości gruntowej niezabudowanej (działka budowlana) o numerze 4. Przedmiotem sprzedaży będą działki nr 2 oraz 1. Nie wykorzystywał Pan ww. działek i nie wykorzystuje ich Pan aktualnie do zaspokajania potrzeb osobistych. Nie wykorzystywał Pan tych działek do żadnych czynności przez cały okres ich posiadania. Nie pozyskał Pan jeszcze nabywcy ww. nieruchomości. Planuje Pan pozyskać go prywatnie, poprzez kontaktowanie firm i osób prywatnych mogących być zainteresowanymi takimi nieruchomościami oraz poprzez wstawianie prywatnie ogłoszeń na serwisy związane z ogłoszeniami nieruchomości na sprzedaż. Formalnie, z wnioskiem o podział działki nr 4 wystąpił geodeta w Pana imieniu, za Pana pełnomocnictwem. Nie będą doprowadzane media, działki nie będą uzbrajane, ogradzane, itp. Nie będzie Pan również przebudowywał sieci 15kV, która biegnie przez działki nr 1 oraz 2.

Nie planuje Pan działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności działek. Jedynymi działaniami będzie ewentualne wystawianie ogłoszeń w odpowiednich serwisach. Nie będzie Pan korzystał z banerów reklamowych, reklamy w innych mediach poza Internetem, nie będzie Pan zatrudniał nikogo z celach marketingowych. Działki nie były, przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działek będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działek nr 1 i 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek uznaję za nieprawidłowe.

Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe z uwagi na fakt, że wskazał Pan we własnym stanowisku, że sprzedaż działek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, natomiast w niniejszej interpretacji zostało wywiedzione, że z tytułu transakcji sprzedaży działek nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek nie będzie Pan występował w roli podatnika podatku VAT, rozpatrzenie zwolnienia z tego podatku jest bezzasadne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.