Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT związanych ze sprzedażą Nieruchomości obejmującej niezabudowaną działkę nr 1 i zabudowaną działkę nr 2.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania – pismem, które wpłynęło 13 sierpnia 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

-                 A.B.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

-               C. Spółka z o.o.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w nadesłanym uzupełnieniu)

Pani A.B. (dalej także jako: „Wnioskodawca 1”) prowadzi działalność gospodarczą pod firmą A.B. ze stałym miejscem wykonywania działalności gospodarczej w miejscowości (…), NIP: (…), REGON: (…), wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Pani A.B. jest wyłączną właścicielką nieruchomości położonej w miejscowości (…), obręb (…), gmina (...), powiat (…), województwo (…), stanowiącej działki gruntu numer 3, Ps - pastwiska trwałe, 4, R - grunty orne, 1, R - grunty orne, i 2, Br - grunty rolne zabudowane, o łącznym obszarze wynoszącym 11,9408 ha (jedenaście hektarów dziewięćdziesiąt cztery ary osiem metrów kwadratowych), dla której w Sądzie Rejonowym w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta (…).  W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzą między innymi działki gruntu numer 1 o obszarze wynoszącym 1,1177 ha oraz 2 o obszarze wynoszącym 2,8188 ha.

Pani A.B. zamierza zbyć na rzecz spółki C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, ul. (…), (…), NIP: (…) (dalej także jako: „Wnioskodawca 2”, „Nabywca”).

• prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (…), obręb (…), stanowiącej działkę gruntu numer 1 o obszarze wynoszącym 1,1177 ha, wydzielonej z nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta (…),
• prawo własności nieruchomości położonej nieruchomości położonej w miejscowości (…), obręb (…), stanowiącej działkę gruntu numer 2 o obszarze wynoszącym 2,8188 ha, wydzielonej z nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta (…), pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu w myśl art. 37a ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 567).

Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku nieskorzystania przez Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe z przysługującego mu prawa pierwokupu odnośnie przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 2, umowę przeniesienia własności zawrą najpóźniej w terminie 10 dni roboczych od dnia otrzymania oświadczenia wydanego przez Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu albo najpóźniej  w terminie 10 dni roboczych od dnia upływu terminu na złożenie oświadczenia przez Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe (działki nr 1 i 2 dalej łącznie jako: „Nieruchomości”).

Działka nr 2 jest zabudowana 11 budynkami (2-dwukondygnacyjne, 9-jednokondygnacyjnych). Zgodnie z oznaczeniami z wypisu KW oraz numeracją geodezyjną:

• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy),
• budynek nr (…) – I połowa XX w. (według rzeczoznawcy).

Wszystkie ww. budynki były już wybudowane zanim działki zostały nabyte przez Panią A.B. W związku z powyższym, Pani A.B. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od budowy ww. budynków.

Wnioskodawca nie posiada szczegółowej informacji, do jakiej działalności ww. budynki były oddane, z charakteru budynków można wnioskować, że miały służyć produkcji rolniczej. Ww. budynki zostały oddane do użytkowania po ich wybudowaniu.

Zgodnie z uchwałą (…) Rady Miejskiej w (…) z 27 marca 2014 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)” (t. j. Dz. Urz. Woj. poz. 3008):

a)działka gruntu nr 2, obręb (…) przeznaczona jest pod teren zabudowy usługowej, oznaczony symbolem U,

b)działka gruntu nr 2, obręb (…), przeznaczona jest pod:

1) teren zabudowy usługowej, oznaczony symbolem U;

2) teren lasów i dolesień, oznaczony symbolem 22Z;

3) teren rolniczy, oznaczony symbolem 10R.

Ww. Nieruchomości zostały włączone jako środki trwałe do działalności gospodarczej Pani A.B. prowadzonej pod firmą A.B. ze stałym miejscem wykonywania działalności gospodarczej w miejscowości (…), przy ul. (…),  (…), NIP: (…), REGON: (…), wpisaną do Centralnej Ewidencji  i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Pani A.B. jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Pani A.B.:

• dokonała sprzedaży innych nieruchomości tj. w lutym i marcu 2025 r. oraz w przyszłości zamierza sprzedawać inne nieruchomości;
• wystąpiła o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;
• podejmowała działania marketingowe w celu sprzedaży ww. Nieruchomości, wykraczające poza zwykłe ogłoszenia, ale tylko w ramach (…) (ww. działania były więc ograniczone).

Przed sprzedażą Nieruchomości nie zostały ani nie zostaną poczynione działania dotyczące zwiększenia wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych).

Sposób wykorzystywania przedmiotowych Nieruchomości przez Panią A.B.:

• działka 1– pole uprawne, co roku podlega zasiewom i zbiorom – ww. czynności podlegają opodatkowaniu VAT. W związku z powyższym działka 1 jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT;
• działka nr 2 – działka i budynki nieużytkowane od czasu zakupu.

W ciągu ostatnich 2 lat, przed planowaną sprzedażą, Pani A.B. nie ponosiła na ww. budynki wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów podatku dochodowego stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Pani A.B. zamierza sprzedać Nieruchomości jednemu Nabywcy.

Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia z VAT dla sprzedaży działki nr 2 składając zgodne oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż ww. działki zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Nabywca będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości tylko i wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. Nabywca nie będzie wykorzystywał ww. Nieruchomości do czynności zwolnionych z VAT ani niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Pytania

1)Czy Wnioskodawca 1 – Pani A.B. przy sprzedaży opisanych w stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym Nieruchomości działa/będzie działała jako podatnik VAT, a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlega/będzie podlegała przepisom ustawy VAT?

2)Czy sprzedaż opisanych w stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym Nieruchomości podlega/będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3)Czy Wnioskodawcy 2 – C. sp. z o.o. przysługuje/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Ad 1

Wnioskodawca 1 – Pani A.B. przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym Nieruchomości działa/będzie działał jako podatnik VAT a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlega/będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

Sprzedaż działki gruntu numer 1nie podlega/nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Natomiast sprzedaż zabudowanej działki numer 2 będzie podlegała zwolnieniu z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednakże z uwagi na treść art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT Strony mogą/będą mogły zrezygnować z ww. zwolnienia VAT pod warunkiem, że złożą zgodne oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż ww. działki zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ad 3

Wnioskodawcy 2 przysługuje/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości, pod warunkiem, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT dla sprzedaży działki nr 2 składając zgodne oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż ww. działki zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Zdaniem sądów administracyjnych i organów podatkowych (wyrażonym np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 lipca 2021 r., 0112-KDIL3.4012.109.2021.2.AW), przejawem działania w sposób profesjonalny może być na przykład: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu lub prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z 16 czerwca 2023 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.174.2023.2.JŚ wskazał, że:

Przedmiotowe Nieruchomości zostały włączone jako środki trwałe do działalności gospodarczej Pani A.B. prowadzonej pod firmą Gospodarstwo Rolno-Przemysłowe A.B. ze stałym miejscem wykonywania działalności gospodarczej w miejscowości (...), przy u. (...), NIP: (...), REGON: (...), wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Pani A.B. jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pani A.B.:

• dokonała sprzedaży innych nieruchomości tj. w lutym i marcu 2025 r. oraz w przyszłości zamierza sprzedawać inne nieruchomości;
• wystąpiła o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;
• podejmowała działania marketingowe w celu sprzedaży ww. Nieruchomości, wykraczające poza zwykłe ogłoszenia, ale tylko w ramach (...) (ww. działania były więc ograniczone).

Przed sprzedażą Nieruchomości nie zostały ani nie zostaną poczynione działania dotyczące zwiększenia wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych).

Pani A.B. zamierza sprzedać Nieruchomości jednemu Nabywcy.

Ww. okoliczności potwierdzają, że Pani A.B. działa jako podatnik VAT przy przedmiotowej transakcji sprzedaży. Sprzedaż ww. Nieruchomości następuje z jednoosobowej działalności gospodarczej, Nieruchomości stanowią środki trwałe w ww. działalności, a Pani A.B.  jest podatnikiem VAT czynnym. Sprzedaż Nieruchomości następuje z działalności gospodarczej a nie  z majątku prywatnego.

Podsumowując, Wnioskodawca 1 przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym Nieruchomości działa/będzie działał jako podatnik VAT, a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlega / będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa  w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Treść powyższego przepisu jest zgodna z orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej  z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen, z którego wynika, że teren budowlany oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren  z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Art. 1 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „PlanZagospU”) określa:

• zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
• zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy.

Natomiast z art. 4 ust. 1 Plan ZagospU stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Tak więc o przeznaczeniu terenu niezabudowanego decydują akty prawa miejscowego - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43  ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że  w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym działka nr 1 jest niezabudowana (nie znajdują się na niej żadne budynki, budowle) i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (przeznaczona jest pod teren zabudowy usługowej, oznaczony symbolem U). W związku z powyższym sprzedaż działki nr 1 nie może skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Działka nr 1 nie jest wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT (jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT), w związku z czym nie są spełnione warunki dla zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1  pkt 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższym sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystała ani ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Z uwagi na to, że działka nr 1 jest niezabudowana, to nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10  i 10a ustawy o VAT.

Natomiast działka nr 2 jest zabudowana dwoma dwukondygnacyjnymi budynkami gospodarczymi oraz dziewięcioma jednokondygnacyjnymi budynkami gospodarczymi. W ciągu ostatnich 2 lat Wnioskodawca 1 nie dokonywał jakichkolwiek ulepszeń nieruchomości nr 2, których wartość przekraczałaby 30% jej wartości początkowej. Sprzedaż działki nr 2 będzie więc korzystała ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże Strony transakcji planują złożenie zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym, który będzie dokumentował sprzedaż działki nr 2 do Spółki o rezygnacji z ww. zwolnienia i opodatkowania VAT przedmiotowej transakcji.

Bowiem zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na mocy art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 27 listopada 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW stwierdził, że:

Reasumując, sprzedaż działki gruntu numer 1nie podlega/nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT. Natomiast sprzedaż zabudowanej działki numer 2 będzie podlegała zwolnieniu z VAT na mocy  art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże z uwagi na treść art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Strony mogą/będą mogły zrezygnować z ww. zwolnienia VAT pod warunkiem, że złożą zgodne oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż ww. działki zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114,  art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Artykuł 87 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały  w art. 87 ust. 2-6 ustawy o VAT.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej  w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne  w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 27 listopada 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW wskazał, że:

Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w odpowiedzi na pyt. 2 sprzedaż działki gruntu numer 1nie podlega/nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Natomiast sprzedaż zabudowanej działki numer 2 będzie podlegała zwolnieniu z VAT na mocy  art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże z uwagi na treść art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT Strony mogą/będą mogły zrezygnować z ww. zwolnienia VAT, pod warunkiem, że złożą zgodne oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż ww. działki zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Nabywca będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości tylko i wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. Nabywca nie będzie wykorzystywał ww. Nieruchomości do czynności zwolnionych z VAT ani niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Z powyższego wynika, że Wnioskodawcy 2 przysługuje/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości, pod warunkiem, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT dla sprzedaży działki nr 2 składając zgodne oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż ww. działki zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT związanych ze sprzedażą Nieruchomości obejmującej niezabudowaną działkę nr 1 i zabudowaną działkę nr 2 jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Wskazuję, że obecny publikator ustawy o podatku od towarów i usług z 11 marca 2004 r. to (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a w odniesieniu do zdarzenia przyszłego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.B. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 w zw. z art. 14r § 5 Ordynacji podatkowej.