Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w części dotyczącej zbycia 21/25 udziałów w działkach nr 22 i 23 stanowiących drogę wewnętrzną jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zbycia działek i udziałów w działkach gruntu. Uzupełnili go Państwo pismem z 18 sierpnia 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce.

W dniu 27 maja 2025 r. Spółka dokonała nabycia działek położonych w obrębie (…), jednostka ewidencyjna (…), o nr ewidencyjnych:

• 1 o powierzchni 0,1250 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV,
• 2 o powierzchni 0,0647 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV,
• 3 o powierzchni 0,0648 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV na powierzchni 0,0331 ha i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI na powierzchni 0,0317 ha,
• 4 o powierzchni 0,0650 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 5 o powierzchni 0,0651 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 6 o powierzchni 0,0652 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 7 o powierzchni 0,0653 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 8 o powierzchni 0,0654 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 9 o powierzchni 0,0655 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 10 o powierzchni 0,0656 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 11 o powierzchni 0,0658 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 12 o powierzchni 0,0873 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 13 o powierzchni 0,1330 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV,
• 14 o powierzchni 0,0677 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV,
• 15 o powierzchni 0,0678 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV,
• 16 o powierzchni 0,0679 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV,
• 17 o powierzchni 0,0680 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV na powierzchni 0,0271ha i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI na powierzchni 0,0409ha,
• 18 o powierzchni 0,0681 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 19 o powierzchni 0,0683 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 20 o powierzchni 0,0684 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI,
• 21 o powierzchni 0,0685 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI

oraz 21/25 udziałów w działkach nr:

• 22 o powierzchni 0,1141 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV na powierzchni 0,0359 ha i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI na powierzchni 0,0782 ha,
• 23 o powierzchni 0,0672 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV na powierzchni 0,0225 ha i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI na powierzchni 0,0447 ha, położonych w obrębie (….), jednostka ewidencyjna (…),

stanowiących drogę wewnętrzną.

Nabycie nastąpiło od osoby fizycznej. Przy nabyciu przedmiotowych działek nie został naliczony podatek VAT.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Burmistrza (…) dnia 3 lipca 2025 r., ustalenia planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy (…) zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy nr (…) z dnia 22 października 1992 r. i ogłoszonego w Dz. Urz. Wojew. (…) oraz zmian wprowadzonych do tego planu Uchwałą Rady Gminy nr (…) z dnia 7 grudnia 1994 r. ogłoszonych w Dz. Urz. Wojew. (… - z dniem 1 stycznia 2004 r. utraciły moc.

Działki ewidencyjne nr 1, 2, 3,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 22, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23 nie są objęte ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) uchwalone Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 31 stycznia 2000 r. ustala w sposób następujący funkcję terenu dla działek: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 22 - istniejące usługi na działkach wydzielonych, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23 - tereny uprawne.

Przedmiotowe działki znajdują się w obszarze, dla którego Rada Gminy (…) w dniu 31 lipca 2017 r. podjęła uchwałę nr (…) w sprawie „(…)”. W programie nie utworzono Specjalnej Strefy Rewitalizacji. W uchwale w sprawie „(…)” Rada Gminy (…) nie ustanowiła prawa pierwokupu.

Przedmiotowe działki nie figurują w rejestrze wydanych aktualnych decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto działki nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu, inwentaryzacją stanu lasu, jak również decyzją Starosty (…) w ww. zakresie.

Spółka zamierza sprzedać poszczególne działki oraz udziały w drodze wewnętrznej osobom fizycznym. Na działkach stanowiących drogę wewnętrzną Spółka przeprowadzi wycinkę drzew oraz wykona utwardzenie. Spółka wybuduje sieć wodno-kanalizacyjną, energetyczną, gazową i teletechniczną w celu doprowadzenia mediów do działek.

Spółka ani kupujący nie będą występowali z wnioskiem o warunki zabudowy w trakcie posiadania działek przez Spółkę.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Droga znajdująca się na działkach nr 22 i 23 zostanie utwardzona poprzez wysypanie kruszywem. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, który definiuje budowlę jako obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym obiekty liniowe takie jak drogi, planowane utwardzenie drogi kruszywem będzie stanowić budowlę w rozumieniu tego przepisu. W związku z tym, Spółka przygotuje projekt budowlany i uzyska pozwolenie na budowę zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego.

Sieć wodno-kanalizacyjna, energetyczna, gazowa i teletechniczna zostanie wybudowana w porozumieniu z gestorami poszczególnych mediów. Obecnie Spółka oczekuje na stanowiska gestorów w sprawie warunków realizacji sieci. W zależności od ustaleń, inwestycja będzie realizowana przez Spółkę lub bezpośrednio przez gestorów. Procedura będzie uzależniona od parametrów technicznych poszczególnych sieci - zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, sieci elektroenergetyczne o napięciu nie wyższym niż 15 kV, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne oraz gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa wymagają zgłoszenia zgodnie z procedurą art. 30. Natomiast sieci o parametrach przekraczających te wartości będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego.

Budowa przyłączy będzie zgłaszana przez Spółkę lub gestora (w zależności od tego, kto będzie realizował poszczególne przyłącza). Zostanie dołączone wymagane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane zgodnie z art. 29 i art. 30 Prawa budowlanego.

Sieci wodno-kanalizacyjne, energetyczne, gazowe i teletechniczne nie będą znajdowały się w obrębie sprzedawanych działek. Będą przebiegać przez drogę wewnętrzną, w której nabywcy działek nabędą udziały.

Wybudowane sieci nie będą własnością Spółki ani przedmiotem sprzedaży. Sieci wybudowane przez Spółkę zostaną przekazane gestorom mediów, natomiast sieci wybudowane przez gestorów pozostaną ich własnością. W obu przypadkach zostanie ustanowiona nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz właściwego gestora.

Pytanie

Czy Wnioskodawca ma prawo zbycia przedmiotowych działek i udziałów w działkach z zastosowaniem zwolnienia z VAT, tj. ze stawką VAT-ZW, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy ma on prawo zbycia przedmiotowych działek i udziałów w działkach z zastosowaniem zwolnienia z VAT, tj. ze stawką VAT-ZW, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, ilekroć w ustawie mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z zapisami w ewidencji gruntów, będące przedmiotem wniosku o interpretację działki stanowią lasy (LsIV) i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr-RVI). Spółka wskazuje, że działki nie są objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś w studium znajdują się na obszarze istniejących usług na działkach wydzielonych i terenów uprawnych.

Wnioskodawca wskazuje, że ugruntowane orzecznictwo sądowe uzasadnia tezę, zgodnie z którą charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy i tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę, a jeżeli planu nie ma i nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to decyduje zakwalifikowanie w ewidencji gruntów i budynków (w ten sposób wypowiedział się m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach: I FSK 1465/09 z dnia 21 kwietnia 2011 r. oraz I FSK 1167/10 z dnia 30 sierpnia 2011 r.). Jak wskazano w uzasadnieniu przedmiotowych wyroków, „Ewidencja gruntów, (...) jest dla organu podatkowego urzędowym źródłem informacji o osobie właściciela i posiadacza samoistnego oraz o samej nieruchomości, tj. o gruncie, i w przyszłości - o budynku. Podatkowa ewidencja nieruchomości nie jest podstawą do podejmowania decyzji podatkowych. Ma ona charakter wtórny w stosunku do ewidencji gruntów i budynków. W przypadku niezgodności danych pomiędzy tymi ewidencjami miarodajne są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków”.

Podobne stanowisko przedstawił Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 28 czerwca 2012 r., sygn. ILPP1/443-325/12-4/AI.

Wnioskodawca pragnie również powołać interpretację ogólną z dnia 14 czerwca 2013 r. PT1/033/12/207/WLI/13/RD5863. W uzasadnieniu interpretacji wskazano, że od 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o VAT definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków, które były zgodnie z wykładnią zaprezentowaną w wyroku z dnia 17 stycznia 2011 r. istotne w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w stosunku do przedmiotowych działek nie został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie są też objęte decyzją o warunkach zabudowy.

Tym samym biorąc pod uwagę tezy interpretacji ogólnej, Wnioskodawca ma prawo traktować transakcje zbycia działek i udziałów w działkach jako zwolnione z VAT. Fakt ujęcia działek w ewidencji gruntów i budynków jako lasy (LsIV) i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr-RVI) - wzmacnia przedmiotową argumentację.

Tym samym Wnioskodawca ma prawo zbycia przedmiotowych działek i udziałów w działkach z zastosowaniem zwolnienia z VAT, tj. ze stawką VAT-ZW, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na gruncie przepisów ustawy również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawa własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy - była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce.

27 maja 2025 r. dokonali Państwo nabycia działek o nr ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 oraz 21/25 udziałów w działkach nr:

• 22 o powierzchni 0,1141 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV na powierzchni 0,0359 ha i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI na powierzchni 0,0782 ha,
• 23 o powierzchni 0,0672 ha, stanowiącej według opisu użytku, oznaczenia użytków i konturów klasyfikacyjnych: lasy LsIV na powierzchni 0,0225 ha i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Lzr-RVI na powierzchni 0,0447 ha, położonych w obrębie (…), jednostka ewidencyjna (…),

stanowiących drogę wewnętrzną.

Nabycie nastąpiło od osoby fizycznej. Przy nabyciu przedmiotowych działek nie został naliczony podatek VAT.

Zamierzają Państwo sprzedać poszczególne działki oraz udziały w drodze wewnętrznej osobom fizycznym. Na działkach stanowiących drogę wewnętrzną przeprowadzą Państwo wycinkę drzew oraz wykonają utwardzenie. Wybudują Państwo sieć wodno-kanalizacyjną, energetyczną, gazową i teletechniczną w celu doprowadzenia mediów do działek.

Droga znajdująca się na działkach nr 22 i 23 zostanie utwardzona poprzez wysypanie kruszywem. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, który definiuje budowlę jako obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym obiekty liniowe takie jak drogi, planowane utwardzenie drogi kruszywem będzie stanowić budowlę w rozumieniu tego przepisu. W związku z tym przygotują Państwo projekt budowlany i uzyskają pozwolenie na budowę zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego.

Sieć wodno-kanalizacyjna, energetyczna, gazowa i teletechniczna zostanie wybudowana w porozumieniu z gestorami poszczególnych mediów.

Sieci wodno-kanalizacyjne, energetyczne, gazowe i teletechniczne nie będą znajdowały się w obrębie sprzedawanych działek. Będą przebiegać przez drogę wewnętrzną, w której nabywcy działek nabędą udziały.

Wybudowane sieci nie będą Państwa własnością ani przedmiotem sprzedaży. Sieci wybudowane przez Państwa zostaną przekazane gestorom mediów, natomiast sieci wybudowane przez gestorów pozostaną ich własnością. W obu przypadkach zostanie ustanowiona nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz właściwego gestora.

Budowa przyłączy będzie zgłaszana przez Państwa lub gestora (w zależności od tego, kto będzie realizował poszczególne przyłącza). Zostanie dołączone wymagane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane zgodnie z art. 29 i art. 30 Prawa budowlanego.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy mają Państwo prawo zbycia przedmiotowych działek i udziałów w działkach z zastosowaniem zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jak wynika z wniosku, nabyte działki gruntu oraz udziały w drodze wewnętrznej stanowią mienie spółki z o.o. Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie z zamiarem wykorzystania go do prowadzenia działalności gospodarczej spółki.

Tym samym zbycie przedmiotowych działek i udziałów w działkach w opisanej sytuacji będzie następować w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo w odniesieniu do tej transakcji wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż przez Państwa ww. nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. O tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C‑468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Aby rozstrzygnąć prawo do skorzystania z ww. zwolnienia od podatku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy planowana przez Państwa transakcja w części dotyczącej udziałów w działkach 22 i 23 będzie zbyciem tych udziałów w działkach, które są terenem niezabudowanym, czy terenem zabudowanym.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Zgodnie z art. 3 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2)budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

(…)

3)budowli - należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

(…).

Jak Państwo wskazali, zamierzają Państwo sprzedać poszczególne działki oraz udziały w drodze wewnętrznej osobom fizycznym. Na działkach stanowiących drogę wewnętrzną przeprowadzą Państwo wycinkę drzew oraz wykonają utwardzenie. Droga znajdująca się na działkach nr 22 i 23 zostanie utwardzona poprzez wysypanie kruszywem. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, który definiuje budowlę jako obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym obiekty liniowe takie jak drogi, planowane utwardzenie drogi kruszywem będzie stanowić budowlę w rozumieniu tego przepisu. W związku z tym przygotują Państwo projekt budowlany i uzyskają pozwolenie na budowę zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego.

Z uwagi zatem na fakt, że w momencie planowanej przez Państwa sprzedaży na działkach nr 22 i 23 będzie znajdować się utwardzona kruszywem droga stanowiąca - zgodnie z Państwa wskazaniem - budowlę w myśl przepisów ustawy Prawo budowlane, przedmiotem zbycia będzie dostawa udziałów w działkach zabudowanych. Tym samym zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jako odnoszące się do dostawy terenów niezabudowanych (innych niż tereny budowlane) nie będzie mieć zastosowania.

Zatem nie mają Państwo prawa zbycia 21/25 udziałów w działkach nr 22 i 23 stanowiących drogę wewnętrzną z zastosowaniem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga włącznie w zakresie możliwości zbycia z zastosowaniem zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy 21/25 udziałów w działkach nr 22 i 23 stanowiących drogę wewnętrzną. W części dotyczącej zbycia działek o nr ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 będzie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.