Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu świadczonej Usługi, oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego (oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym) przez Spółkę z tytułu dzierżawy lokali mieszkalnych od Udziałowca.

Uzupełnili go Państwo pismem wpływ 7 sierpnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A Sp. z o.o. (dalej Spółka) jest podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem planowanej działalności Spółki jest aktywność gospodarcza na szeroko pojętym rynku B.

Opis Rynku B

B to zinstytucjonalizowana forma najmu prowadzona zwykle przez profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot, dla którego wynajem powierzchni (zwłaszcza mieszkaniowej) stanowi podstawę działalności gospodarczej. Z założenia budynki realizowane dla potrzeb B są dostosowywane do tego by zostały wynajęte i z tego względu mogą posiadać dodatkowe funkcjonalności potrzebne najemcom, jak pralnia, przestrzenie coworkingowe, siłownia etc. W zależności od chęci najemcy, mieszkania mogą zostać urządzone pod klucz lub jest w nich pozostawione miejsce na meble najemców. Kluczową różnicą dla najemcy takiego lokalu jest inna forma własności i zarządzania budynku. Umowa najmu podpisywana jest z wyspecjalizowanym w wynajmowaniu mieszkań podmiotem, który jest zwykle zarządcą wszystkich lub części lokali w budynku. W przypadku najmu instytucjonalnego potencjalnie łatwiej jest zamienić jedno mieszkanie na drugie w zależności od aktualnych potrzeb (gdy są wolne lokale, zamiana mieszkania to formalność).

Z biznesowego punktu widzenia B ma cechy charakterystyczne wyraźnie odróżniające go od rynku tradycyjnego najmu komercyjnego lub rynku sprzedaży nieruchomości. Rynek B niesie ze sobą specyficzne wyzwania np. konieczność mikrozarządzania potrzebami oraz wymaganiami setek/tysięcy najemców oraz ryzyka np. windykacja należności, mobilność najemców.

Źródło zasobów lokalowych Spółki

Spółka jest częścią międzynarodowej Grupy C. Bezpośrednim i 100 % właścicielem udziałów Spółki jest D Sp. z o.o. (Udziałowiec), podmiot prowadzący od wielu lat aktywną działalność deweloperską polegającą na realizacji różnego typu inwestycji budowlanych.

Dla potrzeb B Udziałowiec buduje i będzie budował osiedla mieszkaniowe. Osiedla te będą realizowane w warunkach dopuszczających funkcję zamieszkania zbiorowego.

Całość lub część powstałych w ten sposób lokali mieszkalnych i użytkowych w wybudowanych osiedlach będzie przez Udziałowca przekazywana w używanie/zarządzanie Spółki. Lokale będą przekazywane w stanie wykończonym („pod klucz”) umożliwiającym niezwłoczne rozpoczęcie przez Spółkę działalności. Spółka przewiduje różne rodzaje wyposażenia lokali, wychodząc na przeciw potrzebom i oczekiwaniom klientów np. wyposażenie standardowe w stanie umeblowanym (gotowe do zamieszkania), wyposażenie quasi-hotelowe (pełny wystrój wnętrza oraz elementy użytkowe np. zastawa stołowa) lub wyposażenie modyfikowane (tzn. wstawianie i usuwanie elementów wyposażenia w zależności od życzeń klienta).

Przekazywanie lokali przez Udziałowca do Spółki w zarządzanie odbędzie się w formie zawarcia umowy najmu/dzierżawy pakietowego (umowa dzierżawy) tzn. Spółka stanie się najemcą/dzierżawcą wielu lokali zlokalizowanych w różnych budynkach i różnych miejscowościach z prawem do ich podnajmu/poddzierżawy na rzecz ostatecznych klientów (długo lub krótkoterminowych). Przekazywanie lokali będzie następowało sukcesywne tzn. w miarę powstawiania (z prawnym wyodrębnieniem lub bez takiego wyodrębnienia) lokali, będą one oddawane Spółce w najem/dzierżawę do komercyjnego wykorzystania na rynku B. Może to odbywać się w formie aneksowania umowy dzierżawy lub zawierania kolejnych umów pomiędzy Udziałowcem a Spółką.

Wysokość wynagrodzenia/czynszu w relacji Udziałowiec - Spółka za najem/dzierżawę lokali może być określana kwotowo lub poprzez procentowe odniesienie do wartości obrotów spółki zależnej (możliwa jest również kombinacja tych dwóch elementów). Usługa Udziałowca świadczona na rzecz Spółki podlegać będzie podatkowi VAT.

Opis planowanej działalności Spółki

Spółka będzie zajmowała się (jednocześnie lub alternatywnie):

• najmem mieszkaniowym długoterminowym (realizowanym w ramach art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego tzw. najem instytucjonalny),
• krótkoterminowym udostępnianiem lokali mieszkalnych (realizowanym na okresy krótsze kilku- kilkunastomiesięczne (standardowo do 12 miesięcy), z potencjalnie większą rotacją klientów),
• najmem lokali użytkowych.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest usługa krótkotrwałego udostępnienia lokali mieszkalnych (Usługa).

Opis usługi krótkotrwałego udostępnienia lokali mieszkalnych (Usługa)

Oferta Spółki w zakresie krótkotrwałego najmu lokali mieszkalnych będzie charakteryzowała się następującymi parametrami:

• celem oferowanej usługi jest umożliwienie realizacji przejściowych potrzeb mieszkaniowych dla osób fizycznych (klientów);
• oferta będzie skierowana do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, bez ograniczania kręgu potencjalnych klientów; Spółka przewiduje, że zainteresowanie jej usługą będzie szczególne wśród studentów, młodych ludzi wchodzących na rynek pracy, którzy ukończyli studia i pozostają w mieście, młodych małżeństw etc. ale nie zamierza wprowadzać żadnych ograniczeń podmiotowych w tym zakresie;
• lokale mieszkalne będą znajdowały się w stanie umeblowanym i gotowym do zamieszkania; według opisanych powyżej, elastycznych opcji wyposażenia; na życzenie klienta Spółka będzie dokonywać zmian w umeblowaniu i wyposażeniu lokalu (usuwanie lub dodawanie mebli etc.);
• oferta będzie czasowo elastyczna tzn. umowa będzie zawierana na czas oznaczony od kilku do kilkunastu (standardowo do 12) miesięcy; dopuszczalne będzie aneksowanie umowy (za zgodą obu stron) na kolejny analogiczny okres (okresy) na warunkach rynkowych, oferowanych przez Spółkę w bieżącej ofercie dla klientów;
• założeniem oferty Spółki nie jest stałe zamieszkanie w lokalu; klient nie będzie miał zgody Spółki na stałe zameldowanie w lokalu;
• klient będzie mógł wnioskować o zamianę lokalu np. na większy lub mniejszy (zarówno w ramach danej lokalizacji jak i w innej lokalizacji); zamiana będzie dokonywane na podstawie odrębnej umowy (lub aneksu do umowy) na warunkach rynkowych, oferowanych przez Spółkę w bieżącej ofercie dla klientów;
• elementem usługi będzie dostęp klienta do świadczeń dodatkowych dostępnych na danym osiedlu (przy czym zastaw tych świadczeń może się różnić w zależności od możliwości technicznych oraz lokalizacji osiedla);
• świadczenia dodatkowe oznaczają w szczególności;
• recepcja/administracja - działająca jako punkt informacyjny, miejsce odbioru i przekazywania korespondencji, pomoc w rozwiązywaniu bieżących problemów;
• całodobowa ochrona i monitoring osiedla;
• odbieranie paczek;
• współdzielone strefy socjalno - integracyjne (np. grill);
• utrzymanie w czystości części wspólnych;
• utrzymanie zieleni na częściach wspólnych i ogólnodostępnych;
• bieżąca pomoc techniczna, naprawy sprzętu, awarii, pomoc przy wykonaniu otworów ściennych etc. (usługi „złotej rączki”);
• dostęp do sieci internet;
• użyczanie sprzętu sportowego;
• użyczanie rowerów (w ramach określonego limitu);
• użyczanie sprzętu czyszczącego (...);
• organizacja cyklicznych wydarzeń społeczno-kulturalnych.

Spółka nie wyklucza, że możliwe będzie również zorganizowanie współdzielonych powierzchni do pracy (co-working) wraz z wyposażeniem biurowym (drukarki, skanery ), siłowni, basenów, SPA etc.

• klient będzie zobowiązany do zapłaty czynszu oraz kosztów opłat eksploatacyjnych; opisane powyżej świadczenia dodatkowe będą zawarte w czynszu (brak odrębnej odpłatności) nie będzie możliwości rezygnacji ze świadczeń dodatkowych (niekorzystanie z nich nie obniży czynszu).
• Spółka zapewni klientom również dostęp do świadczeń dodatkowych odpłatnych takich jak:
• ubezpieczenie ryzyka odpowiedzialności cywilnej,
• sprzątanie lokalu,
• podlewanie kwiatów w lokalu,
• wyprowadzanie psa,
• pralnia,
• klient będzie zobowiązany do wniesienia kaucji zabezpieczającej,
• wydanie lokalu oraz odbiór będzie następowało poprzez podpisanie protokołu zdawczo- odbiorczego zawierającego wskazanie liczników oraz ogólny stan wynajmowanych pomieszczeń.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)Jakie usługi świadczycie Państwo na podstawie zawartych umów z klientami tj. usługę najmu lokali mieszkalnych, czy usługę krótkotrwałego udostępniania lokali mieszkalnych? Prosimy o wskazanie.

Odpowiedź: Spółka na wstępie wyjaśnia, że złożony wniosek o interpretację dotyczy zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, obecnie Spółka nie świadczy jeszcze usług objętych wnioskiem.

Zgodnie z treścią złożonego wniosku Spółka planuje świadczenie zarówno usług najmu lokali (długoterminowego) jak i usług krótkoterminowego udostępniania lokali mieszkalnych. We wniosku wprost wskazano, że jego przedmiotem jest usługa krótkotrwałego udostępnienia lokali mieszkalnych (Usługa).

2)Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla świadczonych przez Państwa usług na rzecz klientów?

Odpowiedź: W ocenie Spółki, klasyfikacja świadczonych - przyszłych - Usług będących przedmiotem wniosku o interpretację jest częścią procesu interpretacyjnego i nie stanowi elementu zdarzenia przyszłego. Zaklasyfikowanie danej usługi do określonego symbolu PKWiU nie jest faktem tylko oceną dokonywaną przez podatnika w toku wykładni przepisów ustawy o VAT. Spółka takiej wykładni dokonała w uzasadnieniu własnego stanowiska a przedmiotem wniosku o interpretację jest uzyskanie od Organu potwierdzenia prawidłowości tego stanowiska.

Czyniąc zadość Wezwaniu, Spółka wyjaśnia zatem, że w jej ocenie Usługa na rzecz klienta mieścić się będzie w grupowaniu PKWiU 55. W sekcji tej zawarty jest bowiem m.in. dział 55 „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM”. Zgodnie z wyjaśnieniami do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i usług (PKWiU) dział 55 „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM” obejmuje:

• usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,
• usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.

3)Czy z zawartych umów z klientami o świadczenie usług wynika, że lokale są wykorzystywane przez tych klientów wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Odpowiedź: Jak wyjaśniono powyżej, złożony wniosek o interpretację dotyczy zdarzenia przyszłego i obecnie Spółka nie świadczy jeszcze usług objętych wnioskiem. W konsekwencji, nie jest jeszcze ustalona pełna i ostateczna treść umowy z klientem.

Spółka potwierdza jednak, że z umowy z klientem będzie wynikało, że jej celem jest zaspokajanie przejściowych potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych (klientów). Umowy nie będą zawierane dla innych celów, w szczególności dla celu prowadzenia działalności gospodarczej.

4)Czy zawarte umowy z klientami uniemożliwiają wykorzystywanie lokali mieszkalnych do celów innych niż mieszkalne?

Odpowiedź: Umowy z klientami będą zawierane w celu zaspokajania przejściowych (krótkotrwałych) potrzeb mieszkaniowych. Wykorzystywanie lokalu w innych celach będzie sprzeczne z umową. Wykorzystywanie przez klienta lokalu w celach innych (niż mieszkaniowe) będzie naruszeniem umowy przez klienta uprawniającym Spółkę do rozwiązania umowy.

5)Czy korzystanie z lokali mieszkalnych przez klientów wiąże się z przeniesieniem ośrodka ich życia do tych lokali?

Odpowiedź: Pragniemy zaznaczyć, że pojęcie „ośrodka życia” nie jest pojęciem ustawowym ani gdziekolwiek zdefiniowanym. Spółka nie posiada wiedzy w jakim znaczeniu pojęcie „ośrodek życia” zostało użyte w zadanym pytaniu. Z tego względu nie jest możliwe udzielenie konkretnej odpowiedzi.

Zakładając, że „ośrodek życia” jest tym samym co miejsce zamieszkania w rozumieniu prawa cywilnego tzn. miejscem przebywania z zamiarem stałego pobytu - umowy z klientami nie będą dawały takiej możliwości tzn. Usługa Spółki będzie dotyczyć jedynie przejściowego (a nie stałego) zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wykluczone będzie także dokonanie stałego zameldowania w lokalu.

6)Czy klient ma możliwość zawarcia umowy na świadczoną usługę (najmu/krótkotrwałego zakwaterowania) bez świadczeń dodatkowych takich jak: ubezpieczenie ryzyka odpowiedzialności cywilnej, sprzątanie lokalu, podlewanie kwiatów w lokalu, wyprowadzanie psa, pralnia?

Odpowiedź: Co do zasady umowa z klientem nie będzie klienta zobowiązywała do korzystania z wymienionych w pytaniu świadczeń dodatkowych. Będą one opcjonalne i dodatkowo płatne. Innymi słowy, umowa z klientem będzie jedynie uprawniała klienta do dostępu do tych świadczeń. Świadczenia te będą świadczone tylko dla klientów, którzy będą chcieli z nich skorzystać.

Wyjątkiem będzie ubezpieczenie ryzyka odpowiedzialności cywilnej, które będzie konieczne do zawarcia umowy z klientem. Ubezpieczenie to dotyczyć będzie potencjalnych szkód, jakie klient może wyrządzić w lokalu i będzie to zatem forma zabezpieczenia Spółki przed ryzykiem szkód. Z tej przyczyny odpłatność klienta za ubezpieczenie OC będzie wliczana jako część kosztów opłat eksploatacyjnych.

7)Czy będą Państwo otrzymywali jedno wynagrodzenie, które będzie obejmowało wszystkie dodatkowe świadczenia, czy też będą Państwo otrzymywali odrębne wynagrodzenie za poszczególne ww. świadczenia. W jaki sposób jest ustalane/kalkulowane to wynagrodzenie za świadczone przez Państwa usługi za świadczenia dodatkowe wymienione w pkt f) wezwania?

Odpowiedź: Wynagrodzenie za ww. świadczenia dodatkowe będzie stanowiło zwiększenie czynszu. Czynsz będzie zatem jednym wynagrodzeniem obejmującym zarówno korzystanie z lokalu jak i korzystanie z wybranych świadczeń dodatkowych.

Dotyczyć to będzie naturalnie tych świadczeń, z których klienci postanowią skorzystać (gdyż korzystanie z nich jest dobrowolne). Czynsz dla klientów będzie zatem różnicowany nie tylko poprzez cechy lokalu (metraż, piętro etc.) ale również przez zakres świadczeń, z których klient zdecyduje się skorzystać.

Wartość dodawana do czynszu będzie kalkulowana w oparciu o ich wartość rynkową.

Pytania

1)Czy Usługa świadczona przez Spółkę na rzecz klientów podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

2)Czy Spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego (oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym) związanego z dzierżawą lokali mieszkalnych od Udziałowca w zakresie związanym z przeznaczeniem tych lokali dla potrzeb Usługi na rzecz klienta?

Państwa stanowisko w sprawie

1)Usługa świadczona przez Spółkę na rzecz klientów nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

2)Spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego (oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym) związanego z dzierżawą lokali mieszkalnych od Udziałowca w zakresie związanym z przeznaczeniem tych lokali dla potrzeb Usługi na rzecz klienta.

UZASADNIENIE STANOWISKA WŁASNEGO

Ad 1)

W opisanym zdarzeniu przyszłym, jedyną podstawą do rozważania czy Usługi Spółki mogą podlegać zwolnieniu od podatku VAT jest art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT). Zgodnie z tym przepisem zwolnione od podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zwolnienie to stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 2006.347.1 ze zm.), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają od podatku „dzierżawę i wynajem nieruchomości”. Wprowadzając to zwolnienie ustawodawca krajowy wyłączył ze zwolnienia wynajem i dzierżawę nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe, korzystając w ten sposób z uprawnienia określonego w art. 135 ust. 2 zdanie ostatnie powyższej dyrektywy, pozwalającego państwom członkowskim przewidzieć dodatkowe wyłączenia dotyczące zakresu stosowania zwolnienia z art. 135 ust. 1 lit. 1.

Na przykładzie usług skierowanych do studentów7, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 kwietnia 2023 r., sygn. akt I FSK 1727/22 wskazał, że „nie ulega wątpliwości, że pokój ma cel mieszkalny dla studentów znajdujących się w budynku zbiorowego zamieszkania typu dom studencki, gdyż służy zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Nie można się bowiem zgodzić z organem, że stałe zamieszkanie należy utożsamiać z „pobytem stałym” rozumianym jako zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Zamieszkanie należy bowiem przeciwstawić pobytowi w danym lokalu w celach innych niż mieszkalne, w szczególności w celach wypoczynkowych czy rekreacyjnych. O ile bowiem pobyt w hotelu, czy ośrodku wypoczynkowym nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, o tyle zamieszkiwanie w lokalu w domu studenckim zaspokaja tego rodzaju potrzeby.” Zdaniem NSA zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych może być wykonywane zarówno w sposób stały jak i tymczasowy.

Zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy - czyli do usług sklasyfikowanych w grupowaniu PKWiU 55 Usługi związane z zakwaterowaniem.

W ocenie Wnioskodawcy, świadczona przez Spółkę Usługa na rzecz klienta mieści się w grupowaniu PKWiU 55. Wykorzystanie lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe klientów następuje bowiem z warunkach odbiegających od typowej usługi najmu mieszkalnego. Usługa Spółki zaspokaja co prawda potrzeby mieszkaniowe klientów, ale z założenia czyni to w sposób krótkotrwały, niestały, z możliwością elastycznego wydłużania lub skracania okresu pobytu oraz z możliwością zamiany lokali mieszkalnych. Za słownikiem języka polskiego PWN, „zakwaterować” znaczy „przydzielić komuś miejsce czasowego zamieszkania”. Z kolei, „zakwaterować się” znaczy „zamieszkać gdzieś tymczasowo”.

Nieprzypadkowo grupowanie PKWiU 55 zawiera nazwę „usługi związane z zakwaterowaniem”. Mowa o usługach (liczba mnoga) a zatem o wiązce świadczeń ściśle ze sobą współgrających i składających się na pełną ofertę dla odbiorców. Spółka nie wykonuje wyłącznie usługi udostępnienia lokalu ale dostarcza klientom - w ramach czynszu - szeregu świadczeń dodatkowych. Z dostępu do tych świadczeń dodatkowych klient nie może zrezygnować, może jedynie korzystać z nich z mniejszym lub większym natężeniem bez wpływu na wysokość czynszu.

Usługa Spółki jest zatem wprost wyłączona od zwolnienia od VAT.

Ad 2).

Prawo do odliczenia podatku naliczonego jest podstawową cechą podatku od wartości dodanej. Zapewnia ono bowiem neutralność tego podatku dla podatników VAT, przy jednoczesnym faktycznym opodatkowaniu konsumpcji. Ma ono zapewniać, że podatek płacony przez podatnika VAT przy nabyciu towarów i usług wykorzystywanych w działalności opodatkowanej nie będzie stanowił dla niego faktycznego kosztu (obciążenia finansowego). Stąd też możliwość odliczenia podatku naliczonego nie stanowi żadnego przywileju dla podatnika, lecz jest jego fundamentalnym i podstawowym uprawnieniem, wynikającym z samej konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej.

Wyrazem powyższej zasady na gruncie ustawy o VAT jest art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114. art. 119 ust. 4. art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Niewątpliwie, nabycie przez Spółkę usługi dzierżawy lokali mieszkalnych bezpośrednio warunkuje możliwość prowadzenia przez Spółkę działalności gospodarczej na tych lokalach. Wynikające z umowy z Udziałowcem praw do podnajmu lokali mieszkalnych daje Spółce możliwość realizowania działalności zarobkowej, charakterystycznej dla podatnika VAT. Bez dzierżawy lokali od Udziałowca Spółka nie mogłaby przekazać lokali klientom w ramach oferowanej Usługi. W konsekwencji należy uznać, że Spółka ponosi koszty dzierżawy w celu wykonywania usług opodatkowanych VAT. Ponieważ cel gospodarczy Spółki występuje z momencie dokonywania wydatków (czyli w momencie nabywania usługi dzierżawy) prawo do odliczenia podatku naliczonego występuje w 100 %, gdyż źródłem czynności podlegających opodatkowaniu VAT będzie opisana we wniosku Usługa dla klientów.

Reasumując, Spółka będzie miała prawo do odliczenia (oraz potencjalnie zwrotu) podatku naliczonego od kosztów dzierżawy lokali od Udziałowca w zakresie w jakim przeznaczy te lokale dla potrzeb świadczenia Usługi dla klientów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa dzierżawy tak jak i umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu/dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z tytułu którego najemca/dzierżawca występuje jako podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Należy tu zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według stawki właściwej dla wykonywanej czynności.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

Zgodnie z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy pod symbolem PKWiU 55 wskazane są:

Jak wynika z wyżej powołanych przepisów, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę.

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze innym niż mieszkalny oraz nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Państwa Spółka jest częścią międzynarodowej Grupy C. Bezpośrednim i 100 % właścicielem udziałów Spółki jest C D Sp. z o.o. (Udziałowiec), podmiot który od wielu lat prowadzi aktywną działalność deweloperską polegającą na realizacji różnego typu inwestycji budowlanych. Całość i część lokali mieszkalnych i użytkowych w wybudowanych osiedlach będzie przez Udziałowca przekazywana w używanie/zarządzanie Spółki. Lokale będą przekazywane w stanie wykończonym (pod klucz). Przekazanie lokali przez Udziałowca do Spółki w zarządzanie odbędzie się w formie zawarcia umowy najmu/dzierżawy pakietowego (umowa dzierżawy) tzn. Spółka stanie się najemcą/dzierżawcą wielu lokali zlokalizowanych w różnych budynkach i różnych miejscowościach z prawem do ich podnajmu/poddzierżawy na rzecz ostatecznych klientów (długo lub krótkoterminowych). Z zawartych umów najmu krótkoterminowego z klientem będzie wynikało, że jej celem jest zaspokajanie przejściowych potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych (klientów). Umowy nie będą zawierane do innych celów, w szczególności dla celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zawarte umowy przewidują świadczenia dodatkowe, które będą świadczone tylko dla klientów zainteresowanych i będą dodatkowo płatne. Wyjątkiem będzie ubezpieczenie ryzyka odpowiedzialności cywilnej, które będzie konieczne do zawarcia umowy z klientem. Odpłatność klienta za ww. ubezpieczenie będzie wliczana jako część kosztów opłat eksploatacyjnych. Za korzystanie z lokalu jak i korzystanie z wybranych świadczeń będzie naliczane jedno wynagrodzenie obejmujące zarówno korzystanie z lokalu jak i korzystanie z wybranych świadczeń dodatkowych. Czynsz dla klientów będzie zróżnicowany poprzez zakres świadczeń z których klient zdecyduje się skorzystać jak i poprzez cechy lokalu (metraż, piętro itp.).

W ocenie Spółki Usługa na rzecz klientów mieścić się będzie w grupowaniu PKWiU 55.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy usługa krótkotrwałego udostępniania lokali mieszkalnych (Usługa) świadczona przez Spółkę na rzecz klientów podlega zwolnieniu od podatku VAT.

W kontekście wyżej przedstawionych przepisów prawa należy stwierdzić, że w okolicznościach niniejszej sprawy, świadczona przez Spółkę usługa krótkotrwałego udostępniania lokali mieszkalnych na rzecz klientów (Usługa) wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym wskazać należy, że Spółka będzie świadczyć usługi krótkotrwałego udostępniania lokali mieszkalnych na rzecz klientów w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i będzie działać jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym czynności te będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Uwzględniając powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie – Usługa (usługa krótkotrwałego udostępnienia lokali mieszkalnych) świadczona przez Spółkę na rzecz klientów nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Należy wskazać, że dla świadczonych przez Spółkę Usług na rzecz klienta, sklasyfikowanych zgodnie z PKWiU 55 Usługi związane z zakwaterowaniem, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych do tej ustawy nie przewidują zwolnienia. Zatem usługi te będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki dla świadczonych usług.

W związku z powyższym w tej części oceniając Państwa stanowisko uznaję je za prawidłowe.

Z kolei odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego (oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym) związanego z dzierżawą lokali mieszkalnych od Udziałowca w zakresie związanym z przeznaczeniem tych lokali dla potrzeb Usługi na rzecz klienta należy wskazać co następuje.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Natomiast na podstawie art. 88 ust. 4 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możliwość wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami.

Jak wynika z opisu sprawy, jesteście Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na podstawie umowy najmu/dzierżawy zostaną Państwu przekazane wybudowane przez Udziałowca lokale mieszkalne i użytkowe w celu podnajmu/poddzierżawy na rzecz klientów krótkoterminowych. Jak wyżej wskazano świadczone przez Spółkę usługi krótkotrwałego najmu/dzierżawy lokali nie korzystają ze zwolnienia od podatku VAT i podlegają opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz opis sprawy należy wskazać, że będą mieli Państwo prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu faktur otrzymanych od Udziałowca dokumentujących wydatki poniesione na najem/dzierżawę lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 88 ustawy o VAT. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT, a świadczone usługi najmu krótkoterminowego przez Państwa będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT (nie będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT).

Tym samym, z tego tytułu będzie Państwu przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, opiera się jedynie na przedstawionym we wniosku opisie, a nie na zebranym w sprawie materiale dowodowym. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.